GDP有相當(dāng)部分由房地產(chǎn)貢獻，政府覺得沒法保證7.5%的增長目標(biāo)時，就是出手救市的時候。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) 6月18日，國務(wù)院總理李克強再次稱，中國政府對經(jīng)濟運行實行區(qū)間調(diào)控、定向調(diào)控，保證GDP下限不越過7.5%，并承諾不會采取強烈的經(jīng)濟刺激措施。

　　今年以來，李克強已多次將經(jīng)濟調(diào)控定調(diào)為“微刺激”，到目前為止，政府決策層也并未通過諸如加大投資、松綁政策等傳統(tǒng)工具來促進經(jīng)濟增長，而是不斷創(chuàng)新政策工具，如兩度定向降準、優(yōu)先滿足首套房貸。

　　可以看出，決策層守住7.5%的增長目標(biāo)已是明確無誤的。第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄在接受觀點新媒體采訪時也表示，7.5%是底線，宏觀經(jīng)濟增長目標(biāo)能得到一定保障，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些變化，到底怎么走下去是一個課題。

　　“一是經(jīng)濟，經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場之間相互影響；二是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)過去發(fā)展相對比較好是因為經(jīng)濟發(fā)展比較好，現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展遇阻的情況下出現(xiàn)波動也正常。”

　　林木雄指出，供應(yīng)過多直接影響到房價，開發(fā)商為釋放潛在的購房需求，不斷地將價格調(diào)低至市場接受的程度。房地產(chǎn)市場面臨的情況和2008年有相似之處，但與2008年依靠政策調(diào)整房價不同的是，此次調(diào)整或?qū)⒏嘁揽渴袌龅牧α?，這也是未來的方向。

　　盡管如此，房地產(chǎn)影響宏觀經(jīng)濟走勢，同時房地產(chǎn)市場不僅包括供應(yīng)方、需求方，還有來自政府的力量參與其中，光靠市場這“無形之手”遠遠不能解決問題。林木雄引證案例強調(diào)：“像美國2008年出現(xiàn)的危機，最后也是由政府決策層出手解決。”

　　“GDP有相當(dāng)部分由房地產(chǎn)貢獻，政府覺得沒法保證7.5%的增長目標(biāo)時，就是出手救市的時候。這目標(biāo)得到保證時，政府可能任由一些中小型開發(fā)商被淘汰或并購，或者把房子便宜賣出去。”

　　林木雄補充指，房地產(chǎn)是一個產(chǎn)業(yè)鏈，當(dāng)房價出現(xiàn)問題的時候，真正需要調(diào)整的可能是做城市規(guī)劃的政府，也可能是做項目建設(shè)的開發(fā)商。

　　對于房價未來的走勢，林木雄還是表現(xiàn)得較為樂觀：“兩三年內(nèi)房價可能會有一些調(diào)整，但從中長期來講還是會漲。”

　　以下是觀點新媒體對第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　觀點新媒體：今年的樓市不被看好，對市場下行有什么感受？

　　林木雄：李克強總理在英國訪問時說中國GDP下限7.5%肯定沒問題，這是底線，由他說了算，所以宏觀經(jīng)濟增長目標(biāo)能得到一定保障?，F(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些變化，到底怎么走下去是一個課題。從年初開始，我們已經(jīng)覺得今年房地產(chǎn)市場會遇到比較困難的情況。

　　其中有幾個因素，一是經(jīng)濟，經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場互相之間影響；二是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)過去發(fā)展相對比較好是因為經(jīng)濟發(fā)展比較好，現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展遇阻的情況下出現(xiàn)波動也正常。

　　觀點新媒體：有很多地方房價出現(xiàn)下降，甚至是腰斬，現(xiàn)在算不算拐點？

　　林木雄：2008-2009年金融海嘯時候也是很危險的，不是中小型而是中大型的開發(fā)商出現(xiàn)周轉(zhuǎn)不靈的情況，資金鏈有問題。但因為中央要應(yīng)對美國引發(fā)的全球金融危機，4萬億放出來，一些開發(fā)商被救了，或者說這個市場被救了。

