國(guó)內(nèi)樓市牽涉眾多，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底仍需房地產(chǎn)適度拉動(dòng)，樓市復(fù)雜程度難用單純救市還是不救市予以概括。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 如果從近期樓市中選出熱詞榜，那“救市”必然是要上榜的。在地方政府救市隊(duì)伍已湊足六數(shù)之際，救市規(guī)模已悄然上升至央行高度。

　　中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余于5月12日召開(kāi)住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作。

　　其中便明確提出，要優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品房的貸款需求，并合理確定首套房貸款利率水平，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款等。

　　央行此舉，無(wú)疑凸顯了監(jiān)管層對(duì)此輪樓市異動(dòng)的重視。英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄分析認(rèn)為，央行發(fā)聲不僅利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)股票有正面作用。

　　在央行針對(duì)樓市提出明確要求之外，地方層面的救市動(dòng)作仍在發(fā)酵。日前鄭州出臺(tái)新的置業(yè)貸款擔(dān)保管理辦法——商業(yè)貸款和公積金貸款兩種方式的“組合貸”買房都可以申請(qǐng)政策性擔(dān)保，已被列為繼南寧之后第六個(gè)救市的城市。

　　然而，鄭州原定于5月12日就上述新的管理辦法舉辦新聞發(fā)布會(huì)，卻在離約定時(shí)間半小時(shí)之際臨時(shí)取消，稱擇日由市政府組織公積金管理中心、財(cái)政部門和房管部門統(tǒng)一發(fā)布。

　　對(duì)此，有關(guān)內(nèi)部人士推測(cè)，很可能因?yàn)榕峦饨缭俅螌⑧嵵荽伺e誤讀為“救市”，故要統(tǒng)一發(fā)布“組合貸”模式詳細(xì)內(nèi)容。

　　不管鄭州出臺(tái)“組合貸”是否屬于救市，在透明售房研究院院長(zhǎng)丁建剛看來(lái)，本輪樓市異動(dòng)下，市場(chǎng)已經(jīng)到了“極度敏感、極度脆弱的時(shí)刻”。

　　央行：及時(shí)發(fā)放住房貸

　　5月12日，由央行副行長(zhǎng)劉士余召開(kāi)的住房金融服務(wù)專題座談會(huì)上，明確提出各家商業(yè)銀行當(dāng)前的主要問(wèn)題：包括受貸款規(guī)模影響，房貸有積壓不能房款，影響房款效率；雖然沒(méi)有發(fā)生大規(guī)模“棄房”現(xiàn)象，但多處出現(xiàn)大額房貸斷供等。

　　會(huì)議最后，劉士余對(duì)個(gè)人住房貸款提出以下五點(diǎn)要求：一是合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求；二是科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。

　　三是提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款；四是有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析；五是建立信息溝通機(jī)制，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，及時(shí)給予回應(yīng)。

　　對(duì)央行提出的上述多項(xiàng)要求，英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄分析認(rèn)為，央行發(fā)聲不僅利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)股票有正面作用。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，央行研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，標(biāo)志著至此開(kāi)始貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤伞?/p>

　　“而貨幣政策走向定向?qū)捤伞?lsquo;優(yōu)先滿足’首套自住購(gòu)房的政策背景來(lái)看，主要是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)處于觸底階段，當(dāng)前，仍然需要房地產(chǎn)適度拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。”

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，中歐陸家嘴國(guó)際金融研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)劉勝軍曾指出，關(guān)鍵依然在于房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈困局。

　　此次央行發(fā)聲，意味著信貸政策的調(diào)整將是大概率事件，同時(shí)更凸顯出監(jiān)管層對(duì)此輪樓市異動(dòng)的重視。而李大霄也指出，“央行的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生一些變化。”

　　鄭州：第六個(gè)“救市”

　　事實(shí)上，不待中央發(fā)令，地方政府已經(jīng)開(kāi)始救市。

　　日前鄭州出臺(tái)新的置業(yè)貸款擔(dān)保管理辦法——商業(yè)貸款和公積金貸款兩種方式的“組合貸”買房都可以申請(qǐng)政策性擔(dān)保，已被列為繼南寧之后第六個(gè)救市的城市。

　　然而，鄭州原定于5月12日就上述新的管理辦法舉辦新聞發(fā)布會(huì)，卻在離約定時(shí)間半小時(shí)之際臨時(shí)取消，稱擇日由市政府組織公積金管理中心、財(cái)政部門和房管部門統(tǒng)一發(fā)布。

　　對(duì)此，有關(guān)內(nèi)部人士推測(cè)，很可能因?yàn)榕峦饨缭俅螌⑧嵵荽伺e誤讀為“救市”，故要統(tǒng)一發(fā)布“組合貸”模式詳細(xì)內(nèi)容。

