億達(dá)在招股書(shū)中也承認(rèn)，在向新城市擴(kuò)張及為新行業(yè)打造商務(wù)園項(xiàng)目時(shí)，過(guò)去的業(yè)務(wù)模式所取得的成功未必可以復(fù)制下去。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 對(duì)中小房企而言，在資金鏈愈加緊張而A股大門(mén)緊閉的當(dāng)下，赴港上市似乎是不錯(cuò)的融資選擇。

　　6月17日，億達(dá)中國(guó)控股有限公司在香港股票交易所官網(wǎng)發(fā)布招股說(shuō)明書(shū)稱，將于6月17日至6月20日公開(kāi)招股，如成功通過(guò)IPO，將于6月27日掛牌。

　　這也意味著，繼光谷聯(lián)合、陽(yáng)光100中國(guó)及力高地產(chǎn)之后，大連億達(dá)作為2014年第四個(gè)內(nèi)房股也即將登陸香港資本市場(chǎng)。

　　然而，目前內(nèi)房股上市股價(jià)卻不盡如人意。據(jù)悉，上個(gè)周五早前上市的陽(yáng)光100中國(guó)已累挫10.75%。

　　不過(guò)，對(duì)此億達(dá)中國(guó)財(cái)務(wù)總監(jiān)羅兆和稱，就目前情況來(lái)看，預(yù)計(jì)發(fā)行新股一切順利。

　　億達(dá)赴港上市

　　據(jù)介紹，億達(dá)中國(guó)是在開(kāi)曼群島注冊(cè)成立的有限公司，其股份代號(hào)是3639。其母公司大連億達(dá)集團(tuán)將把大連軟件園公司、大連億達(dá)房地產(chǎn)公司、大連億達(dá)服務(wù)和大連億達(dá)管理等40多家子公司放入這個(gè)上市平臺(tái)中。

　　根據(jù)招股書(shū)顯示，億達(dá)中國(guó)將向全球發(fā)售5.8億股股份，每股定價(jià)是2.3港元至2.9港元，集資13.34-16.82億港元。公司預(yù)計(jì)初步為擴(kuò)大已發(fā)行股本的22.48%，對(duì)香港發(fā)售5800萬(wàn)股股份，約占比10%；其余90%的股份全部通過(guò)國(guó)際發(fā)售。

　　億達(dá)中國(guó)表示，所收取的融資凈額的45% 將用于新土地收購(gòu)，45%用于現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，余下不超過(guò)10%用于營(yíng)運(yùn)資金及其他一般企業(yè)用途。

　　另外，億達(dá)又引入多個(gè)基礎(chǔ)投資者，與中國(guó)信達(dá)、華融香港、中國(guó)太平集團(tuán)旗下中保集團(tuán)基金、瑞安集團(tuán)旗下Doreturn、松下電器及日本住友不動(dòng)產(chǎn)等六名投資者訂立基礎(chǔ)配售協(xié)議，這六名投資者已同意按發(fā)售價(jià)認(rèn)購(gòu)總計(jì)約8.24億港元，據(jù)估算，相當(dāng)于已發(fā)行股本約12.29%。

　　但讓市場(chǎng)擔(dān)憂的是，億達(dá)去年逾140%的負(fù)債率。據(jù)招股書(shū)透露，截止2013年底，公司未償還貸款總額為134.2,7億元，當(dāng)中信托貸款涉22.25億元。今年內(nèi)需償還的貸款為51.48億元。

　　有港股分析師表示，正是因?yàn)閮|達(dá)這么高的負(fù)債率，公司才急于赴港上市，開(kāi)辟融資渠道。

　　從招股書(shū)可看到，億達(dá)的融資成本由2012年的9200萬(wàn)元增加1.69億元，至2013年的2.61億元，猛增183.2%。

　　對(duì)此，億達(dá)中國(guó)首席財(cái)務(wù)官羅兆和回應(yīng)稱，就目前情況來(lái)看，預(yù)計(jì)發(fā)行新股一切順利；"高負(fù)債料在兩三年后改善，相信銀行貸款方面能夠處理妥當(dāng)?shù)狡诘膫鶆?wù)，有信心能夠降至100%的水平"。

　　分析人士認(rèn)為，"之所以有這么高的負(fù)債率，與其商務(wù)園為中心的商業(yè)模式不無(wú)關(guān)系"。

　　商務(wù)園模式壓力

　　資料顯示，億達(dá)主營(yíng)商務(wù)園、以及相關(guān)住宅等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和服務(wù)，其去年收入63.99億元。其中，商務(wù)園相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收入，占總收入的60.2%。

　　6月17日，香港新股說(shuō)明會(huì)上億達(dá)主席兼執(zhí)行董事孫蔭環(huán)表示，億達(dá)開(kāi)發(fā)的商務(wù)園區(qū)已吸引大量有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)入駐，同時(shí)其開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較高，銷(xiāo)量以及售價(jià)均處于穩(wěn)定狀態(tài)。

　　在招股書(shū)中，億達(dá)將公司的成功歸于以商務(wù)園為中心的商業(yè)模式。億達(dá)認(rèn)為，商務(wù)園項(xiàng)目的成功幫助公司出售商務(wù)園內(nèi)的住宅物業(yè)和選定的辦公樓，為公司提供相對(duì)快速的資金周轉(zhuǎn)及流動(dòng)性。

