無(wú)論是資產(chǎn)注入，還是中洲控股銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)大漲，都是集團(tuán)在入主深長(zhǎng)城后試圖加快發(fā)展上市平臺(tái)的一個(gè)戰(zhàn)略表現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 從“深長(zhǎng)城”到“中洲控股”，更名后最受市場(chǎng)關(guān)注的無(wú)疑是中洲集團(tuán)何時(shí)將資產(chǎn)注入上市平臺(tái)。

　　5月12日晚間，深圳市中洲投資控股股份有限公司披露收購(gòu)大股東資產(chǎn)事宜的最新進(jìn)展，經(jīng)過(guò)評(píng)估，涉及標(biāo)的公司的收購(gòu)價(jià)為11.56億元。

　　公告顯示，中洲控股稱其擬以自有資金向中洲地產(chǎn)、惠州中洲投資收購(gòu)惠州中洲置業(yè)100%股權(quán)、康威投資100%股權(quán)，以及昊恒地產(chǎn)5%股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)直接收購(gòu)康威投資、惠州中洲置業(yè)以及間接收購(gòu)昊恒地產(chǎn)。

　　根據(jù)公告，經(jīng)交易各方協(xié)商，確定以三家目標(biāo)公司經(jīng)評(píng)估的凈資產(chǎn)值12.30億元為基礎(chǔ)，予以6%的風(fēng)險(xiǎn)折扣，確定收購(gòu)對(duì)價(jià)為11.56億元。

　　對(duì)于此次收購(gòu)交易，中洲控股于公告中指出，其為該公司在惠州市金山湖片區(qū)增加了土地儲(chǔ)備，改善了公司現(xiàn)有土地儲(chǔ)備不足的現(xiàn)狀，也為公司實(shí)現(xiàn)未來(lái)三年戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)提供了有力的支持。

　　同時(shí)，該公司大股東通過(guò)本次交易，將土地資產(chǎn)注入上市公司，也是履行了未來(lái)五年之內(nèi)逐步解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題的承諾。

　　11億收購(gòu)母公司資產(chǎn)

　　據(jù)了解，此次股權(quán)收購(gòu)涉及的三家公司，均擁有位于惠州金山湖土地項(xiàng)目，土地總面積共為39.01萬(wàn)平方米。

　　其中，康威投資核心資產(chǎn)為惠州金山湖(JSH-A02-08)地塊，地塊面積為5.23萬(wàn)平方米。中洲控股對(duì)該公司凈資產(chǎn)評(píng)估值為5667.94萬(wàn)元。

　　而昊恒地產(chǎn)的核心資產(chǎn)主要是持有在惠州市金山湖片區(qū)地塊，兩幅地塊土地面積共為33.78萬(wàn)平方米。目前，兩幅地塊正開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目分別為央筑花園一、二期項(xiàng)目和灣上花園兩個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中央筑花園正在進(jìn)行該地塊上的商品房的預(yù)售。對(duì)該公司凈資產(chǎn)評(píng)估值為12.83億元。

　　據(jù)相關(guān)分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，目前金山湖片區(qū)是惠州市區(qū)內(nèi)較為稀缺的地塊，而央筑花園可銷售部分基本為現(xiàn)房，均價(jià)九千左右，11.56億元的收購(gòu)價(jià)是劃算的買賣，預(yù)計(jì)未來(lái)凈利的貢獻(xiàn)至少有12到13個(gè)億。

　　不過(guò)，原深長(zhǎng)城董秘、現(xiàn)任中洲控股的副總經(jīng)理尹善峰亦對(duì)觀點(diǎn)新媒體保守指出，因項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)情況存在不確定性，公司收購(gòu)惠州項(xiàng)目對(duì)公司本年度的利潤(rùn)影響暫時(shí)無(wú)法確定。

　　事實(shí)上，相比該次收購(gòu)預(yù)計(jì)帶來(lái)的利潤(rùn)表現(xiàn)，上述分析師認(rèn)為，或許更應(yīng)該關(guān)注中洲于公告中提到的“以自有資金”完成是次收購(gòu)行為。

