根據(jù)區(qū)域，城市發(fā)展特色和現(xiàn)狀來制定最適合這個項目的定位，后發(fā)布局的合景泰富對商業(yè)項目的思路是不搞簡單的復制。

　　觀點網(wǎng) 過往專注高端住宅物業(yè)的合景泰富，在定下2015年300億銷售目標的同時，也將商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展列為未來的主要目標。

　　“2016年將會是合景商業(yè)項目收獲的一年”，合景泰富商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁黃興齡對觀點新媒體表示，合景泰富旗下四個商業(yè)項目將在2015-2016年先后入市。

　　在合景泰富的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略中，北京·摩方、蘇州·合景匯、成都·合景匯和上海·嘉譽國際廣場四個項目將成為集團商業(yè)品牌的范本，也是其商業(yè)地產(chǎn)之路的嘗試和基礎。

　　其中，位于北京崇文門商圈的摩方項目，因其區(qū)位和地王身份而成為關注焦點。黃興齡表示，摩方項目預計將在2016年開業(yè)，定位是年輕、潮流而時尚的。

　　面對北京眾多商業(yè)項目的競爭，總建面僅約3.9萬平方米的摩方項目選擇的是“小而精”的個性化應對之路。

　　對此，黃興齡認為，以摩方的體量，選擇個性化才更是其在北京市場的突圍機會，“北京的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)到一定的階段，對于真正有個性的項目，我認為消費者已經(jīng)不完全只看規(guī)模效應。首要的是要把崇文門商圈做大，這才是最核心的。”

　　實際上，合景泰富正在推進中的北京、上海、成都、蘇州四個商業(yè)項目總計建面僅約35萬平方米，“小而精”、個性化是其目前打造項目的共同定位。

　　“我們也討論過是否要做可以快速復制的產(chǎn)品線，但是最后還是決定應該讓項目本身說話，根據(jù)它所在的區(qū)域，城市的發(fā)展特色和現(xiàn)狀來制定最適合這個項目的定位”，后發(fā)布局的合景泰富，在目前階段對商業(yè)項目的思路是不搞簡單的復制。

　　不做復制產(chǎn)品線的同時，合景泰富還選擇了具有挑戰(zhàn)性的自持經(jīng)營模式。在自持模式、因地制宜的多樣投入以及商業(yè)培育期的壓力下，回報與資金運用也將是合景泰富將面臨的問題。

　　對此，黃興齡坦承，合理的投資回報要求是必然的，但對合景而言，目前并不是重點講回報的階段。

　　“集團每年會從銷售中拿出5-7%投入到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這是公司的投入策略，但現(xiàn)在我們主要希望能夠集中精力讓四個項目盡快面市，能讓大家對合景的商業(yè)有親身感受，再去更多地考慮下一輪的發(fā)展規(guī)劃和想法。”

　　以下為對合景泰富商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總裁黃興齡女士的采訪實錄：

　　現(xiàn)場提問：合景的商業(yè)地產(chǎn)目前的項目進展如何，四個商業(yè)項目預計什么時候可以開業(yè)？

　　黃興齡：目前我們商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部積極籌備中的商業(yè)項目有四個項目，在蘇州、成都、上海和北京。另外，在廣州獵德有一個綜合體項目天鑾，但因為那個項目是合作項目，所以我們把沒有他納入三月底發(fā)布會的內(nèi)容中。

　　最快的上海項目預計明年開業(yè)，其他的幾個會集中在2016年不同月份，16年會是主要收獲的一年，現(xiàn)在各個項目現(xiàn)在都已經(jīng)進入了實際的工作階段。

　　現(xiàn)場提問：北京崇文門項目什么時候可以開業(yè)？崇文門項目是什么定位，在規(guī)劃設計方面是怎樣的？

　　黃興齡：如果一切順利，預計2016年可以開業(yè)。因為崇文門項目的位置在北京受政府關注度還是很高的，工程可能會受一些環(huán)境影響，比如說高考期間也需要停工三天。遇到一些情況，項目會配合政府要求。

　　崇文門項目的定位是相對比較年輕、潮流、時尚的。項目內(nèi)外設計，都是著重時尚潮流的體驗。因為北京作為首都已經(jīng)有了很多有建筑特色的建筑和商業(yè)，面向未來的一個購物中心也不應該只做一個相對比較平淡、平凡的外立面。當然我們也不是想標新立異，追求稀奇古怪。所以在設計規(guī)劃方面，我們也用了很多方法和政府部門溝通，有妥協(xié)也有堅持。