　　現(xiàn)在6年過去了，很多發(fā)展商的實力不一樣，房價也上漲了，明顯的調(diào)整卻好像沒有出現(xiàn)過。按理說，現(xiàn)在需要有一些市場的力量進行調(diào)整，調(diào)整什么呢？比如說現(xiàn)在很多所謂的鬼城，是因為供應(yīng)量太多，特別是一些二三線城市。

　　最近去了一趟惠州，發(fā)現(xiàn)在海邊建了很多房子是高層而不是別墅，好像可以住幾十萬人。這背后的原因就是生產(chǎn)力過剩，市場沒有發(fā)揮作用，成熟的市場不會有這么多供應(yīng)量。

　　市場有很多地方需要調(diào)整，首先是政府的規(guī)劃，如果沒有以前的規(guī)劃，開發(fā)商不可能建出那么的鬼城，開發(fā)商也是受害者；其次，開發(fā)商也需要調(diào)整，一些開發(fā)商也可能被淘汰，通過市場的力量去調(diào)整，是最快的。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在大家都說政府會救市，您認為政府會不會出手？

　　林木雄：房地產(chǎn)市場不僅包括供應(yīng)方、需求方，還有來自政府的力量參與其中，光靠市場這“無形之手”遠遠不能解決問題。像美國2008年出現(xiàn)的危機，最后也是由政府出手來解決。

　　去年大家問政府到底會怎么調(diào)控房價，我說會多讓市場來解決問題，方向肯定是這樣的，多通過市場的力量來調(diào)整。政府的底線是經(jīng)濟發(fā)展，而GDP有相當(dāng)部分由房地產(chǎn)貢獻，政府覺得沒法保證7.5%的增長目標(biāo)時，就是出手救市的時候。這目標(biāo)得到保證時，政府可能任由一些中小型開發(fā)商被淘汰或并購，或者把房子便宜賣出去。

　　房地產(chǎn)是一個產(chǎn)業(yè)鏈，當(dāng)房價出現(xiàn)問題的時候，真正需要調(diào)整的可能是做城市規(guī)劃的政府，也可能是做項目建設(shè)的開發(fā)商。

　　觀點新媒體：這一輪調(diào)整和2008年的調(diào)整有什么區(qū)別？能夠維持多久？

　　林木雄：2007-2008年的調(diào)控是因為房價太高，才出現(xiàn)了調(diào)控，當(dāng)時銀行的存款準備金率也不能太寬松?？偨Y(jié)起來就是流動性的問題，放得太多就有通貨膨脹、物價上漲的問題。

　　現(xiàn)在的情況某種程度上來講也是一樣。價格預(yù)期方面，市場有觀望的心態(tài)；資金鏈方面，大家對于未來資金供應(yīng)的判斷也不樂觀。

　　在短期的兩三年之內(nèi)，房價可能會有一些調(diào)整，但是從中長期來講還是會漲。

　　觀點新媒體：降價是不是真的有效刺激銷售？除了價格，開發(fā)商還可以通過哪些方式提高銷售量？

　　林木雄：供應(yīng)、需求及價格是互相影響的，而價格是影響需求的最有效因素。沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，所以開發(fā)商需要繼續(xù)調(diào)整價格，調(diào)整到市場接受的程度就可以，沒有其他更好的辦法。其他增加服務(wù)、增加中介等都是次要的，說到底還是價格最重要。

　　假如開發(fā)商判斷未來房子不好賣，可能會提供一些貸款的渠道，像墊首付。如果出現(xiàn)這些情況就說明房子真不好賣了，只能用其它手段把潛在的購買力釋放出來。

