這次分拆酒店上市是方興一個(gè)戰(zhàn)略性的安排，早在2009年金茂并入方興的時(shí)候，方興就已經(jīng)形成了這樣的戰(zhàn)略計(jì)劃。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 6月18日，金茂（中國）投資控股有限公司在香港召開新聞發(fā)布會，主席何操攜行政總裁張輝、副總經(jīng)理丁建軍、財(cái)務(wù)總監(jiān)張潤紅及非執(zhí)行董事江南等管理層均到會。

　　該公司宣布，全球發(fā)售價(jià)定于介乎5.35至5.65港元，集資額最多約33.9億港元，6月19日至24日公開發(fā)售股票，并預(yù)計(jì)于7月2日掛牌。

　　這也意味著方興地產(chǎn)中國有限公司分拆酒店上市進(jìn)入最后階段。

　　據(jù)介紹，金茂投資為一項(xiàng)在香港的固定單一投資信托，其收入主要來自酒店經(jīng)營及商業(yè)區(qū)域租賃。

　　公司管理層介紹道，金茂投資這個(gè)上市平臺的初始資產(chǎn)包將包含已竣工物業(yè)金茂大廈和上海金茂君悅大酒店；及金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店和崇明金茂凱悅酒店，還有2014年3月開業(yè)的開發(fā)中酒店北京金茂萬麗酒店和麗江金茂君悅酒店。

　　此外，金茂投資還擁有方興地產(chǎn)麗江、長沙和南京三個(gè)酒店的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)。　　　

　　張輝表示：“后續(xù)，金茂投資有優(yōu)先從方興收購的權(quán)力，但是我們要等到這三家酒店建成，或投入運(yùn)營之后，在適當(dāng)時(shí)候再裝到金茂投資的資產(chǎn)包里面。”　　

　　讓市場疑惑的是，酒店業(yè)務(wù)只是方興地產(chǎn)三大業(yè)務(wù)板塊中占比較低的一個(gè)板塊，為什么公司單獨(dú)將就點(diǎn)分拆上市？

　　根據(jù)方興地產(chǎn)2013年財(cái)報(bào)顯示，去年，酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入20.61億港幣，占集團(tuán)全年收入總額的10%左右。

　　“酒店持有這一塊跟方興做開發(fā)，在指標(biāo)衡量方面的差距都比較大，所以酒店分拆既是市場的一種期望，也是方興自身戰(zhàn)略的安排。”何操如是回應(yīng)。

　　據(jù)他介紹，這次分拆酒店上市是方興一個(gè)戰(zhàn)略性的安排，早在2009年金茂并入方興的時(shí)候，方興就已經(jīng)形成了這樣的戰(zhàn)略計(jì)劃，去年方興啟動了酒店分拆工作。

　　此外，有分析認(rèn)為，正是有了酒店業(yè)務(wù)，才使得方興地產(chǎn)的貸款獲得了較好的銀行授信。因此，就有提問稱，分拆酒店后，是否影響方興地自身的品牌價(jià)值？

　　對此，何操表示，方興地產(chǎn)既有開發(fā)，又有持有，還有物業(yè)租賃，但這幾塊業(yè)務(wù)集中在一起，其實(shí)對公司價(jià)值并沒有充分的體現(xiàn)。

　　“分拆之后品牌影響力不但不會降低，反而會擴(kuò)大，因?yàn)榉脚d仍然是金茂投資的大股東，會堅(jiān)持長期持有，酒店分拆對方興的品牌價(jià)值影響一定是正向的。”

　　海通證券最新研報(bào)認(rèn)為，公司股價(jià)較2014年資產(chǎn)凈值折讓超過60%，而酒店方面估值更是嚴(yán)重偏低，折讓超過70%，故分拆上市后更能有效地釋放其內(nèi)在價(jià)值。

　　然而，即便是機(jī)會難得，在今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢不算很好，加上樓市下行的背景，金茂酒店上市的時(shí)機(jī)是否合適？

　　“當(dāng)前的IPO及經(jīng)濟(jì)形勢不是特別好，但是由于公司去年已經(jīng)啟動了這項(xiàng)工作，對公司來講，這個(gè)時(shí)候分拆酒店上市也是一個(gè)不差的選擇。”

