再融資若有條件放開(kāi)，對(duì)于保利、萬(wàn)科等涉舊改項(xiàng)目的房企將產(chǎn)生利好，其擁有的舊城改造和保障房項(xiàng)目或?qū)⒖赡塬@得股權(quán)融資或債權(quán)融資機(jī)會(huì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 5月20日，作為保利地產(chǎn)旗下城市改造平臺(tái)公司的保利城改投資有限公司在項(xiàng)目推介會(huì)上首次亮相。

　　作為保利地產(chǎn)城市改造平臺(tái)的保利城投公司，定位為集團(tuán)的具有戰(zhàn)略布局意義的拳頭公司。在組織結(jié)構(gòu)上，保利城投公司也頗受重視。據(jù)悉，城投公司為保利地產(chǎn)集團(tuán)全資直屬公司，與總部合署辦公，且由保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新兼任城投公司董事長(zhǎng)。

　　據(jù)保利城投公司總經(jīng)理羅北生介紹，保利城投公司現(xiàn)在在三舊改造市場(chǎng)中擁有合計(jì)超過(guò)10000多畝用地的開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)改造總建面超過(guò)1500萬(wàn)方，其中核心地段開(kāi)發(fā)面積超過(guò)900萬(wàn)方。

　　目前保利城投公司正在開(kāi)發(fā)運(yùn)作中的項(xiàng)目包括廣州的琶洲地塊三項(xiàng)目、琶洲108項(xiàng)目、冼村項(xiàng)目及蘿崗大塱村項(xiàng)目。

　　保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，保利城投公司作為集團(tuán)舊改方面的核心平臺(tái)，目前開(kāi)發(fā)運(yùn)作的項(xiàng)目范圍主要是在廣東，但未來(lái)將會(huì)對(duì)集團(tuán)全國(guó)各區(qū)的舊改項(xiàng)目做指導(dǎo)開(kāi)發(fā)或直接運(yùn)作。

　　保利城投舊改平臺(tái)策略

　　在保利城投公司亮相的項(xiàng)目推介會(huì)上，廣州琶洲村改造項(xiàng)目保利天悅為重點(diǎn)推介范本。實(shí)際上，琶洲舊改的項(xiàng)目公司正是保利城投公司前身。

　　據(jù)保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，城投公司旗下的琶洲及蘿崗舊改項(xiàng)目此前在項(xiàng)目公司廣州市琶洲投資有限公司中運(yùn)作。此次集團(tuán)將琶洲、蘿崗及冼村等項(xiàng)目注入城投公司后，擬將其打造為舊改方面的平臺(tái)公司，主要的資源及經(jīng)驗(yàn)參照也來(lái)自琶洲舊改項(xiàng)目。

　　依照平臺(tái)定位，保利城投公司的業(yè)務(wù)范圍將全面覆蓋保利地產(chǎn)舊改項(xiàng)目。上述人士表示，目前保利城投公司開(kāi)發(fā)運(yùn)作項(xiàng)目主要在廣東，但保利地產(chǎn)在全國(guó)范圍中有不少處于不同推進(jìn)階段的舊改項(xiàng)目，未來(lái)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目將由保利城投來(lái)操作。

　　根據(jù)保利地產(chǎn)2013年度報(bào)告，目前保利城投公司在廣州、武漢、珠海、青島、大連、西安、鄭州等多個(gè)城市跟蹤了20多個(gè)舊改項(xiàng)目，規(guī)劃總建面近3000萬(wàn)平米。

　　早在2009年，保利地產(chǎn)在大本營(yíng)廣州就已開(kāi)始參與舊城改造，僅琶洲村及冼村兩大舊改項(xiàng)目涉及總建面超過(guò)200萬(wàn)平方米。

　　其中，2009年，保利地產(chǎn)取得了廣州琶洲村舊城改造項(xiàng)目，占地面積28.8萬(wàn)平米，容積率建筑面積104.2萬(wàn)平米、規(guī)劃總建筑面積151.0萬(wàn)平米。2011年12月，保利地產(chǎn)參與廣州冼村改造，該項(xiàng)目用地面積16.3萬(wàn)平米，容積率面積約107.0萬(wàn)平米。

　　此外，保利地產(chǎn)在武漢、西安及鄭州等地的舊改項(xiàng)目體量也以百萬(wàn)平米計(jì)算。2012年啟動(dòng)的西安丈八北路項(xiàng)目涉及建面超200萬(wàn)平方米，保利地產(chǎn)武漢關(guān)山村改造項(xiàng)目和鄭州舊改項(xiàng)目體量也超過(guò)百萬(wàn)平米。

