行業(yè)整體景氣度負(fù)向波動影響下，境外投資人目前不看好地產(chǎn)行業(yè)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 進(jìn)入新一周，對于萬科而言迎來關(guān)鍵一周，因?yàn)楸局軆?nèi)萬科B轉(zhuǎn)H事宜將進(jìn)入現(xiàn)金選擇權(quán)階段。

　　本周內(nèi)，除已放棄現(xiàn)金選擇權(quán)的的萬科B股股東外，所有萬科B股股東均可行使現(xiàn)金選擇權(quán)權(quán)利，若行使現(xiàn)金選擇權(quán)的股份數(shù)超B股總股份數(shù)的三分之一，歷時一年半之久的萬科B轉(zhuǎn)H事宜就將終止。

　　對于此次B轉(zhuǎn)H事宜，萬科董秘譚華杰對觀點(diǎn)新媒體表示，萬科方面很有信心，但最后的結(jié)果還需要看投資者的選擇。

　　譚華杰稱，B股投資者中境外投資者的比例非常高，在這樣情況下從B股轉(zhuǎn)到H股，對境外投資者來說，能在很大程度上改善投資者的交易環(huán)境。

　　“B股停牌前的股價(jià)為12.41港元/股，高于現(xiàn)金選擇權(quán)的行權(quán)價(jià)，如果確實(shí)想要行權(quán)的投資者，在停牌前就會有所動作了”。

　　行權(quán)倒計(jì)時

　　6月8日晚，萬科發(fā)布關(guān)于B轉(zhuǎn)H提示性公告告知，萬科B股現(xiàn)金選擇權(quán)申報(bào)期為2014年6月9日至2014年6月13日期間的交易日上午9：30-11：30，下午1：00-3：00，申報(bào)截止時間為2014年6月13日下午3：00。

　　于上述期間，除已放棄現(xiàn)金選擇權(quán)的的萬科B股股東外，所有萬科B股股東均可行使現(xiàn)金選擇權(quán)權(quán)利，若行使現(xiàn)金選擇權(quán)的股份數(shù)超B股總股份數(shù)的三分之一，即申報(bào)股份數(shù)若超過4.38億股，現(xiàn)金選擇權(quán)方案將不予實(shí)施，現(xiàn)金選擇權(quán)將不予清算交收，萬科B股將復(fù)牌并繼續(xù)于深交所B股市場交易。

　　在給予提示性同時，萬科還公告透露，提供公司B股現(xiàn)金選擇權(quán)的第三方為華潤(集團(tuán))有限公司下屬子公司合貿(mào)有限公司、GICPRIVATE LIMITED(新加坡政府投資公司，簡稱“GIC”)和惠理基金管理公司及惠理基金管理香港有限公司(合稱為“惠理”)。

　　即萬科B的投資者可選擇繼續(xù)持有股票至萬科H股在香港聯(lián)交所掛牌上市，也可選擇于萬科B股的現(xiàn)金選擇權(quán)行權(quán)申報(bào)期內(nèi)申報(bào)行使現(xiàn)金選擇權(quán)，將其持有的全部或部分萬科B股按照12.39港元/股的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給提供現(xiàn)金選擇權(quán)的第三方。

　　另于早前6月6日，萬科公布的B股現(xiàn)金選擇權(quán)實(shí)施方案中透露，作為現(xiàn)金選擇權(quán)第三方的GIC和惠理，就其所持有的總計(jì)2.83億股公司B股股份承諾放棄行使現(xiàn)金選擇權(quán)，放棄部分選擇權(quán)股份數(shù)占萬科B股總股數(shù)的21.56%。

　　除承諾放棄行使現(xiàn)金選擇權(quán)以外，其他萬科B股股東將派發(fā)與其持有的B股股份數(shù)量相等份數(shù)的現(xiàn)金選擇權(quán)，萬科此次B股現(xiàn)金選擇權(quán)派發(fā)總數(shù)量為10.31億份。