　　何操直言，對一個(gè)成熟企業(yè)來講，因?yàn)閭€(gè)別的一些問題擱置公司計(jì)劃并不是一個(gè)最好的選擇。

　　去年下半年以來，“國八條”的出臺，對包括酒店在內(nèi)高端市場造成不小的沖擊。

　　“相關(guān)政策確實(shí)對酒店行業(yè)產(chǎn)生了比較大的影響，但金茂的酒店收入僅有2%的下滑，公務(wù)消費(fèi)占比很小。”張輝認(rèn)為，去年第四季度開始，整個(gè)中國酒店業(yè)出現(xiàn)了觸底反彈、回暖的跡象。

　　針對海外收購，丁建軍表示，將按照市場化的原則，以及維持投資者的分派率，金茂投資會謹(jǐn)慎地、適時(shí)地關(guān)注一些中國游客最熱門的境外旅游目的地。

　　以下是金茂（中國）投資控股有限公司新聞發(fā)布會的問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：管理層你們好，你們在2017年之前的收益都有一個(gè)保證，按照預(yù)算到2017年，金茂的收益率水平大概是多少？

　　張潤紅：公司在2014年將會提供年化9.6億港幣的分派保障，基于2014年這個(gè)分派活動的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)分派率的水平是8.5%到9%。

　　在未來3年之內(nèi)，公司對收入具有最大不確定性的三家新酒店提供了分派的支持，其余的成熟物業(yè)，包括金茂大廈的寫字樓及其余的酒店物業(yè)，都會在2015年到2017年表現(xiàn)出一個(gè)非常穩(wěn)健的增長水平，所以我們預(yù)計(jì)2015年到2017年分派率也會維持在這個(gè)水平。

　　現(xiàn)場提問：過去4年酒店的租金收入一直在下滑，勢頭不是很理想，是不是跟內(nèi)地政府“國八條”有關(guān)系？酒店跟政府公務(wù)的業(yè)務(wù)相關(guān)的比例是多少？

　　張輝：過去幾年酒店收益和收入的數(shù)據(jù)變化情況，這里面有一些市場因素。另外，我們內(nèi)部在做金茂君悅酒店的改造，在2011年的下半年開始，每年會拿出120間房間（占所有房間數(shù)量的1/5左右）做內(nèi)部的更新改造，香港的君悅也在做一些改造，公司是邊經(jīng)營、邊改造，這也是單體酒店收入下降的原因。

　　毫不諱言，2012年三季度、四季度開始，中央反貪腐、杜絕非正常的公務(wù)消費(fèi)這個(gè)政策出臺之后，確實(shí)對酒店行業(yè)產(chǎn)生了比較大的影響，2013年相比2012年，我們的酒店收入也有了2%的下滑，但這個(gè)下滑應(yīng)該說是比行業(yè)的平均水平都低，也比其它競爭對手下滑的幅度小。

　　為什么呢？第一，酒店受到了這些政策的影響，但反過來說，我們認(rèn)為這個(gè)政策是好的，它會為后面的經(jīng)濟(jì)增長和行業(yè)的健康發(fā)展奠定一個(gè)非常好的基礎(chǔ)。因此，這樣的政策長期是利好的。

　　短期是有些影響，但是為什么對我們的影響會小呢？因?yàn)?，在金茂酒店里的收入組成中，這些不正當(dāng)?shù)墓珓?wù)消費(fèi)占比非常小。2013年政策出臺之后，我們徹底就沒有了這種消費(fèi)，也有不指望這種收入來源了，所以收入有所下降。

　　但是從2013年第四季度開始，整個(gè)行業(yè)由于非公務(wù)消費(fèi)的增長，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)提升，人均GDP的持續(xù)增長，使得個(gè)人消費(fèi)能力、家庭消費(fèi)能力和一些企業(yè)的正當(dāng)商務(wù)活動的消費(fèi)能力都在提升。因此，去年第四季度開始，整個(gè)中國酒店業(yè)出現(xiàn)了觸底反彈、回暖的跡象。

　　現(xiàn)場提問：方興未來給予金茂三家酒店的優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，但是，為什么不一次性的放入上市平臺？有沒有一個(gè)時(shí)間表，未來大概是什么時(shí)候會放進(jìn)來？

