4月22日上午，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2014城市觀點(diǎn)論壇西安行正式開幕。我們邀請了眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討“西部經(jīng)略 分類調(diào)控下的房地產(chǎn)”。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。十年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港等三十多個(gè)省市，對中國城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進(jìn)行多角度探討及深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　毫無疑問，西安是任何一個(gè)有志于布局全國、經(jīng)略大西部的房地產(chǎn)企業(yè)不能忽視，也不能回避的市場。新的一年，新的城鎮(zhèn)化與調(diào)控思路逐漸成形，西安房地產(chǎn)市場的定位也顯得更為重要。而在提出“雙向調(diào)控”的當(dāng)下，西安將如何尋找開發(fā)價(jià)值和動(dòng)力？如何調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展思路，尋找新的契機(jī)？

　　為此，我們邀請了眾多行業(yè)精英齊聚一堂，共同探討“西部經(jīng)略 分類調(diào)控下的房地產(chǎn)”，尋找新市場背景下行業(yè)的思路與對策，為新一輪行進(jìn)與發(fā)展注入新的力量。

　　4月22日上午，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2014城市觀點(diǎn)論壇西安行正式開幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，對會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　專題：2014城市觀點(diǎn)論壇西安行

　　直播實(shí)錄：2014城市觀點(diǎn)論壇西安行（二）

　　主持人：尊敬的各位來賓，現(xiàn)場親愛的朋友們，大家早上好。

　　歡迎大家來到美麗的古都西安，來到2014城市觀點(diǎn)論壇西安行現(xiàn)場。我是陜西廣播電視臺(tái)《都市房產(chǎn)》欄目運(yùn)營總監(jiān)朱西洋，非常榮幸能夠擔(dān)任本次活動(dòng)的主持人，也非常高興我們節(jié)目能作為今天活動(dòng)的唯一指定電視媒體參與其中。在此，再次感謝各位現(xiàn)場朋友的到來，歡迎你們。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。在十年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國行”先后走進(jìn)了青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明、貴陽、南昌、連云港等三十多個(gè)省市，對中國城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策等進(jìn)行了多角度的探討和深度剖析，共同找尋城市與地產(chǎn)的動(dòng)力與發(fā)展的創(chuàng)新思路。

　　今天，是城市觀點(diǎn)論壇第三次走進(jìn)西安。西安這座中國歷史文化名城，既是西北地區(qū)第一大城市，具有深厚的城市文化底蘊(yùn)和眾多的歷史古跡，而與此同時(shí)，西安也在發(fā)展創(chuàng)新的道路上不斷的前行，提出了就西安建設(shè)成為國家重要的科技研發(fā)中心，區(qū)域性商貿(mào)、物流、會(huì)展中心，區(qū)域性金融中心，以期成為具備內(nèi)涵的國際化大都市。

　　在改革的歷史前提下，西安房地產(chǎn)行業(yè)也必將迎來新的機(jī)遇，而在提出“雙向調(diào)控”的當(dāng)下，將如何來尋找開發(fā)價(jià)值和動(dòng)力？又如何來調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展思路，尋找新的契機(jī)？

　　為此，我們今天邀請到了眾多行業(yè)精英聚首一堂，共同探討“西部經(jīng)略”分類調(diào)控下的房地產(chǎn)，尋找調(diào)控背景下的新思路與對策，為其行進(jìn)與發(fā)展注入新的力量。

　　最后，請?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、華商報(bào)、陜西省房地產(chǎn)商會(huì)，合作伙伴山東省威海市文登區(qū)政府、威海雙島灣科技城、海斯蘭德、金科股份、房多多、好屋中國、德信資本、西安世聯(lián)、合富輝煌、思源經(jīng)紀(jì)、美城機(jī)構(gòu)及陜西廣播電視臺(tái)《都市房產(chǎn)》欄目，在這里歡迎各界朋友們的到來，歡迎你們。

　　下面請?jiān)试S我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是： 

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生； 

　　陜西省房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長、陜西省建秦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長張民憲先生；

　　立豐集團(tuán)董事長顏明先生；

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生；

　　陜西省房地產(chǎn)商會(huì)秘書長寧高偉先生；

　　西安富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理李寧先生；

　　世聯(lián)行首席執(zhí)行官黎振偉先生；山東省威海市文登區(qū)國土資源局副局長賽永忠先生；

　　威海雙島灣科技城副主任梁景凱先生；

　　德信資本董事長陳義楓先生；

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長馮瑩女士；

　　西安房多多網(wǎng)絡(luò)科技有限公司總經(jīng)理沈飛先生；

　　好屋中國西安公司總經(jīng)理何麗女士；

　　思凱來國際總經(jīng)理陸靜女士；

　　中國房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁、匯力基金副總裁李明俊先生；

　　陸港愿景執(zhí)行董事、總經(jīng)理屈錦薇女士；

　　西安萬城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長劉迎春先生；

　　西安新寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司副董事長柏景先生；

　　陜西聚安實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理?xiàng)畲浩较壬?/p>

　　陜西佳誠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事長杜旭強(qiáng)先生；

　　郅輝地產(chǎn)董事長范保強(qiáng)先生；陜西金盛源實(shí)業(yè)有限公司董事長苗志城先生；

　　陜西嘉豪房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理陳擁軍先生；

　　陜西智逸實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理周雯女士；西安明豐置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉喜順先生；

　　金源集團(tuán)總經(jīng)理肖進(jìn)民先生；西安萬科營銷總監(jiān)楊璞先生；

　　盛恒西安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王靈軼先生；

　　北京裕昌置業(yè)集團(tuán)西安有限公司副總經(jīng)理張玉軍先生；

　　陜西麗彩實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁張民政先生；

　　河南昌建集團(tuán)西安分公司執(zhí)行總經(jīng)理王文彬先生；

　　陜西思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李秋月女士；

　　美城地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理汪巍先生；

　　華商報(bào)總經(jīng)理王曉慶先生；

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士。 

　　另外，還有恒大、金地、天朗、紫薇、經(jīng)發(fā)、高新、高科、榮華、萊安、海榮等很多企業(yè)嘉賓正在趕來的路上。本次論壇獲得眾多西安實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我謹(jǐn)代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓，以及參與支持2014城市觀點(diǎn)論壇西安行的朋友們。

　　下面有請陜西省房地產(chǎn)商會(huì)秘書長寧高偉先生為我們致辭。

　　寧高偉：尊敬的各位來賓、朋友們，大家上午好。

　　歡迎大家來到西安，來到2014城市觀點(diǎn)論壇西安行現(xiàn)場，這對西安的樓市來說，是一個(gè)新的機(jī)遇，更是一個(gè)新的推動(dòng)。借此機(jī)會(huì)，我謹(jǐn)代表陜西省房地產(chǎn)商會(huì)對本次論壇的舉辦表示衷心的祝賀。

　　在這次論壇中，將匯聚很多西安房地產(chǎn)的聲音，也迎來了全國著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家及省內(nèi)外專家來探討西安城市的發(fā)展。在住建部明確提出今年房地產(chǎn)政策將實(shí)行“雙向調(diào)控”后，房地產(chǎn)開發(fā)商如何應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行投資開發(fā)已是一個(gè)避不開的話題，相信今天在各位專家級(jí)房地產(chǎn)界同仁的深入探討與思想碰撞中，將會(huì)為西安房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來更多的聲音與范例，讓我們共同營造一個(gè)更利于西安房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的氛圍。

　　西安是一座歷史悠久的文明古都，但同時(shí)也是一座開放創(chuàng)新的國家區(qū)域中心城市，所以在新與舊的融合、傳統(tǒng)與創(chuàng)新相輔相成的精神下，西安房地產(chǎn)的前景更值得期待。

　　讓我們發(fā)表觀點(diǎn)與意見，碰撞出更多的火花與閃光，為西安房地產(chǎn)注入養(yǎng)分，并讓我們所有的與會(huì)者有所收獲。

　　最后，預(yù)祝本次論壇圓滿成功！謝謝各位。

　　主持人：謝謝寧高偉先生。下面，有請華商報(bào)總經(jīng)理王曉慶先生為我們致辭。

　　王曉慶：女士們、先生們，大家早上好。

　　在這個(gè)芳草青青的暮春之晨，萬物充滿勃勃生機(jī)，就像我們所處的西安房地產(chǎn)市場一樣，雖偶有挫折，但前進(jìn)的步伐依然鏗鏘。我們知道一片片形成此地開花，城市每一次迅猛的騰飛，房地產(chǎn)幾乎都充當(dāng)著馬前。所有老百姓來說，感受最深得就是房價(jià)，但是只有我們這些行業(yè)的參與者，才深知耕耘期間酸甜苦辣，雖然經(jīng)過諸多起起落落的較短，到現(xiàn)在為止也才是開頭，也正是因?yàn)槭切律挛?，所以成長的煩惱一直相伴，對西安樓市來說，沒有一驚一咋的忽起忽落，但這并不是說西安的樓市沒有價(jià)值，恰恰相反。西安對人口的吸納能力，以及強(qiáng)大的續(xù)航能力，必將促使老百姓對房產(chǎn)的需求大大加大。這就需要各位開疆辟土，點(diǎn)石成金。你們有過苦惱迷茫，這個(gè)我們都知道，你之所想，我之所向，今天我們邀請大家濟(jì)濟(jì)一堂，就是以樓市的名義，讓頭腦刮過更大的風(fēng)暴，讓觀點(diǎn)進(jìn)行更強(qiáng)的碰撞。

　　朋友們，我們不能否認(rèn)樓市還有很多小病灶，但我們更應(yīng)該看到樓市健康對經(jīng)濟(jì)有多重要。所以就讓我們靜下心來，聽聽別人的心聲，在交流中感悟，在感悟中深化。十幾年來作為相濡以沫的戰(zhàn)友，我們和各位的目標(biāo)是一致，就是讓行業(yè)健康，讓百姓安居樂業(yè)買到好房，我們相信，只要同心協(xié)力，城市一定會(huì)銘記我們的努力，我們一定會(huì)為城市的發(fā)展寫下濃墨重彩的篇章。

　　朋友們讓我們一起努力加油，為夢想不彷徨。謝謝諸位。

　　主持人：謝謝王曉慶先生。最后有請觀點(diǎn)新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓，上午好！

