分類調(diào)控的影響優(yōu)于過往的一刀切調(diào)控，政策自由度的提升讓一些供應(yīng)量過多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來調(diào)整市場(chǎng)。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國(guó)房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場(chǎng)力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場(chǎng)實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 經(jīng)歷了去年火爆成交的房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)入2014年，在分類調(diào)控思路和回歸市場(chǎng)的基調(diào)中，樓市漲潮正在退下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨分化與回歸。

　　4月以來多地傳出調(diào)控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購(gòu)，“救市”再次成為市場(chǎng)討論焦點(diǎn)，而在中原集團(tuán)主席黎明楷看來，部分城市松綁限購(gòu)之舉并不能稱為“救市”，只是回歸市場(chǎng)下的減輕調(diào)控。

　　黎明楷表示，分類調(diào)控的影響優(yōu)于過往的一刀切調(diào)控，政策自由度的提升讓一些供應(yīng)量過多的城市可以采取放松調(diào)控的措施來調(diào)整市場(chǎng)。

　　對(duì)于下半年樓市的走向，黎明楷持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，“今年上半年樓市成交量同比下滑的幅度很大，下半年整體市場(chǎng)的成交量會(huì)略為好一點(diǎn)，但價(jià)格還是繼續(xù)往下走。”

　　黎明楷同時(shí)表示，影響未來樓市走向的關(guān)鍵取決于政府的資金調(diào)控，“政府不會(huì)再大手筆救市，未來可能會(huì)逐步放松一些錢流進(jìn)市場(chǎng)，但資金緊的狀態(tài)不會(huì)只是幾個(gè)月的事情，所以樓市調(diào)整會(huì)維持比較長(zhǎng)的時(shí)間。”

　　流動(dòng)性的收緊影響著上半年多地上演的降價(jià)潮，黎明楷認(rèn)為，開發(fā)商當(dāng)前的降價(jià)行為是爭(zhēng)奪市場(chǎng)購(gòu)買力與保證現(xiàn)金流的直接表現(xiàn)，另一方面土地市場(chǎng)交投回落也在反映開發(fā)商對(duì)后市的保守態(tài)度。

　　“今年開發(fā)商完成年度銷售目標(biāo)的難度會(huì)加大，行業(yè)整體利潤(rùn)也會(huì)下降”，在黎明楷看來，在市場(chǎng)不好時(shí)開發(fā)商不一定拘泥于原定指標(biāo)，用降價(jià)達(dá)到銷售目的的同時(shí)要爭(zhēng)取收窄利潤(rùn)降幅。

　　“長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有十年、二十年的好環(huán)境”，黎明楷認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化和棚戶區(qū)改造都將是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好，但遠(yuǎn)水不救近火，在調(diào)整期中房地產(chǎn)將出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)洗牌，部分企業(yè)將面臨較大壓力，“政府不一定絕對(duì)不救市，但是政府肯定不會(huì)所有人都救，只能救競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的一批。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)中原集團(tuán)主席黎明楷先生的專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力比較大，您怎么看現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)整體下行的關(guān)系？

　　黎明楷：從市場(chǎng)來講，上半年確實(shí)比較差。如果拿今年上半年和去年上半年相比下滑的幅度還是很大的。從一線城市整體二手市場(chǎng)的情況來看，成交量下跌30%左右，有一些地方跌得更厲害。一線城市一手新房成交也有百分之十幾二十的下跌。

　　下半年，我覺得比上半年略微好一點(diǎn)，能不能恢復(fù)到去年的水平就很難說。因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下滑了，政府對(duì)于銀根方面會(huì)略微放松一些，但我說的放松不是像以前4萬億那樣的大手筆。這一兩個(gè)月也看到中央有定向降準(zhǔn)，把部分銀行的存款準(zhǔn)備金放松了，也可以釋放一點(diǎn)錢出來。我覺得現(xiàn)在政府比較密切地看市場(chǎng)變化，如果市場(chǎng)再差一點(diǎn)政府還會(huì)再放一點(diǎn)錢出來，像擠牙膏一樣慢慢擠出來。

