巢東海明確表示：“我們不可能降價，因?yàn)閮r格就是價值的體現(xiàn)?！?/h3>

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實(shí)情，明辯行業(yè)未來?！?/strong>　

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 作為商業(yè)地產(chǎn)炙手可熱的“香餑餑”，城市綜合體廣受全國地產(chǎn)大鱷追捧。而一直實(shí)行“商住雙線”的中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)也不例外。

　　6月14日，奧園集團(tuán)進(jìn)軍蘿崗的第二個項(xiàng)目，其在廣州投資建設(shè)的第六個城市綜合體--蘿崗?qiáng)W園廣場開盤。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目開盤當(dāng)天吸引了來自天河、蘿崗、番禺、增城等區(qū)的近千名買家，首期限量推出的住宅及商鋪，2小時熱銷5億。

　　在首次開盤的兩周內(nèi)，蘿崗?qiáng)W園廣場還加推了少量單位，包含學(xué)區(qū)房和地鐵金鋪。

　　“按照奧園地產(chǎn)年初銷售計(jì)劃，蘿崗?qiáng)W園廣場首次開盤的銷售目標(biāo)是8個億，現(xiàn)在完成5個億。”奧園集團(tuán)廣州區(qū)域公司營銷中心副總經(jīng)理巢東海表示稱：“但在整個蘿崗甚至在全廣州來說是不錯的一個成績?！?/p>

　　三季度，蘿崗?qiáng)W園廣場將推出二期升級版82-120平方米N+1學(xué)區(qū)華府以及加推部分獨(dú)立商業(yè)，四季度還將推出升級loft公寓，面積涵蓋50-90平方米。

　　對于項(xiàng)目的前景，巢東海認(rèn)為，不管是蘿崗?qiáng)W園廣場還是蘿崗區(qū)域未來的前景是非常好的，蘿崗這邊投入了幾千億建設(shè)配套，現(xiàn)在有很多在建的項(xiàng)目，未來全部完成以后，蘿崗將會是一個非常漂亮的區(qū)域。

　　在珠江新城半小時生活圈中，唯一能有發(fā)展的就是蘿崗區(qū)。在蘿崗的整體布局里，周邊配套、軌道交通，硬件都做得非常好，有非常多的居住小區(qū)。

　　“天河的房價很高，很多人不一定住得起天河區(qū)，但可以選擇通過軌道交通，通過其它公共交通往外走，對蘿崗來說，潛力是非常大的?！?/p>

　　值得注意的是，在蘿崗區(qū)域并不止奧園一個項(xiàng)目。其中，在商業(yè)公寓上，隨著萬達(dá)、綠地、敏捷等房企相繼入駐，目前蘿崗片區(qū)商業(yè)公寓今年來新增面積已逾28.12萬平米。

　　除此外，住宅方面，萬科東薈、中海譽(yù)城、新福港、嶺南山畔、嶺南林語等項(xiàng)目也在今年相繼推盤，甚至有的樓盤給出不少優(yōu)惠。

　　對此，巢東海談到，奧園廣場給外界的期望值是2萬/平米，這次開盤定價一萬六七還是非常符合市場的，也尊重市場。蘿崗區(qū)明星樓盤鼎峰五一開盤均價是2萬/平米。

　　“奧園廣場旁邊的大型小區(qū)，13000元/平米起價，大戶型要15000元/平米。奧園是全裝修的，絕好地段，地鐵上蓋，即使略貴一點(diǎn)點(diǎn)，加上每天生活的成本，這個價格還是很理性的。

　　最后，巢東海還明確表示：“我們不可能降價，因?yàn)閮r格就是價值的體現(xiàn)?！?/p>

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對奧園集團(tuán)廣州區(qū)域公司營銷中心副總經(jīng)理巢東海的2014博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：蘿崗?qiáng)W園廣場6月14號開盤至今銷售情況怎么樣？

　　巢東海：開盤當(dāng)天吸引了來自天河、蘿崗、番禺、增城等區(qū)的近千名買家，首期限量推出的住宅及商鋪，熱銷5億。

　　按照年初計(jì)劃，我們目標(biāo)是8個億，現(xiàn)在完成5個億，但在整個蘿崗甚至在全廣州來說是不錯的一個成績。在售的是商鋪及一部分是住宅，商鋪的面積是28-188平方米的一線地鐵街鋪。住宅產(chǎn)品有兩種戶型，一種是78平方米，一種是94平方米。