　　現(xiàn)場提問：預計崇文門總投資額有多少，幾年能夠收回投資？面對周邊商圈的包圍和競爭對手會不會有一些挑戰(zhàn)？

　　黃興齡：投資肯定會有一個預算，公司對這個項目也有合理的回報要求，但商業(yè)項目要求它有快速投資回報不太可能。另外，新的時尚、潮流的東西也需要空間。但是有空間才會有成功機會，如果我們選擇平淡無奇，在北京這樣的市場可能更沒有機會突圍。而且整體來看，崇文門項目在北京三環(huán)，這里已經(jīng)有其市場價了，所以我覺得回報也會是合理的。

　　至于競爭，一方面北京的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)是有一定基礎的階段，對于真的有個性的項目，大家已經(jīng)不完全只看規(guī)模效應。其次，做一個好玩的、有個性和感受的商場，我認為消費者其實并不在乎它的大和小，首要的是要把這個商圈做大。首先要改變?nèi)藗儗Τ缥拈T商圈的認識，這才是最核心的，因為現(xiàn)在人們可能會覺得去崇文門沒意思，去西單太麻煩，三環(huán)內(nèi)都沒有新選擇了，因此首先要把商圈做好。

　　現(xiàn)場提問：成都合景匯項目的定位是怎么樣？目前九龍倉、太古等發(fā)展商都進入了成都商業(yè)地產(chǎn)市場，合景對成都市場的判斷和項目的打造方向是怎樣的？

　　黃興齡：因為成都未來三年或者五年投入使用的商業(yè)項目將會有很多，有很多關于成都會不會有過度開發(fā)的討論，甚至有很多人說會不會成為下一個沈陽。我們是這樣看的，因為成都傳統(tǒng)商業(yè)是以百貨為主，從商業(yè)業(yè)態(tài)定位來講，以后我覺得會有一個轉(zhuǎn)型，所謂的轉(zhuǎn)型是從百貨業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型到以購物中心為主，百貨為輔的情況。如果答案是這樣，我覺得有一些購物中心可以有取代傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)的可能。

　　另外，很多人會說成都現(xiàn)在集中在市中心的開發(fā)是第一輪，接下來還有很多商圈商業(yè)的發(fā)展，會不會有過剩的情況。我的看法不一樣，因為成都的生活節(jié)奏比較慢，從他們的生活節(jié)奏來看我覺得有更多的機會。如果我們一周只有兩個小時去購物，肯定是認定目標就去，但如果五點就下班了，下班之后到吃晚飯之前有很多時間可以去逛街，就會有時間去不同區(qū)域，不同地方享受購物。所以我覺得成都也許會有這方面的優(yōu)勢，消費者是有時間享受不同區(qū)域給他提供的不同選擇。

　　還有一方面，我覺得再好的購物中心都需要一、兩年的時間才會被廣泛地認識和接受，要成為一個成熟的、消費者常去的購物場所需要培育期，需要時間被人關注和喜愛。所以成都這樣一個可稱為1.5線的城市，核心商圈現(xiàn)在定論成功與否還有點早。

　　合景成都項目在高新南區(qū)，盡管這個區(qū)位不是最市中心的商圈，但是合景在那里有較大的影響力。因為包括之前的我們譽峰住宅項目銷售也創(chuàng)造了很多紀錄，那邊有很多具備消費能力的人在居住。

　　定位方面，成都項目的主題是為成都人打造精致的生活劇場，就是圍繞吃、用、場所等方面打造喜歡享受的精致生活，這是我們努力營造的一個方向。當然我們也會繼續(xù)關注和了解到未來這一到兩年之間成都的市場變化，再繼續(xù)完善我們項目的定位。

　　現(xiàn)場提問：目前項目整體的招商情況怎么樣？

　　黃興齡：我覺得大家現(xiàn)在都有一個感覺，目前做商業(yè)地產(chǎn)真的不容易。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在處于一個非?？焖佟⒍喈a(chǎn)的時期。先不說合景在商業(yè)發(fā)展上不算特別有基礎，以往沒有實際的案例。就算一些很有經(jīng)驗的發(fā)展商都發(fā)現(xiàn)去年開始推項目的時候遇到了很多的問題，整體的招配可能不如前幾年那么的理想。

