我們首次將公司與目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)聯(lián)東集團(tuán)、總部基地進(jìn)行比較，提出華夏幸?，F(xiàn)階段發(fā)展中的潛在方向。同時(shí)，通過(guò)分析全球最大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新加坡裕廊集團(tuán)，我們提出未來(lái)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。

　　公司秉承“推動(dòng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)”的偉大使命，始終堅(jiān)持“打造產(chǎn)業(yè)新城，建設(shè)幸福城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，努力使所開(kāi)發(fā)的區(qū)域“經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧、人民幸福”，致力于成為引領(lǐng)全球產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商。

　　公司2012年開(kāi)始首次落子環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈以外區(qū)域以來(lái)，已在長(zhǎng)三角區(qū)域陸續(xù)擴(kuò)張。此外除正常外延式區(qū)域擴(kuò)張外，公司自2013年開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)行內(nèi)延式產(chǎn)業(yè)升級(jí)。以上兩大擴(kuò)張方向符合我們所提到的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第二階段。

　　公司定性上與市場(chǎng)不一樣的理解-不完全是地產(chǎn)企業(yè)。2013年底華夏幸福營(yíng)業(yè)收入中與園區(qū)業(yè)務(wù)無(wú)直接關(guān)系的城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅占11.14%；而與園區(qū)業(yè)務(wù)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)和園區(qū)住宅配套占73.5%，其中產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)占11.26%。公司2013年底凈資產(chǎn)收益率在41%。正是由于公司大量園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的存在，使得公司資產(chǎn)收益率上相比純住宅類(lèi)企業(yè)具備明顯優(yōu)勢(shì)。

　　研究方向上與市場(chǎng)不一樣的看法-橫向比較。我們首次將公司與目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)聯(lián)東集團(tuán)、總部基地進(jìn)行比較，提出華夏幸?，F(xiàn)階段發(fā)展中的潛在方向。同時(shí)，通過(guò)分析全球最大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新加坡裕廊集團(tuán)，我們提出未來(lái)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。估值方法上與市場(chǎng)不一樣的體系--首創(chuàng)海通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)估值論。續(xù)海通地產(chǎn)中介行估值體系后，我們?cè)俅稳袌?chǎng)首創(chuàng)海通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)估值論。從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三大階段提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該享受的合理估值。認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第二階段中期，即成熟單核和多核發(fā)展起步、異地復(fù)制成功、產(chǎn)業(yè)升級(jí)開(kāi)始對(duì)應(yīng)的合理動(dòng)態(tài)估值在10到15倍。目前公司屬于產(chǎn)城融合模式，較單純產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)第二階段應(yīng)享受一定溢價(jià)。公司平臺(tái)屬性是超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵。我們預(yù)計(jì)公司未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入占營(yíng)收比有望提升至20%至30%。以上階段對(duì)應(yīng)的合理動(dòng)態(tài)估值在10到17倍。估值方法上與市場(chǎng)不一樣的體系--五種可能方法對(duì)比。我們將公司按照地產(chǎn)企業(yè)、園區(qū)企業(yè)、全球產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)估值水平、海通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)估值體系和利潤(rùn)拆分估值五種方法進(jìn)行估值的合理性進(jìn)行分析，認(rèn)為公司股價(jià)下限在27.4元，上限在46.58元。

　　維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。我們預(yù)計(jì)公司2014、2015和2016年?duì)I業(yè)總收入分別在265.71億、306.51億和366.36億左右。以上收入對(duì)應(yīng)EPS在2.74元、3.85元和4.49元。按照海通產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)估值三段論看，公司動(dòng)態(tài)估值10到17倍之間。我們?nèi)≈虚g段約14倍估值水平，按照公司2014年2.74元EPS看，合理價(jià)值在38.36元，繼續(xù)維持對(duì)公司的“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。

　　海通證券-華夏幸福：幸福三段論：產(chǎn)業(yè)制勝，平臺(tái)為王