海航希望能引入一家專業(yè)的物流地產商能夠助其完成后期運作；而豐樹則是想通過億城投資這個平臺，跟海航做一個嫁接。

　　觀點網 在剝離房地產業(yè)務后，億城投資向金融投資平臺的轉型終于邁出實質性的一步。

　　6月23日晚間，億城投資集團股份有限公司宣布，為進一步推動公司戰(zhàn)略轉型，公司與上海豐樹管理有限公司簽署了《合作備忘錄》，擬合作投資物流倉儲項目，預計在未來3年內投資超過100萬平方米物流倉儲項目，總規(guī)模不低于50億元；首期擬合作項目為海航集團有限公司內部物流倉庫和用地。

　　這也是海航入主后，億城投資明確轉型金融投資平臺的首次試水。

　　戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產部主管蘇智淵認為，此次合作的重點在于海航：“海航希望能引入一家專業(yè)的物流地產商能夠助其完成后期運作；而豐樹則是想通過億城投資這個平臺，跟海航做一個嫁接，以利用海航在全國龐大的物流地產資源。”

　　牽手新加坡豐樹

　　根據合作備忘錄，億城投資和上海豐樹表示，首先考慮對海航集團當前優(yōu)質物流資產，以及市場上潛在的優(yōu)質物流資產進行共同投資；同時，還將考慮共同收購市場上擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流、適合收購的物流資產及物流地產開發(fā)項目。

　　就具體的合作方式，合作雙方同意，億城投資擬在境內或境外，上海豐樹擬在境外，分別設立用于共同投資物流地產的投資主體公司。

　　其中，億城投資主體公司和豐樹投資主體公司擬在香港合資設立多個特殊目的公司，共同投資中國境內的物流地產項目，豐樹投資主體公司將在每個特殊目的公司的持股比例不低于50%。

　　與此同時，雙方投資的每一個特殊目的公司對應投資一個中國境內的項目公司，每一個項目公司分別持有一個物流地產項目，所有項目均通過項目公司進行日常管理。

　　該合作備忘錄還詳細說明了合作雙方在項目管理中的權利與義務。

　　其中，對海航集團當前物流資產，億城投資主要負責推薦項目和獲取項目，并與海航集團、地方政府以及管理機關進行溝通協(xié)調，上海豐樹主要負責項目可行性分析、所投資物流地產項目日常運營和退出。

　　而對于待投資資產，億城投資主要負責拿地、項目前期報建、開發(fā)建設等，上海豐樹主要負責項目可行性分析、所投資物流地產項目日常運營和退出。

　　分析認為，海航在全國各地擁有龐大的物流地產儲地，其現(xiàn)在的主要問題就是如何將這么大的物流資產盤活并運作起來，因此希望引入一家專業(yè)的物流地產商助其完成后期運作。

　　“豐樹正是想通過億城投資這個平臺，跟海航做一個嫁接，以利用海航在全國龐大的物流地產資源。”蘇智淵指出，現(xiàn)在地方政府對物流地產的態(tài)度從嚴從緊，相對外企，國內企業(yè)在政府關系上更強，更有可能拿到地。

　　實際上，億城投資在公告中也指出，依托控股股東海航集團獨特的產業(yè)背景和政府資源，及上海豐樹股東方豐樹投資豐富的房地產開發(fā)、投資和資本管理經驗，億城投資和上海豐樹達成了初步的合作意向。

　　據了解，海航集團于2000年1月經國家工商行政管理局批準組建，產業(yè)覆蓋航空、物流、金融、旅游、實業(yè)、基礎設施、裝備制造和其他相關產業(yè)，總收入逾1000億元。

　　而上海豐樹管理有限公司是新加坡豐樹投資(Mapletree Investments)的全資子公司，負責管理中國區(qū)項目的開發(fā)、管理和運營。

　　事實上，豐樹投資更是由新加坡淡馬錫控股公司在2000年成立的一家投資公司，在2005年便以物流地產打入中國市場。

　　官方數(shù)據顯示，截至2014年3月31日，豐樹投資在亞洲自有和托管的辦公樓、物流、工業(yè)、住宅、零售及綜合用途物業(yè)價值達246億新元。

　　目前，豐樹投資的物流產業(yè)分布北京、上海、廣州、天津等一二線城市，主要項目包括豐樹外高橋保稅物流園、廣州的豐樹美國工業(yè)村、豐樹北京空港綜合保稅區(qū)物流園等項目。

　　轉型后首度試水

　　根據合作備忘錄，關于此次合作，億城投資和上海豐樹還提出，所投資物流地產項目優(yōu)先通過豐樹物流信托，即豐樹REITs上市退出，項目退出要達到雙方認可的租金收益水平。

　　與此同時，根據協(xié)議，若豐樹投資主體公司擬通過豐樹REITs退出其在投資主體公司中的投資，億城投資主體公司有權以不低于同等交易價格同時退出。

　　但是，若億城投資主體公司屆時不選擇退出，未來在轉讓投資主體公司的股權時，豐樹投資主體公司或上海豐樹指定的關聯(lián)公司均有優(yōu)先購買權。

　　關于此次合作，億城投資表示，本次雙方擬合作對物流倉儲項目進行投資，并優(yōu)先通過金融工具REITs實現(xiàn)退出，符合公司戰(zhàn)略轉型需要，有利于提升公司的核心競爭力。

　　對此，蘇智淵分析道，億城投資和豐樹集團的這種合作模式，正是在海外設立一個資產架構，在國內公司將資產運作完善后并有穩(wěn)定的現(xiàn)金流之后，公司再將這些資產打包放入未來要上市的REITs資產包，以便未來在公開市場上做發(fā)行。

　　既有房地產的開發(fā)和運營經驗，本身又具備資本運作的能力，這是豐樹模式的特點。而在熟悉億城投資的分析人士看來，這或許也是億城投資選擇豐樹作為合作伙伴的重要因素。

　　據悉，豐樹投資擁有四只上市的房地產投資信托及五只私募房地產基金，所管理的資金達105億新元。其中，豐樹投資旗下的房地產投資信托，分別是豐樹物流信托、豐樹工業(yè)信托、豐樹商業(yè)信托和豐樹大中華商業(yè)信托。

　　而五只私募房地產基金，包括豐樹中國機遇基金II、豐樹印度中國基金、豐樹工業(yè)基金、聯(lián)昌豐樹房地產伊斯蘭基金2和聯(lián)昌豐樹房地產基金。

　　“無論是用REITs還是用其他金融方式，在海外，通過成熟的金融工具來運作物流地產是最常用的手段。”蘇智淵指出，國內企業(yè)也希望通過這種方式的嫁接來利用外資金融平臺，并嘗試金融投資上比較成熟的退出模式。