雖然一季度整體市場觀望情緒加重，上海尚算強(qiáng)大的剛需依舊堅(jiān)挺地支撐著眾多剛需樓盤，尤其是位置較好的那些項(xiàng)目，因此預(yù)期剛需盤價(jià)格下行壓力不會(huì)太大。

　　1.事件：

　　5月23日我們拜訪了萬科上海區(qū)域公司，并對松江三個(gè)代表性樓盤：剛需盤萬科夢想派、信達(dá)藍(lán)爵、高端盤佘山瓏原進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，對萬科華東區(qū)尤其上海近期的運(yùn)營情況，以及上海樓市進(jìn)行了考察。

　　2.主要結(jié)論：

　　萬科：華東地區(qū)城市差異明顯

　　今年一季度華東區(qū)域各城市顯示出明顯的分化。上海市場去化率與存銷比數(shù)據(jù)有所惡化，但需求支撐價(jià)格依然較為堅(jiān)挺。杭州降價(jià)競爭激烈，土地溢價(jià)率也有所下降，但尚不至于整體崩盤。南通市場狀況較差，但萬科僅有1個(gè)住宅樓盤，對萬科影響不大。無錫需求減弱但供給也有所減少，萬科持銷走量。蘇州市場也面臨一定壓力。南京與合肥市場相對較好。

　　萬科：對華東區(qū)5月市場的預(yù)測

　　面對降價(jià)壓力，萬科應(yīng)對的手段主要包括調(diào)整裝修標(biāo)準(zhǔn)、個(gè)別樓盤給予折扣等方式，而不是選擇全面降價(jià)。5月份預(yù)期上海銷售維持正常水平，降價(jià)壓力不大。由于二季度暫無新盤推出，蘇南市場面臨一定銷售壓力。

　　目前首套房按揭貸款并沒有利率優(yōu)惠，且媒體盛傳的放松限購政策也尚未實(shí)行。預(yù)期即使放松限購對市場需求也影響不大，放開限貸及首付才是提振樓市需求的大力丸。

　　萬科：事業(yè)合伙人制及小股操盤

　　今年3月起，萬科開始實(shí)行事業(yè)合伙人制，即員工成為項(xiàng)目合伙人，項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員為項(xiàng)目為必須跟投人員。相比普遍采用的公司高管股權(quán)激勵(lì)方式，萬科引入事業(yè)合伙人制主要目的一是激勵(lì)一線項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，統(tǒng)一一線項(xiàng)目管理人員與股東的利益，二是留住公司核心人才。小股操盤模式主要有兩大動(dòng)力，一是在銷售速度放緩?fù)恋爻杀揪痈卟幌碌谋尘跋缕髽I(yè)能夠合作拿地，二是在對萬科操盤能力有信心的前提下形成規(guī)模收益。

　　松江三樓盤調(diào)研：冰與火之歌—高端盤與剛需盤

　　萬科夢想派與信達(dá)藍(lán)爵位于松江萬達(dá)廣場北面，交通方便，配套較好，定位剛需小戶型，售樓處看房人數(shù)不少。佘山瓏原毗鄰辰山植物園與廣福林公園，交通及配套比較落后，定位經(jīng)濟(jì)型別墅，調(diào)研近一小時(shí)只有我們一隊(duì)訪客。從三個(gè)樓盤截然不同的情況來看，我們認(rèn)為：雖然一季度整體市場觀望情緒加重，上海尚算強(qiáng)大的剛需依舊堅(jiān)挺地支撐著眾多剛需樓盤，尤其是位置較好的那些項(xiàng)目，因此預(yù)期剛需盤價(jià)格下行壓力不會(huì)太大。

　　而那些地段較偏，配套設(shè)施落后的高端盤正經(jīng)受著，在短期內(nèi)也將繼續(xù)經(jīng)受著寒冬的考驗(yàn)。

　　銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研報(bào)告：冰與火之歌