　　其次，現(xiàn)在對品牌方來講有太多的選擇，不管是城市，每個城市中可選的位置，項目還是合作的發(fā)展商，都有很多的選擇。我覺得挑戰(zhàn)肯定是有的，但是品牌商肯定需要在中國有一定的發(fā)展支持。在溝通的過程中不難發(fā)現(xiàn)他們希望我們更花心思做出更具有市場競爭力的產(chǎn)品，可以對雙方的合作更有信心。

　　肯定會有困難和挑戰(zhàn)，但是并沒有到所謂的嚴重過剩，不會出現(xiàn)近兩三年品牌商都不再開店的情況。因為其他國家城市有這樣的情況，有些品牌商在歐洲某些城市真的會說未來兩年都不開店，只會比較進行資源整合。我覺得目前國內(nèi)還沒有到這個程度，再加上合景目前的項目主要都是集中在一些一二線城市，像北京、上海、成都等，商業(yè)地產(chǎn)的情況還是比較好的。

　　現(xiàn)場提問：過去商業(yè)多以百貨為主力店，但現(xiàn)在有許多的商業(yè)項目正在減少百貨業(yè)態(tài)，合景在招商時會怎么考慮？

　　黃興齡：合景在選主力店時面積不會太大，傳統(tǒng)意義上的幾萬平方米的百貨公司不一定是我們的首選主力店。例如成都項目建筑面積12萬平方米，并不算超大規(guī)模的購物中心，所以我們還是主要希望可以提供一些不同的東西，創(chuàng)造吸引力、吸引客流。

　　過去百貨作為主力店形式，有一定的號召力，可以吸引一些商戶。但現(xiàn)在消費心態(tài)不太一樣了，百貨給人的感覺可能是沒有個性，大家更希望在一個空間里有更多不同的感受?，F(xiàn)在的商業(yè)已經(jīng)不是傳統(tǒng)百貨的形態(tài)，會做餐飲，很多百貨也可能會被調(diào)整成影院、KTV、兒童游樂場、大型的體驗館這些組成。

　　現(xiàn)場提問：品牌方面，合景商業(yè)項目如何在當?shù)剡M行差異化競爭？

　　黃興齡：每個商業(yè)項目肯定都會有一些理由和原因能吸引消費者，但是千篇一律肯定不是一條路。如果我去北京、蘇州、東京，看到的商場都是千篇一律的，品牌和風格感覺都一樣，我覺得這就很難調(diào)整出購物的心情和熱情。

　　所以這個是我們的切入點，我們希望做的商場能夠有差異。業(yè)績比較好、受歡迎的品牌可能也就幾十個，但是在這其中怎么把它和其它內(nèi)容組合在一起，怎么給消費者帶來更愉悅的購物環(huán)境，從服務有更多的提高是關鍵，要讓消費者覺得同樣的品牌在這里會有更開心的體驗。

　　目前發(fā)展商在開拓市場的時候，要花更多心思從不同角度去考慮購物體驗。談到體驗，大家可能會簡單覺得體驗是設置一些所謂體驗式的內(nèi)容，像看電影、卡拉OK、游樂廳等，僅此而已。我覺得不是這樣，更有待去提升的除了這些之外還有整體的感覺，從看到這個購物中心，停車到進入這個購物中心遇到的各種各樣的對待都是體驗。如果里面有很不錯的體驗設施，可是前面這些感受都打了折扣，那么整個體驗就不是那么良好了。我覺得在這些方面我們可以有所加強，也希望抓到一些重點去挖掘內(nèi)容，讓消費者有更好的感受。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在大家談的比較多是購物中心受電商沖擊，為什么合景會選擇在這個時候做商業(yè)地產(chǎn)？在業(yè)態(tài)上會如何降低電商的沖擊？

　　黃興齡：合景的商業(yè)發(fā)展不是今年才開始的，以前很多地塊拿地時就確定是綜合商業(yè)用地，很多年前商業(yè)發(fā)展已經(jīng)進行了，只是階段性的開發(fā)，而且商業(yè)發(fā)展的內(nèi)容也包括酒店、寫字樓、公寓、展覽等?？赡芪覀儸F(xiàn)階段主要的工作是針對購物中心、底商這些業(yè)態(tài)，但并不是合景在這個時候才選擇發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

