在近期持續(xù)觀察到部分城市開(kāi)始對(duì)既有地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，微調(diào)的方向是滿(mǎn)足首套自住房的需求、優(yōu)惠剛需，我們此前對(duì)于政策的預(yù)期逐步兌現(xiàn)。

　　核心觀點(diǎn)：

　　整體成交情況：繼續(xù)等待同比改善

　　2014年第21周，一線四大城市房地產(chǎn)成交面積59.13萬(wàn)平米，環(huán)比上升17%，我們跟蹤的部分二線城市房地產(chǎn)成交面積86.25萬(wàn)平米，環(huán)比上升3%。一二線城市成交較上周均有一定幅度回升，其中四大重點(diǎn)城市成交環(huán)比全面回升且回勢(shì)較強(qiáng)，其他城市漲跌互現(xiàn)。但是與13年周均成交量相比，僅有其七成水平，成交的改善仍需等待。

　　分區(qū)域來(lái)看，珠三角地區(qū)前期成交調(diào)整幅度較深，上周成交恢復(fù)較為顯著。長(zhǎng)三角地區(qū)方面，上海、杭州、寧波成交環(huán)比增幅較大。環(huán)渤海地區(qū)整體亦有小幅回升，北京、天津、青島、大連均表現(xiàn)較好。中部地區(qū)的成交基本與前期持平，值得一提的是成都，今年5月以來(lái)成交持續(xù)上升。

　　其他地區(qū)成交環(huán)比繼續(xù)走低。

　　整體庫(kù)存情況：旺季推盤(pán)不減，整體庫(kù)存高企

　　上周成交較前一周環(huán)比出現(xiàn)回升，整體去化速度也隨之有小幅加快，但是我們統(tǒng)計(jì)的全國(guó)重點(diǎn)15城市庫(kù)存指數(shù)再創(chuàng)新高。5月是傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商推盤(pán)旺季，這從我們跟蹤的推盤(pán)指數(shù)中也可以看出。新增的庫(kù)存和前期成交低迷時(shí)未去化的庫(kù)存疊加，共同推高了整體的庫(kù)存量，使得部分城市部分樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)。北京的庫(kù)存水平走高較為明顯；上海的庫(kù)存水平基本保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　本周觀點(diǎn)：預(yù)期持續(xù)兌現(xiàn)，微調(diào)惠及剛需

　　樓市成交持續(xù)低迷、房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的背景下，我們?cè)诮诔掷m(xù)觀察到部分城市開(kāi)始對(duì)既有地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，微調(diào)的方向是滿(mǎn)足首套自住房的需求、優(yōu)惠剛需，我們此前對(duì)于政策的預(yù)期逐步兌現(xiàn)。結(jié)合我們這兩周的草根調(diào)研情況，14年以來(lái)樓市成交低迷很重要的一個(gè)原因即是信貸政策收縮影響，在央行座談之后，我們觀察到部分銀行對(duì)首套房按揭貸款已有所松動(dòng)，我們認(rèn)為，按揭貸款的成本最終是會(huì)下降的，無(wú)論來(lái)自市場(chǎng)自身調(diào)整還是政策性指導(dǎo)。

　　本周組合

　　上周廣發(fā)地產(chǎn)組合包括萬(wàn)科A、陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)、冠城大通和建發(fā)股份。本周廣發(fā)地產(chǎn)組合包括萬(wàn)科A、陽(yáng)光城、泰禾集團(tuán)、冠城大通與中南建設(shè)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　成交同比改善慢于預(yù)期。政策微調(diào)及信貸支持力度弱于預(yù)期。

　　廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：政策微調(diào)預(yù)期持續(xù)兌現(xiàn)