　　城市觀點(diǎn)論壇第三次走進(jìn)西安，從2006年到2014年歷經(jīng)九年?？梢哉f九年時(shí)間對于古都西安來說時(shí)間太短，但是對于中國乃至西安的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。還是上周我們在沈陽所說，從起不到高峰到高低不平的波谷，至少2014年的西安與全國一樣處于謹(jǐn)慎的匍匐前進(jìn)狀態(tài)。無論是住宅市場還是商業(yè)地產(chǎn)。

　　九年間，觀點(diǎn)作為專業(yè)的地產(chǎn)全媒體，正攜旗下觀點(diǎn)網(wǎng)、觀點(diǎn)雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市論壇、年度論壇、商業(yè)年會(huì)等線上線下產(chǎn)品向地產(chǎn)資訊服務(wù)商發(fā)展。包括我看見，目前在西安發(fā)展的各大品牌房企今天基本到場，他們中大多數(shù)都是2013年觀點(diǎn)卓越100榜入榜企業(yè)，而從2014年開始，觀點(diǎn)將更加深入?yún)^(qū)域，對全國主要城市進(jìn)行區(qū)域榜單發(fā)布，希望得到各位鼎力的支持。

　　2014年，市場決定房企的生死，只是不同的區(qū)域有不同的特色及應(yīng)對措施，所以我們將“西部經(jīng)略 分類調(diào)控下的房地產(chǎn)”定為西安行的主題，期望在接下來的時(shí)間里，在接下來半天時(shí)間里，現(xiàn)場所有來賓們精彩演繹、充分討論，共同為西安房地產(chǎn)加油！

　　最后，再次感謝支持論壇的所有合作伙伴，華商報(bào)、西安房地產(chǎn)商會(huì)、文登政府、雙島灣、金科股份、房多多、好屋中國、海斯蘭德、思源顧問，感謝所有出席論壇的企業(yè)來賓、媒體朋友。

　　最后，預(yù)祝論壇圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。今天的嘉賓致辭就到這里，接下來將進(jìn)行論壇的正式議程。

　　尊敬的各位來賓、朋友們，2014城市觀點(diǎn)論壇西安行的議程主題是：西部經(jīng)略 分類調(diào)控下的房地產(chǎn)。下面即將展開的是主旨演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸地邀請到著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮先生。接下來就讓掌聲有請陳淮先生，他的演講題目是：市場的回歸中國房地產(chǎn)問題與思考（西安篇）。

　　陳淮：我不太贊成我們這個(gè)題目，分類調(diào)控下的房地產(chǎn)，好像政府的行為政策是決定我們2013年走勢的基本元素，好像我們的注意力還在這個(gè)問題上，但是我贊成給我擬的這個(gè)題目，市場回歸。

　　過去十年，影響和決定房地產(chǎn)市場的第一位因素究竟是政策，還是市場？過去十年，決定著中國北京、西安房地產(chǎn)市場走勢的第一位因素究竟是政策，還是市場？如果是政策就能夠決左右這個(gè)行業(yè)的話，那我們用不著三天兩頭的國五條、國八條、國十條，人們說老百姓都買不起房子的過程中買了房子，政府咬牙跺腳。本屆政府要如何的時(shí)候，房地產(chǎn)市場按照它固有的規(guī)律發(fā)展到了今天。如果說有什么區(qū)別的話，2014年，其實(shí)是從2013年開始，過去政策掩蓋下的一些市場的深層次矛盾逐步顯現(xiàn)出來，這是2014。 

　　2014年分類調(diào)控不是第一位的，是市場的內(nèi)在因素逐步顯現(xiàn)，就像一個(gè)病人，庸醫(yī)不停的給他吃退燒藥，國五條不行吃國八條，國八條不行吃國十條。高明的大夫，不會(huì)輕易給病人吃退燒藥，因?yàn)樗鼤?huì)把引起發(fā)燒的問題掩蓋起來。 

　　為什么會(huì)發(fā)燒？可能是肺部感染，可能痢疾拉稀，不停的吃退燒藥，把真正引起發(fā)燒的因素給掩蓋了，這就是過去十年，就是因?yàn)槌酝藷?，今天吃了，?dāng)天晚上退一會(huì)，第二天接著燒。2013年起我們不再吃退燒藥，市場運(yùn)營過程中的一些因素顯現(xiàn)出來，比如說大中小，中西部城市發(fā)展不平衡，出現(xiàn)分化。比如說我們一部分、少數(shù)城市供大于求，包括沿海特大城市和相當(dāng)一部分中西部的大城市在內(nèi)，更不要說縣城供大于求。比如說老百姓的市場預(yù)期，對政策老說撲朔迷離，現(xiàn)在更多的從自己的客觀需求選擇入市的時(shí)間。 

　　2014年把分類也好，雙向調(diào)控也好，關(guān)注都往后放，十年來的房地產(chǎn)市場坦率的說，不好意思的說，明確無誤的說，主觀愿望是不好使的，不管這個(gè)愿望是出自哪里，大多數(shù)老百姓的主觀愿望也不一定是符合客觀規(guī)律和國情的?？陀^規(guī)律是不以人的主觀，不以意志為轉(zhuǎn)移的必然趨勢。我們有人希望汶川地震嗎？自然規(guī)律是這樣，該震的還得震；我們希望祖國天天是春天，四季輪回你改得了嗎？2014年我建議我們從以下四個(gè)方面關(guān)注房地產(chǎn)：

　　第一，新型城鎮(zhèn)化。如果有什么新的變化，我們從進(jìn)入21世紀(jì)之后，第一個(gè)十年，由于一些特殊的歷史原因，不得不把大量的資金、政策、物質(zhì)、資源集中在北京、上海。在這個(gè)過程中，有意和無意地造就了中國城市化的主戰(zhàn)場在特大城市，實(shí)際上我們調(diào)控房地產(chǎn)最明顯的就是沿海屈指可數(shù)的少數(shù)特大城市。西部12省區(qū)，西安、成都也不過從中長期看是溫和上漲，相對平穩(wěn)運(yùn)行的過程，真正有異動(dòng)的只是沿海特大城市。新型城市化有很多內(nèi)容，3月17號(hào)剛剛公布的國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，核心突出的一條就是實(shí)現(xiàn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是重點(diǎn)發(fā)展好中等規(guī)模城市，抑制特大城市人口擴(kuò)張，以及在縣城和中心鎮(zhèn)一級(jí)引導(dǎo)農(nóng)民就近入城。當(dāng)然還有一些其他問題，這些我們先不說，簡單說就是房地產(chǎn)的空間分部，也將有一個(gè)明顯的變化和距離。

　　2013年的時(shí)候就明確提出，我們新一輪城市化要嚴(yán)格抑制特大城市進(jìn)一步擴(kuò)張，但是多大的城市算是特大城市，沒明確說。在3月17號(hào)這個(gè)國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，對大中小有了明確的定量化的區(qū)分。500萬以上人口城市叫特大城市，在今后一個(gè)很長時(shí)間內(nèi)，這些城市將不鼓勵(lì)它擴(kuò)張，抑制人口涌入。如果我們不能夠解決特大城市過度承載的問題，我們永遠(yuǎn)解決不了房價(jià)問題，北京上海就那么大，不可能把13億人都裝進(jìn)去。真正要實(shí)現(xiàn)中國高質(zhì)量的城市化，非得有一大批中等和小城市發(fā)展，實(shí)現(xiàn)大中小城市的發(fā)展。

　　2013年末，這個(gè)是很新的數(shù)據(jù)，1千萬人口以上的城市有6座，將采取抑制人口政策，限制人口擴(kuò)張。大家老說限購什么時(shí)候取消，如果這些城市取消限購，那么一定有更嚴(yán)厲的入市門檻。加快積極穩(wěn)妥的發(fā)展一批，包括中西部的省會(huì)城市和中小城鎮(zhèn)是我們未來的主要指向。在這個(gè)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，按國際標(biāo)準(zhǔn)的話，100萬人口的城市就叫大城市，300萬人以上的大城市，這個(gè)人口指的核心市區(qū)，300萬人以上就叫特大城市。按照我們新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，目前是500萬以上，按中國的特點(diǎn)，500萬人口以上的城市劃為特大城市，抑制人口涌入。300—500萬的區(qū)間，這個(gè)區(qū)間叫大城市，80—300萬叫中等規(guī)模，這符合中國的國情。

　　簡單說，我們想今后一段時(shí)間，從2014年起，可能兩個(gè)層級(jí)是我們房地產(chǎn)市場和政府鼓勵(lì)人口集中的主戰(zhàn)場，一個(gè)是中等規(guī)模城市，城市群，衛(wèi)星城，再一個(gè)是縣城與中心鎮(zhèn)。但是在這兩個(gè)層級(jí)中，我個(gè)人的判斷不是寫在文件中的，縣城和中心鎮(zhèn)一級(jí)，除了江浙少數(shù)和珠三角地方以外，恐怕中西部還得有8—10年的準(zhǔn)備期才到高潮。政府希望優(yōu)先發(fā)展，請注意我說的中等規(guī)模，包括西部一部分中等城市，像銀川，也包括幾乎大部分的地市及中心城市。

　　第二，改革。2013年十八屆三中全會(huì)明確提出60條，全面深化市場經(jīng)濟(jì)體制的改革，我看這個(gè)改革可能是一個(gè)艱難前行的過程，但不論怎么艱難，它的序幕揭開，方向明確。而且它的確是包括中國國民經(jīng)濟(jì)，抑制2014年經(jīng)濟(jì)增速下行，釋放增長動(dòng)力和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展首要的迫切的問題。過去十年我們靠強(qiáng)化政府權(quán)力，靠低效率、高成本的調(diào)控，靠這種滯后性、被動(dòng)性、主觀性明確的政策，恐怕已經(jīng)走到頭了。因勢利導(dǎo)，發(fā)展優(yōu)勝劣汰，特別是在資金供給，土地供給這兩個(gè)最基本經(jīng)濟(jì)要素的市場化上邁出實(shí)質(zhì)性的步伐，包括地方政府，城市建設(shè)融資，也包括減小金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)，也包括支持老百姓更好更快的成長的迫切需要。