　　三季度，蘿崗?qiáng)W園廣場將推出二期升級版82-120平方米N+1學(xué)區(qū)華府以及加推部分獨(dú)立商業(yè)，四季度還將推出升級loft公寓，面積涵蓋50-90平方米。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州樓市表現(xiàn)不是特別好，旁邊樓盤降價對奧園壓力大嗎？

　　巢東海：不管是蘿崗?qiáng)W園廣場還是蘿崗區(qū)域未來的前景是非常好的，蘿崗這邊投入了幾千億建設(shè)配套，現(xiàn)在有很多在建的項(xiàng)目，未來全部完成以后，蘿崗將會是一個非常漂亮的區(qū)域。

　　在珠江新城半小時生活圈中，唯一能有發(fā)展的就是蘿崗區(qū)。在蘿崗的整體布局里，周邊配套、軌道交通，硬件都做得非常好，有非常多的居住小區(qū)。

　　天河的房價很高，很多人不一定住得起天河區(qū)，但可以選擇通過軌道交通，通過其它公共交通往外走，對蘿崗來說，潛力是非常大的。

　　蘿崗?qiáng)W園廣場是奧園深耕廣州的第七大綜合體，總建筑面積40萬平方米。城市綜合體這種類型的物業(yè)，足不出戶就可以實(shí)現(xiàn)工作、生活、休閑等轉(zhuǎn)換。

　　外在配套方面，蘿崗?qiáng)W園廣場地處蘿崗行政、教育、人氣三大中心交匯處，西側(cè)新黃埔區(qū)政府等行政配套距項(xiàng)目在1公里半徑內(nèi)，北側(cè)為文化教育中心，玉巖中學(xué)、香雪小學(xué)等名校聚集。

　　最后，蘿崗?qiáng)W園廣場是地鐵6號線始發(fā)香雪站上蓋，始發(fā)站的意思就是，周邊10多個社區(qū)的住戶都要來我們項(xiàng)目搭乘地鐵，對于項(xiàng)目來說非常關(guān)鍵。奧園還耗資3000萬元，打造兩個地鐵出口，方便住戶出行?？梢哉f，蘿崗?qiáng)W園廣場在整個蘿崗乃至整個廣州都是“配套之王”。

　　我們始終相信“一分價錢一分貨”，價格就是價值的體現(xiàn)，當(dāng)價值足夠高的時候，會成為支撐價格的最重要因素。

　　觀點(diǎn)新媒體：這個項(xiàng)目以后會不會也像東薈城那些項(xiàng)目一樣降價？

　　巢東海：奧園廣場給外界的期望值是2萬/平米，這次開盤定價一萬六七還是非常符合市場的，也尊重市場。蘿崗區(qū)明星樓盤鼎峰五一開盤均價是2萬/平米。

　　奧園廣場旁邊的大型小區(qū)，13000元/平米起價，大戶型要15000元/平米。奧園是全裝修的，絕好地段，地鐵上蓋，即使略貴一點(diǎn)點(diǎn)，加上每天生活的成本，這個價格還是很理性的。我們不可能降價，因?yàn)閮r格就是價值的體現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：主要客戶是哪些人群？投資占的多嗎？

　　巢東海：投資房地產(chǎn)市場的人可能都會選商業(yè)，因?yàn)椴幌拶彙?/p>

　　這里有兩種客群：購買住宅的是屬于大學(xué)剛剛畢業(yè)，準(zhǔn)備結(jié)婚的；另外一些客戶就是為了學(xué)位而過來買的。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)部分的招商情況怎么樣？

　　巢東海：這跟開業(yè)時間是有關(guān)系的，商業(yè)中心預(yù)計(jì)在2017年開業(yè)，招商團(tuán)隊(duì)正在洽談過程之中，關(guān)鍵是要有足夠的時間準(zhǔn)備。

　　商業(yè)需要慢慢培養(yǎng)，商業(yè)中心大概有4萬平米，我們額外花了3000多萬元建兩個地鐵口，一個地鐵口在寫字樓門口，另外一個放在自持物業(yè)和銷售物業(yè)中間。

　　自持的商業(yè)里以主力店和次主力店為主，包括一些大的品牌和超市等業(yè)態(tài)。

　　主力店與次主力店能吸引到人流，但是肯定要在租金上作出優(yōu)惠。這一部分從投資的角度來說非常好了，因?yàn)榱粲锌臻g給投資者進(jìn)行購買。

　　商業(yè)無非看兩樣?xùn)|西，第一是運(yùn)營，第二是人流。商業(yè)不是說賣就賣，關(guān)鍵還得看運(yùn)營，這很重要。

　　有人的地方賣什么都行，未來我們旁邊會有120萬人居住，必須要以奧園廣場作為中心點(diǎn)去居住，這跟地鐵、商業(yè)中心、Shopping Mall有很大的關(guān)系。

