“如果國家沒有大的政策去推動(dòng)刺激市場(chǎng)，下半年行情還會(huì)繼續(xù)往下跌。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2014年上半年轉(zhuǎn)瞬已過，在城市和企業(yè)分化中，房地產(chǎn)正在市場(chǎng)化道路上走向回歸。

　　經(jīng)歷多年調(diào)控的中國房地產(chǎn)，在2014年上半年并沒有面臨政策加碼，但“分類調(diào)控”思路已經(jīng)影響著行業(yè)回歸市場(chǎng)化。世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉認(rèn)為，當(dāng)下顯現(xiàn)出困難和挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)才是正常的市場(chǎng)回歸期。

　　“房產(chǎn)不再是一種只升不降的產(chǎn)品，房地產(chǎn)也不再那么容易賺錢，回歸理性正在讓所有的從業(yè)者重新思考這個(gè)行業(yè)”，黎振偉認(rèn)為，在沒有規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激的情況下，房地產(chǎn)下行仍將是下半年走向，而上半年影響市場(chǎng)的關(guān)鍵在于流動(dòng)性收緊。

　　“銀行差異化貸款傾向于較個(gè)人房貸利潤更高的業(yè)務(wù)，另一方面銀行以及購房者也都更多地意識(shí)到了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。”

　　對(duì)于上半年多地限購松綁的嘗試，黎振偉認(rèn)為這正是分類調(diào)控下各地自行調(diào)整的體現(xiàn)，但各地政府同時(shí)將面臨更大挑戰(zhàn)，“權(quán)利的下放反而在考驗(yàn)地方政府的能力，要真正地去思考如何讓這個(gè)行業(yè)更健康地發(fā)展。”

　　同時(shí)，黎振偉直指放開限購背后的樓市分化實(shí)則是對(duì)過往中國眾多城市過分追求“短平快”經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拷問。“拆遷、賣地、修馬路可能是大家看到的中國城市發(fā)展中最多的三件事，當(dāng)房地產(chǎn)的土地紅利過去以后，要面臨的轉(zhuǎn)型并不容易。”

　　黎振偉表示，不注重發(fā)展與當(dāng)?shù)亟Y(jié)合的高附加值產(chǎn)業(yè)，過多地依靠房地產(chǎn)業(yè)為支柱的城市，難以吸引人才并持續(xù)發(fā)展，因此“樓市分化不能單純跟城市規(guī)模、等級(jí)劃分掛鉤，如果不去改變這種簡(jiǎn)單的發(fā)展模式一二線城市也同樣會(huì)出現(xiàn)問題。”

　　“今年國家其實(shí)并沒有出具體調(diào)控政策，反而使得市場(chǎng)回歸到一個(gè)相對(duì)理性的過程，因?yàn)閲覍?duì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的把握正在直接影響著房地產(chǎn)。”

　　“如果國家沒有大的政策去推動(dòng)刺激市場(chǎng)，下半年行情還會(huì)繼續(xù)往下跌。”黎振偉認(rèn)為，今年行業(yè)轉(zhuǎn)變的要因正是國家對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的促進(jìn)，“我相信國家很清楚房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，繼續(xù)讓它表面繁榮已經(jīng)很危險(xiǎn)。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)世聯(lián)行集團(tuán)首席技術(shù)官黎振偉先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：上半年已經(jīng)過去了，您怎么看“分類調(diào)控”思路對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響？

　　黎振偉：今年國家其實(shí)是沒有出調(diào)控政策，反而使得市場(chǎng)回歸到一個(gè)相對(duì)理性的過程。無非就是把銀根收緊了，房地產(chǎn)貸款相對(duì)沒那么容易了，所以核心就是從銀行這里做了收緊。