　　我們在戶籍制度、土地制度，中央與地方的關(guān)系，以及產(chǎn)權(quán)制度，交易市場的擴(kuò)大與完善下邁出新的步伐。剛才說的是文件，或者說政府，或者是黨中央希望，我再說我個(gè)人的看法，不容易。其中舉個(gè)例子說，三中全會(huì)說了加快實(shí)現(xiàn)土地制度的流轉(zhuǎn)，其中有很多地方講到了農(nóng)地、宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)問題，同地同權(quán)可以抵押，以及其他一些規(guī)?；?jīng)營等。但是三中全會(huì)結(jié)束不久，很多政府就站出來表態(tài)，18億畝耕地紅線不動(dòng)搖，又說量不變，實(shí)際上把土地流轉(zhuǎn)退回到十七屆三中全會(huì)的時(shí)候了。

　　再舉個(gè)例子說，去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，第一條把糧食安全列進(jìn)去了。其實(shí)連續(xù)十年創(chuàng)歷史新高的背景下，為什么把糧食安全列為2014年的第一任務(wù)？我以為在土地改革這個(gè)問題上還存在很大的爭議。但不管一致還是不一致，愿意還是不愿意，改革的推進(jìn)，是一個(gè)必由選擇。習(xí)近平和李克強(qiáng)都說過，我們很多的重大改革措施都是倒逼機(jī)制。2014年多關(guān)注改革，并且主動(dòng)地去推動(dòng)改革，比如說在金融創(chuàng)新上、在規(guī)?；?jīng)營上、在保障房建設(shè)上。

　　第三，市場機(jī)制越來越明顯發(fā)揮作用。有人連夜趕考場，有人榮譽(yù)回故里，這就是市場應(yīng)有的現(xiàn)象。2014年此后一段時(shí)間，當(dāng)政府之手越來越不伸的時(shí)候，市場的手就越來越能發(fā)揮作用。一個(gè)優(yōu)勝劣汰的過程，比起政府的調(diào)控，更加優(yōu)化的過程到來了。有些開發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，盡快回籠資金，采取了一些促銷措施，這些都是市場正常合理的反映，感冒發(fā)燒是人一生中必經(jīng)的不可避免的階段。

　　曾經(jīng)有媒體問我說，過去十年是房地產(chǎn)的黃金十年，你認(rèn)為未來還是黃金十年嗎？我間接的回答這個(gè)問題，我說在整個(gè)90年代是中國家電業(yè)的黃金十年，那個(gè)時(shí)候涌現(xiàn)了一大批名牌家電，那個(gè)時(shí)候的丈母娘需求是有彩電、冰箱、洗衣機(jī)就可以。黃金十年，短缺，買不到，十年而已，十年過去怎么樣，這些當(dāng)初輝煌一時(shí)的家電廠家，都是政府重點(diǎn)支持的，在輕工業(yè)、電子工業(yè)部、兵器工業(yè)部備案發(fā)牌的，基本死光。輝煌十年的那些家電企業(yè)，大概碩果僅存的就是長虹一家，其他的基本死光。但是在接下來的十年，正是中國成為世界家電大國的十年，你說第一個(gè)十年叫輝煌，還是第二個(gè)十年叫輝煌。

　　哪一個(gè)十年堪稱是黃金？我們在過去十年的城市建設(shè)、住房建設(shè)，的確有很多卓越，令人羨慕的成就。比如西安變化多大，我們這個(gè)酒店說是仿漢代的，但是我一看是仿漢代王陵的，我們有太多的缺陷，有太多需要探討的，這并非是批評(píng)西安，西安也有很多非常漂亮的，比如陜西博物館，那是建筑界的驕傲。北京這20年的建筑沒有一個(gè)能上明信片的，畢竟陜西還有一個(gè)博物館是大家公認(rèn)的，令人驕傲的作品，但是也有仿漢代王陵的酒店。

　　剛才說市場正在重新優(yōu)化選擇它的資源支配者，這個(gè)過程大家有思想準(zhǔn)備。市場好不一定誰都能活下來，美國用了50年全面趕上和超過了歐洲，走過歐洲工業(yè)化150年之路。2013年美國道瓊斯標(biāo)準(zhǔn)，三大股指一年之內(nèi)50次創(chuàng)歷史新高。我們今年每個(gè)人都爭取自己規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)壯素質(zhì)，在市場競爭中，而不是在和政府的博弈中活下去，成為進(jìn)化最快的物種之一。

　　第四，新挑戰(zhàn)。我們希望我們的房地產(chǎn)開發(fā)商、老板、企業(yè)家們注意到，我們這個(gè)行業(yè)面對著一些以前沒想或者想了認(rèn)為離我們很遙遠(yuǎn)的挑戰(zhàn)，就在眼前了，這些挑戰(zhàn)很復(fù)雜、很多樣。比如說今年一季度，人民幣突然一反過去幾年升值，大幅度貶值，這對國際熱錢造成影響，對房地產(chǎn)在短期內(nèi)市場供需造成影響，你別以為這是一個(gè)距你很遙遠(yuǎn)的事。海嘯，大規(guī)模人員傷亡就是20分鐘，它也是個(gè)短期，但是這個(gè)災(zāi)害是非常巨大，躲過這20分鐘，一切恢復(fù)原樣，這20分鐘是災(zāi)難性。

　　希望大家高度關(guān)注，2014年通脹主動(dòng)權(quán)不在我們手里，希望開發(fā)商不要自說自話，注意到這個(gè)國際貨幣政策，國際貨幣環(huán)境對我們市場的短期內(nèi)的挑戰(zhàn)。另外，互聯(lián)網(wǎng)、網(wǎng)購、電商大家可能都聽說了，別以為它離我們很遙遠(yuǎn)，且不說網(wǎng)上購房現(xiàn)在已經(jīng)在很多地方如火如荼，購房者挑選房子的優(yōu)化選擇的效率大規(guī)模提高。你弄幾個(gè)柱子就是王者風(fēng)范，人家上網(wǎng)鼠標(biāo)一點(diǎn)，可以把10個(gè)、20個(gè)樓盤的信息放到一塊比較。

　　這還不是最重要的，互聯(lián)網(wǎng)金融，十八屆三中全會(huì)也明確提出房地產(chǎn)市場改革其中之一，發(fā)展直接融資，而且互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)使我們銀行業(yè)措手不及，仿佛一夜之間就來到眼前的。我看技術(shù)進(jìn)步、生產(chǎn)力發(fā)展，誰也抵抗不了，不管你詛咒它，還是贊揚(yáng)它，你高興還是不高興。一夜之間，這些余額寶們的寶們，就把我國銀行的看家奶酪沖的七零八落?？刹豢赡苡幸惶?，房地產(chǎn)市場的直接融資，以及老百姓購房中的各種各樣的中介性的金融需求，由互聯(lián)網(wǎng)金融取代？這種風(fēng)險(xiǎn)不僅僅局限在開放商和購房者，以及和銀行之間。

　　以上是我今天和大家交流的，第一個(gè)關(guān)注的不是分類調(diào)控，而是以下四個(gè)方面：第一，國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，空間分部變化；第二，深化改革可能給我行業(yè)帶來了影響和沖擊；第三，市場優(yōu)勝劣汰機(jī)制越來越明顯；第四，國際貨幣政策以及互聯(lián)網(wǎng)金融等，可能給我們帶來挑戰(zhàn)。以上僅供參考。謝謝。

　　主持人：感謝陳淮先生精彩而犀利的演講，現(xiàn)在我們就將進(jìn)入到本次主旨演講后，觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)，下面有請陜西省房地產(chǎn)商會(huì)副會(huì)長、陜西省建秦房地產(chǎn)有限公司董事長張先生，思源經(jīng)紀(jì)西安公司總經(jīng)理李秋月女士。請兩位入場。

　　李秋月：在座的各位來賓，各位朋友，各位可愛的戰(zhàn)友們，大家上午好。今天很榮幸參與到觀點(diǎn)的論壇活動(dòng)，下面我們就進(jìn)行到整個(gè)論壇的環(huán)節(jié)。

　　首先我是打醬油的，因?yàn)闆]有做過主持人，今天實(shí)際上大家共同探討的話題可能就是關(guān)于西安的一些話題，作為西安的房地產(chǎn)的從業(yè)者，也是歷經(jīng)了十幾年。關(guān)于調(diào)控對于西安整個(gè)市場的影響，作為營銷人，每一次的調(diào)控實(shí)際上都對我們有很大的沖擊，我們都會(huì)去思考如何提高轉(zhuǎn)化率，冥思苦想，但是對營銷人來說，實(shí)際上有很大的難度，但是對于房地產(chǎn)的開發(fā)商來說，相信難度更大，也有更多的疑惑，所以我們將話筒給到張總，期待你們的精彩對話。

　　張民憲：作為開發(fā)商來說，可能對市場可能有更多的感受，但是我剛才聽了陳教授的講話，我覺得從理論到實(shí)踐，作為開發(fā)商來說，需要研究的問題太多。所以在這里想請教一下陳教授，拿我們自己來說，我們這個(gè)項(xiàng)目踏入西安的時(shí)間也比較早，但是地處西安北部，這個(gè)地方還沒有開發(fā)起來，到底應(yīng)該怎么做，我們就不知道。問政府，政府也不知道，我們這邊沒有規(guī)劃，我們當(dāng)時(shí)怎么走，就是覺得只能向政府、向市場多去討教討教，但是討教的結(jié)果不明顯，沒告訴我們什么。那么在這種情況下，開發(fā)商經(jīng)常會(huì)跟政府政策博弈。剛才說陳教授說了，政策博弈這個(gè)事情，這個(gè)路子不對，更多的應(yīng)該進(jìn)入市場，我想在這方面聽聽陳教授，跟政策博弈、跟政府博弈到現(xiàn)在，我們下一步應(yīng)該重點(diǎn)放在哪里？

