對于現(xiàn)有自持項目，如果不能良好運營，反而成為公司的包袱，那這就得不償失了。

　　觀點網(wǎng) 與其數(shù)得上的住宅地位相比，盡管中海已運作27年商業(yè)地產(chǎn)，卻依然被業(yè)界視作“新兵”。

　　5月30日，中海地產(chǎn)集團有限公司旗下購物中心品牌中海環(huán)宇城在沈陽正式對外試運營，旗下購物中心正式開業(yè)。據(jù)悉，這是沈陽市皇姑區(qū)一環(huán)西北主城區(qū)首個商業(yè)項目，被認為有效填補沈陽西部大體量商業(yè)空白。

　　當天，中海地產(chǎn)集團副總裁、中海地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展有限公司董事長闞洪波表示，中海環(huán)宇城作為中海地產(chǎn)純租賃自持購物中心系列產(chǎn)品，將依托中海集團全國布局發(fā)展戰(zhàn)略，以全新的理念、互利的模式、實現(xiàn)經(jīng)營者和投資者的共贏。

　　不過，看起來很美，現(xiàn)實卻不被看好。有市場觀點認為沈陽市皇姑區(qū)區(qū)域在中海地產(chǎn)進入后商業(yè)地產(chǎn)氛圍已經(jīng)有所改善，但周圍的商業(yè)環(huán)境卻并不理想。

　　沈陽睿意德總經(jīng)理梁燁輝對觀點新媒體指出，該板塊周圍只有家樂福，過去房價一直不是很高，周邊商業(yè)環(huán)境并不成熟，“環(huán)宇城所在位置屬于沈陽一環(huán)，但是處于一環(huán)里最不發(fā)達的區(qū)域，還不如很多區(qū)域的二環(huán)”。

　　沈陽中海環(huán)宇城悄然開業(yè)

　　根據(jù)官方信息顯示，沈陽中海環(huán)宇城購物中心總建筑面積8萬平方米，項目共有7層，其中地下1層，地上6層，業(yè)態(tài)包括了精品零售、星級影院、休閑娛樂、餐飲美食、生活配套、生活超市六大類。

　　據(jù)了解，目前沈陽環(huán)宇城已與兩百余家國內(nèi)外知名商家進行了深度的洽談，完成與華潤萬家超市和嘉禾影城兩大主力店的正式簽約。另外，與屈臣氏、百盛、川人百味也達成了合作意向，環(huán)宇城已經(jīng)達到了近55%的出租率。

　　至于項目的定位，曾參與其中的沈陽世邦魏理仕總經(jīng)理周業(yè)輝表示，考慮到項目本身的所處區(qū)域的商業(yè)發(fā)展不是很成熟，而依靠中海地產(chǎn)自有住宅和寫字樓等業(yè)態(tài)，將項目定位為社區(qū)的區(qū)域型購物中心。

　　事實上，沈陽中海環(huán)宇城正是依托中海寰宇天下綜合體項目而存在的。

　　翻查資料可知，2009年11月13日，中海地產(chǎn)以底價35億元拿下當時沈陽一環(huán)內(nèi)最大的土地，而環(huán)宇城正坐落于該地塊中，即是現(xiàn)在是中海寰宇天下所在地的原沈陽機車車輛廠地塊。

　　資料顯示，中海寰宇天下總占地面積77萬平方米，總建筑面積是220萬平方米。其中，住宅部分由高層、小高層、多層與別墅等多種形態(tài)組成，目前該部分三期6月末交房四期在售。

　　而商業(yè)部分占整個綜合體項目總體量35%，將來規(guī)劃有寫字間、集中型商業(yè)、公寓等，營業(yè)面積75萬平米左右，擬投資150億元；將涵蓋國際甲級寫字樓“中海廣場”、大型商業(yè)綜合體“環(huán)宇城”與沿街商業(yè)等多種商業(yè)形式。

　　據(jù)悉，中海環(huán)宇城采取“只租不售”的純租賃模式，在招商運營環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一業(yè)權管理、持有運營模式。

　　周業(yè)輝認為，銷售型商業(yè)的產(chǎn)權比較分散，會導致經(jīng)營權分離，在項目整體運作和招商方面會造成不良影響。中海單獨持有產(chǎn)權，更便于運營和管理。