　　國家是鼓勵(lì)銀行放個(gè)貸，但為什么銀行現(xiàn)在反而對(duì)個(gè)貸也收緊？說明一個(gè)問題，就是過去普遍認(rèn)為房地產(chǎn)利潤很高，但現(xiàn)在新的理財(cái)方式如余額寶以及很多電子金融的出現(xiàn)，利潤可能已經(jīng)超過了房地產(chǎn)。另外銀行也看到了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，國家在強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)型時(shí)，房地產(chǎn)不像以前那么熱了，某種意義上也使得人們開始意識(shí)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，變得更加理性，房地產(chǎn)不再是一種只升不降的產(chǎn)品。

　　另外一點(diǎn)就是國家更多地強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、行業(yè)回歸理性和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。大家在思考再像過去那樣做房地產(chǎn)行不行。比如商業(yè)，現(xiàn)在很多城市的商業(yè)做得非常多，二三線城市根本沒那么多人口支撐。當(dāng)國家反過來揭示這種經(jīng)濟(jì)問題本質(zhì)時(shí)，反而直接對(duì)這個(gè)行業(yè)產(chǎn)生了影響。

　　這幾個(gè)現(xiàn)象使得今年房地產(chǎn)給人感覺好像是特別困難，但我覺得今年實(shí)際上是一個(gè)正常的市場(chǎng)回歸期。過去那種政策調(diào)控一方面擔(dān)心價(jià)格上漲，另一方面又擔(dān)心它對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，好像在調(diào)控但實(shí)際上是在助推房地產(chǎn)。這次國家通過促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型反而使得房地產(chǎn)有一個(gè)健康發(fā)展。分類調(diào)控很明顯，就是各個(gè)城市自己解決問題。對(duì)于企業(yè)來說，接下來應(yīng)該思考的是當(dāng)市場(chǎng)回歸了以后，怎么去轉(zhuǎn)型，怎么去創(chuàng)新。

　　觀點(diǎn)新媒體：從今年下半年到明年可能會(huì)是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)走向？

　　黎振偉：如果國家沒有大的政策去推動(dòng)刺激這個(gè)市場(chǎng)的話，會(huì)繼續(xù)往下跌。目前整體供應(yīng)量是很高的，當(dāng)然成熟度高的一線城市還是供不應(yīng)求，但這種核心區(qū)供不應(yīng)求的緊缺很難去解決。而且局部地區(qū)的緊缺不代表市場(chǎng)全面的緊缺。還有一個(gè)問題就是新型城鎮(zhèn)化提出分散大城市的人口，但現(xiàn)在大城市的很多配套小城市是沒有的。中小城市所面臨的問題，不僅僅是住房問題，還有就業(yè)機(jī)會(huì)和資源對(duì)人口吸附力較小?，F(xiàn)在很多地方的土地供應(yīng)量非常大，一個(gè)三四線城市幾十萬人口，市區(qū)才十幾萬人，政府推出的土地和可建的面積可能可以賣十幾年，靠本地的需求完全支撐不了。還有一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)，按照人均商業(yè)地產(chǎn)面積來看，很多城市已經(jīng)超過國際標(biāo)準(zhǔn)，而且現(xiàn)在還面臨電商的沖擊。

　　房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)沒那么容易賺錢了，所有的從業(yè)者都要思考如何重新面對(duì)這個(gè)行業(yè)。過去行業(yè)習(xí)慣的做法正面臨新的問題，回歸理性給我們很多的思考。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看三四線城市出現(xiàn)樓市分化的原因？

　　黎振偉：中國經(jīng)濟(jì)在高速發(fā)展，也伴隨著很多問題。很多地方城市過去追求短平快高速度發(fā)展，保證GDP增長時(shí)沒有注重發(fā)展模式。很多人說中國城市發(fā)展就是三件事，拆遷、賣地、修馬路，而沒有注重能夠跟當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)合的高附加值產(chǎn)業(yè)。而且這種高速發(fā)展也很難積累優(yōu)質(zhì)人才資源。當(dāng)房地產(chǎn)的土地紅利過去了以后，我覺得他們面臨的轉(zhuǎn)型并不容易。分類調(diào)控也要分類發(fā)展，三線城市房地產(chǎn)的根本是要有人，要有需求。沒有人才，沒有需求不可能有高速的發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年杭州等地率先降價(jià)，有觀點(diǎn)認(rèn)為除了三四線以外部分二線城市也在面臨較大的問題，您怎么看這個(gè)現(xiàn)象？