　　陳淮：營銷，就是編故事，營銷講故事，學(xué)者講規(guī)律，這不一樣。你比如說成都的開發(fā)，我們也和深圳一樣了，深圳是團(tuán)結(jié)富人，成都是團(tuán)結(jié)窮人，這種故事，大家且編且賣房，它肯定不是客觀規(guī)律的過程。剛才說研究政策，政策也要研究，但是對西安這個(gè)地方來說，西安不是像我們剛才最開始開幕的時(shí)候，主持人或者華商報(bào)老總說的，西安是個(gè)很有人氣、很有吸引力的城市。西安的任務(wù)是疏散人口，減輕對地下文物、對城市保護(hù)、對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的壓力，西安這些都不是研究國五條，政府所得稅的問題。西安既是老城，又是老工業(yè)基地，又是在城市過程當(dāng)中迫切需要。比如旅游業(yè)、高端旅游業(yè)的發(fā)展，老百姓住房，棚戶區(qū)改造。3600萬保障房，有1/3是棚戶區(qū)改造，很多媒體可能都不太準(zhǔn)確的描述這個(gè)事，那個(gè)棚戶區(qū)改造不包括西安老舊城區(qū)，專指西安在內(nèi)的大型工礦企業(yè)，員工集中居住區(qū)。50年代，60年代西安有大型廠礦集中區(qū)，專指的是這樣的。最近的保障房問題，我們今天沒時(shí)間說，李克強(qiáng)有很多新的思路，第一，他努力的把普通市民的老舊危房納入棚戶區(qū)擴(kuò)大了，政府來做。第二，把廉租房公租房并軌。第三，產(chǎn)權(quán)房。第四，除了事務(wù)性保障之外，互助性的保障，公積金的改革等等，都有新的進(jìn)展，保障也不是過去的單一，一刀切的。但是西安簡單說一條，我們只有很短的時(shí)間，在一個(gè)中長期過程，在城市規(guī)劃中，我們城市愿景中，不是鼓勵(lì)你吸引更多的人，不管你是東西南北來這住。

　　這些帶有很大主觀性，溫總理搞了十年濱海新區(qū)，那是國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)在搞，十年，除了抓了一把手之外，基本沒干什么。溫總理當(dāng)初下的決心，可是要把天津?yàn)I海新區(qū)建成北方經(jīng)濟(jì)中心，現(xiàn)在呢？主觀的東西不一定成立，有心栽花花不活，無心插柳柳成蔭，義烏當(dāng)初沒人看好。

　　張民憲：城鎮(zhèn)化是政府主導(dǎo)，還是市場主導(dǎo)？

　　陳淮：市場主導(dǎo)，政府引導(dǎo)。第一個(gè)政府先提一些長期性的規(guī)劃設(shè)想，市場是看不見的東西，沒法站出來說將來十年之后怎么樣。但是可能政府提出這個(gè)一半對一半不對，政府說的不一定對，2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)說2013年的主要風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)和物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)，他只說對了一半，主要風(fēng)險(xiǎn)是向下，不是向上。但是即便是錯(cuò)的，政府也有責(zé)任，有義務(wù)必須提愿景規(guī)劃，你培養(yǎng)你兒子將來上清華大學(xué)，他愿意做服裝設(shè)計(jì)師，但不等于你不應(yīng)該給他一個(gè)培養(yǎng)的規(guī)劃和方向。

　　張民憲：西安包括浐灞，包括西咸，今后到底發(fā)展成什么樣？

　　陳淮：其實(shí)西咸也含著一個(gè)思路，咱們前十年，二十年城市化都有一個(gè)各自為政。比如山東半島經(jīng)濟(jì)發(fā)展挺好的，但是你聽說過青島、濰坊、煙臺(tái)嗎，沒有，產(chǎn)業(yè)各是各的，互補(bǔ)相干，佛是佛，廣是廣，還廣佛一體化呢，全體公投都不行，比烏克蘭還復(fù)雜。這種一體化往往就是我們體制上的障礙特別大，誰當(dāng)老子，誰當(dāng)兒子，弄不明白，但是我覺得它也含著一個(gè)盡管難也能做的思路，就是每一個(gè)城市都別以自己為主觀設(shè)想。關(guān)于京津冀這個(gè)問題，我不看好，但是長期看非得這么走，但是短期走不動(dòng)，我也很糾結(jié)，20年來北京天津沒有在任何一個(gè)項(xiàng)目上合作過，你現(xiàn)在讓他們倆坐一塊。河北希望把承德、張家口北部貧困區(qū)和南部的邢臺(tái)包含起來，北京說我只管廊坊到秦皇島這一塊，你那窮地方我就不操心了。所以城市化的東西，目前提出很多好的思路，但體制性的障礙非常大。

　　張民憲：城鎮(zhèn)化過程，我想應(yīng)該更多的把這些東西釋放給老百姓，更多的想創(chuàng)業(yè)的人，想搬遷的人考慮，政府只是在政策上給個(gè)引導(dǎo)性的東西，這個(gè)東西才會(huì)發(fā)展起來。

　　陳淮：你把好的學(xué)校，商業(yè)教育資源，向你希望人口導(dǎo)入的區(qū)域集中。

　　張民憲：我一直有個(gè)想法，當(dāng)時(shí)我跟浐灞的領(lǐng)導(dǎo)交流的時(shí)候說過，浐灞的愿景最后到底做成什么不知道，但是至少首先是一些產(chǎn)業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)就沒有人，人為什么到城市去，因?yàn)槌鞘杏挟a(chǎn)業(yè)，到了城市，他就需要有住房，有了住房就要配套。作為房地產(chǎn)來說，可能是第三步和第四步要做的事情，而不是我們要搞城市化，我們是借著這個(gè)機(jī)會(huì)做一些整個(gè)城市發(fā)展過程中間配套僅此而已。我覺得房地產(chǎn)商對城市化，我覺得稍微冷一點(diǎn)，你覺得呢？

　　陳淮：相互促進(jìn)。你說的也對，但是我們也有一個(gè)比較成功的例子，萬達(dá)。萬達(dá)是先開發(fā)商后產(chǎn)業(yè)后就業(yè)。為什么？它特別是在二三線，三四線城市，最近三四年，甚至連路都不通的地級(jí)市也進(jìn)去，它進(jìn)去以后可以1/4的城市都改造了，更重要的是它實(shí)現(xiàn)城市功能的整體升級(jí)，從產(chǎn)業(yè)。原來它有沒有商業(yè)，有，這些商業(yè)都是底商，陜西也很多，主要街道就是幾排底商。這種低端商業(yè)業(yè)態(tài)不等于當(dāng)?shù)乩习傩諏χ懈叨说纳虡I(yè)沒有需求，當(dāng)?shù)乩习傩帐杖氩桓?，不等于沒有5%—10%的人對中高端的住房沒有需求，需要一些中高端的。

　　張民憲：最后一個(gè)想法，在市場經(jīng)濟(jì)中間，作為開發(fā)商也好，作為買房者也好，一定是一個(gè)不斷互動(dòng)的狀態(tài)?，F(xiàn)在開發(fā)商，從開發(fā)商本身來講，他迫于某種情況，特別是資金情況，想降價(jià)，但是一降價(jià)就怕市場不認(rèn)可，怕前面買房的鬧事，這是情況怎么理解？

　　陳淮：中國有個(gè)很糾結(jié)的事，中國人娶了老婆，過不好也湊合過。房子也是這樣，慢慢你就適應(yīng)了，誰也不是，美國人也不是一步到位的，買不合適的，不合適的，高了低了。一個(gè)是農(nóng)民，包括陜西在關(guān)中地方傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，男耕女織，天生厭惡競爭、排斥風(fēng)險(xiǎn)，買了房子，增值，大家都想有財(cái)產(chǎn)性收入。十七大的時(shí)候少寫了一句，老百姓擁有財(cái)產(chǎn)性收入的時(shí)候，你要承擔(dān)財(cái)產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)。偏偏兩千年的文化傳統(tǒng)就是農(nóng)民，沒有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的思想準(zhǔn)備，除非老天給的沒辦法了，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)留下來了，國家該負(fù)責(zé)，就應(yīng)該讓我只掙不賠，天下有那么好的事嗎。你降了一千，我基本可以擔(dān)保，你按這價(jià)再買不回來，你別以為現(xiàn)在能占便宜。

　　李秋月：用熱烈的掌聲感謝他們。我們聽出來整個(gè)本土企業(yè)對于房地產(chǎn)市場深入的思考，對于陳教授的言論當(dāng)中，我確實(shí)是很受啟發(fā)，關(guān)于到陳教授的發(fā)燒論，我覺得很受啟迪。謝謝。

　　主持人：感謝三位嘉賓精彩的問答，不光是李女士很受啟發(fā)，包括我、我們現(xiàn)場的每一個(gè)人聽了三位嘉賓精彩的問答之后，應(yīng)該都是很受啟發(fā)。

　　下面就讓我們一起進(jìn)入2014城市觀點(diǎn)論壇西安行的專題演講及互動(dòng)提問環(huán)節(jié)。第一場的專題演講的主題是：行業(yè)的天平。下面有請兩位演講嘉賓上臺(tái)就座，他們分別是：德信資本董事長陳義楓先生；中國房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁、匯力基金副總裁李明俊先生?，F(xiàn)在首先請德信資本董事長陳義楓先生演講，題目是：房地產(chǎn)金融形勢與房地產(chǎn)基金對策。

　　陳義楓：各位上午好，我花10分鐘時(shí)間簡單的分享一下我們公司對市場的一個(gè)基本判斷。

　　展望未來，我們進(jìn)入了一個(gè)比較弱的短周期，全國樓價(jià)體現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢，但是城市之間的分化在加劇，而且分化加劇趨勢會(huì)越來越明顯。

　　我們是全國領(lǐng)先的、獨(dú)立的房地產(chǎn)投資基金，我們更多地從金融的視角和實(shí)踐的視角來看待這個(gè)市場。今天我演講的關(guān)鍵詞有四個(gè)：一個(gè)是小周期、大結(jié)構(gòu)，一個(gè)是警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，創(chuàng)造主動(dòng)性安全。前面兩個(gè)是基本認(rèn)識(shí)，第三個(gè)是我們對地產(chǎn)，以及地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)，第四個(gè)是我們德信資本的風(fēng)險(xiǎn)管理理念。

　　所謂小周期，指的是我們認(rèn)為現(xiàn)在進(jìn)入一個(gè)周期波動(dòng)幅度比較小的時(shí)代。大家知道，周期按時(shí)間長短來分，可以分為長周期和短周期。從長周期來看，過去的十年可能是一個(gè)，我們叫黃金十年，大致上是一個(gè)上漲的十年。未來十年我們認(rèn)為是白銀十年，我們認(rèn)為是載負(fù)振蕩，緩慢上升的十年。上升是緩慢的，這是一個(gè)基本趨勢的認(rèn)識(shí)。

