“主流金融機構的收緊往往會讓私募基金的需求量更旺盛，投資機會選擇更多，談判的地位也變高了，弱周期應該正是投資的窗口期。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗，期待已久的“市場力量”何時能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟學家、企業(yè)領袖、行業(yè)精英、金融學者，梳理市場實情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點網(wǎng) 在房地產(chǎn)行業(yè)的形勢變化中，房地產(chǎn)基金作為產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)同樣也在面臨新變化。在德信資本董事長陳義楓看來，房地產(chǎn)弱周期仍然是投資的窗口期。

　　“房地產(chǎn)會進入一年半左右的一個弱周期，但是調(diào)整幅度不會太深，而且時間是有限的”。陳義楓表示，房地產(chǎn)金融配套環(huán)境在變緊，但地產(chǎn)基金作為一個逆周期的金融支持來源，反而將面對更多的機會。

　　“主流金融機構的收緊往往會讓私募基金的需求量更旺盛，投資機會選擇更多，談判的地位也變高了，弱周期應該正是投資的窗口期。”

　　基于土地、在建工程、現(xiàn)樓等基礎資產(chǎn)的價值支撐，房地產(chǎn)類別的投資機會仍然會是一個相對低風險、防守型的投資類別，“當然，基礎資產(chǎn)價值好也不等于整個類別零風險。”

　　對于今年以來業(yè)界對房地產(chǎn)信托面臨集中兌付的風險，陳義楓認為，剛兌終結和個別違約事件并不影響地產(chǎn)信托作為低風險類別的判斷，“從市場角度來看，信托終結剛兌是必然的事情。”

　　針對業(yè)務選擇上，德信資本設置了投資策略體系，“第一，選擇經(jīng)濟體量比較大、產(chǎn)業(yè)競爭力較強的城市投資，第二，選擇有一定規(guī)模的開發(fā)商，第三，選擇快速周轉(zhuǎn)的業(yè)態(tài)。”

　　在對項目的保障措施中，德信資本傾向于通過對股權和物權的控制以實現(xiàn)封閉管理，同時降低投資風險，近期通大地產(chǎn)并購創(chuàng)鴻南沙一品項目可算其中案例。

　　2014年5月27日，通大地產(chǎn)正式并購創(chuàng)鴻南沙一品二期項目，在此次并購中，作為項目債權人的德信資本扮演重要導向和牽橋角色。

　　據(jù)陳義楓介紹，通大地產(chǎn)是通過承債式并購項目，這種通過資產(chǎn)減去負債后再補上差價的方式對買家而言是一種低門檻擴張契機。

　　同時，并購前已發(fā)行募集資金的原基金項目在更名后采取了疊加擔保，“原來已募集的2.5億多資金將由創(chuàng)鴻繼續(xù)擔保，同時通大地產(chǎn)將為整個3億元基金做擔保。”

　　陳義楓指，在基金劣后出資等方面，并夠買賣雙方還有一些列的過渡和交割方面，但過程對于基金結構并無影響，通過對股權和項目的控制，德信資本仍舊保持作為唯一債權人的地位和把控。

　　以下為觀點新媒體對德信資本董事長陳義楓的采訪實錄：

　　觀點新媒體：今年房地產(chǎn)形勢有所轉(zhuǎn)變，流動性也在收緊，地產(chǎn)基金的市場環(huán)境是否有所變化？

　　陳義楓：首先，地產(chǎn)市場經(jīng)歷了大幅上漲之后肯定需要調(diào)整。我在去年就提出一個明確的判斷，房地產(chǎn)會進入一年半左右的一個弱周期，從今年年初要調(diào)整到明年的下半年，這是地產(chǎn)行業(yè)一個周期性過程。但是一年半的調(diào)整幅度不會太深太大，總體平穩(wěn)而且時間是有限的。