　　所以如果銀根比上半年略為放松一點(diǎn)，下半年整體市場(chǎng)的成交量會(huì)略為好一點(diǎn)。但是我說的好只是從成交量上來講，樓價(jià)今年整體是下跌的，價(jià)格還是繼續(xù)往下走。

　　觀點(diǎn)新媒體：有觀點(diǎn)認(rèn)為從今年開始市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，如果是這樣，您覺得這個(gè)調(diào)整期會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？

　　黎明楷：這個(gè)調(diào)整期我估計(jì)至少有一年，甚至以上。如果從今年開始，整年都不會(huì)好到哪里去，明年年中開始好還是年底開始好，或者調(diào)整完，現(xiàn)在很難說，也看不到這么遠(yuǎn)。

　　主要是政府的態(tài)度不太急于救市，以前波動(dòng)比較大，政府救市也是大手筆，壓制市場(chǎng)也是大手筆。但是現(xiàn)在新一屆的政府比較相信市場(chǎng)化，這就變成政府的參與度會(huì)降低，影響市場(chǎng)的因素也不會(huì)馬上有很多行政干預(yù)在里面，如果要調(diào)整不見得很快就會(huì)結(jié)束。

　　觀點(diǎn)新媒體：從上半年的市場(chǎng)來看，今年“分類調(diào)控”的思路已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響是怎樣的？

　　黎明楷：這個(gè)影響肯定是比以前一刀切好一點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在面臨的情況是，有一些二三線城市供應(yīng)量過多，限購(gòu)與不限購(gòu)都沒什么特別的意義，因?yàn)樗揪筒毁I。如果供應(yīng)量過剩還是要鼓勵(lì)多一點(diǎn)資金流進(jìn)去買，這樣還可以消化一定的存量。

　　現(xiàn)在二三線城市的政策自由度會(huì)高一點(diǎn)，本身市場(chǎng)出現(xiàn)問題了，可以采取一些救市的措施來增加市場(chǎng)的購(gòu)買力。像呼和浩特已經(jīng)出臺(tái)政策放松限購(gòu)了，供應(yīng)過剩的城市以后也應(yīng)該采取這樣的措施。

　　一線城市雖然也面臨下調(diào)的影響，但是他的供求缺口并沒有那么嚴(yán)重，現(xiàn)在成交低一點(diǎn)，其實(shí)并不是需求量消失了，而是需求變成觀望了。有一些買房的人要看市場(chǎng)走勢(shì)，所以他就等一下。

　　所以整體一線城市的潛在需求很大，如果這些政府也像二三線城市一樣一下子放松很多，有可能新一輪的上漲就出現(xiàn)了。因此現(xiàn)在一線城市政策基本上比較緊，不會(huì)怎么松動(dòng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)環(huán)境下，政府該不該救市？

　　黎明楷：政府要么開始的時(shí)候不壓，壓了之后如果市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)不良影響，現(xiàn)在也不算救市，只是把以前壓的東西拿開而已。真正的救市并不是現(xiàn)在這樣，而是像是以前的，比如上海還曾有購(gòu)房補(bǔ)貼，個(gè)人所得都可以用來補(bǔ)貼買樓，這才算救市。

　　如果你質(zhì)疑為什么現(xiàn)在救市，你也應(yīng)該同樣質(zhì)疑以前為什么要打壓樓市。現(xiàn)在政府比較傾向用市場(chǎng)手段，一些細(xì)節(jié)還是讓給市場(chǎng)處理，應(yīng)該說是減輕調(diào)控。

　　觀點(diǎn)新媒體：每個(gè)傳出放松調(diào)控的城市，大家對(duì)其樓市的關(guān)注和討論都非常多，現(xiàn)在是不是一個(gè)放松調(diào)控的合適時(shí)機(jī)？