　　我們有很多對樓價(jià)有支撐的因素，包括經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，包括城市化。我們認(rèn)為城市化和經(jīng)濟(jì)增長是樓價(jià)的長周期的支撐因素，貨幣環(huán)境我們?nèi)匀徽J(rèn)為是一個(gè)比較寬松的環(huán)境，可能是從過度寬松轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^寬松，土地供應(yīng)仍然是受到嚴(yán)格控制的，這是一個(gè)長周期的政策因素。當(dāng)然還有收入分配問題、投資渠道問題，這些問題有一些仍然存在，有一些正在變化。比如說經(jīng)濟(jì)增長，可能速度有略微的下調(diào)，投資渠道問題可能會(huì)適當(dāng)多一些，但是基本各級(jí)還沒有發(fā)生質(zhì)的變化，這些都是長周期的樓價(jià)支撐的因素，或者說是上漲的因素。

　　但是我們認(rèn)為政府也有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)去控制樓價(jià)過快上漲，而且它不但有動(dòng)機(jī)，還有許多的手段，這些手段我認(rèn)為短期因素是明顯的。但是基于GDP對房地產(chǎn)的依賴，政府調(diào)控樓價(jià)的政策目標(biāo)并不是要把樓價(jià)調(diào)下來，政府要的是樓價(jià)要相對平穩(wěn)，成交要活躍，房地產(chǎn)的投資仍然是比較平穩(wěn)的。

　　所以我們認(rèn)為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策目標(biāo)，并不是樓價(jià)下跌的目標(biāo)。政府的底線思維是非常明顯的，這一屆政府仍然是堅(jiān)守底線思維。所以我們認(rèn)為，平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場是政策目標(biāo)，也是各個(gè)博弈主體的共識(shí)。博弈主體包括中央政府、地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、小業(yè)主、購房者，他們能共同接受這個(gè)目標(biāo)。所以我們認(rèn)為載負(fù)振蕩、緩慢上升，在未來十年是一個(gè)基本的格局。

　　這是一個(gè)跨度十年的長周期，短周期會(huì)怎么樣？我們認(rèn)為從2012年5月份到2013年末，我們經(jīng)歷了20個(gè)月的比較強(qiáng)的短周期。這個(gè)比較強(qiáng)的短周期剛剛過去，大家都有感受，比如說區(qū)劃速度比較快，全國樓價(jià)漲幅在2位數(shù)左右，一線城市環(huán)比漲幅20%左右，分化在加劇，而且分化加劇的趨勢會(huì)越來越明顯。

　　展望未來，我們進(jìn)入了另外一個(gè)短周期，這是一個(gè)比較弱的短周期。我們認(rèn)為時(shí)間會(huì)有一年半左右，這是一個(gè)主觀的判斷。這個(gè)短周期會(huì)有什么特征呢？首先，全國樓價(jià)我們認(rèn)為是平穩(wěn)的，弱的短周期在長周期的格局下，它體現(xiàn)出平穩(wěn)的態(tài)勢。一線城市仍然會(huì)溫和的上漲，二線城市是平穩(wěn)的，跟全國平均狀況差不多，但是分化加劇。三四線城市會(huì)比較弱，但是三四線城市內(nèi)部會(huì)有兩極的分化，可能有的分化會(huì)比一線城市還要好。

　　我們總結(jié)了一下小周期的論斷，地產(chǎn)必然是有周期性的，長周期的特征是穩(wěn)定。短周期，目前開始的一年半時(shí)間是弱的格局，所以當(dāng)下我們要謹(jǐn)慎面對市場，但是不必悲觀。

　　跟小周期相對應(yīng)的是大結(jié)構(gòu)。所謂大結(jié)構(gòu)，就是這個(gè)市場的各種類別，各種分類里頭，差異越來越大。首先一線二線城市和三四線城市差異日益加大。一線城市比較好，在同一個(gè)級(jí)別內(nèi)部，但是三四線城市的差異在加大。分化的原因，我覺得主要看城市的供求，我們在實(shí)際投資中，就重點(diǎn)考察一個(gè)目標(biāo)城市的供求狀況，包括現(xiàn)有的人居面積、供地的面積，這兩個(gè)面積是按人均來算，地方政府供地的風(fēng)格，以及土地儲(chǔ)備的狀況。

　　我們會(huì)發(fā)現(xiàn)不同城市有不同的人口結(jié)構(gòu)，有的城市外來人口比重非常大，比重大的時(shí)候，常住人口的購買房子的含金量就小一些。有一些城市本地人口占絕大多數(shù)，它可能含金量就高一些。我們在人均面積的橫向面積也有一些講究，從需求角度我們認(rèn)為，關(guān)鍵是看產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)有競爭力，需求就有后勁。有些城市由于地緣的原因、政策的原因，會(huì)對周邊的經(jīng)濟(jì)政策有吸附效應(yīng)，看完供求之后就能知道這個(gè)城市分化的原因。供小于求的就會(huì)走強(qiáng)，供大于求的就會(huì)走弱，這一點(diǎn)是市場起主導(dǎo)作用。

　　結(jié)構(gòu)化里頭，除了區(qū)域的分化，還有開發(fā)商的品牌、開發(fā)商的產(chǎn)品能力、融資成本等等，這些因素決定了不同開發(fā)商之間的差異化。對投資機(jī)構(gòu)來講，慎重選擇交易對手也是至關(guān)重要的，開發(fā)商分化加劇，呈現(xiàn)出不同的業(yè)態(tài)。結(jié)構(gòu)化差異加大，我們一樣能夠找到結(jié)構(gòu)化中的強(qiáng)者。我們認(rèn)為，主要的風(fēng)險(xiǎn)不是價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格是平穩(wěn)的，但是區(qū)劃速度會(huì)明顯的放慢，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)才是主要風(fēng)險(xiǎn)。作為投資機(jī)構(gòu)在足夠的安全邊際下，注重流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)比安全性風(fēng)險(xiǎn)更難實(shí)現(xiàn)。

　　主動(dòng)安全理念是我們的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理理念。我們通過認(rèn)真的市場研究和分析，找到市場走勢的規(guī)律，制定有針對性的投資策略，根據(jù)投資策略慎重選擇投資區(qū)域、投資對手，然后制定有針對性的投資方案來提前規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。主動(dòng)安全理念就是一個(gè)防范于未然的風(fēng)險(xiǎn)管理理念，而不是事后減少損失的被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)管理理念。

　　主持人：感謝陳義楓先生。接下來讓我們掌聲有請中國房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃網(wǎng)總裁、匯力基金副總裁李明俊先生。

　　李明?。?/strong>各位朋友好，我分享的話題是房地產(chǎn)的稅務(wù)在當(dāng)下情況下，如何去進(jìn)行規(guī)劃。在分享之前先和大家分享一句話：境由心生，知止無界。一個(gè)企業(yè)能走多遠(yuǎn)，取決于這個(gè)企業(yè)的高度和對未來的前瞻性，一個(gè)企業(yè)能走多遠(yuǎn)，取決于對游戲規(guī)則的遵從度。在當(dāng)下稅收政策作為國家調(diào)控地產(chǎn)的一個(gè)重要手段，在去年和今年，以及未來一定會(huì)越來越趨緊，這是毫無疑問的一個(gè)大的趨勢和背景。在去年我們媒體上，全國的開發(fā)商拖欠稅款3.8萬億的事情一直在發(fā)酵，到目前為止其實(shí)都還沒有結(jié)束，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)其實(shí)被這樣的報(bào)道弄得很尷尬，所以在今年1月份，媒體再一次拿萬科在深圳和沈陽的六個(gè)樓盤說事的時(shí)候，在全國稅務(wù)系統(tǒng)召開了一個(gè)電話會(huì)議，要求對全國開發(fā)商達(dá)到清算條件而沒有清算的，要繼續(xù)摸底和調(diào)研，到底開發(fā)商有多少金額是該清算的沒有清算。

　　在今年，以至未來時(shí)間段，整個(gè)房地產(chǎn)的大趨勢在下行，在我們壟斷利潤向平均利潤轉(zhuǎn)化和過渡過程中，如何向內(nèi)部管理進(jìn)行強(qiáng)化，向內(nèi)部管理要效益，加強(qiáng)成本控制，包括稅收成本控制，是一個(gè)非常關(guān)鍵的內(nèi)容。就在剛才會(huì)議前有個(gè)朋友找我說，“我的房子在西安賣到5萬塊錢一個(gè)平方，可是我的成本只有2萬塊，表面上我掙3萬，可是我3萬中間要拿出1.6萬交稅，我的稅占交的比重已經(jīng)超過了30%，有什么樣的高招可以少交一點(diǎn)？”類似這樣的問題在全國開發(fā)商中其實(shí)都很普遍，尤其是這一兩年大家比較注重的商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)你的增值越高的時(shí)候，當(dāng)您的表面毛利越高的時(shí)候，您越需要對稅務(wù)進(jìn)行規(guī)劃。 

　　在前不久，有一個(gè)大的新聞，我想在座所有人都知道，我把這個(gè)作為我們稅務(wù)籌劃的經(jīng)典案例和大家分享一下。那就是李嘉誠先生把他在北京的盈科數(shù)碼中心給賣了，交易隸屬是一個(gè)大家都不太熟悉的一個(gè)基金，叫基匯。我們來看一下這一筆交易，李嘉誠先生大概成本是3個(gè)億美金，交易的金額是9個(gè)多億美金，總共毛利是6個(gè)多億美金，如果按照這一筆的話，房地產(chǎn)交的稅還是非常多的。首先李嘉誠要交三個(gè)稅，營業(yè)稅9個(gè)億美金乘上5.5%。第二稅是土地增值稅，6個(gè)億美金的毛利，減去營業(yè)稅以后，剩下的余額我們要按照土地增值稅率去繳納，最低30%，最高是60%。那毫無疑問，6個(gè)億美金應(yīng)該乘上60%就差不多3.6億美金。剩下還有第三個(gè)稅，就是扣掉營業(yè)稅、扣掉土增稅以后，6個(gè)億毛利，剩余的部分，我們叫稅前利潤，再去乘上25%的企業(yè)所得稅，這三樣稅交完以后，如果作為買家，基匯基金需要交一個(gè)稅——契稅。當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之后，買賣雙方不用算了，表面上6個(gè)億的毛利，如果交完稅以后，我告訴你要交多少稅，4個(gè)億，稅后剩下不到2個(gè)億。

