2014年分類調(diào)控并非是第一位的，而是市場(chǎng)的內(nèi)在因素逐步顯現(xiàn)，今后要多關(guān)注市場(chǎng)，少關(guān)注政府。

　　專題：2014城市觀點(diǎn)論壇西安行

　　（2014年4月22日）“抑制2014年經(jīng)濟(jì)增速下行，釋放增長(zhǎng)動(dòng)力和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展首要的迫切的問題。” 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生在2014城市觀點(diǎn)論壇西安行活動(dòng)中多次強(qiáng)調(diào)，2014年分類調(diào)控并非是第一位的，而是市場(chǎng)的內(nèi)在因素逐步顯現(xiàn)，今后要多關(guān)注市場(chǎng)，少關(guān)注政府。

　　4月22日，觀點(diǎn)新媒體主辦的2014城市觀點(diǎn)論西安行成功召開并順利閉幕。當(dāng)天，針對(duì)西安和大西部房地產(chǎn)市場(chǎng)，陳淮發(fā)表了題目為“市場(chǎng)的回歸”的演講，同時(shí)，各路精英亦在此暢論地產(chǎn)大勢(shì)。

　　市場(chǎng)回歸

　　過去十年，決定著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的第一位因素究竟是政策，還是市場(chǎng)？對(duì)此，陳淮直言：“如果是政策就能夠決左右了這個(gè)行業(yè)的話，那就用不著三天兩頭的國(guó)五條、國(guó)八條、國(guó)十條，房地產(chǎn)市場(chǎng)按照它固有的規(guī)律發(fā)展到了今天。”

　　在陳淮看來(lái)，從2013年開始，過去政策掩蓋下的一些市場(chǎng)的深層次矛盾逐步顯現(xiàn)出來(lái)；2014年此后一段時(shí)間，當(dāng)政府之手越來(lái)越不伸的時(shí)候，市場(chǎng)的手就越來(lái)越能發(fā)揮作用。

　　“市場(chǎng)機(jī)制越來(lái)越明顯發(fā)揮作用，這是一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過程，比起政府的調(diào)控，更加優(yōu)化的過程到來(lái)了。”就此，陳淮警示道，對(duì)這個(gè)過程大家要有思想準(zhǔn)備，市場(chǎng)好不一定誰(shuí)都能活下來(lái)，市場(chǎng)正在重新優(yōu)化選擇它的資源支配者。

　　“過去十年我們靠強(qiáng)化政府權(quán)力靠低效率、高成本的調(diào)控這種滯后性、被動(dòng)性、主觀性明確的政策，恐怕已經(jīng)走到頭了。”鑒于此，陳淮依然強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的回歸：“因勢(shì)利導(dǎo)，發(fā)展優(yōu)勝劣汰優(yōu)，特別是在資金供給和土地供給這兩個(gè)最基本經(jīng)濟(jì)要素的市場(chǎng)化上邁出實(shí)質(zhì)性的步伐。”

　　因此，對(duì)于近期樓市降價(jià)，陳淮認(rèn)為，有些開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，盡快回籠資金，采取了一些促銷措施，這些都是市場(chǎng)正常合理的反映。

　　不過，在放松限購(gòu)政策的討論上，陳淮卻認(rèn)為取消限購(gòu)并不一定就是好事，“如果這些城市取消限購(gòu)，那么一定有更嚴(yán)厲的入市門檻”。

　　2014市場(chǎng)大勢(shì)

　　對(duì)于今年以來(lái)的全國(guó)市場(chǎng)形勢(shì)，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉略顯悲觀：“今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的上還是下，它是冷熱不均的，是供需錯(cuò)位的；未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資、增速也在緩慢的下降，投資拿地也在減少”。

　　據(jù)其分析，今年一季度全國(guó)商品房成交面積出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)前兩次的負(fù)增長(zhǎng)在2008、2012年，也就是說這次我們看到負(fù)增長(zhǎng)應(yīng)該跟上一次有同樣的規(guī)律呈現(xiàn)，可能會(huì)更長(zhǎng)。

