預(yù)計(jì)未來(lái)央行定向?qū)捤傻膭?dòng)作還會(huì)增加，穩(wěn)增長(zhǎng)項(xiàng)目將逐一落實(shí)。穩(wěn)增長(zhǎng)措施的落實(shí)將使經(jīng)濟(jì)緩慢出清。

　　樓市概況：5月份成交量同比下降5.2%環(huán)比上升10.9%

　　5月份，跟蹤的39個(gè)城市月度成交22.7萬(wàn)套，同比下降5.2%環(huán)比上升10.9%。截止5月末，跟蹤的13大城市存貨為110萬(wàn)套，同比與環(huán)比分別增長(zhǎng)22.0%與4.2%，絕對(duì)數(shù)額持續(xù)攀升為近兩年最高位。盡管成交量有所回升，但市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)增加導(dǎo)致13大城市去化周期升至13.1個(gè)月，上海與合肥維持在半年以內(nèi)，杭州、寧波、溫州、青島、福州、東莞與呼和浩特超過(guò)18個(gè)月。5月份百城住宅平均價(jià)格10978元/平方米，環(huán)比下跌0.3%，兩年來(lái)首度遭遇環(huán)比下跌。我們認(rèn)為5月份成交量的回升原因主要有二，一是政策面的寬松利好對(duì)悲觀的市場(chǎng)情緒有所緩解，二是開發(fā)商以價(jià)換量的手段初見成效。

　　行業(yè)動(dòng)態(tài)及政策：限購(gòu)公積金逐步放松

　　5月份除一線城市外限購(gòu)政策、公積金政策均逐步放松，中央表態(tài)2014年調(diào)控以穩(wěn)為主，隨著李克強(qiáng)赤峰行和央行座談會(huì)釋放的信號(hào)，下半年政策進(jìn)一步放松的預(yù)期正在增強(qiáng)。中長(zhǎng)期看，政策方向由控房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)變?yōu)檎{(diào)結(jié)構(gòu)，根據(jù)不同城市具體情況分類調(diào)控，手段上減少使用“看得見的手”。根據(jù)銀河宏觀經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)的分析，預(yù)計(jì)未來(lái)央行定向?qū)捤傻膭?dòng)作還會(huì)增加，穩(wěn)增長(zhǎng)項(xiàng)目將逐一落實(shí)。

　　股價(jià)表現(xiàn)：5月份地產(chǎn)股跑贏滬深300約2個(gè)百分點(diǎn)

　　5月份，房地產(chǎn)板塊指數(shù)收益率2.1%，滬深300指數(shù)收益率-0.1%，跑贏了滬深300指數(shù)約2個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，5月份房地產(chǎn)板塊跑贏大盤主要由于中央及各地釋放的寬松政策信號(hào)緩解了此前持續(xù)悲觀的市場(chǎng)情緒。6月份雖然寬松政策預(yù)期增強(qiáng)，但總體樓市需求依然疲軟，地產(chǎn)股仍將在低位震蕩。

　　投資建議：謹(jǐn)慎推薦

　　我們對(duì)房地產(chǎn)板塊的投資建議為謹(jǐn)慎推薦，主要理由為：(1)宏觀：根據(jù)銀河宏觀經(jīng)濟(jì)團(tuán)隊(duì)的分析，預(yù)計(jì)未來(lái)央行定向?qū)捤傻膭?dòng)作還會(huì)增加，穩(wěn)增長(zhǎng)項(xiàng)目將逐一落實(shí)。穩(wěn)增長(zhǎng)措施的落實(shí)將使經(jīng)濟(jì)緩慢出清。(2)樓市：我們認(rèn)為，隨著李克強(qiáng)赤峰行和央行座談會(huì)釋放的信號(hào)，6月份中央及地方進(jìn)一步出臺(tái)寬松政策的可能性增加，但總體而言需求依然疲軟，短期內(nèi)樓市仍然無(wú)法擺脫低迷狀態(tài)。(3)估值：目前主流地產(chǎn)公司的估值水平在5至8倍的PE和1.5倍左右的PB，估值水平較低。綜合來(lái)看，我們給房地產(chǎn)板塊謹(jǐn)慎推薦評(píng)級(jí)。

　　銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)：成交量回升難擋去化率惡化