　　黎明楷：現(xiàn)在只是把以前不合理的東西變成合理了。放松調(diào)控并不是逼著你一定要去買，只是有這個(gè)資格去買了。

　　而且樓價(jià)已經(jīng)在往下調(diào)了，往下調(diào)的時(shí)候通常投資者不會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)間入市，投資者一般都會(huì)等到差不多跌到谷底才入市。限購(gòu)某種程度是打擊投機(jī)行為，現(xiàn)在樓市已經(jīng)往下了，二三線城市就算不限購(gòu)，投資資金也不會(huì)輕易進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，我覺得目前是可以把限購(gòu)拿走的。

　　觀點(diǎn)新媒體：有分析認(rèn)為今年樓市下行主要原因就是流動(dòng)性收緊，市場(chǎng)購(gòu)買力不足，您怎么看？

　　黎明楷：去年底銀行貸款已經(jīng)開始收緊，貸款利率也上漲了，只是效果是在今年才顯現(xiàn)出來。

　　目前利率比以前高而且要拿到錢難度也比較大?，F(xiàn)在一些城市放寬了公積金貸款的額度，讓一些剛需入市會(huì)比較容易，這個(gè)也和中央政策相符，中央政府也想讓首次置業(yè)的人買到房，讓銀行對(duì)這些需求放寬。但是現(xiàn)在暫時(shí)還感覺不到放貸加快，主要還是看銀行是不是真的有錢，銀行資金不足，沒有動(dòng)力也不太愿意去貸給買樓的人。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以資金和流動(dòng)性問題是現(xiàn)在樓市下行非常關(guān)鍵的一個(gè)原因，接下來資金方面的改變會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到關(guān)鍵性的導(dǎo)向作用？

　　黎明楷：對(duì)，政府調(diào)控的資金量是關(guān)鍵。說到底要涉及經(jīng)濟(jì)或者是房地產(chǎn)市場(chǎng)，最重要是資金。

　　未來一段時(shí)間政府應(yīng)該會(huì)陸陸續(xù)續(xù)再放多一些錢流進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)。當(dāng)然政府也很謹(jǐn)慎，因?yàn)橐矔?huì)擔(dān)心過多的錢出來會(huì)沖擊市場(chǎng)又把樓價(jià)推上去。所以不會(huì)一下放松很多，但是逐步放松多一點(diǎn)錢流進(jìn)市場(chǎng)，保持一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度還是非常重要的。

　　樓市這段時(shí)間的調(diào)整期會(huì)比較長(zhǎng)，沒有以前那么短，就是因?yàn)橘Y金緊的狀態(tài)不會(huì)只是幾個(gè)月的事情，會(huì)維持比較長(zhǎng)的時(shí)間。

　　觀點(diǎn)新媒體：那么現(xiàn)在這種資金環(huán)境和市場(chǎng)走向，對(duì)于開發(fā)商資金回籠會(huì)有大影響？

　　黎明楷：這個(gè)影響還是很大的，但是這個(gè)措施是想逼開發(fā)商降價(jià)，因?yàn)殂y根收得比較緊，融資不容易，賣樓銀行放款也比較慢，所以要搶奪市場(chǎng)上僅有的購(gòu)買力，你只能把價(jià)格往下降。

　　最近我們也看到降價(jià)的比例越來越多，以前可能只是一小部分開發(fā)商愿意降，現(xiàn)在大部分開發(fā)商都愿意降了。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年已經(jīng)有一些中小規(guī)模的開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂的個(gè)案，您怎么看這種現(xiàn)象？