　　2013年，保利地產(chǎn)舊改項(xiàng)目貢獻(xiàn)了9%的銷(xiāo)售面積和11%的銷(xiāo)售金額。據(jù)2013年報(bào)介紹，在城投公司跟蹤的舊改項(xiàng)目陸續(xù)獲取后保利地產(chǎn)將逐步提升舊改項(xiàng)目銷(xiāo)售占比至15-20%。

　　布局舊改市場(chǎng)的背后，是保利地產(chǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化市場(chǎng)和利潤(rùn)提升的追逐。保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新曾表示，“棚戶(hù)區(qū)改造和舊城區(qū)改造是近兩年公司工作的重點(diǎn)之一，契合了國(guó)家城鎮(zhèn)化的腳步和進(jìn)程，利潤(rùn)率水平也相對(duì)較高。”

　　提升毛利率再融資利好

　　2013年，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為31.25%，同比下降3.99個(gè)百分點(diǎn)。在4月1日2013年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，在保證毛利率方面，除去產(chǎn)品創(chuàng)新和成本控制，保利地產(chǎn)未來(lái)還將改變土地的獲取方式，加大舊改項(xiàng)目的拓展力度。

　　保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)目前在各地仍在留意舊改項(xiàng)目的參與機(jī)會(huì)，“順利推進(jìn)的舊改項(xiàng)目利潤(rùn)會(huì)高于直接在二級(jí)市場(chǎng)拿地開(kāi)發(fā)。”

　　但眾所周知的是，舊改項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也是“雙刃劍”，一線城市中舊改項(xiàng)目不少均位于中心城區(qū)，但低地價(jià)成本和高溢價(jià)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)背后同時(shí)可能伴隨著整體投入資金較大、時(shí)間成本高及風(fēng)險(xiǎn)可控性低等問(wèn)題。

　　廣州業(yè)內(nèi)人士表示，被保利地產(chǎn)作為舊改典范的琶洲村改造項(xiàng)目是較為成功的案例。2009年，保利地產(chǎn)以實(shí)際樓面地價(jià)約4714元/平方米的成本獲得琶洲村舊改項(xiàng)目。截至目前，保利地產(chǎn)琶洲綜合體項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)有包括住宅、公寓、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品，其中住宅產(chǎn)品售價(jià)達(dá)40000-45000元/平方米。

　　但同樣在廣州，保利地產(chǎn)另一個(gè)舊村改造項(xiàng)目冼村項(xiàng)目則因拆遷及村集體利益糾紛而陷入困局。2011年底，位于珠江新城黃金地塊的冼村通過(guò)村集體經(jīng)濟(jì)組織冼村實(shí)業(yè)公司引入保利地產(chǎn)進(jìn)行舊村改造，但拆遷工作因其后冼村村集體班子的貪腐而遭遇村民反對(duì)，進(jìn)度緩慢。

　　廣州業(yè)內(nèi)人士表示，舊改的利潤(rùn)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期成反比，運(yùn)作周期越短利潤(rùn)空間越大，舊改項(xiàng)目在時(shí)間及風(fēng)險(xiǎn)可控性方面出現(xiàn)問(wèn)題將極大地制約利潤(rùn)。

　　而在熟悉保利地產(chǎn)的證券分析師看來(lái)，因?yàn)槟壳耙?guī)模比重較小，開(kāi)發(fā)進(jìn)度不一，舊改項(xiàng)目對(duì)保利地產(chǎn)短期整體毛利率的改善將不會(huì)有太大幫助，其指“保利地產(chǎn)作為國(guó)企設(shè)立一個(gè)城投公司平臺(tái)，可能也是透過(guò)目前國(guó)家包括棚戶(hù)區(qū)改造在內(nèi)的舊改政策走向，感知到了舊改項(xiàng)目未來(lái)可能獲得的融資機(jī)會(huì)。”

　　2013年6月，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上提出，要研究部署加快棚戶(hù)區(qū)改造，并要進(jìn)一步引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造的信貸支持。此后，如新湖中寶等發(fā)起的就棚戶(hù)改造及保障房項(xiàng)目的再融資計(jì)劃引起市場(chǎng)對(duì)有條件放開(kāi)融資的討論。

　　瑞銀證券此前研究分析指出，再融資若有條件放開(kāi)，對(duì)于保利、萬(wàn)科等涉舊改項(xiàng)目的房企將產(chǎn)生利好，其擁有的舊城改造和保障房項(xiàng)目或?qū)⒖赡塬@得股權(quán)融資或債權(quán)融資機(jī)會(huì)。