　　但是，“只租不售”便意味著拉長的回報期。相關業(yè)內(nèi)認為，目前來看，沈陽環(huán)宇城的回報期大概7年左右，而且很可能還會進一步延長。

　　不過，在沈陽商業(yè)資深人士看來，更關鍵的還在于運營。據(jù)分析，從硬件上講，中海環(huán)宇城項目的空間、設計等還不錯，但從品牌上來講，項目的軟件比較弱，商場整體商業(yè)氛圍營造上較差，確實沒有太大吸引力。

　　而在考察過開業(yè)后的環(huán)宇城后，該人士表示大失所望，“即便把環(huán)宇城定位成區(qū)域的社區(qū)型商業(yè)，也可以說‘很差’，僅依賴星巴克、漢堡王等品牌無法增強項目的影響力，從品牌角度，環(huán)宇城充其量只能說是比社區(qū)店大一點的店鋪”。

　　原地踏步的中海商業(yè)地產(chǎn)

　　在環(huán)宇城試營業(yè)當天，闞洪波還表示，中海集團將不斷加大商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式的探索，“將以購物中心和寫字樓為重點，適度發(fā)展星級酒店，繼續(xù)積極發(fā)展優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目，使商業(yè)地產(chǎn)成為公司發(fā)展新的增長點”。

　　同時，據(jù)中海地產(chǎn)沈陽公司副總經(jīng)理吳健透露，中海地產(chǎn)持有的商業(yè)項目已經(jīng)超過了280萬平米，主要分布在香港、北京、上海、深圳、成都等中心城市，涵蓋中海系甲級寫字樓、環(huán)宇城購物中心及星級酒店三大系列。

　　公開資料顯示，2011年11月16日，中海地產(chǎn)將自擁的商業(yè)購物中心品牌以“環(huán)宇城·UNIMALL”為統(tǒng)一品牌的全國五大購物中心啟動全球招商，并首次明確地對外發(fā)布其未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展線路。

　　而后據(jù)介紹，環(huán)宇城購物中心將陸續(xù)登陸南京、沈陽、濟南、天津、珠海五大城市。

　　目前，據(jù)了解繼2013年濟南環(huán)宇城開業(yè)后，今年中海將會有兩個商業(yè)項目落成并投入使用，分別是沈陽和南京環(huán)宇城。

　　不過，相比中海地產(chǎn)位居行業(yè)前列的住宅規(guī)模，其商業(yè)地產(chǎn)的比重仍然顯得比較小。事實上，在業(yè)內(nèi)看來，進入商業(yè)地產(chǎn)20余年的中海地產(chǎn)依舊是“新兵”，多年未有建樹。

　　“對中海地產(chǎn)來講，商業(yè)絕對不止是購物中心等零售類的物業(yè)，其應該還包括寫字樓等多種業(yè)態(tài)，持有型的商業(yè)物業(yè)對團隊的運營能力的要求是非常高的，而這恰恰是中海目前最欠缺的能力。”有資深商業(yè)人士對觀點新媒體如是表示。

　　據(jù)其分析，一方面，中海地產(chǎn)現(xiàn)在仍沒有擁有最核心位置的代表性商業(yè)地產(chǎn)項目，而其作為商業(yè)中“新兵”，也沒有塑造出與其住宅市場相匹配地位的商業(yè)權重，因此也很難吸引到品牌和市場關注。

　　同時，中海地產(chǎn)仍然缺乏有號召力的商業(yè)地產(chǎn)團隊，以沈陽為例，中海地產(chǎn)商業(yè)團隊中并沒有對沈陽商業(yè)有重要影響力的人士。

　　“沒有好的項目，很難培養(yǎng)和訓練出一個好的商業(yè)團隊，這種情況下，中海地產(chǎn)就需要引入外部資源，但中海地產(chǎn)一直沒有相關舉措。”

　　在他看來，商業(yè)地產(chǎn)的回報包括經(jīng)營性貸款、二級市場融資、Reits等多種方式，但關鍵就在于商業(yè)項目本身應該是有價值的，而現(xiàn)在中海的部分商業(yè)地產(chǎn)項目是沒有辦法達到這個價值的。

　　“對中海地產(chǎn)而言，如果資金支持的話，其肯定會增加自持物業(yè)持有比例，但對于現(xiàn)有自持項目，如果不能良好運營，反而成為公司的包袱，那這就得不償失了。”