　　在鄭州之前，廣西南寧出臺(tái)購(gòu)房新規(guī)：廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房；安徽銅陵出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展意見(jiàn)：放寬公積金貸款條件、購(gòu)房獲補(bǔ)貼。

　　隨后被認(rèn)為采取救市舉措的還有——江蘇無(wú)錫將落戶政策放寬為：購(gòu)買成套商品住宅(含二手房)、戶均建筑面積達(dá)60平方米以上即可落戶；杭州蕭山：購(gòu)地保證金1000萬(wàn)元上限，拆遷戶鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償、一年內(nèi)購(gòu)房獲補(bǔ)貼；天津?yàn)I海：濱海范圍內(nèi)無(wú)房，即可在新區(qū)購(gòu)房，并將推出共有產(chǎn)權(quán)模式購(gòu)房政策，購(gòu)房人交一成首付就能先住房。

　　不僅上述包括鄭州在內(nèi)六個(gè)城市已經(jīng)采取救市措施，廣東南沙日前傳出，針對(duì)香港、澳門居民購(gòu)買南沙住宅的限購(gòu)將松綁。同時(shí)廣東佛山也傳限購(gòu)將松綁，佛山市高明區(qū)非戶籍人口購(gòu)房無(wú)需社?；蚣{稅證明，只需身份證就能在區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套商品住宅。

　　此外，福州、寧波等多個(gè)二三線城市都傳出打算救市的傳言。

　　救市：樓市已然觸底？

　　地方政府積極采取救市措施，終歸還是由于自身利益與房地產(chǎn)休戚相關(guān)。

　　據(jù)財(cái)政部5月12日公布的一份數(shù)據(jù)顯示，4月份企業(yè)所得稅3286億元，同比增長(zhǎng)10.5%。其中，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅248億元，下降3.1%。另外，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅443億元，下降4.2%。

　　房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入下降，一個(gè)重要的原因就是受近期商品房銷售額下降的影響。

　　此外，野村證券公布的一組數(shù)據(jù)表明，在2014年第一季度，26個(gè)省份中有四個(gè)省份的房地產(chǎn)投資是負(fù)值，投資下降可能導(dǎo)致地產(chǎn)開(kāi)工和銷售水平滑坡，甚至?xí)癎DP增速。

　　而來(lái)自高盛高華的報(bào)告則指出，開(kāi)發(fā)商第一季度來(lái)自房地產(chǎn)銷售的現(xiàn)金流入季環(huán)比下滑了35%，資本開(kāi)支占房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流的比例卻從去年第四季度的88%上升至117%，創(chuàng)下2010年第一季度以來(lái)的四年最高水平，2010年第一季度這一數(shù)值達(dá)到了130%。

　　面對(duì)這種情況，或許才能解釋地方政府急切救市的心態(tài)。劉勝軍在評(píng)論中稱，地方政府顯然不希望房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)橐话胱笥业牡胤截?cái)政收入來(lái)自于土地出讓金。樓市凍結(jié)，對(duì)地方政府而言可是“斷奶”之痛。

　　“中國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了平穩(wěn)下跌的機(jī)會(huì)窗，目前的下跌很可能是不跌則已、一跌驚人，帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)甚至金融危機(jī)。政府應(yīng)該及早出手，穩(wěn)定預(yù)期，防止崩盤。”劉勝軍是救市擁躉，認(rèn)為一旦房地產(chǎn)崩盤，經(jīng)濟(jì)全盤皆亂，三中全會(huì)改革的推進(jìn)也將失去有利的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境。

　　當(dāng)“崩盤”、“救市”成為市場(chǎng)熱詞，任志強(qiáng)一如既往地怒斥“市場(chǎng)從來(lái)不用政府救！”

　　在任志強(qiáng)看來(lái)，“過(guò)去不過(guò)是政府總想調(diào)戲市場(chǎng)，結(jié)果十年大敗而無(wú)一勝績(jī)。如今放開(kāi)行政之手的捆綁，還市場(chǎng)以本來(lái)，市場(chǎng)自會(huì)自我調(diào)節(jié)，煥發(fā)活力。別錯(cuò)把松捆當(dāng)救市。”

　　國(guó)內(nèi)樓市牽涉眾多，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底仍需房地產(chǎn)適度拉動(dòng)，樓市復(fù)雜程度難用單純救市還是不救市予以概括。

　　而在救市一途，丁建剛認(rèn)為，不管是地方政府還是最新央行舉措，“這種遮遮掩掩躲躲閃閃的方法，不會(huì)有用。市場(chǎng)需要的是信心，這些動(dòng)作都完全不夠?qū)_市場(chǎng)的悲觀。”他還表示，如果沒(méi)有救市，市場(chǎng)一定還會(huì)繼續(xù)下行，危機(jī)會(huì)很快出現(xiàn)。