有熟知上海寫字樓市場的專業(yè)人士認(rèn)為，上述觀點可能存在一定的誤讀，現(xiàn)階段推進(jìn)相對較慢可能更主要是源于招租策略的需要和制約。

　　觀點網(wǎng) 俄羅斯和烏克蘭的兩位冒險者曾攀上上海中心大廈樓頂，在云霧之中鳥瞰陸家嘴這片水泥森林。如今，這座高達(dá)632米的中國最高建筑正面臨著尋找租戶的艱巨任務(wù)。

　　近日，有海外媒體報道指，在經(jīng)濟減速的大環(huán)境下，即將成為中國最高建筑的上海中心大廈(ShanghaiTower)招商承壓，因而該樓的國企開發(fā)商選擇了仲量聯(lián)行和世邦魏理仕作為聯(lián)合租賃經(jīng)紀(jì)人。

　　該報道認(rèn)為，中國的國有開發(fā)商通常不會聘請外部經(jīng)紀(jì)公司，而是依靠公司內(nèi)部員工來推廣、出租場地。從而推測上海中心大廈之所以會一反常態(tài)，選擇兩家境外背景的服務(wù)商作為租賃代理，反映出其盡可能廣撒網(wǎng)以獲得國際租客的意愿。

　　不過，有熟知上海寫字樓市場的專業(yè)人士認(rèn)為，上述觀點可能存在一定的誤讀，現(xiàn)階段推進(jìn)相對較慢可能更主要是源于招租策略的需要和制約。

　　第一高樓的難題

　　此前，上海中心大廈發(fā)言人朱亞萍在接受媒體采訪時曾透露，目前正在進(jìn)行一些租賃談判，該大廈希望吸引到的是來自銀行和金融行業(yè)、高端制造和服務(wù)行業(yè)的租戶。

　　然而，截至目前，上海中心除了已公開的觀復(fù)博物館、誠品書店等意向租戶外，尚未有經(jīng)確認(rèn)的招商及招租信息。

　　但在中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理、RET睿意德高級助理董事陳曦看來，這并不意味著這類地標(biāo)級超高層招商前景的黯淡。

　　他指出，當(dāng)前上海的寫字樓市場正處于相對最為良性的發(fā)展階段。

　　“一方面是新增供應(yīng)量連續(xù)幾年走低，使得核心商務(wù)區(qū)的租金及入駐率處于歷史高位；另一方面，在自貿(mào)區(qū)概念推動下的政策紅利與信心預(yù)期，使得城市經(jīng)濟及第三產(chǎn)業(yè)保持了高速發(fā)展。”

　　陳曦續(xù)稱，相信隨著租賃代理公司的正式確定，招商及招租進(jìn)展將有所加速。

　　至于海外媒體提到的，中國國有開發(fā)商通常不會聘請外部經(jīng)紀(jì)公司這一觀點，他并不認(rèn)同。

　　“在過往的案例中，國企與國際背景的顧問或代理公司深度合作屢見不鮮，例如陸開發(fā)、綠地、上海城建等等。目前上海大多數(shù)甲級辦公物業(yè)，無論開發(fā)商背景，基本都會選擇聘請外部經(jīng)紀(jì)公司。”

　　他認(rèn)為，從項目本身而言，上海中心的目標(biāo)客戶中相當(dāng)一部分將鎖定在優(yōu)質(zhì)的境外金融、境外現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與其他世界500強企業(yè)，而針對于該類客戶，具備境外背景的租賃代理方，無疑在全球客戶資源，及標(biāo)準(zhǔn)化的操作手法上，較國內(nèi)公司更具優(yōu)勢。

　　地標(biāo)商業(yè)招租壓力

　　然而，除了上述在招租策略方面的考量外，上海中心大廈的確面臨著潛在的招租壓力。

　　據(jù)陳曦介紹，首先，該項目自身相對較大的辦公體量集中釋放，勢必經(jīng)歷一個相對較長的消化期。

　　資料顯示，這座位于上海市浦東小陸家嘴核心區(qū)Z3地塊的摩天樓，由地上121層主樓、5層裙樓和5層地下室組成，其主體建筑結(jié)構(gòu)高度為580米，總高度632米，總建筑面積57.6萬平方米。

　　從去化周期而言，作為超過20萬平方米的辦公體量，在24-30個月內(nèi)達(dá)到理想的出租水平是合理且必要的。

　　其次，上海中心大廈于2008年11月開始動工，主樓結(jié)構(gòu)已在去年8月實現(xiàn)封頂，預(yù)計明年正式對外營業(yè)。而其入市之時，將恰逢上海寫字樓的歷史供應(yīng)高位，外圍區(qū)域的競爭勢必分流部分潛在客戶。

　　陳曦認(rèn)為：“像上海中心這樣的寫字樓，要實現(xiàn)70%去化率，需要近3年時間。上市前期受去化壓力影響將采用更為務(wù)實價格策略，這將抑制甲級寫字樓租金持續(xù)看漲態(tài)勢，亦不排除在區(qū)域范圍內(nèi)呈現(xiàn)租金小幅回落可能性。”

　　“除此之外，由于受到項目建筑結(jié)構(gòu)的影響，辦公區(qū)不宜實現(xiàn)中小面積的分割，存在同質(zhì)化與缺乏靈活性的障礙。”

　　不過上海中心大廈位于上海陸家嘴金融區(qū)，據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)的空置率為1.2%，低于7%的上海平均空置率。

　　與此同時，仲量聯(lián)行在一份研究報告中亦提到，位于陸家嘴的上海中心以及位于竹園世紀(jì)大道的兩個項目將在未來3年內(nèi)竣工交付，在這之后浦東區(qū)域的辦公樓新增供應(yīng)將極為有限。

　　“來自金融服務(wù)業(yè)強勁的需求，意味著浦東中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓市場將在未來中長期繼續(xù)呈現(xiàn)供應(yīng)相對緊張的狀況。因此，浦東辦公樓市場已經(jīng)完全脫離了全球金融危機時供應(yīng)過剩的狀況，陸家嘴辦公樓將被逐步吸納完畢。”