銷(xiāo)售利空影響在估值中已有反應(yīng)。從實(shí)體基本面看，行業(yè)已經(jīng)歷降價(jià)、成交下滑、流拍、房地產(chǎn)投資增速下滑和破產(chǎn)五大基本面沖擊。

　　事件：

　　中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)指出針對(duì)企業(yè)反映的實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金總體緊張?zhí)貏e是小微企業(yè)融資難、融資貴等問(wèn)題，運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼吖ぞ?，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，盤(pán)活資金存量，優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)，保持貨幣信貸合理增長(zhǎng)，推進(jìn)金融改革，營(yíng)造良好的金融環(huán)境。

　　投資建議：

　　房地產(chǎn)板塊配置價(jià)值加大。我們3月報(bào)告《對(duì)本輪板塊反彈高度和路徑的判斷》中指出，從歷史上看地產(chǎn)量縮的結(jié)果常引發(fā)價(jià)跌。資產(chǎn)價(jià)格下跌將帶來(lái)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的恐慌。從股價(jià)表現(xiàn)看，降價(jià)初期地產(chǎn)跑輸大盤(pán)，中期跑贏大盤(pán)，后期出現(xiàn)絕度收益且跑贏大盤(pán)。

　　目前情況看，1-4月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資為22322億元，同比增長(zhǎng)16.4%。1-4月商品房累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到18307億元，較去年同期減少7.8%。行業(yè)基本面在2季度進(jìn)入真實(shí)下行期。

　　政策對(duì)沖已經(jīng)開(kāi)始。

　　1)產(chǎn)業(yè)政策各地不同程度調(diào)整：考慮此前住建部提出"雙向調(diào)控"思想，即對(duì)一線(xiàn)城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出；而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。部分城市為解決當(dāng)前住房市場(chǎng)下滑過(guò)快問(wèn)題，從4月開(kāi)始已對(duì)購(gòu)房政策作出微調(diào)以保證市場(chǎng)平穩(wěn)。

　　2)房貸政策拐點(diǎn)已到，流動(dòng)性將定向?qū)捤桑呵捌谘胄袝?huì)議在滿(mǎn)足首套房貸款需求、合理確定首套房利率水平和及時(shí)審批發(fā)放住房貸款等方面做出明確要求。本次總理"運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼吖ぞ撸m時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)"發(fā)言有望后期進(jìn)一步加快流動(dòng)性定向釋放速度?？紤]地產(chǎn)股股價(jià)和相對(duì)收益率變化基本與流動(dòng)性松緊同步。看好未來(lái)3個(gè)月內(nèi)房貸利率下行和放款速度加快對(duì)板塊估值提升作用。

　　未來(lái)數(shù)據(jù)越差，對(duì)沖越強(qiáng)

　　1)銷(xiāo)售利空影響在估值中已有反應(yīng)。從實(shí)體基本面看，行業(yè)已經(jīng)歷降價(jià)、成交下滑、流拍、房地產(chǎn)投資增速下滑和破產(chǎn)五大基本面沖擊。截至2014年5月23日，板塊動(dòng)態(tài)PE對(duì)A股動(dòng)態(tài)PE折價(jià)1.3%。我們認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)已足夠悲觀，不論機(jī)構(gòu)倉(cāng)位還是估值上均已進(jìn)入底部。

　　2)土地成交情況直接決定后期政策力度。截至2014年4月，房屋施工面積增速為12.8%，基本接近2009年經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響時(shí)的最低增速。從目前情況看，受土地供應(yīng)量縮減、房企拿地謹(jǐn)慎的影響，4月份全國(guó)300城市土地成交總建面及幅數(shù)同比分別下降19%和13%。

　　整體溢價(jià)率為29.66%，較3月份環(huán)比降1.55個(gè)百分點(diǎn)，同比僅上漲0.73個(gè)百分點(diǎn)，高溢價(jià)主要在一線(xiàn)城市。后期土地市場(chǎng)將更為直接影響政策轉(zhuǎn)向力度。

　　截至2014年5月23日，A股市場(chǎng)動(dòng)態(tài)(TTM)PE在11.72倍，房地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)(TTM)PE在11.41倍。產(chǎn)業(yè)政策和流動(dòng)性政策的合力將對(duì)行業(yè)基本面產(chǎn)生積極作用。當(dāng)前形勢(shì)下，如果未來(lái)政策無(wú)效可以期待更大程度放松。建議配置低估值龍頭萬(wàn)科、保利、招商、金地，高彈性華夏幸福、陽(yáng)光城、泰禾、榮盛，受市場(chǎng)成交悲觀預(yù)期影響最嚴(yán)重企業(yè)世聯(lián)行。

　　海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)：定向?qū)捤捎欣鍓K估值上行