　　黎明楷：現(xiàn)金回籠方面大家都會(huì)受到影響，但是上市公司某種程度上應(yīng)該相對(duì)安全一些，還可以通過股權(quán)等方面募集一些資金回來。沒有上市的企業(yè)壓力就比較大了，因?yàn)槿谫Y渠道沒有上市公司靈活。沒有上市、銀行收緊貸款、很多信托產(chǎn)品也受制約，資金來源還是只有賣房子。如果通過市場(chǎng)上其他渠道去借錢，利息很高，一年百分之幾十的利率會(huì)很快把一家公司的利潤(rùn)吃掉。

　　所以有部分企業(yè)壓力還是比較大的，可能出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的行業(yè)洗牌。這次的調(diào)整，政府我不敢說不會(huì)救市，但是不會(huì)所有人都救，只能救同行競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的一批，另一方面可能政府也想推動(dòng)這方面，希望通過淘汰剩下一些效率比較高的企業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：上半年看到有開發(fā)商用降價(jià)來應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行，下半年這種以價(jià)換量的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)嗎？

　　黎明楷：下半年會(huì)平穩(wěn)一點(diǎn)，但是這段時(shí)間還是會(huì)往下降，估計(jì)要到年底左右，樓價(jià)才基本達(dá)到平衡。

　　因?yàn)橐环矫鎳?guó)家的資金會(huì)釋放出來，另外一方面開發(fā)商的價(jià)格也在降，到了一定的成交量，供需達(dá)到平衡點(diǎn)，開發(fā)商資金壓力也可以勉強(qiáng)解決了，就不會(huì)再降了。

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何看今年開發(fā)商實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)的難度？降價(jià)的銷售手段對(duì)于利潤(rùn)會(huì)不會(huì)有影響？

　　黎明楷：難度會(huì)加大，但我覺得從開發(fā)商的角度來講沒必要只看指標(biāo)。因?yàn)橐郧岸ǖ闹笜?biāo)是市場(chǎng)好的時(shí)候定的，現(xiàn)在市場(chǎng)不好了，不一定要用原來的指標(biāo)衡量。

　　降價(jià)肯定會(huì)降低利潤(rùn)，今年行業(yè)整體利潤(rùn)肯定都會(huì)下降。但是如果銷售和利潤(rùn)兩個(gè)目的只能達(dá)到一個(gè)，開發(fā)商就要爭(zhēng)取收窄利潤(rùn)降低的幅度，把利潤(rùn)的降幅控制好，只要比其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手降得少就贏了。上市公司從股東的角度來講，在意的也是你賺不賺錢，而不是你賣了多少樓。如果為了賣樓把利潤(rùn)降得很低，或者以虧損的代價(jià)來達(dá)到銷售目標(biāo)，股東也不愿意看到這個(gè)結(jié)果。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了降價(jià)之外，開發(fā)商還有可能從哪些方面穩(wěn)定銷售，盡可能保證銷售和利潤(rùn)？

　　黎明楷：只能是加快賣樓，加快周轉(zhuǎn)。因?yàn)槭袌?chǎng)在年底前還是一直往下，現(xiàn)在能夠賣多少就賣多少，現(xiàn)在賣的價(jià)格有可能利潤(rùn)不多，但是總比過一段時(shí)間虧本賣要?jiǎng)澦恪?/p>

　　現(xiàn)在應(yīng)該是積極搶客戶的時(shí)間，而且這筆賬算起來比較簡(jiǎn)單，開發(fā)商為什么虧了也要賣，因?yàn)樗獡尙F(xiàn)金流，因?yàn)樗€有很多項(xiàng)目在動(dòng)工。已經(jīng)動(dòng)工的，整個(gè)建造速度也并不是說停就停的，要慢慢來。所以有一段時(shí)間開發(fā)商還是需要現(xiàn)金流，只能先搶一些現(xiàn)金回來應(yīng)付以前已經(jīng)開工的、還沒有慢下來的工程。再往后可能就是把工程延后或者減少開工量，慢慢去達(dá)到新的平衡點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以現(xiàn)在開發(fā)商拿地?zé)崆槎疾皇翘撸?/strong>