　　張輝：現(xiàn)在方興還有三家已經(jīng)營和在建的酒店，這次沒有把這些酒店放進(jìn)來，不過，在這次的資產(chǎn)包里面，我們又放入了三家正在經(jīng)營或?qū)㈤_業(yè)的新酒店。

　　其中一家是母公司方興去年剛剛收購的已開業(yè)的麗江君悅酒店，但是這個(gè)被收購方案還有一個(gè)一年期的協(xié)議還沒有到期，另外，籌建中的南京圣瑞吉酒店預(yù)計(jì)在2017年開業(yè)，長沙喜達(dá)屋酒店預(yù)計(jì)會在2016年投入運(yùn)營。

　　后續(xù)，金茂投資有優(yōu)先從方興收購的權(quán)力，但是我們要等到這三家酒店建成，或投入運(yùn)營之后，在適當(dāng)時(shí)候再裝到金茂投資的資產(chǎn)包里面。

　　現(xiàn)場提問：這里想請問何主席，畢竟現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)不算很好，酒店分拆之后對方興本身有沒有影響？有沒有影響方到興自身的品牌價(jià)值？方興自身還有其它的業(yè)務(wù)，為什么選擇酒店分拆？

　　何操：這次分拆上市是方興一個(gè)戰(zhàn)略性的安排，早在2009年金茂并入方興的時(shí)候，我們就已經(jīng)形成了這樣的戰(zhàn)略計(jì)劃，去年，公司啟動了酒店分拆的工作。

　　關(guān)于品牌的問題，因?yàn)榉脚d地產(chǎn)是一個(gè)綜合的地產(chǎn)開發(fā)商，我們的特點(diǎn)是既有開發(fā)，又有持有，也就是所謂“雙輪驅(qū)動”的戰(zhàn)略，同時(shí)我們還有物業(yè)租賃。但是，這幾塊業(yè)務(wù)集中在一起，其實(shí)對公司價(jià)值并沒有充分的體現(xiàn)。

　　因?yàn)榫频瓿钟羞@一塊跟方興做開發(fā)，在指標(biāo)衡量方面的差距都比較大，所以酒店分拆既是市場的一種期望，也是方興自身戰(zhàn)略的安排。分拆之后品牌影響力不但不會降低，反而會擴(kuò)大，因?yàn)榉脚d仍然是金茂投資的大股東，會堅(jiān)持長期持有，所以酒店分拆對方興的品牌價(jià)值影響一定是正向的。

　　現(xiàn)場提問：今年整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢并不算很好，地產(chǎn)業(yè)務(wù)也并不算特別理想，為什么選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)上市？這個(gè)時(shí)機(jī)是否合適？另外，酒店分拆上市的目的是什么？

　　何操：當(dāng)前的IPO及經(jīng)濟(jì)形勢不是特別好，但是由于公司去年已經(jīng)啟動了這項(xiàng)工作，再加上我們對自己有信心，這次資產(chǎn)組合比較優(yōu)質(zhì)，經(jīng)過跟投資人、分析師等各個(gè)方面的接觸和分析，公司認(rèn)為這是一個(gè)機(jī)會，對投資者來講也是一個(gè)機(jī)會，因此，對我們自己來講，這個(gè)時(shí)候分拆酒店上市也是一個(gè)不差的選擇。

　　所以公司還是按照正常計(jì)劃進(jìn)行。我覺得，對一個(gè)成熟企業(yè)來講，因?yàn)閭€(gè)別的一些問題擱置公司計(jì)劃并不是一個(gè)最好的選擇。

　　關(guān)于目的的問題，兩方面是具有戰(zhàn)略性的意義，今后要達(dá)到的目的就是：方興地產(chǎn)酒店分拆以后，作為一個(gè)專業(yè)管理平臺--金茂投資會得到一個(gè)更好的發(fā)展，金茂得到發(fā)展，方興又是大股東，對方興來講，也可把另外的兩塊業(yè)務(wù)板塊，即物業(yè)租賃運(yùn)營開發(fā)以及銷售業(yè)務(wù)等各方面的價(jià)值充分釋放和實(shí)現(xiàn)。