　　這就是當(dāng)下，我們表面上以為各位掙了很多，其實(shí)大部分都沒了。

　　怎么解決這個(gè)問題呢？李嘉誠先生是非常聰明的一個(gè)經(jīng)營之神，在這方面做了一個(gè)非常聰明的安排，就是我不是賣資產(chǎn)，而是賣股權(quán)，這樣資產(chǎn)和股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)化——在中國我如果賣了公司的股權(quán)，給了交易對手基金，通過這樣的股權(quán)轉(zhuǎn)化，我賣方營業(yè)稅不用交，土地增值稅不用交，只需要交賣方的股權(quán)議價(jià)的企業(yè)所得稅25%，這樣一來我只需要6個(gè)億乘上25%，1.5億美金就好了。而買家因?yàn)槭召彽氖枪蓹?quán)，沒有收購資產(chǎn)，所以契稅3%也可以豁免，買賣雙方的稅比原來要低得多。但這還不是李嘉誠，因?yàn)槔罴握\是我們?nèi)A人的首富，經(jīng)營之神，所以他連這1.5億美金的股權(quán)議價(jià)的企業(yè)所得稅也不會(huì)繳納。為什么這么說呢？媒體上大家都看到了，他們的交易是在海外，通過BVI公司的股權(quán)交割來完成的，換句話說，基匯基金在海外注冊了一個(gè)BVI，去收購李嘉誠先生的BVI，然后我們在中國大陸什么都沒有發(fā)生，我們發(fā)生的是中國大陸公司的爺爺?shù)臓敔?，做了股?quán)的變動(dòng)，所以在中國我沒有做資產(chǎn)交易，沒有做股權(quán)交易，按照中國的稅法我什么稅都不用交，而我這6個(gè)億的股權(quán)議價(jià)在海外BVI，按照BVI的稅法，大家知道這是一個(gè)國際著名避稅天堂，這樣的一個(gè)交易叫資本利得，也是豁免利得稅的。這樣一來，我在全球這筆交易等于什么稅都沒有交。

那有這么簡單嗎？當(dāng)然沒有，我們中國政府現(xiàn)在不斷在反避稅，所以我們在09年出了一個(gè)698號(hào)文，針對這種情況，即使你的股權(quán)在海外交割，但是你的資產(chǎn)包括在大陸的話，中國政府有權(quán)征收你的稅金，什么稅金呢？股權(quán)議價(jià)交易所得的利得稅，這個(gè)稅利是10%。換句話說，6個(gè)億美金乘10%，我交6000萬美金就好了。這就是這一筆大家都普遍關(guān)注的交易，它的稅務(wù)規(guī)劃的安排，而這樣的安排省下的稅已經(jīng)超過了3個(gè)億美金。

　　用這樣一個(gè)案例，大家都比較熟悉的案例，我想和大家分享的是，稅務(wù)規(guī)劃如果能事前去完成和設(shè)計(jì)的話，對所有的開發(fā)商來說都是非常重要的。對于開發(fā)商我們大大小小要交11個(gè)稅種，其實(shí)最重要的是土地增值稅，你們看一下，95年到現(xiàn)在，這個(gè)趨勢是越來越明顯，特別是09年以后，像龍?zhí)ь^一樣，直線拉升。我們過往很多項(xiàng)目達(dá)到清算條件，稅務(wù)局沒找你，你也沒找稅務(wù)局，大家就這樣過了。但是現(xiàn)在你會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)你結(jié)束的時(shí)候，清算的形勢越來越嚴(yán)峻，而且清算以前我們可以核定，現(xiàn)在基本上都改為查帳，這要求我們大家對稅務(wù)規(guī)劃一定要事前去考慮。剛才有人跟我說，“我錢是掙了很多，我一個(gè)項(xiàng)目可以賺3個(gè)億，5個(gè)億，但是我睡不著睡不香。”我說對的，你要想睡得香，那就考慮稅務(wù)規(guī)劃，怎么樣做稅務(wù)規(guī)劃呢？

　　我來簡單介紹一下，我們做了一個(gè)網(wǎng)站叫中國房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢網(wǎng)，做了12年，是國內(nèi)唯一一家只做房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)稅顧問的機(jī)構(gòu)，在這12年我們服務(wù)過52家前百強(qiáng)企業(yè)，總共服務(wù)了600多家企業(yè)。在這些企業(yè)中間，我們總結(jié)了幾個(gè)觀點(diǎn)，第一是稅務(wù)規(guī)劃不要到有了銷售收入你才來考慮，不要到了清算才來考慮，而在前期拿地階段，在公司注冊階段就要考量。第二，我們現(xiàn)在很多人一說稅務(wù)規(guī)劃就要考慮的是我們的建安成本，你把建安成本即使翻了一倍也解決不了問題，而且翻了一倍你就失去度了，在沒有這樣一個(gè)度的問題情況下，你就面臨一個(gè)什么問題，本來是合理的東西變成一個(gè)偷稅的，怎么解決這個(gè)問題？我提出的關(guān)鍵是最大的籌劃空間在土地成本。第三，在公司，很多人都以為稅務(wù)是財(cái)務(wù)部的事，其實(shí)不是，最好的稅務(wù)規(guī)劃應(yīng)該從財(cái)務(wù)層面、公司經(jīng)營管理的各個(gè)方面，從前期的拿地到后期的規(guī)劃，到戶型的設(shè)計(jì)，到總包合同的簽訂，到材料是不是架構(gòu)，到樓盤的定價(jià)，到促銷方案的設(shè)計(jì)，以及未來運(yùn)營和管理，以及最后清算和退出……每一個(gè)經(jīng)營，不同的開發(fā)節(jié)點(diǎn)，不同環(huán)節(jié)都涉及到稅務(wù)規(guī)劃，可以說財(cái)稅無處不在，所以在公司，最好的稅務(wù)籌劃人不是你們公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，而是老板，而是最高的決策層。

　　無論是大公司小公司，我們提出的稅務(wù)規(guī)劃基本的思路就是一條，不斷地開公司開公司，延伸你的價(jià)值鏈，把開發(fā)企業(yè)的利潤轉(zhuǎn)化為上下游非開發(fā)企業(yè)，為什么？因?yàn)槟愕睦麧櫲绻粼诜康禺a(chǎn)開發(fā)商，它就需要繳納土地增值稅；而非上下游的、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就不需要繳納土地增值稅，就因?yàn)槎惙N改變就會(huì)給你帶來非常多的好處。

　　我們很多人在樓盤定價(jià)的時(shí)候，都會(huì)考慮，這主要是營銷部的事。我舉一個(gè)非常具體的案例，在西安是08年曾經(jīng)幫一個(gè)開發(fā)商服務(wù)過。在樓盤定價(jià)的時(shí)候，銷售部請了銷售代理公司做價(jià)格的制定，銷售代理是，超過4000塊錢以上，20%提成，4000塊錢以下只有千分之八的提成，所以代理商希望賣到5000，自己內(nèi)部有不同的觀點(diǎn)。我給他做了一個(gè)，拿數(shù)據(jù)來說話，做了一個(gè)實(shí)際的分析，如果賣4400，當(dāng)時(shí)周邊都在4400-4600之間，如果賣4400一個(gè)平方——成本不變的情況下，改變銷售價(jià)格，稅后純利潤會(huì)發(fā)生根本性的變化——賣4400一個(gè)平方，只有393塊錢毛利，如果賣4600，你的價(jià)格，稅后純利潤就變成了355，表面上多賣200塊，最后利潤反而少了38塊，另外這中間大家看到一個(gè)問題，如果賣4505塊的時(shí)候和賣4400，它的稅后純利潤完全相等，正好都等于393，我告訴各位這不是巧合，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)的規(guī)律，稅收學(xué)的規(guī)律，4400塊和4505塊之間，它們兩個(gè)我叫做無效區(qū)間。也就是說我們的定價(jià)一定避開這樣的無效區(qū)間，因?yàn)樵谶@個(gè)區(qū)間內(nèi)，如果價(jià)格的提升，稅后利潤沒有上漲，反而下降。任何一個(gè)樓盤，任何一個(gè)小區(qū)，都可以找到兩個(gè)點(diǎn)，這兩個(gè)點(diǎn)稅后純利潤一定是相等的，而這兩個(gè)點(diǎn)，就稱為無效區(qū)間。這樣還有一個(gè)低效區(qū)間我就沒時(shí)間解釋了。類似這種情況，在營銷定價(jià)的時(shí)候，銷售部同事大部分是不了解的，我們的財(cái)務(wù)部同時(shí)也未必會(huì)了解。

　　財(cái)稅無處不在，處處皆學(xué)問，祝大家睡得香，謝謝。

　　主持人：感謝李明俊先生精彩的分享，讓我們都收獲到了專業(yè)的財(cái)稅知識(shí)，相信我們在場的每個(gè)人今天晚上都可以睡得很香了。那現(xiàn)在我們就進(jìn)入5分鐘互動(dòng)答問環(huán)節(jié)，大家可以就剛才兩位嘉賓的演講，以及我們的主題“行業(yè)的天平”來進(jìn)行提問。

　　提問：陳總，您好！我是365的記者，有一個(gè)問題想問您，就是您剛才說到，從2014年初，有一年半的短周期，樓市應(yīng)該是平穩(wěn)的發(fā)展。我想問一下，您說到三四線城市會(huì)出現(xiàn)兩極分化，開發(fā)商應(yīng)該如何應(yīng)對這個(gè)兩極分化中的優(yōu)勝劣汰。

　　陳義楓：好地方多去，不好地方就不要去了，如果你是可以選擇投資區(qū)域的開發(fā)商。如果你是一個(gè)本土開發(fā)商，其他地方你去不了，這個(gè)地方又是一個(gè)兩極分化中的弱者，我覺得你可以，退出這個(gè)行業(yè)。但是你又不甘心，我覺得你有一條路，你把當(dāng)?shù)氐馁Y產(chǎn)變，然后你拿著錢就跟著地產(chǎn)基金走，成為地產(chǎn)基石的投資者，仍然可以分到比較可觀的收益，但是由地產(chǎn)基金在全國選擇最好的投資區(qū)域，你獲得一個(gè)比一般投資者更高的投資收益，又不用太操心，就實(shí)現(xiàn)跨地域的投資，在區(qū)域兩極分化當(dāng)中你就游刃有余了。