　　觀點新媒體：住宅受壓會不會使商業(yè)地產(chǎn)受到影響？讓更多資金流向商業(yè)地產(chǎn)？

　　林木雄：住宅沒得投資就買寫字樓，投資商業(yè)地產(chǎn)，市場上總會有這些投資需求。投資性的需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)有幾年了，到去年底這部分需求也被消化得差不多了。

　　像廣州寫字樓市場，從兩年前3萬元/平方米到今天5萬元/平方米，到了這個價位不好賣，租金也沒有怎么上漲，大家都持觀望態(tài)度

　　觀點新媒體：廣州土地供應(yīng)和往年比也少了一些，接下來土地市場會不會和房價、成交量一樣慢慢下降？

　　林木雄：廣州市政府沒有二三線城市那么激進，土地還是重要的資源，不會隨便亂賣。政府要在財政壓力容許之下考慮兩個問題，第一是已經(jīng)賣了的土地如何規(guī)劃？如果土地供應(yīng)太多會沒人要，房價會下跌，地價也會下降。第二是市場的最終使用者到底能夠吸納多少。

　　實際上有沒有太多的住宅土地供應(yīng)？現(xiàn)在廣州偏遠一點的地區(qū)，像花都、南沙這些地方供應(yīng)還是不少的。但是在市區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃做住宅的土地非常有限，只有一些舊改項目。

　　觀點新媒體：第一季度，購物中心招商方面存在壓力，租金有下降的現(xiàn)象，是不是要做業(yè)態(tài)調(diào)整？

　　林木雄：零售物業(yè)方面也是個不容易的課題，首先經(jīng)濟增長慢了，同時政府在反貪腐，這對零售影響還是比較明顯的，餐飲、奢侈品的營業(yè)額受影響，進而影響到租金。

　　調(diào)整有幾個方面，比如說業(yè)態(tài)，這影響到租金，也影響到商場的定位。同時，受電子商務(wù)影響，交易很多時候已經(jīng)不在一個商場里進行，因此業(yè)態(tài)也肯定要變。但是商場的體驗、展示功能，還有面對面的社交功能，是互聯(lián)網(wǎng)世界無法實現(xiàn)的，這些也是可以考慮的方向。

　　觀點新媒體：除了體驗式業(yè)態(tài)以外，其他開發(fā)商還可以借鑒哪些方式？

　　林木雄：目前市場在變化的過程中，哪個才是最優(yōu)方案現(xiàn)在還是在嘗試中。開發(fā)商不要太小看這個行業(yè)，開店的時候還是小心一點。

　　有兩點要注意：第一、電子商務(wù)確實是顛覆性的，對很多行業(yè)有一定的影響；第二，中國在高速發(fā)展過程中很多事情還沒有穩(wěn)定，經(jīng)濟在變化，人口會增加，不同階段的消費需求也不一樣。

　　中國和西方國家發(fā)展過程不一樣，只能邊走邊看邊做。

　　觀點新媒體：在中國不景氣的情況下，外來資金會不會減少在中國的投資？

　　林木雄：從長遠來講，中國還是一個很重要的市場，未來的方向是人民幣將慢慢成為國際流通的貨幣，因此，外國投資者可能需要擁有一些人民幣資產(chǎn)，所以未來的市場會越來越大。但目前這個階段，美國QE要停，購買債券慢慢減少，所以從美國來的資金會越來越緊。

　　中國的資產(chǎn)已經(jīng)到了一定價位，會有外資來購買國內(nèi)的資產(chǎn)，但是沒有過去幾年那么熱，原因不是中國市場不好，而是因為他們沒錢。另外，一線城市資產(chǎn)價位高、回報低。

　　總之，這一兩年可能看不到很多外來資金投到國內(nèi)房地產(chǎn)上面，但是從中長期來講，中國仍是個很重要的市場。

（發(fā)稿：趙思茵 見習(xí)編輯 鐘凱    審校：劉滿桃）