在目前這樣的狀態(tài)下，房企應(yīng)該注意自己的資產(chǎn)負(fù)債表，控制現(xiàn)金流狀況，否則在資金上會(huì)遇到一些問(wèn)題?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 眼下中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩已是不爭(zhēng)的事實(shí)，而在穩(wěn)中有降的經(jīng)濟(jì)大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著種種的不確定性因素，房企該如何去應(yīng)對(duì)呢？

　　對(duì)此，合富輝煌房地產(chǎn)（中國(guó)）上海公司副總經(jīng)理趙春雷表示，在目前這樣的狀態(tài)下，房企應(yīng)該注意自己的資產(chǎn)負(fù)債表，控制現(xiàn)金流狀況，否則在資金上會(huì)遇到一些問(wèn)題。

　　在其看來(lái)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是已經(jīng)進(jìn)入了結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)。為此，不太可能出現(xiàn)普漲普跌的一個(gè)局面。而在這種局勢(shì)下，一線城市會(huì)好一些，二三線則參差不奇，三四線甚至?xí)B剛需都賣不動(dòng)，目前無(wú)錫和常州就是這樣的情況。

　　趙春雷亦強(qiáng)調(diào)，如果資金鏈持續(xù)收緊的話，今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)會(huì)比上半年還嚴(yán)峻。

　　談及蘇州目前房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，趙春雷還是表現(xiàn)得比較樂(lè)觀，其直言蘇州相比無(wú)錫和常州要好一點(diǎn)，但比上海差一點(diǎn)。據(jù)其介紹，早前有不少的上海人會(huì)到蘇州來(lái)置業(yè)，但限購(gòu)政策頒布后，投資客的比例降低很多。

　　當(dāng)下房企“涉銀”已成為一股潮流，對(duì)此，趙春雷亦有自己的一番看法。

　　“房地產(chǎn)本身是資金密集型行業(yè)，所以控制資金上游對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)根本的手段。早年并不是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)不想做這一塊，因?yàn)檎泻芏嗟南拗茥l款，現(xiàn)在在慢慢地松綁?！?/p>

　　對(duì)于今年的融資環(huán)境，其表示很難用一個(gè)趨勢(shì)來(lái)判斷，可能會(huì)有相對(duì)跌宕起伏的概念。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體在2014城市論壇蘇州行上對(duì)合富輝煌（中國(guó)）上海分公司副總經(jīng)理趙春雷先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在很多人都在預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)穩(wěn)中下降的情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨很多不確定性因素，您覺(jué)得在這樣的大環(huán)境下房企應(yīng)該怎樣去應(yīng)對(duì)？

　　趙春雷：在目前這樣的狀態(tài)下，許多房企已經(jīng)在注意自己的資產(chǎn)負(fù)債表，控制現(xiàn)金流狀況。比如說(shuō)最近信貸方面，很多公司資金都會(huì)遇到一些問(wèn)題，在境外融資的會(huì)遇到匯率問(wèn)題，匯率在下降，變相地使融資成本在提升。

　　另外，國(guó)內(nèi)一些銀行停貸。早幾年也發(fā)生過(guò)好幾次類此的情況，包括當(dāng)年的順馳。如果沒(méi)有4萬(wàn)億的及時(shí)推出，2008年也會(huì)有很多公司倒閉，我覺(jué)得杠桿運(yùn)用方面要注意一個(gè)度的問(wèn)題。

　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是進(jìn)入了結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)，而結(jié)構(gòu)性市場(chǎng)，不太可能出現(xiàn)普漲普跌的一個(gè)局面。現(xiàn)在情況就是如此，一線城市相對(duì)好一點(diǎn)，二、三線城市就參差不齊，部分三、四線城市連賣剛需都有問(wèn)題，所以整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性凸顯出來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：無(wú)錫、常州是不是屬于這種情況？

　　趙春雷：無(wú)錫、常州供應(yīng)量太大，而且房地產(chǎn)在老百姓心目中沒(méi)有財(cái)富效應(yīng)，所以這就形成了惡性循環(huán)。

　　觀點(diǎn)新媒體：無(wú)錫出臺(tái)了戶籍方面的政策救市，出臺(tái)這樣的救市政策對(duì)今后的改觀有怎樣的幫助？

　　趙春雷：這個(gè)政策大的決定性作用并不是特別明顯，因?yàn)殛P(guān)鍵取決于這個(gè)城市的人口導(dǎo)入。因?yàn)楫?dāng)年上海也推出過(guò)藍(lán)印戶口，上海推藍(lán)印戶口的因果關(guān)系現(xiàn)在回憶起來(lái)還很難去理順。

