隨著降價(jià)促銷樣本的增多，北京市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng)的預(yù)期已經(jīng)形成，開(kāi)發(fā)商后續(xù)動(dòng)作也為市場(chǎng)所關(guān)注。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 5月27日，一則“北京今年將暫停商品住宅用地”的消息再次攪動(dòng)京城樓市的神經(jīng)。消息稱，今年年內(nèi)，北京市共將提供1570公頃住宅用地。其中，1000公頃為自住型商品房，570公頃為保障房。

　　該數(shù)據(jù)隨后被相關(guān)媒體解讀為“北京今年或停止普通商品房住宅用地供應(yīng)”。

　　但北京國(guó)土局相關(guān)工作人員很快予以否認(rèn)，稱以3月份發(fā)布的供地計(jì)劃為準(zhǔn)。即“2014年度共安排住宅用地計(jì)劃1650公頃，其中，保障性安居工程用地650公頃，商品住宅用地1000公頃，商品住宅用地中含自住型商品住宅用地500公頃。”

　　曾經(jīng)一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩的北京樓市，時(shí)下正處于非常時(shí)期，任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)讓市場(chǎng)人心惶惶。

　　從3月份的住總?cè)f科橙開(kāi)始，北京城建·海梓府、K2·清水灣，再到最近的金融街·金色漫香苑、珠江四季悅城，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商被認(rèn)為在通過(guò)項(xiàng)目的明折暗降，傳遞著北京樓市下滑的訊息。

　　北京多位市場(chǎng)人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，北京樓市的低迷現(xiàn)狀預(yù)計(jì)至少會(huì)持續(xù)到三季度末。而在此期間，剛需市場(chǎng)價(jià)格和需求都難以提振，開(kāi)發(fā)商有降價(jià)的動(dòng)力；而高端市場(chǎng)隨著下半年大批項(xiàng)目的入市，競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必更加激烈。

　　明折暗降

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，在五月份京城所有降價(jià)樓盤(pán)中，優(yōu)惠幅度最大的是金融街的金色漫香苑。

　　不過(guò)據(jù)查，該項(xiàng)目屬于典型的尾房促銷項(xiàng)目，其精裝現(xiàn)房?jī)r(jià)格調(diào)整為23000元/平起?？傆?jì)房源56套，其中3居15套，每套3萬(wàn)抵30萬(wàn)；5居每套4萬(wàn)抵40萬(wàn)。而此前項(xiàng)目對(duì)外售價(jià)為3居均價(jià)31000元/平米，5居均價(jià)28000元/平米，折扣后單價(jià)最高下降了5000元。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，此次價(jià)格調(diào)整主要是為了清盤(pán)。

　　據(jù)了解，金色漫香苑2011年9月開(kāi)盤(pán)，彼時(shí)均價(jià)17800元/平米，如今周邊區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)在3萬(wàn)元/平米左右，距離其幾公里的奧北區(qū)域，房?jī)r(jià)在4萬(wàn)元/平米左右。

　　因此該項(xiàng)目的降價(jià)著實(shí)讓市場(chǎng)感到意外。對(duì)此，金色漫香苑項(xiàng)目方回應(yīng)稱：“項(xiàng)目目前降價(jià)銷售的僅為尾盤(pán)，之所以選擇降價(jià)，是集團(tuán)為了沖刺年終業(yè)績(jī)。”

　　金融街此舉降價(jià)也確實(shí)收到了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。觀點(diǎn)產(chǎn)新媒體致電項(xiàng)目售樓處得知，目前5居房源已經(jīng)售罄，3居也僅余幾套。

　　京城本土開(kāi)發(fā)商K2的清水灣項(xiàng)目，也一度因?yàn)榻祪r(jià)傳聞引發(fā)市場(chǎng)熱議。此前，K2清水灣均價(jià)已達(dá)到2.1萬(wàn)元/平方米左右。而其銷售人員稱“推出一批特價(jià)房源，180平方米的房子總價(jià)僅為320萬(wàn)元，均價(jià)17000元/平方米左右。”

　　其后K2出面澄清，該批房源為一樓帶下躍毛坯房，其中一樓部分均價(jià)28500元，全地下室的價(jià)格為6000元/平方米，半地下室的價(jià)格為10000多元/平方米。“有的客戶把兩者放在一起算個(gè)平均價(jià)，就說(shuō)清水灣出售的房子均價(jià)是17000元，這樣的算法肯定是錯(cuò)誤的。”K2相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋稱。

　　相比直接降價(jià)，位于亦莊的珠江四季悅城推出“全盤(pán)無(wú)首付”促銷政策，這是繼該項(xiàng)目推出區(qū)域最低價(jià)后，再次大力度推出讓利措施，也是北京首個(gè)“零首付”樓盤(pán)。