　　觀點(diǎn)新媒體：蘿崗也入市了很多商業(yè)項(xiàng)目，覺不覺得可能競爭會激烈一點(diǎn)？

　　巢東海：商業(yè)的道理跟住宅是一樣的，長遠(yuǎn)肯定是看好的，今年年底地鐵試運(yùn)行，明年正式投入使用，現(xiàn)在蘿崗還像一個大工地，人還沒有全部住進(jìn)來，但是全部配套都做好了，就等于萬事俱備，只等地鐵開通。

　　眾所周知，2013年蘿崗樓市最強(qiáng)音，莫過于萬達(dá)綠地奧園齊進(jìn)駐，作為蘿崗定位高端、服務(wù)高端的科學(xué)城地標(biāo)性商業(yè)綜合體，萬達(dá)、綠地的陸續(xù)到來，無疑讓科學(xué)城商圈發(fā)展“走上快車道”，商用物業(yè)的價位“洼地突圍”，成為廣州又一個炙手可熱的投資板塊。

　　一個城市的商業(yè)，隨著居住人群的增加，需求定位也在調(diào)整。從蘿崗商圈發(fā)展態(tài)勢來看，現(xiàn)在缺少的是中高端商業(yè)。以蘿崗東區(qū)為例，隨著行政中心和居住中心的東遷，東區(qū)的高端住宅和高端寫字樓越來越多，但居住或工作于此的中高端消費(fèi)人群卻無法就近消費(fèi)。

　　蘿崗?qiáng)W園廣場定位中高端，打造蘿崗中心區(qū)集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公、商住于一體的大型復(fù)合城市綜合體項(xiàng)目，填補(bǔ)市場中高端消費(fèi)空白。周邊聚集了主城區(qū)20萬高端原住民，十余個高端社區(qū)環(huán)繞，未來即將東遷120萬智富人群，按照規(guī)劃區(qū)域人口將超百萬。

　　觀點(diǎn)新媒體：廣州市場商業(yè)供應(yīng)量很大，尚未成型的蘿崗?qiáng)W園廣場是否有比較明顯的壓力？會如何應(yīng)對？

　　巢東海：整個蘿崗有這么多綜合體，我覺得是共贏的態(tài)勢，就因?yàn)榇蠹叶伎春眠@里。

　　現(xiàn)在天河路有很多綜合體，這里絕對就是未來的天河路。天河路有天河城、正佳、萬菱廣場、太古匯，這么多綜合體在一起，已經(jīng)成為廣州最高端的繁華商業(yè)區(qū)，未來這里就是第二條天河路。商業(yè)就是扎堆的，這里又有這么多的利好。

　　今年政府的大方向是去行政化、走市場化，換句話說就是讓市場來決定價格，而不是通過行政手段來干預(yù)。下一步限購也放開的話，就是在政策上不再干預(yù)了，我們對今年下半年非常有信心。

　　觀點(diǎn)新媒體：電商的快速發(fā)展對實(shí)體商業(yè)產(chǎn)生沖擊，奧園會如何應(yīng)對電商的沖擊？

　　巢東海：隨著人們收入的增加，消費(fèi)需求不斷升級，消費(fèi)行為已經(jīng)不再是單純購物，而是向精神層面的滿足感延伸。精準(zhǔn)定位讓購物中心成為“聚會中心、資訊中心、美食中心、娛樂休閑中心、品質(zhì)生活中心、社會主流文化傳播中心”，以服務(wù)為重心，以商品為素材，為消費(fèi)者創(chuàng)造出值得無限“樂活”感受。

　　奧園蘿崗項(xiàng)目定位有別于同區(qū)域萬達(dá)、綠地等商業(yè)綜合體，倡導(dǎo)的是歐美流行的LOHAS（樂活）生活方式--在一個商業(yè)中心里休息、娛樂、社交、購物、美食、欣賞藝術(shù)、享受都市生活。

　　樂活傳遞“健康、快樂”的可持續(xù)生活理念，是奧園集團(tuán)一直秉承的理念。從上世紀(jì)90年代倡導(dǎo)“運(yùn)動就在家門口”開始，奧園地產(chǎn)一直追求為業(yè)主“構(gòu)筑健康生活”，并將之奉為品牌理念。

　　已經(jīng)運(yùn)營良好的番禺奧園廣場，就是蘿崗?qiáng)W園廣場參考的直接藍(lán)本。我們從番禺到蘿崗，再造一個升級版的奧園廣場。

（發(fā)稿：趙思茵    審校：勞蓉蓉）