　　第二是房地產(chǎn)金融的配套環(huán)境比較緊。開發(fā)貸、按揭貸款都比較緊，這是金融體系放大了地產(chǎn)小周期波動幅度的影響，本來的小調(diào)整在金融政策效應下遭到放大。今年資本市場特征就是政策不緊、市場微調(diào)、金融環(huán)境明顯變緊，而且充分體現(xiàn)在開發(fā)貸，尤其是按揭貸款的發(fā)放速度上。

　　地產(chǎn)基金是一個逆周期的金融支持來源。主流金融機構收緊往往私募基金的需求量會旺盛，實際投資金額可能會擴大，所以對地產(chǎn)基金可能是個好事，可以挑更好的機會來投資。

　　雖然外部環(huán)境的變化確實在增加難度，可能產(chǎn)出會比以前少一點，但德信資本今年的募集速度還是明顯快于去年，因為內(nèi)在的發(fā)展遠超外部的緊縮帶來的影響，業(yè)績還是在大幅上升。

　　觀點新媒體：對于私募地產(chǎn)基金行業(yè)來說，當前市場環(huán)境的影響是怎樣的？

　　陳義楓：我認為弱周期正是投資的窗口期，因為投資機會更多，基金的選擇余地也多，談判的地位也變高了，弱周期進入、強周期退出也是一種科學的投資模式，我是看好的。

　　觀點新媒體：但房地產(chǎn)下行趨勢是否會影響到市面上流動資金對于房地產(chǎn)項目的投資熱情？

　　陳義楓：地產(chǎn)基金還是一個很好的投資去向，因為其它的投資機會很有限，地產(chǎn)基金作為一個以固定收益為主的、有充分資產(chǎn)作保證而收益率又比較可觀的投資機會，對投資者是比較劃算的。所以我認為投資者的群體會持續(xù)擴大，只是說在市場中各種產(chǎn)品的收益率可能會略微上升。

　　觀點新媒體：政府加強了對影子銀行的監(jiān)管，您如何看監(jiān)管力度加大對信托、基金行業(yè)產(chǎn)生的影響？

　　陳義楓：金融開放是一個大潮流，但開放不等于說是無序，一定是有序地開放。監(jiān)管加強對于現(xiàn)在市面上存在的比較高風險的基金、信托產(chǎn)品肯定會產(chǎn)生影響。

　　比如說嚴管資金池，這對信托的剛性兌付都是一種擠壓，因為信托的剛兌往往是用資金池的錢來接一個背后有壓力的項目的信托，如果不準做資金池，那么剛兌的來源就會有問題。所以打壓資金池短期對流動性是有一定壓力的。但是資金池本身就是一個高風險的模式，短期有壓力好過長期大壓力下引發(fā)系統(tǒng)風險。而德信資本在風險管控方面有嚴格要求，類似資金池等高風險模式也不會去嘗試。

　　觀點新媒體：今年信托行業(yè)可能面臨集中兌付期，您認為房地產(chǎn)信托是否會出現(xiàn)剛性兌付風險？

　　陳義楓：第一，信托產(chǎn)品里面地產(chǎn)信托還是一個相對低風險的品種。信托規(guī)模中地產(chǎn)類占比比較大，但是我覺得地產(chǎn)是一個擁有基礎資產(chǎn)，比較可靠而且保障措施比較多的信托類型，屬于低風險類別。

　　但是低風險能不能長期保持剛兌的不敗記錄，那是另外一碼事。從市場角度來看，信托終結剛兌是必然的事情。但是剛兌終結和有個別違約事件，并不影響地產(chǎn)信托作為低風險類別的判斷，兩者不是劃等號的關系。

　　觀點新媒體：判定房地產(chǎn)類別投資低風險的支撐和因素有哪些？

　　陳義楓：不管信托還是私募基金，房地產(chǎn)類別的投資機會還是一個低風險、防守型的投資機會。因為房地產(chǎn)的價格波動是有幅度的，而且往往我們還打比較大的折扣給投資者，跌穿安全邊際的概率就非常小了。

