打造高端綜合體不僅需要能力，還考驗企業(yè)資源，無論中冶還是中海，都不是這個領域中的佼佼者。

　　觀點網 6月5日下午，天津新八大里四里地塊被中海地產以50.4億元底價摘得，樓面價約合14504元每平米，創(chuàng)年內單總價新高。這是繼5月28日中冶置業(yè)以底價49.49億元摘得七里地塊后，第二家中字頭央企入駐新八大里區(qū)域。

　　據現場報道，“四里”地塊距掛牌截止還有22分鐘時，才有企業(yè)出價50.4億，在此之前報價一直是零。來現場觀摩的人員亦寥寥可數，關注程度遜于早前出讓的七里地塊。

　　根據出讓公告，該地塊地上可出讓土地面積78345.6平方米，含居住用地42237平方米，商業(yè)金融業(yè)用地30608.6平方米，廣場用地5500平方米。規(guī)劃用地性質為居住、商業(yè)金融業(yè)和廣場用地，規(guī)劃地上總建筑面積不大于34.75萬平方米。

　　本次出讓土地面積為68700.3平方米，其余9645.3平方米土地待具備土地交付條件后，出讓人再與受讓人簽訂補充合同將該部分土地出讓給受讓人。

　　中海入局

　　此次拿下的四里地塊將成為中海地產繼中海御湖翰苑、北寧灣、八里臺、中海國際大廈四個項目之后，在津開發(fā)的第五大項目。另外，該項目的獲取距離中海上一次在天津拿地已有兩年。

　　據業(yè)內人士介紹，中海在天津的發(fā)展一直很平穩(wěn)，幾年做一個項目，體量不會太小，每個項目都能稱得上區(qū)域標桿。此次拿地前最后獲取的一個項目是中海八里臺，該項目目前僅剩尾盤，銷售表現良好。

　　“相比之下，此前出讓的七里地塊限制性條件比較多，如果沒有提前做好準備，即使中海來做難度也會很大。中冶很明顯是提前有所準備。”上述人士表示。

　　事實上，四里地塊出讓條件沒有七里苛刻，并且可售型物業(yè)占比較大。根據出讓文件，四里地塊中居住用地不大于132600平方米，含商業(yè)面積25400平方米；商業(yè)金融用地不大于214900平方米，含城市型公寓建筑面積108500平方米及部分配套設施。

　　綜合計算，住宅加公寓面積可達21.57萬平米，占34.75萬平方米總建面的62%。

　　自新八大里區(qū)域第一宗地七里地塊掛牌以來，該區(qū)域即成為天津土地市場的焦點。業(yè)內一致認為區(qū)域位置極佳自是不在話下，然而中心商務區(qū)的規(guī)劃以及地塊中大體量商業(yè)金融用地的占比仍然為開發(fā)商的進駐帶來一定風險，有觀點認為區(qū)域前景有待觀察。

　　自5月28日中冶置業(yè)底價摘牌七里地塊后，雖然掛著中字頭的金字招牌，然而此前下關地王的過往以及公司欠缺商業(yè)項目打造經驗的資歷，不但沒有起到為區(qū)域未來前景背書的效果，市場觀望情緒反而更為濃厚。

　　與中冶不同的是，中海地產2013年全年合約銷售額達1385.2億港幣，對應售出物業(yè)面積達923萬平方米，穩(wěn)居行業(yè)第一陣營。

　　更重要的是，中海歷來以穩(wěn)健著稱，其財務作風、拿地策略等一直被同行視作標桿而備受推崇。因此在很多市場人士看來，此番引入中海，對于區(qū)域發(fā)展的利好不言而喻。

　　難說利好

　　中海的入局，似乎讓前景一直不太明朗的新八大里區(qū)域看到了曙光。然而在天津業(yè)內沈文看來，這一切并不如表面看起來那么簡單，談利好還有些言之過早。

　　他認為：“這都是天津市政府和中海事先達成了一致，據了解有兩家民營企業(yè)被勸退了。這應該是中海整個集團的運營戰(zhàn)略，政府會有例如其他住宅地等方式來進行平衡，跟此前中冶拿七里地塊情況差不多。”

　　與其他天津市場人士觀點一致，沈文也認為新八大里地塊條件優(yōu)越毋庸置疑，只是地塊的規(guī)劃以及設定的操作方式不一定與天津的發(fā)展步伐相匹配。

　　“這個地并不貴，一萬四、一萬五，甚至近兩萬的地價都是可以接受的。但是問題是天津這個城市是否具備這樣的競爭力。”他表示，在北上廣深等一線城市，同樣素質的地可以吸引到很多的企業(yè)資源。

　　不過對于天津而言，這恰恰是問題所在。業(yè)內人士認為，就目前來說，天津本地化大企業(yè)較少，因此滿足這類商務區(qū)的發(fā)展亟需吸納外來企業(yè)資源。

　　“天津現在就京津冀一體化這張政策牌，關鍵是河西區(qū)打了這張牌之后濱海新區(qū)怎么辦？濱海新區(qū)類似商務規(guī)劃很多，于家堡尚有960萬平方米的建面。”沈文在接受觀點新媒體采訪時指出，河西區(qū)的項目做出來以后，恐會形成與濱海新區(qū)的正面競爭。

　　另一個值得商榷的問題是，土地受讓方是否具備打造城市商務綜合體的能力。七里以及四里的成交，似乎為該區(qū)域發(fā)展定下了央企接手的基調。

　　該業(yè)內人士指出，在目前的央企行列中，真正具備打造及運營高端綜合體能力的企業(yè)仍然較難尋覓。

　　“打造高端綜合體不僅需要能力，還考驗企業(yè)資源。無論中冶、中海，都不是這個領域中的佼佼者。中海雖然操盤能力獲得認可，但也僅限高端項目。真正能做好這類項目的多是如綠地、金茂等民企以及以港資企業(yè)為代表的外企。”然而根據天津市政府目前的招商計劃，這類企業(yè)進駐的可能性較小。

　　一言以蔽之，天津市政府對區(qū)域的規(guī)劃以及一些苛刻的剛性條件，對于城市的發(fā)展肯定是有好處，同樣的，新八大里也逃不開規(guī)劃與成果能否最終實現契合的考驗。