　　因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)從1997年金融危機(jī)以后，到2000年開(kāi)始慢慢復(fù)蘇，2003年開(kāi)始大躍進(jìn)。藍(lán)印戶口的推出基本上是從1998年、1999年推出，所以你很難判斷到底是不是藍(lán)印戶口導(dǎo)致的復(fù)蘇。這個(gè)因果關(guān)系怎么說(shuō)都可以，你可以說(shuō)是藍(lán)印戶口使房地產(chǎn)快速發(fā)展的。還有一個(gè)問(wèn)題，就是戶籍本身的含金量問(wèn)題，首先上海、北京能夠吸引外來(lái)人口，無(wú)錫的城市吸引力則不同。

　　觀點(diǎn)新媒體：在周邊城市都比較低迷的情況下，您怎么看蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　趙春雷：蘇州相比無(wú)錫和常州要好一點(diǎn)，但比上海差一點(diǎn)。土地市場(chǎng)熱度方面，一級(jí)市場(chǎng)熱度比二級(jí)市場(chǎng)要高。蘇州離上海很近，雖然只有100多公里，但是人文、生活習(xí)慣各方面相差遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止100公里。蘇州人比較慢，對(duì)物理位置感覺(jué)不強(qiáng)，比如說(shuō)蘇州的10公里物理感覺(jué)和上海的10公里完全不一樣。

　　因?yàn)樘K州相對(duì)來(lái)說(shuō)比較傳統(tǒng)，是一個(gè)比較慢的城市，像很多內(nèi)地城市一樣，而上海節(jié)奏會(huì)比較快。這種時(shí)空感的不同對(duì)他們購(gòu)房也是會(huì)有影響的。所以在做一些新區(qū)人口導(dǎo)入時(shí)，就會(huì)有很大的抗性。新蘇州人會(huì)好一點(diǎn)，但是傳統(tǒng)蘇州人就很難接受。而且，很多人在蘇州呆的時(shí)間長(zhǎng)了以后也會(huì)被同化。

　　早前有不少的上海人會(huì)到蘇州來(lái)置業(yè)，但限購(gòu)政策后，投資客的比例降低很多，因?yàn)樵谔K州買房和上海買房的漲幅完全不一樣，投資回報(bào)完全不一樣。

　　觀點(diǎn)新媒體：房企和金融關(guān)聯(lián)越來(lái)越大，很多房企都涉足銀行業(yè)，您覺(jué)得主要原因在于什么？對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

　　趙春雷：因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身是資金密集型行業(yè)，所以控制資金上游對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是一個(gè)根本的手段。早年并不是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)不想做這一塊，因?yàn)檎泻芏嗟南拗茥l款，現(xiàn)在在慢慢地松綁，比如說(shuō)民營(yíng)銀行，還有銀行的民間股份之類的東西，都是政策導(dǎo)致的結(jié)果。

　　觀點(diǎn)新媒體：在眾多房企紛紛“涉銀”的時(shí)候，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示將于近期拋售手中所持有的兩家銀行的股份，您怎么看房企入股銀行的前景？

　　趙春雷：這里所指的銀行是廣義的銀行，我覺(jué)得這是兩個(gè)概念。中國(guó)原來(lái)的銀行，包括目前的銀行，利差是它很大的利潤(rùn)來(lái)源，這也是為什么現(xiàn)在貨幣基金非常受歡迎，包括銀行自己推出的貨幣理財(cái)產(chǎn)品，就是因?yàn)槔使苤浦贫鹊膯?wèn)題。如果中國(guó)出現(xiàn)利率完全市場(chǎng)化之后，可能貨幣基金的優(yōu)勢(shì)就不會(huì)凸顯出來(lái)，資金的效率也會(huì)更高一點(diǎn)。

　　綠地拋售的銀行和他們要組建的銀行，這兩個(gè)銀行是打雙引號(hào)的，銀行的性質(zhì)可能有所不同。

　　國(guó)有銀行如何提升競(jìng)爭(zhēng)力，如何在沒(méi)有利率的管制情況下，完全根據(jù)市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，他怎么占據(jù)現(xiàn)在的地位也是個(gè)挑戰(zhàn)。但是最終國(guó)家是否會(huì)完全放開(kāi)，我個(gè)人持保留態(tài)度。因?yàn)槟憧梢躁P(guān)注中國(guó)那些國(guó)有銀行，在世界500強(qiáng)企業(yè)里面都很靠前，但是他們離開(kāi)中國(guó)本土市場(chǎng)，在境外市場(chǎng)的運(yùn)作并不是很理想。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于今年的融資環(huán)境，您有什么樣的預(yù)期？