　　至于面對電商沖擊，我個人認為只要是和人打交道的事情總會回到原點?，F(xiàn)在大家都在談怎么在電腦層面隨時隨地操作購物的模式，但我個人覺得網(wǎng)上購物過程會更累。比如說你在淘寶買沙發(fā)，搜索出來兩千多個沙發(fā)，不斷地看圖片，然后范圍再收窄一點，也可能會有300多張。但是你去購物中心時不會有這么多的商品同時在你眼前讓你去做選擇，其實所謂的太多選擇可能會等于沒有選擇。

　　當然電商某些時候的確幫上大忙，有時候我們需要在很短的時間內(nèi)找一樣東西，如果真的沒時間不太確定能不能去購物中心找到這件東西，就可以去網(wǎng)上買，這個時候在便利和應急方面能達到需要。

　　但是更多時候人的精神層面的需求更大，我覺得去一個購物中心包括了購物之外很多的東西，比如說社交，也會有很多人希望能有更多機會可以見面聊天。所以我覺得這種精神層面的需求是電商滿足不了的。

　　應對電商，我認為主要還是在于一種吃喝玩樂的消費模式。第二，大家都說要增加體驗業(yè)態(tài)，比如說餐飲、娛樂、休閑，這些東西離不開，但是更重要的是給客人的那種感受和選擇，選擇什么樣的品牌和內(nèi)容才是消費者真正期待來到購物中心能看到的。

　　另外中國大陸的購物中心在服務這個層面比較欠缺。很多發(fā)展商不缺錢，也通過學習國外的許多項目提煉出很多好的東西，可是為什么有時候還是做得不夠好，讓人感覺沒有靈魂，可能就是給人提供的服務沒有到位。當然這個課題很大，源頭上現(xiàn)在國內(nèi)還沒有太多專業(yè)的培訓機構(gòu)，因為大家都覺得賣東西很簡單，不不需要很高的文化水平，很多年輕人都不想做服務業(yè)，所以怎么找到合適的人去做這個事情也是很大的挑戰(zhàn)。

　　現(xiàn)場提問：四個商業(yè)項目都是持有經(jīng)營嗎？總共有多少面積？

　　黃興齡：都是持有經(jīng)營，不算我們合作的項目，目前主推的4個項目，成都合景匯建筑面積是12萬平方米，蘇州合景匯是11萬平方米，北京摩方是3.9萬平方米，接近4萬平方米，上海嘉譽國際廣場建筑面積是7萬平方米左右。我們還有一些合作項目，比如說在成都我們和香港置地有合作，在上海和綠地也有一個合作項目。

　　現(xiàn)場提問：合景泰富在商業(yè)地產(chǎn)方面的規(guī)劃是怎樣的？希望商業(yè)產(chǎn)品可以達到什么比例，希望能夠帶來多少的貢獻？

　　黃興齡：我們也討論過是否要做可以快速復制的產(chǎn)品線，但是最后還是決定應該讓項目本身說話，根據(jù)它所在的區(qū)域，城市的發(fā)展特色和現(xiàn)狀來制定最適合這個項目的定位。我們之前也跟大家分享過，合景泰富幾個項目風格定位都會有略有不同。

　　合理的投資回報是要有的，但是目前我覺得這個對合景商業(yè)發(fā)展階段來講不是最主要的，現(xiàn)階段更重要的是先把這個基礎打好。我們接觸到的一些客戶和品牌方都了解合景泰富做住宅產(chǎn)品的成績，但是還不太了解合景做購物中心，做商業(yè)到底會怎樣。我覺得到了實際項目投入使用了，開業(yè)了之后商家對我們會有更直觀的感受。

　　現(xiàn)場提問：合景的商業(yè)項目都是持有，而且每一個項目都是因地制宜投資，還要面對一定的培育期，有沒有一個對回報的目標？在資金方面是怎么考慮的？

　　黃興齡：之前我們主席也曾講過，集團每年會從銷售總額中拿出5-7%投入到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，這是公司的發(fā)展投入策略。

　　但目前來講，我們希望能夠先做出幾個比較好的項目，集中精力把四個項目盡快面市，能讓大家有一個親身感受，再去更多地考慮下一輪的發(fā)展規(guī)劃和想法。

　　現(xiàn)場提問：之前的商業(yè)項目用地也是從項目公司去拿，未來商業(yè)會不會獨立去拿地？商業(yè)團隊的組建都是以當?shù)貫橹鲉幔?/strong>