行業(yè)基本面緩步下行，但貨幣資金面、行業(yè)政策面存在改善空間，還是看好地產(chǎn)股短期表現(xiàn)，板塊股票上行空間看20%~30%；風(fēng)險(xiǎn)暴露主要在三、四季度。

　　要點(diǎn)

　　我們上周調(diào)研了江蘇中南建設(shè)，南京蘇寧環(huán)球，收獲如下：1)長三角三線城市房價(jià)調(diào)整正在緩慢發(fā)生，下半年供應(yīng)壓力較大：5月份中南建設(shè)開始促銷，大約有5%的價(jià)格下調(diào)，銷售情況較好；但推盤上，下半年130億，環(huán)比上半年增加30%，其中3季度推盤55億，4季度75億。而蘇寧環(huán)球，南京江北項(xiàng)目的主力推盤都在5月份之后。

　　2)去化率相對(duì)維持高位：中南建設(shè)的海門項(xiàng)目，去化率當(dāng)天一般是50%-60%，一個(gè)月在70%-80%(我們的經(jīng)驗(yàn)，2011年4季度時(shí)去化率一般在40%左右)，比如海門錦苑，去年12月拿地，今年2月推盤，當(dāng)日去化率70%，一個(gè)月90%。錦苑到現(xiàn)在為止推了4棟樓，接近800套。常熟錦苑，當(dāng)日去化率55%，一個(gè)月63%，一次推盤都在200套左右。但南通花城受碧桂園開盤影響，相對(duì)較差(該項(xiàng)目精裝價(jià)格1.3萬元/平米，碧桂園毛坯6000-7000元/平米)。

　　3)存貨在逐步上升：以中南建設(shè)為例，目前存貨109億，主要是南通商業(yè)LOFT比較多，約30個(gè)億左右，花城約8個(gè)億，儋州7個(gè)億，而去年年底存貨貨值僅約90億。

　　4)上市中小型開發(fā)商資金面壓力并未有系統(tǒng)性上升。以兩家開發(fā)商為例，中南建設(shè)綜合財(cái)務(wù)成本大約在11%-12%，到期時(shí)間均勻，而蘇寧環(huán)球?qū)嶋H負(fù)債資金成本8%左右，融資融券資金成本是7.5%，并提前償還負(fù)債。

　　建議

　　短期依然堅(jiān)定看多，上行空間還有20%~30%：行業(yè)基本面緩步下行，但貨幣資金面、行業(yè)政策面存在改善空間，還是看好地產(chǎn)股短期表現(xiàn)，板塊股票上行空間看20%~30%；風(fēng)險(xiǎn)暴露主要在三、四季度。

　　股票梳理：模式護(hù)城河(萬科、保利、招商、榮盛和金地；華僑城；北京城建和陽光股份)和改革紅利(深圳股，如深康佳(未覆蓋)，國企改革受益股，工業(yè)地產(chǎn)股如浦東金橋、金隅股份(未覆蓋)、格力地產(chǎn)(未覆蓋))。

　　中金公司-房地產(chǎn)行業(yè)長三角區(qū)域公司調(diào)研紀(jì)要：基本面緩步下行，靜待政策改善