　　黎振偉：二線城市本來是有很好的基礎(chǔ)可以大力發(fā)展，但是我覺得也是在短期過于依賴土地收入行為的作用下超越了自己的承受能力。比如說杭州，主要就是短期供應(yīng)過量。二線城市相對(duì)一線城市沒有這么多人口進(jìn)入，但它可能恰恰又有很多新地去賣時(shí)就會(huì)出現(xiàn)問題，只不過二線城市比三線城市好一點(diǎn)，畢竟經(jīng)濟(jì)還有一定實(shí)力。

　　但這個(gè)問題不是一二三線這么簡(jiǎn)單，是現(xiàn)在所有的城市都面臨的。如果一線城市有那么多土地資源可以賣也早賣光了，只不過是真的沒有地了。房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但是沒有其它產(chǎn)業(yè)支撐只發(fā)展房地產(chǎn)是有問題的。這種現(xiàn)象跟城市的規(guī)模大小沒關(guān)系，不去改變這種簡(jiǎn)單的發(fā)展模式都會(huì)出問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年上半年很多的城市都傳出嘗試取消限購，您認(rèn)為這種情況下應(yīng)不應(yīng)該放開限購措施？

　　黎振偉：其實(shí)這次呼和浩特提出解除限購，國家表態(tài)已經(jīng)比較清楚，讓地方政府自行調(diào)整。但是當(dāng)中央分類調(diào)控的時(shí)候，反而是對(duì)地方政府的一個(gè)考驗(yàn)，應(yīng)該如何去管理。有些城市，就算過去積壓的房子釋放了，市民一旦沒信心，放開也沒用。

　　中央政府權(quán)利下放反而考驗(yàn)地方政府的能力，要更多地去思考這個(gè)行業(yè)要如何更健康地發(fā)展。但一線城市限購是不能退出的，只是有可能會(huì)在進(jìn)入門檻等方面給予調(diào)整。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年銀行流動(dòng)性收緊造成的市場(chǎng)購買力不足，對(duì)樓市下行的影響有多大？

　　黎振偉：銀根有所收緊，但是它是差異化貸款。確實(shí)現(xiàn)在銀行個(gè)貸的申請(qǐng)控制得越來越嚴(yán)，不是中央不給個(gè)貸，對(duì)于剛需中央還是要求銀行放款，但銀行現(xiàn)在也要評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，覺得可能我的錢放高利貸有更高的收益，為什么要給個(gè)人房貸。銀行現(xiàn)在的個(gè)貸利率也就7%，放高利貸有百分之十幾，肯定就愿意放短期的。加上現(xiàn)在電子金融的出現(xiàn)，也使得資金的成本增加了，很多人可能不存錢給銀行放給那些電子金融。所以世聯(lián)行今年就推出一個(gè)云貸，解決了很多人支付力不足、貸款困難的問題，當(dāng)然我們的云貸首先是對(duì)那些能夠拿到貸款的人。

　　現(xiàn)在企業(yè)也不再能那么容易從銀行拿錢了，銀行不像過去那樣很容易就把錢給房地產(chǎn)企業(yè)，主要是擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)，供過于求，脫離市場(chǎng)實(shí)際的需要。當(dāng)房子賣不出去的時(shí)候，銀行是很擔(dān)心的，所以這個(gè)東西也跟行業(yè)不健康的發(fā)展有關(guān)系。而且銀行現(xiàn)在也不敢給商業(yè)擔(dān)保，因?yàn)樯虡I(yè)的風(fēng)險(xiǎn)太大了。但對(duì)于大的企業(yè)影響不太大，實(shí)力企業(yè)銀行還是留了指標(biāo)的。銀行不放款對(duì)于代理行也有影響，實(shí)際上是影響到傭金收入。銀根收緊對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響是多方面的。