　　然而，不容忽視的是，市場(chǎng)有分析認(rèn)為在億達(dá)期待豐厚回報(bào)的同時(shí)，規(guī)模巨大的商務(wù)園需要投入龐大的資金等成本和資源。

　　分析指，以億達(dá)首個(gè)商務(wù)園項(xiàng)目大連軟件園為例，該項(xiàng)目占地面積約3平方公里，于1998年開(kāi)始興建，并于1999年進(jìn)入運(yùn)營(yíng)。

　　截止目前，大連軟件園項(xiàng)目投資已過(guò)百億。這主要來(lái)自于19.11億元的土地出讓金和高達(dá)83.95億元的開(kāi)發(fā)成本，以及預(yù)計(jì)該項(xiàng)目產(chǎn)生的額外開(kāi)發(fā)成本約7.3億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，至2014年3月31日，大連軟件園項(xiàng)目已竣工建筑面積合共約129.7萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)中住宅物業(yè)的建筑面積約為13.36萬(wàn)平方米，已預(yù)售30156平方米。按照當(dāng)?shù)孛襟w公布的近期約1.5萬(wàn)元/平米的均價(jià)計(jì)算，其住宅銷(xiāo)售回籠資金約4.5億元左右。

　　而商業(yè)部分，億達(dá)為保證園區(qū)長(zhǎng)期規(guī)劃的穩(wěn)定性，軟件園采取"物業(yè)定制，長(zhǎng)期租賃"的運(yùn)營(yíng)方式。分析認(rèn)為，這種方法雖然保證了規(guī)劃的長(zhǎng)期連貫性，但是同時(shí)也導(dǎo)致其資金回流緩慢。

　　異地復(fù)制難點(diǎn)

　　據(jù)億達(dá)最新上市招股書(shū)顯示，億達(dá)現(xiàn)在正將這種模式大規(guī)模異地復(fù)制。

　　6月17日，億達(dá)中國(guó)行政總裁孫燕生在記者會(huì)上稱，公司計(jì)劃五年內(nèi)未來(lái)每年拓展一個(gè)新城市的商業(yè)園項(xiàng)目。

　　招股書(shū)披露，截至2014年3月31日，億達(dá)已共6個(gè)商務(wù)園項(xiàng)目正在或者將要開(kāi)發(fā)，其中5個(gè)位于大連市，1個(gè)位于武漢市，包括大連軟件園、大連生態(tài)科技創(chuàng)新城核心區(qū)商務(wù)園、億達(dá)信息軟件園、大連騰飛軟件園、大連天地，以及武漢軟件新城。

　　此外，億達(dá)還在2013年11月和2014年1月，分別于與上海市和蘇州市相關(guān)部門(mén)簽署協(xié)議，開(kāi)發(fā)上海商務(wù)園和蘇州高鐵新城科技園。

　　不過(guò)，這些項(xiàng)目的獲取，同時(shí)也意味著億達(dá)未來(lái)需要支出更為龐大的資金。

　　同時(shí)，對(duì)于億達(dá)來(lái)講其獨(dú)特園區(qū)產(chǎn)業(yè)模式卻仍然面臨可能難以復(fù)制的問(wèn)題。

　　最基本的問(wèn)題就是，大連軟件園是"官助民辦"軟件園的典型代表，其結(jié)合自身臨海、臨日的區(qū)位特點(diǎn)，定位為IT服務(wù)外包型產(chǎn)業(yè)園。

　　有媒體曾將解釋這種體制："民辦"，指的就是從1998年大連軟件園建園之初，億達(dá)作為主體開(kāi)發(fā)企業(yè)，負(fù)責(zé)軟件園的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；而"官助"就是大連市人民政府發(fā)揮宏觀指導(dǎo)、制定政策、招商引資等作用。

　　也就是說(shuō)，大連軟件園的立項(xiàng)、發(fā)展與當(dāng)?shù)卣拇罅χС钟心蟮年P(guān)系。而這也是本地企業(yè)在本土發(fā)展時(shí)的優(yōu)勢(shì)所在。

　　據(jù)悉，近年來(lái)國(guó)內(nèi)專注發(fā)展園區(qū)地產(chǎn)的企業(yè)也不在少數(shù)。比如今年來(lái)受益于京津冀一體化，被諸多分析師看好的華夏幸福，以及成功打造了中國(guó)最著名的軟件園區(qū)中關(guān)村的北科建等等。

　　因此，在其本地之外區(qū)域打造新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，億達(dá)需要正面和更多的知名房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、并獲得當(dāng)?shù)卣С郑@仍然是億達(dá)能否持續(xù)成功的關(guān)鍵所在。

　　對(duì)此，億達(dá)在招股書(shū)中也承認(rèn)，在向新城市擴(kuò)張及為新行業(yè)打造商務(wù)園項(xiàng)目時(shí)，過(guò)去的業(yè)務(wù)模式所取得的成功未必可以復(fù)制下去。

　　看來(lái)，在億達(dá)即將成功在香港資本市場(chǎng)新上市掛牌之際，其商業(yè)模式的競(jìng)爭(zhēng)力與后續(xù)發(fā)展，仍然是市場(chǎng)觀察要點(diǎn)。

（發(fā)稿：見(jiàn)習(xí)編輯 郭凈凈    審校：勞蓉蓉）