　　主持人：我也有一個(gè)問題要請教一下陳總。對于中小開發(fā)商而言，具體如何主動(dòng)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

　　陳義楓：中小開發(fā)商由于規(guī)模小，往往項(xiàng)目也比較少，而房地產(chǎn)現(xiàn)金流有特殊性，當(dāng)你投入的時(shí)候，你就只有投入，沒有產(chǎn)出，當(dāng)你熬到產(chǎn)出的時(shí)候，就很多產(chǎn)出了，可能不要太多投入了，現(xiàn)金流的大起大落是固有的模式。如果是中小開發(fā)商，當(dāng)你能夠做兩個(gè)中等項(xiàng)目的時(shí)候，你就不一定要去做一個(gè)超大項(xiàng)目，做成兩個(gè)，這兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期可以錯(cuò)位，使得一個(gè)項(xiàng)目在投入的時(shí)候，另外一個(gè)項(xiàng)目可能有產(chǎn)出，這是一個(gè)辦法。另外，容我自賣自夸，地產(chǎn)基金在金融機(jī)構(gòu)里面有一個(gè)特殊性，我們的資金供應(yīng)可以跟你的項(xiàng)目開發(fā)周期中的現(xiàn)金流的特色來高度匹配，可以分批投入，分批回收，提前做預(yù)測，再給一個(gè)時(shí)間的彈性，使得你的資金供應(yīng)里頭有一個(gè)是跟你的資金投入在周期上高度契合的，提前化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然還有一個(gè)，資金回收過程中的巨大不確定性，這個(gè)只能是，我剛才講了，選好地方，留有余地，該出手時(shí)就出手，這個(gè)城市看出走勢不妙的時(shí)候，捂盤是最不理想的應(yīng)對策略。

　　提問：我是騰訊房產(chǎn)的，我有一個(gè)問想問李總。您剛才談到可以合理避稅，就是在定價(jià)比較低的時(shí)候，其實(shí)跟一個(gè)較高定價(jià)的利潤是相等的。現(xiàn)在大家很關(guān)注一個(gè)問題，土地稅這些是無法避免的，在這種情況下，開發(fā)商采取這種方式，通過基礎(chǔ)手段是否可以達(dá)到房價(jià)下降的目的？

　　李明?。?/strong>在數(shù)學(xué)上有兩個(gè)模型，一個(gè)是在成本固定的情況下，如何來確認(rèn)你的銷售單價(jià)，另外一個(gè)模型是在銷售價(jià)格固定的情況下，如何設(shè)計(jì)成本。在這中間有很多規(guī)律可遵循，并不是說你價(jià)格越高就越好，特別是如果在西安，你的房價(jià)，陜西省下面的二三線城市，你的房價(jià)并不貴，在4000-6000元/平時(shí)，往往你的產(chǎn)品的增值并沒有超過20%，在這一點(diǎn)上可以免征土增稅。但這一點(diǎn)很多人沒運(yùn)用好，有時(shí)候就多賣幾百塊，導(dǎo)致可以免稅的變成了不能免稅；第二個(gè)，在我們銷售價(jià)格固定的情況下，很多就想著成本控制，這時(shí)就會(huì)壓縮開發(fā)成本，比如在設(shè)計(jì)、建安投入、工程投入方面越低越好，其實(shí)未必，在當(dāng)下去化量不是特別理想的情況下，你多花一百兩百的成本把小區(qū)的品質(zhì)做得高一些，投入好了，本來售價(jià)不變，多花了500萬使產(chǎn)品的增值率變了，由21%變成了19%，稅收方面變成了免交2000萬，也就是說稅收使利潤增加了2000萬，就因?yàn)槠焚|(zhì)高了，去化更高了，信息流就更快了。

　　主持人：感謝兩位嘉賓的精彩回答，現(xiàn)在第一場互動(dòng)提問環(huán)節(jié)就到這里，讓我們掌聲感謝兩位嘉賓。

　　主持人：接下來，進(jìn)入的是2014城市觀點(diǎn)論壇西安行的第二場專題演講及互動(dòng)環(huán)節(jié)，這次討論的話題是多元化擴(kuò)張。首先有請本環(huán)節(jié)第一位專題演講嘉賓立豐董事長顏明先生進(jìn)行演講，他演講的題目是：城市商業(yè)規(guī)劃與城市商業(yè)的發(fā)展。

　　顏明：主辦方給了我這么一個(gè)題目，題目很大，只有15分鐘的時(shí)間，我講一下重點(diǎn)，談城市的商業(yè)規(guī)劃。

　　

　　首先要從城市說起，城市的起源是因?yàn)橄扔惺泻笥谐?，市就是商品交換的地方，實(shí)際這種文化延續(xù)到今天。像農(nóng)村有集市，那么在遠(yuǎn)古時(shí)期，為了保護(hù)市的有效的發(fā)展，防止外來侵犯，所以圍了城，這是城市的概念。因此說城市的商業(yè)規(guī)劃，一個(gè)城市的規(guī)劃，商業(yè)規(guī)劃是非常之重要的。城市的商業(yè)規(guī)劃，它應(yīng)該依據(jù)什么來做，顯然是依據(jù)市來做，依據(jù)交易來做。城市的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該是非常科學(xué)的一件事情，絕不是一個(gè)憑感受，感覺這里很熱鬧，這里人流很多，不是這樣的。城市商業(yè)規(guī)劃，當(dāng)然人流是有關(guān)系，還要有道路和交通的問題。 

　　一個(gè)城市的商業(yè)規(guī)劃，我們今天的商業(yè)地產(chǎn)市場，出現(xiàn)一個(gè)非常尷尬的局面，就是很多開發(fā)商建的商場，很多商家開店找不到開店面的地方，其原因就是，我們經(jīng)常講開發(fā)商的選址定位錯(cuò)了，實(shí)際上與一個(gè)城市的商業(yè)規(guī)劃是密不可分的。比方講，我們剛才在場外有記者問我說，城市商業(yè)中心，西安的這幾年的城市商業(yè)中心的發(fā)展不是那么迅速，沒有建立很多的大型商業(yè)中心，為什么非要建立一條街全是商業(yè)？比方在鐘樓建立500萬的商業(yè)面積，你們覺得合適嗎？顯然不合適。500萬平方米的商業(yè)面積需要的交易量是多大，我要有投資回報(bào)，沒有投資回報(bào)，這種投資就是無效的。

　　我們講，今天的商業(yè)在以前，而不是在今天的土地價(jià)格，今天的土地價(jià)格我還沒去計(jì)算，在5年前的土地價(jià)格，一平方米的單平方效益，營業(yè)額一年不低于1.2萬，十萬平米的商業(yè)一年的銷售額一年應(yīng)該達(dá)到12億，如果低于這個(gè)交易額，這個(gè)投資收益就有問題，我們就是虧損的。想一想，如果在一個(gè)城市中心，建立一個(gè)500萬平方米的商業(yè)，那是多少個(gè)億的交易額。而10萬平米的商業(yè)，每天的人流應(yīng)該是多少？大概4—5萬人，如果500萬呢？100萬平方米是40—50萬人，我們想想，道路交通允許不允許我們來這樣去做。這是我們講城市的商業(yè)布局上，規(guī)劃布局上存在很大的問題。

　　我舉一個(gè)例子，去年我們到一個(gè)城市做商業(yè)論壇，城市的領(lǐng)導(dǎo)把他們城市規(guī)劃給我們看，這個(gè)城市占地1.3萬平方公里，擁有人口108萬人。也就是說，整個(gè)人們手中的錢只有150、160個(gè)億，而他建了500萬平方米的商業(yè)，也就是說這些老百姓全部用于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，也不夠支撐500平方米的生存。這是我講的城市商業(yè)規(guī)劃要根據(jù)交易的大小來做，而不是說我想在哪做多大的就做多大的。城市的商業(yè)規(guī)劃是根據(jù)城市的交易量和居住密度和交通量是相關(guān)，最基本的要素是有能力消費(fèi)。

　　第二點(diǎn)是有信心消費(fèi)。有能力消費(fèi)就是口袋中有錢，有信心消費(fèi)就是社保，大家不會(huì)為未來的養(yǎng)老所去存錢。第三個(gè)就是有場所消費(fèi)，場所是非常重要的。我經(jīng)常講，選址與定位，很多開發(fā)商說，我當(dāng)時(shí)如果定位要是高檔的，我就可能成功了不是這么一回事，實(shí)際上，選址與定位的關(guān)鍵在址，這個(gè)址一旦選定了，就存在定位，只是你發(fā)現(xiàn)沒發(fā)現(xiàn)在這個(gè)點(diǎn)上定什么樣的位的問題。

　　商業(yè)的發(fā)展，這個(gè)點(diǎn)的周邊，我們講我們的第一客戶群是3公里半徑范圍內(nèi)，第二是5公里半徑范圍內(nèi)，第三個(gè)是5公里以外。一旦你把這個(gè)址選定以后，這個(gè)3公里半徑范圍內(nèi)，每個(gè)人均可支配收入就決定了它的定位，而不是你想建一個(gè)大型的、高檔的就怎么樣。我們講商業(yè)地產(chǎn)是分了很多別類，作為商業(yè)經(jīng)營這方面來講，我們講有社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)和集中商業(yè)，城市購物中心的概念。我今天講城市購物中心的概念的選址是非常嚴(yán)格的，它要求點(diǎn)的周邊三公里半徑范圍內(nèi)的人口密度是有一定的值的限制，而不僅僅是人數(shù)的問題，更重要是人的可支配銷售收入能夠達(dá)標(biāo)，如果這兩點(diǎn)都達(dá)標(biāo)了，還要看道路交通是否能解決人來的問題。我們?nèi)ツ暝诮o廣東的一個(gè)湛江一個(gè)項(xiàng)目做咨詢，他想做一個(gè)MALL，我們看了以后，這個(gè)點(diǎn)很重要，這個(gè)適合做一個(gè)MALL，但是道路交通不適合，因?yàn)樗诙∽致房?，顯然這個(gè)道路通行量是不夠的。所以我講，城市的商業(yè)規(guī)劃是非常重要的，當(dāng)然我們政府在商業(yè)規(guī)劃中，也在不斷提升自己的理念。上次在安徽的一個(gè)城市，商業(yè)規(guī)劃在哪建多大的市，不是市長說了算，是市場說了算，我們?nèi)绾胃鶕?jù)市場規(guī)劃一個(gè)城市的商業(yè)。