　　“于中洲而言，接下來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)現(xiàn)金流是趨緊的”上述分析師進(jìn)而表示。“不過(guò)，公司目前還有一筆9億信托融資，加上中洲控股中心與富龍恒泰簽訂對(duì)賭協(xié)議，保障了中洲控股金融中心年內(nèi)銷售和至少19億資金回款，所以應(yīng)該可以支撐公司后續(xù)的一個(gè)發(fā)展需要。”

　　事實(shí)上，據(jù)中洲控股于4月4日投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表中內(nèi)容，我們似乎也可以捕捉到關(guān)于現(xiàn)金流的字眼。

　　彼時(shí)，中洲控股強(qiáng)調(diào)，公司與富龍恒泰簽署框架性合作協(xié)議，不是銷售合同。項(xiàng)目樓盤的銷售、資金的使用仍舊由公司控制自主權(quán)，具體銷售策略雙方會(huì)友好協(xié)商，但最終主導(dǎo)權(quán)仍在公司。協(xié)議僅對(duì)公司2014年度的現(xiàn)金流增強(qiáng)保證。

　　不過(guò)，也有分析認(rèn)為，目前中洲在手現(xiàn)金較期初增長(zhǎng)55.8%至21.4億，短期債務(wù)壓力小，且今年推貨值較大，若是市場(chǎng)表現(xiàn)好，那么公司的現(xiàn)金流是足以保證的。

　　據(jù)平安證券研報(bào)指出，中洲控股2014年計(jì)劃推出成都尚東城邦、大連香悅山一期、上海“瓏灣”二期及深圳南山項(xiàng)目，測(cè)算總貨值超過(guò)90億。

　　大股東做大上市平臺(tái)

　　據(jù)民生證券研報(bào)指出，除了本次注入的惠州項(xiàng)目之外，中洲集團(tuán)還持有深圳四個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以及4個(gè)大型旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，揭汕高速，并參與了惠州多個(gè)市政建設(shè)項(xiàng)目，股權(quán)投資方面還持有中信地產(chǎn)6億股股權(quán)和陽(yáng)光保險(xiǎn)2億股股權(quán)，以及多個(gè)創(chuàng)業(yè)投資項(xiàng)目，均有可能成為未來(lái)整合入上市公司的資產(chǎn)。

　　針對(duì)集團(tuán)資產(chǎn)注入上市公司進(jìn)程事宜，有分析認(rèn)為，目前都是在找合適的時(shí)間一期一期進(jìn)行注資。就跟集團(tuán)當(dāng)年入主深長(zhǎng)城的路徑一般，一步一步來(lái)的。

　　無(wú)論是資產(chǎn)注入，還是中洲控股銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)大漲，都是集團(tuán)在入主深長(zhǎng)城后試圖加快發(fā)展上市平臺(tái)的一個(gè)戰(zhàn)略表現(xiàn)。

　　據(jù)中洲控股2013年年報(bào)顯示，2014年公司銷售額目標(biāo)是46.5億元，同比上漲113%；同時(shí)，未來(lái)三年公司的復(fù)合增長(zhǎng)要達(dá)到50%。

　　此外，民生證券的研報(bào)也指出，以公司現(xiàn)有項(xiàng)目貨值計(jì)算，完成46億元目標(biāo)概率較大。

　　據(jù)研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，該公司在深圳持有的項(xiàng)目若全部銷售則貨值將超300億元，其中中洲控股中心83億，筍崗物流項(xiàng)目103億，黃金臺(tái)項(xiàng)目88億，持有的圣廷苑酒店55億。

　　對(duì)于貨值最大的筍崗物流園項(xiàng)目，中洲于投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表中也透露，該項(xiàng)目可塑性較強(qiáng)。加上作為中洲控股非常看重的金融中心，今年至少19億資金回款相對(duì)于46億元的銷售額目標(biāo)，幾乎占據(jù)半壁江山。

　　除了保障銷售業(yè)績(jī)外，中洲控股還試圖擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，提高發(fā)展速度。尹善峰早前對(duì)觀點(diǎn)新媒體坦承今年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度是比較快的，但是由于目前公司土地儲(chǔ)備不足，要達(dá)到這個(gè)速度，所以接下來(lái)會(huì)以多種方式來(lái)積極獲取土地。