　　現(xiàn)場提問：張總，既然公司將酒店單獨(dú)公開上市了，未來會不會自己獨(dú)立成立酒店管理相關(guān)的業(yè)務(wù)？

　　張輝：中短期我們還是聚焦成為一個(gè)業(yè)主公司、資產(chǎn)管理公司。長期考慮的話，也不排除有這樣的一些準(zhǔn)備和安排。

　　現(xiàn)場提問：你們對未來也有一個(gè)酒店收購的安排，除了三個(gè)優(yōu)先收購的項(xiàng)目以外，你們還有什么目標(biāo)？

　　江南：首先方興作為金茂的母公司，目前已經(jīng)給予金茂三個(gè)酒店的優(yōu)先選擇權(quán)。另外，方興今后會建設(shè)越來越多的大型綜合體，里面也會有酒店，也有這樣的一個(gè)規(guī)則，今后只要方興有酒店，都會給金茂第一選擇權(quán)。

　　當(dāng)然，我們認(rèn)為金茂擁有一個(gè)非常強(qiáng)的酒店資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，拿到一個(gè)新的酒店資產(chǎn)以后，金茂能給這個(gè)酒店增值，因此我相信在市場上也會創(chuàng)造比較好的機(jī)會。所以，金茂的發(fā)展的空間還是很大的。

　　現(xiàn)場提問：這次上市所集資金大部分給了方興，剩下的資金也不是再上市所得的資金，這些資金還夠金茂自己收購項(xiàng)目嗎？如果真的有收購計(jì)劃的話，未來會不會再有融資的安排？

　　江南：提到這次收購的資金，實(shí)際上，金茂上市之后，用來衡量杠桿率的指標(biāo)應(yīng)該說比行業(yè)的平均水平還要低，還有很大空間來做這方面的收購。

　　現(xiàn)場提問：招股書顯示，你們的負(fù)債水平比較高，也提到未來也會維持一定的水平，在公司看來，請問這個(gè)水平是多少才稱得上是合理？

　　江南：方興會非常嚴(yán)格、非常謹(jǐn)慎地保持資產(chǎn)負(fù)債表的強(qiáng)勁，謹(jǐn)慎地來進(jìn)行負(fù)債，今后我們會保持在行業(yè)平均水平之下。具體的話，按照Reits的要求是45%，公司的負(fù)債率比較合理的話，可能也在40%左右。

　　現(xiàn)場提問：酒店的計(jì)劃是不是也是會對方興以外的酒店進(jìn)行收購？

　　江南：會的。

　　現(xiàn)場提問：招股書顯示，相比2012年，2013年金茂大廈的觀光性收入，有較大幅度的下降，平均房價(jià)也有下調(diào)的趨勢。中國現(xiàn)在游客有一個(gè)往外走的趨勢，這兩個(gè)下降是不是還會繼續(xù)呈現(xiàn)？

　　丁建軍：主要是兩個(gè)因素，第一，在2013年10月份，國家出臺了新的《旅游法》，對于旅行社成團(tuán)旅游產(chǎn)生了一些負(fù)面影響，導(dǎo)致觀光性收入的下降。不過，經(jīng)過行業(yè)內(nèi)部的溝通，2013年第四季度，這個(gè)影響已經(jīng)漸漸消失了。

　　關(guān)于酒店的平均房價(jià)，上海2013年的五星級酒店的平均出租率只有50%，但是上海金茂君悅達(dá)到了60%，所以金茂的平均房價(jià)和入住率及每房的收益率，在市場中仍然是處于名列前茅的地位。

　　當(dāng)然，因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的谷底在2013年四季度已經(jīng)確立，我們相信在不遠(yuǎn)的將來，我們的出租率和房價(jià)都會得到顯著提升。

　　現(xiàn)場提問：中國游客現(xiàn)在往外走的話，你們在海外是不是也有一些收購的目標(biāo)？

　　丁建軍：在2013年，國內(nèi)旅游人次的增長，達(dá)到32.6億人次，而出境旅游的增長也非常顯著，達(dá)到9800萬人次，增長的幅度都超過了13%。

　　根據(jù)情況去判斷，按照市場化的原則，以及維持投資者的分派率，公司會謹(jǐn)慎地、適時(shí)地關(guān)注一些中國游客最熱門的境外旅游目的地。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 郭凈凈    審校：勞蓉蓉）