　　方案同時補(bǔ)充指出，根據(jù)《香港上市規(guī)則》，在為本次方案提供現(xiàn)金選擇權(quán)的第三方中，華潤和GIC為公司的關(guān)連人士，他們因提供現(xiàn)金選擇權(quán)而獲得的公司股份不得計(jì)入公眾持股量。因此，即使香港聯(lián)交所能夠給予公司公眾持股量為8%的豁免，華潤和GIC最多只能收購不超過公司總股本3.45%的B股股份，接近B股總數(shù)的三分之一，否則公司將不能滿足香港聯(lián)交所的上市條件。

　　方案中還提及，在現(xiàn)金選擇權(quán)實(shí)施完畢及確定在香港開戶的境外公眾股股東人數(shù)不少于300人后，公司將向深交所申請B股股票摘除。

　　并在取得香港聯(lián)交所正式批準(zhǔn)公司H股上市的批準(zhǔn)函后，萬科原B股股票將全部轉(zhuǎn)換上市地并在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易。

　　B轉(zhuǎn)H成功概率

　　在即將進(jìn)入現(xiàn)金選擇權(quán)階段前一周，代表萬科集體合伙人的盈安合伙對萬科A進(jìn)行最高額度的一次增持，在相關(guān)機(jī)構(gòu)看來是一次很好提振B轉(zhuǎn)H股信心的機(jī)會。

　　而目前看來，停牌前的萬科B或也受上述消息影響，停牌前價(jià)格上漲至12.41港元/股，高于萬科B的現(xiàn)金行權(quán)價(jià)12.39港元/股。

　　即從先前折價(jià)5%的情況轉(zhuǎn)變?yōu)槌霈F(xiàn)溢價(jià)情況。

　　對于B轉(zhuǎn)H最終結(jié)果問題，廣發(fā)證券在萬科B停牌前的一份報(bào)告中指出，成功轉(zhuǎn)板后萬科B股或迎來估值回歸。鑒于預(yù)計(jì)B股估值回歸的空間，對于B股90%的境外機(jī)構(gòu)投資者即原股東而言，選擇不行權(quán)仍有利可圖，轉(zhuǎn)板仍有機(jī)會。

　　廣發(fā)證券還指出，“B轉(zhuǎn)H如果成功實(shí)施將推動萬科B股估值的合理回歸，目前B股的市盈率對比中國海外發(fā)展6.5倍市盈率估值仍存在差距”。

　　申銀萬國報(bào)告也認(rèn)為，萬科現(xiàn)金選擇權(quán)的套利空間不大，選擇現(xiàn)金選擇權(quán)的投資者預(yù)計(jì)減少。

　　另一方面，更多的人士認(rèn)為，H股流動性及估值優(yōu)勢明顯，并且港股行業(yè)龍頭公司在估值上一般享有溢價(jià)，因此，萬科B轉(zhuǎn)H方案成行的概率較高。

　　申銀萬國報(bào)告稱，從行業(yè)橫向比較來看，目前港股主流地產(chǎn)公司2013年平均市盈率為6.3倍，其中中海、華潤、龍湖等龍頭公司估值為8.3倍。

　　“萬科如成功轉(zhuǎn)板H股，其合理市盈率定位至少應(yīng)在7.5倍以上，萬科2013年EPS為1.37元，對應(yīng)合理股價(jià)應(yīng)在13港元左右，較目前萬科B股價(jià)仍有10%左右的空間”。

　　不過值得一提的是，對于萬科B轉(zhuǎn)H事宜，有分析曾認(rèn)為，影響萬科B轉(zhuǎn)H的因素主要有兩個，一個是目前萬科估值并不具備優(yōu)勢；另一個是行業(yè)整體景氣度負(fù)向波動影響下，境外投資人目前不看好地產(chǎn)行業(yè)，這或影響境外投資人的選擇。