　　觀點(diǎn)新媒體：銀行也在進(jìn)行選擇性業(yè)務(wù)，這種環(huán)境之下中小規(guī)模的企業(yè)將面臨更大壓力？

　　黎振偉：對(duì)。但中小企業(yè)如果項(xiàng)目不是到處開花的話，還是可以守住的。企業(yè)不大財(cái)力不多，但是只有一個(gè)盤風(fēng)險(xiǎn)就小。反而是個(gè)別到處拿地、負(fù)債率很高的企業(yè)，一旦房子不好賣了，風(fēng)險(xiǎn)就大了。所以我覺得并非說一定是中小企業(yè)會(huì)出問題，而是擴(kuò)張得太大太快的企業(yè)資金鏈斷了更危險(xiǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了資金環(huán)境較緊，目前這種行情下，價(jià)格是不是正在起到主導(dǎo)銷售的關(guān)鍵作用？下半年降價(jià)趨勢(shì)是否會(huì)繼續(xù)下去？

　　黎振偉：現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)降得很明顯了，部分區(qū)域的個(gè)別樓盤已經(jīng)降了百分之二三十。對(duì)于很多剛需群體，價(jià)格確實(shí)是一個(gè)很重要的因素，房價(jià)降低20%之后肯定有人會(huì)去買。但是當(dāng)大家都在降的時(shí)候，這就不是決定因素了，這是一個(gè)結(jié)果的問題，也會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。如果降價(jià)30%、40%超過了資產(chǎn)本身價(jià)值，等于變成負(fù)資產(chǎn)，銀行風(fēng)險(xiǎn)就很大了，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)都會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　有些企業(yè)降一點(diǎn)是正常的，但有些實(shí)力不夠的企業(yè)再降購房者可能都不敢買了。如果降價(jià)已經(jīng)超越成本承受能力，這個(gè)樓盤后期建設(shè)甚至可能難以為繼，所以一味地降價(jià)也不能解決問題，到一定的平衡點(diǎn)房價(jià)應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)平穩(wěn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得除了降價(jià)以外，還有沒有其他的方法能夠有助于企業(yè)改善銷售的局面？

　　黎振偉：當(dāng)前降價(jià)是很重要的一點(diǎn)，另外可能部分企業(yè)會(huì)調(diào)整一下自己的目標(biāo)。目前有些上市公司是為了追求年度的指標(biāo)降價(jià)開售。短期之內(nèi)可以這樣做，但是長期下來就需要去思考是不是應(yīng)該在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上、業(yè)務(wù)多元化上做一些調(diào)整。對(duì)開發(fā)商來說可能上半年還是要沖業(yè)績，到了下半年可能就會(huì)要調(diào)整它的一些結(jié)構(gòu)。

　　我們也看到一些企業(yè)今年的目標(biāo)沒有變化，但他們會(huì)練內(nèi)功，通過營銷創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新，通過跟更多的專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提高自己的開發(fā)能力、影響能力，有些企業(yè)還是很有潛力的。有些企業(yè)從100多億到200億的增長時(shí)比較好辦，有些去年三四百億，今年一下要到五六百億的就比較有難度。需求不可能一下膨脹太多了，可能會(huì)去國外一些新興市場(chǎng)，但新興市場(chǎng)的不確定性也很多。

　　所以下半年大家要做好準(zhǔn)備，現(xiàn)在都說等國家的刺激政策，但我相信國家已經(jīng)很清楚房地產(chǎn)目前這種發(fā)展，繼續(xù)讓它表面繁榮已經(jīng)是很危險(xiǎn)的。當(dāng)然不排除實(shí)在不行讓它繼續(xù)繁榮，但結(jié)構(gòu)不調(diào)整好背后可能付出的代價(jià)會(huì)更高。我相信中央政府不到萬不得已也不會(huì)這樣做，但如果真到萬不得已時(shí)，救市意義也不大了。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 羅舒晗    審校：劉滿桃）