　　德信資本重視長(zhǎng)兼總經(jīng)理陳義楓在之后的專題演講中指出，目前樓市主要的風(fēng)險(xiǎn)不是價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格是平穩(wěn)的，但是區(qū)劃速度會(huì)明顯的放慢，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是主要風(fēng)險(xiǎn)。

　　“政府也有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)去控制樓價(jià)過快上漲，但是基于GDP對(duì)房地產(chǎn)的依賴，政府調(diào)控樓價(jià)的政策目標(biāo)并不是把樓價(jià)調(diào)下來(lái)，政府要的是樓價(jià)要相對(duì)平穩(wěn)、成交要活躍，”因此，陳義楓認(rèn)為，今年房地產(chǎn)的投資仍然是比較平穩(wěn)的。

　　“首先全國(guó)樓價(jià)我們認(rèn)為是平穩(wěn)的，弱的短周期在長(zhǎng)周期的格局下，它體現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，”在陳義楓看來(lái)，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目標(biāo)，并不是下跌的目標(biāo)，政府的底線思維是非常明顯的；

　　而金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪更樂觀指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)至少還有十年的好時(shí)光。

　　就此，陳淮在演講中強(qiáng)調(diào)道，在2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)第一個(gè)關(guān)注的不是分類調(diào)控，而是以下四個(gè)方面：一是國(guó)家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，空間分部變化；二是深化改革可能給行業(yè)帶來(lái)的影響和沖擊；三是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制越來(lái)越明顯；四是國(guó)際貨幣政策和互聯(lián)網(wǎng)金融的新挑戰(zhàn)。

　　西部機(jī)遇

　　“西部12省區(qū)，西安、成都也不過從中長(zhǎng)期看是溫和上漲，是相對(duì)平穩(wěn)運(yùn)行的過程，”但陳淮亦坦言，中西部還得有8-10年的準(zhǔn)備期才到高潮。

　　作為城鎮(zhèn)化研究專家，陳淮著重強(qiáng)調(diào)稱，加快積極穩(wěn)妥的發(fā)展一批包括中西部的省會(huì)城市和中小城鎮(zhèn)是未來(lái)的主要指向；“2014年起，可能兩個(gè)層級(jí)是我們房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府鼓勵(lì)人口集中的主戰(zhàn)場(chǎng)，一個(gè)是中等規(guī)模城市、城市群、衛(wèi)星城，這里包括銀川等西部一部分中等城市和幾乎大部分的地市及中心城市；再一個(gè)縣城與中心鎮(zhèn)”。

　　“西安是在二線城市較強(qiáng)的城市，也是目前正處于高速發(fā)展的二線城市。”在主題為“多元化擴(kuò)張”的專題演講中，黎振偉樂觀表示，西安的市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)大的、明顯的下滑，基本還是表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。

　　據(jù)其透露，今年一季度，西安新批準(zhǔn)的數(shù)量是500多萬(wàn)平方米，市場(chǎng)供應(yīng)明顯好于去年預(yù)期，而商品房成交面積是300多平萬(wàn)米，環(huán)比下滑較大，但同比下滑并不太大。

　　“金科認(rèn)為西安大有潛力，所以金科來(lái)了。”而李戰(zhàn)洪對(duì)西安同樣十分看好。

　　在李戰(zhàn)洪看來(lái)，西安的房?jī)r(jià)處在一個(gè)低水平，其房地產(chǎn)發(fā)展處在比較健康的狀態(tài)，而目前西安只有10%的投資比例，其投資氛圍和投資潛力沒有得到充分的挖掘。

　　除主題演講和問答環(huán)節(jié)之外，當(dāng)天論壇還進(jìn)行了西安行的圓桌對(duì)話，從市場(chǎng)、政策和建筑等專業(yè)角度出發(fā)，對(duì)分類調(diào)控下的西部房地產(chǎn)進(jìn)行了深入探討。在這個(gè)主題之下，本次圓桌討論重點(diǎn)討論了兩個(gè)分議題，分別是政策變化中的西安房地產(chǎn)機(jī)會(huì)，和區(qū)位優(yōu)勢(shì)與西安樓市發(fā)展空間。