　　據(jù)了解，所謂的“零首付”，只是將房?jī)r(jià)50%的首付款進(jìn)行分期，購(gòu)房者仍需支付約11%的首付款。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商此舉只是吸引眼球，無(wú)法對(duì)樓市成交量起到明顯的促進(jìn)作用。

　　而該項(xiàng)目的銷售人員亦坦承，這次活動(dòng)的目的之一就是為將在六七月份開(kāi)盤(pán)的該項(xiàng)目的第四期樓盤(pán)“造勢(shì)”，吸引更多的客戶。“零首付”更多的是營(yíng)銷噱頭。另外，推出這樣的活動(dòng)也有第一季度房市趨冷，著急回款的考量。

　　悲觀預(yù)期

　　隨著降價(jià)促銷樣本的增多，北京市場(chǎng)價(jià)格松動(dòng)的預(yù)期已經(jīng)形成，開(kāi)發(fā)商后續(xù)動(dòng)作也為市場(chǎng)所關(guān)注。

　　北京某代理機(jī)構(gòu)高層對(duì)觀點(diǎn)新媒體透露，在近日舉辦的某地產(chǎn)會(huì)議中，大多數(shù)與會(huì)開(kāi)發(fā)商高層都表達(dá)了對(duì)于北京樓市下滑的預(yù)期。“之前已經(jīng)有各種數(shù)據(jù)了，北京樓市確實(shí)在走下坡路。”

　　直接與自住型商品房撞車的剛需樓盤(pán)首當(dāng)其沖。位于昌平的北京怡園，上周迎來(lái)首期開(kāi)盤(pán)，雖創(chuàng)下了當(dāng)天銷售過(guò)億的成績(jī)，但去化率不足六成的結(jié)果仍有些差強(qiáng)人意。據(jù)悉本次北京怡園321套房源，卻只有150組家庭參與選房。

　　而25日同天開(kāi)盤(pán)的國(guó)風(fēng)美唐和公園悅府，兩個(gè)項(xiàng)目相距不到5公里，分別以29800元/平方米及32000元/平方米的價(jià)格入市，面向京北具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的置業(yè)客群，在產(chǎn)品定位上已經(jīng)與自住型商品房錯(cuò)開(kāi)。

　　據(jù)北京幾大房產(chǎn)網(wǎng)站報(bào)道，兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均取得了90%這一不錯(cuò)的去化成績(jī)。其中國(guó)風(fēng)美唐更是認(rèn)購(gòu)超過(guò)十億。然而相比門戶網(wǎng)站的喧囂，北京市場(chǎng)人士的判斷則更為冷靜。“這其中有一定水分，畢竟是商業(yè)行為。兩個(gè)項(xiàng)目雖然都走了大部分，但是相比第一次開(kāi)盤(pán)的時(shí)候還是差了許多。”

　　值得注意的是，京投銀泰·公園悅府還選擇了零點(diǎn)開(kāi)盤(pán)，號(hào)稱北京首個(gè)午夜開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。然而在業(yè)內(nèi)看來(lái)，人為制造稀缺性以及趕在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之前開(kāi)盤(pán)搶占區(qū)域客源，都無(wú)法挽回大背景下的頹勢(shì)。

　　剛需改善遇難，高端項(xiàng)目未必就是救命稻草，唇亡齒寒的道理歷來(lái)如此。此前被引用較多的一個(gè)數(shù)據(jù)是，4月北京59個(gè)在售報(bào)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目共成交141套，環(huán)比上漲4%。因此一些開(kāi)發(fā)商為避開(kāi)自住型商品房，而選擇主攻高端市場(chǎng)的前景似乎更明朗。

　　然而亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅亦稱，北京高端市場(chǎng)的成交量歷年來(lái)一直保持在一個(gè)穩(wěn)定的狀態(tài)，即每年2000套的左右。“供應(yīng)量的增加，不代表成交量就會(huì)水漲船高，高端市場(chǎng)下半年競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。”

　　事實(shí)上，北京今年的高端市場(chǎng)可能進(jìn)階白熱化競(jìng)爭(zhēng)的戰(zhàn)場(chǎng)。2013年以來(lái)，北京國(guó)土局先后出讓了7宗樓面價(jià)超4萬(wàn)元/平的地塊，包括懋源夏家胡同地塊、中糧孫河地塊、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊、金地19街地塊、保利首開(kāi)東壩地塊、首城東壩地塊和合景泰富東升鄉(xiāng)地塊。

　　由于北京去年特殊的土地出讓形式，開(kāi)發(fā)商只能選擇在這些土地上打造高端產(chǎn)品才能獲取利潤(rùn)，從正常的拿地開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，這些地塊都將有可能在今年下半年面市。