　　相對礦業(yè)、權益類的投資、流動資金貸款，房地產(chǎn)類投資的抵押物和基礎資產(chǎn)還是很充足的。土地、在建工程、現(xiàn)樓這些抵押物比煤礦、股權，甚至比機器設備、廠房價值都要好多了，當然，基礎資產(chǎn)價值好也不等于整個類別零風險。

　　觀點新媒體：在當前房地產(chǎn)市場形勢下，德信資本對合作項目的選擇是否會有更多要求？

　　陳義楓：德信資本有一個完整的投資策略體系。第一，選擇經(jīng)濟體量比較大、產(chǎn)業(yè)競爭力比較強的城市來投資。第二，會選擇一些有一定規(guī)模開發(fā)商。第三，要選擇快速周轉(zhuǎn)的業(yè)態(tài)，也不局限于住宅項目，如大城市CBD寫字樓等項目也在選擇范圍內(nèi)。

　　觀點新媒體：在設立項目基金時，風險控制措施設置是否會較以往更嚴格，主要包括哪些方面？

　　陳義楓：保障措施要求會更高，主要是股權和物權的控制。德信資本對股權控制的要求很高，要求合作方在我們主導下去成立一個新公司承接資產(chǎn)，以此實現(xiàn)封閉管理。

　　觀點新媒體：近期德信資本協(xié)助通大地產(chǎn)完成了對創(chuàng)鴻南沙一品的并購，并購方式是怎樣的？

　　陳義楓：這個基金的安全保障措施中，德信資本擁有項目土地、在建工程和股權抵押，是項目的唯一債權人。通大地產(chǎn)是通過承債式并購項目，就是資產(chǎn)減去負債后再補上差價。簡單地說，普通買一塊地是買后再去融資，而現(xiàn)在是這塊地已經(jīng)融資了，只需要補差價就可以拿走，對買家來說，要掏的現(xiàn)金肯定比直接買一塊地要少，也是一個低門檻擴張的契機。

　　觀點新媒體：原來的基金更名為新項目基金后，后續(xù)的募資工作將繼續(xù)推進嗎？

　　陳義楓：是的，我們的交易對手實際控制人變了，但是具體的投資標的并沒有變，還是這個項目公司，仍然是同一個債務人，只是新的實際控制人的擔保。

　　也就是說，原來已募集的2.5億多，創(chuàng)鴻將繼續(xù)擔保的，同時通大地產(chǎn)也將為整個3億元基金做擔保，這是一個疊加的連帶責任擔保。

　　觀點新媒體：并購后基金的過渡和交割是如何操作的？

　　陳義楓：德信資本當初3個億是投資兩個項目，南沙一個項目和揭陽一個項目，現(xiàn)在創(chuàng)鴻會分期分批回購揭陽項目，通大是并購南沙項目。所以創(chuàng)鴻和通大之間還有各筆資金要交割，但這個部分和德信基金并沒有直接必然關系，德信資本仍然控制著3個億的債權和土地。

　　觀點新媒體：項目基金原來設定的劣后出資將怎么調(diào)整？

　　陳義楓：通大地產(chǎn)將購買創(chuàng)鴻原來的劣后出資，這是合伙人層面的一個繼承關系，是在基金之外做交割，并不影響基金的結構。

　　觀點新媒體：德信資本在協(xié)助通大地產(chǎn)完成并購時還與其簽訂了16億元基金合作，這個合作是如何展開的？

　　陳義楓：德信資本和通大地產(chǎn)的基金合作溝通是在南沙項目并購之前，雙方對合作已經(jīng)溝通了一年有余。南沙項目并購有很多出價的買家，但我們認為通大地產(chǎn)是個有實力的合作伙伴，所以推薦他并購南沙項目，只是將合作和項目并購簽約放在同一天。至于16億的合作，是針對5個項目的逐步開發(fā)、逐步投入，一年多內(nèi)才需要投資到位，所以是一個持續(xù)合作，目前已經(jīng)在推進中的首期募集1億元，市場反應還是很強烈的。

（發(fā)稿：見習編輯 羅舒晗    審校：楊曉敏）