　　趙春雷：今年的融資環(huán)境會(huì)是非常微妙的，很難用一個(gè)趨勢(shì)判斷，就是松或者就是緊，可能會(huì)有相對(duì)跌宕起伏的概念。

　　觀點(diǎn)新媒體：不少市場(chǎng)人士都表示，今年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)比上半年嚴(yán)峻，您覺(jué)得呢？

　　趙春雷：應(yīng)該會(huì)，如果資金鏈持續(xù)收緊的話就會(huì)。因?yàn)閲?guó)內(nèi)很多企業(yè)都是依靠快速現(xiàn)金流，依靠杠桿來(lái)運(yùn)營(yíng)，所以去杠桿就要了很多公司的命。

　　觀點(diǎn)新媒體：有人說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)避難處，也有人說(shuō)是淘金處，您怎么看？

　　趙春雷：真正能夠做商業(yè)地產(chǎn)的公司并不多，很多公司做商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是在用住宅的運(yùn)營(yíng)模式在做，比如說(shuō)蓋好商業(yè)賣掉，或者采用委托經(jīng)營(yíng)管理。他還是要依賴建造、銷售、回籠資金，再建造、銷售、回籠，這個(gè)模式和住宅沒(méi)有任何區(qū)別。

　　應(yīng)該說(shuō)一些港資公司，或者新加坡公司他們做商業(yè)地產(chǎn)做得比較好，是因?yàn)樗麄冏陨碣Y金杠桿的問(wèn)題。他們很多都是自有資金，實(shí)力比較雄厚，能夠持有。像上?；春Ｂ芬恍┖玫霓k公樓，港資公司都不賣不售，你想買他還不賣給你，這個(gè)運(yùn)營(yíng)模式和國(guó)內(nèi)的公司就不一樣。

　　但是在商業(yè)方面，除了一些具有互動(dòng)型的，具有人際社交性的，或者休閑類的以外。我并不看好傳統(tǒng)的百貨零售業(yè)，因?yàn)檫@其中有一個(gè)電商的問(wèn)題，現(xiàn)在很多東西都在網(wǎng)上買，實(shí)體店就像一個(gè)試衣店，像蘇寧、銀泰他們有實(shí)體店，但是他們還是被迫去做網(wǎng)店。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在調(diào)控方面主張回歸市場(chǎng)，在您看來(lái)，回歸市場(chǎng)以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很大程度的改觀嗎？

　　趙春雷：還是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，比如說(shuō)上海、蘇州，有很多蘇州人進(jìn)上海，如果一個(gè)城市有持續(xù)的新人口涌入，而供應(yīng)有不可能持續(xù)增長(zhǎng)，因?yàn)橥恋赜邢?，像蘇州還好一點(diǎn)，上?？晒?yīng)的土地越來(lái)越少。在這樣的情況下，供需關(guān)系還能夠勉強(qiáng)維持住。在很多地方，比如說(shuō)無(wú)錫、常州可能就沒(méi)有那么多新人口涌入，而且還有很大的供應(yīng)量，就會(huì)比較麻煩。

　　另外，多年房?jī)r(jià)的漲幅是比較有限的，所以財(cái)富效應(yīng)已經(jīng)上不去了。老百姓買了一套房，假如今年是8000元，過(guò)三年可能才漲了一點(diǎn)?，F(xiàn)在買一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品，你的銀行收益率不要說(shuō)很高，比如說(shuō)5%，或者4.5%，過(guò)三年，如果房?jī)r(jià)漲幅不及你的復(fù)合收益率，就沒(méi)有人買，像常州目前很慘。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前對(duì)長(zhǎng)三角的整體樓市議論比較多，比如說(shuō)高庫(kù)存、降價(jià)之類的，您覺(jué)得長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝著怎樣的趨勢(shì)發(fā)展？

　　趙春雷：高庫(kù)存，降價(jià)的基本上都是在一些新興區(qū)域，這個(gè)局面和2008年一模一樣。所有的漲幅漲得最兇的都是新興板塊，就像現(xiàn)在的創(chuàng)業(yè)板，或者就像美國(guó)的納斯達(dá)克一樣，他們有一些概念。但是真的冬天來(lái)的時(shí)候，他們會(huì)被打回原形。所以2008年以上海為例，新興的板塊比如說(shuō)浦東、中環(huán)、外環(huán)的區(qū)域跌幅都非常大，但是市中心的板塊，傳統(tǒng)的內(nèi)環(huán)區(qū)降幅非常有限。

（發(fā)稿：見(jiàn)習(xí)編輯 張常旺    審校：勞蓉蓉）