　　一個(gè)城市商業(yè)的發(fā)展，我們今天面臨的一個(gè)很尷尬的境地就是建了很多商業(yè)，招不來商，很多商家因?yàn)椴荒芡瓿砷_店任務(wù)總裁受到罷免，其原因就是選址和定位都出問題了。或者說我們的城市規(guī)劃出問題了，城市的商業(yè)規(guī)劃出問題了。開發(fā)商在這么一種錯(cuò)誤的規(guī)劃形勢下，如何去做，去尋找商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是非常重要的，我們往往是被動(dòng)的去找，因?yàn)檎f拿這塊地必須建多大的商業(yè)，所以很被動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)是招商先行，量體裁衣。我們像搞住宅地產(chǎn)一樣，我們也有客戶群，我的規(guī)劃建筑，密度等等是不一樣的，我們的客戶是商家，每個(gè)商家對商場的要求是不一樣的，荷載，單層面積，道路交通等等是不一樣的。西安的發(fā)展，是不是到了飽和期，應(yīng)該說是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)泡沫了，實(shí)際上一線城市仍然有泡沫，由于布局的不合理。另一個(gè)方面，按人均經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量到今天，按人均擁有商業(yè)面積，中國還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒達(dá)到，很多地方是空白點(diǎn)，沒人去。選擇商業(yè)地產(chǎn)的位置，一定要選擇，不要憑表面上看，鐘樓很熱鬧，租金很高，我在這建一個(gè)大的MALL，不一定能成功商業(yè)地產(chǎn)未來仍然是發(fā)展非常好的，至少有10—20年的機(jī)遇。謝謝各位。

　　主持人：謝謝顏明先生的精彩演講?，F(xiàn)在有請本環(huán)節(jié)第二位專題演講嘉賓。世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生，他演講的題目是中短期市場走勢研判與策略建議。

　　黎振偉：我的題目是中短期市場走勢的研判與策略建議，直接的給大家今天的市場一起來解讀。我的演講分三個(gè)題目：第一，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，換檔減數(shù)，微調(diào)凸顯。第二，當(dāng)前走勢，冷熱不均，供需錯(cuò)位。第三，優(yōu)勝劣汰，勝者為王。

　　

　　第一，當(dāng)今的市場面臨的問題一定不是一個(gè)簡單的買賣問題，它實(shí)際上綜合了很多東西，我們可以看到今年開局以來經(jīng)濟(jì)面臨著威脅，增速放緩。3月份的CPI跟PPI都同時(shí)下降，我們現(xiàn)在沒有通脹。我們的中國制造業(yè)PMI，48，已經(jīng)達(dá)到了八個(gè)月新低，還有鐵路運(yùn)貨量也在放緩。社會(huì)的融資活動(dòng)也繼續(xù)放緩，所以這個(gè)投資跟消費(fèi)的減慢，不是偶然的。問題就是當(dāng)中國的經(jīng)濟(jì)在下滑的時(shí)候，我們的中央政府如何看待當(dāng)前的放緩？ 

　　我們看到本屆政府它在很大程度上容忍，不會(huì)因?yàn)橐粫r(shí)的波動(dòng)而采取強(qiáng)勢的政策。所以我們看到博鰲論壇李克強(qiáng)總理談到，我們不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)一時(shí)的波動(dòng)采取強(qiáng)勢政策，所以我看這是下了決心的。我們的GDP在一季度放緩到7.2，甚至比全國水平還要低，同時(shí)看到，房地產(chǎn)開發(fā)回落也影響到我們的GDP，所以房地產(chǎn)跟GDP有關(guān)聯(lián)，同時(shí)政府也看到了不能夠單純靠房地產(chǎn)刺激GDP。但是國家并不是沒有作為，國家在新的政策上進(jìn)行大的改動(dòng)，國家還在高鐵、貨幣政策微調(diào)，在“三農(nóng)”政策，房地產(chǎn)的分類調(diào)控等其他方面進(jìn)行微刺激，這個(gè)微刺激是開發(fā)商要關(guān)注的新的發(fā)展空間。

　　同時(shí)我們也看到穩(wěn)增長保就業(yè)，當(dāng)前就業(yè)沒有太大問題，但是大學(xué)生的就業(yè)結(jié)構(gòu)面臨難題。2014年的就業(yè)目標(biāo)是1000萬，跟以往的變化是減了23.7。也就是說，今年如果開發(fā)商要對行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，相信在增加就業(yè)方面，應(yīng)該是開發(fā)商可以做的事情。房地產(chǎn)市場的調(diào)整是經(jīng)濟(jì)增長，就業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，新型城鎮(zhèn)化，結(jié)構(gòu)的調(diào)整，行業(yè)的洗牌加劇，都會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。我們還看到國家在調(diào)控思路上，在金融上放大了市場。我們看到信托者，他們談到了金融已經(jīng)在調(diào)整，融資的方式，國家也A股融資，當(dāng)然銀行直接貸款是困難的，因?yàn)槔⑸蠞q。

　　第二，走勢。對走勢方面我們認(rèn)為，今天的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是簡單的上還是下，它是冷熱不均的，是供需錯(cuò)位的。一季度全國商品房成交面積出現(xiàn)了負(fù)增長，前兩次的負(fù)增長在2008、2012年，也就是說這次我們看到負(fù)增長應(yīng)該跟上一次有同樣的規(guī)律呈現(xiàn)，可能會(huì)更長。我們也看到一季度回落，尤其是一線城市跌幅明確，不光是二線城市，一線城市的價(jià)格也在下調(diào)，從13年的一季度相比，因?yàn)?3年價(jià)格上漲比較快，所以14年的調(diào)整是必然的。

　　同時(shí)我們看到新增供銷比的顯示，進(jìn)一步制約了力度，可以看到我們的供銷量的比也比較高。未來房地產(chǎn)開發(fā)投資、增速也在緩慢的下降，投資拿地也在減少。隨著需求，當(dāng)資金成本增加，疊加效應(yīng)開始呈現(xiàn)，所以也逐步地傳遞到市場銷售終端。今天房地產(chǎn)銷售的困難是由經(jīng)濟(jì)，以及房地產(chǎn)本身的綜合因素所造成的。同時(shí)我們看到客戶購房的意愿，目前有800多個(gè)樓盤的售樓部，我們購房者意愿指數(shù)也在下降，我們現(xiàn)在回落到2012年的低點(diǎn)，這個(gè)指標(biāo)大家還是關(guān)注的。

　　我們也看到，不同城市在步入了調(diào)控階段，不同城市之間的成交分化。我們看到西安一季度的供應(yīng)量情況，新批準(zhǔn)的數(shù)量是500多萬方，市場供應(yīng)明顯好于去年預(yù)期。我們看到西安一季度的供應(yīng)與成交情況，商品房成交300多萬，環(huán)比下滑較大，但同比下滑并不太大，我們認(rèn)為西安的市場還沒有出現(xiàn)大的、明顯的下滑，基本還是表現(xiàn)相對穩(wěn)定。不同城市情況不一樣，對我們來說，對于不同城市采取的措施，采取的策略也是不一樣的。關(guān)注市場，關(guān)注相應(yīng)的檢測指標(biāo)、相應(yīng)的數(shù)據(jù)，這些都不一一去講。當(dāng)然我們也看到庫存是目前房地產(chǎn)周期存在比較大的問題，部分城市超過15個(gè)月，應(yīng)該說三四線城市的整體庫存是比較高的。

　　最后看一下，一線城市比較強(qiáng)的，二線城市也有相對短期，中短期供求走勢比較強(qiáng)的城市，我們認(rèn)為西安是在二線城市較強(qiáng)的城市，其他城市都有不同的分類，從每個(gè)月來看變化，這種變化挺敏感的。同時(shí)我們根據(jù)市場不同的表現(xiàn)，我們采取不同的策略，不同的對策，千萬不要一擁而上。二線城市目前正處于高速發(fā)展中，西安屬于這種城市，對不同城市的銷售瓶頸要采取措施。

　　第三，我們談?wù)勈缆?lián)對當(dāng)前的研判，我們認(rèn)為優(yōu)勝劣汰勝者為王是非常重要的?；仡?8年以來的市場運(yùn)行，我們看到本次是至2012年成交開始回升，目前已經(jīng)經(jīng)過了23個(gè)月的順周期，所以市場也開始要出現(xiàn)下行了，這是規(guī)律。從05年一直過來到13年，其實(shí)市場的下行是有周期的，所以這個(gè)下行也是一個(gè)預(yù)測之間。我們看到，不同于前兩次的降價(jià)風(fēng)潮，08年是金融危機(jī)，11年國家主動(dòng)調(diào)整，限購。這次是因?yàn)槎€城市庫存量大，所以開發(fā)商應(yīng)該在結(jié)構(gòu)上有所思考。我們看到市場寬松期，行業(yè)集中度，行業(yè)的集中要加劇。

　　在這個(gè)時(shí)候，不同企業(yè)的做法是不一樣的，對于有些企業(yè)需要加快考量。不同企業(yè)，在這個(gè)時(shí)候措施是蠻到位的，對于世聯(lián)采取貼息等方式，這是保利的模式，這是恒大的案例。我們對不同的企業(yè)監(jiān)測也在緊跟策略。盤點(diǎn)貨量，千萬不要簡單而為。在房地產(chǎn)調(diào)控中，調(diào)整中，企業(yè)要提高自身的應(yīng)對能力，以及操盤能力。這是我們對西安的研究，西安的產(chǎn)品也在變化，不同區(qū)域有不同表現(xiàn)。

　　第三個(gè)策略就是建議加快轉(zhuǎn)型，應(yīng)對市場波動(dòng)能力，要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化和延長服務(wù)鏈。我們也認(rèn)為14年房地產(chǎn)正面臨著分化時(shí)代，中國房地產(chǎn)正式進(jìn)入下半場，我們的房地產(chǎn)不能夠永遠(yuǎn)只靠開發(fā)發(fā)展，我們看到從過去的量到今天的值到服務(wù)，我們的公寓，我們的家居服務(wù)，資產(chǎn)服務(wù)，都在提升，這些都是從單純的代理公司向多元化公司進(jìn)展，。

　　最后，扎根市場，服務(wù)市場，代理市場。謝謝大家。

　　主持人：現(xiàn)在讓我們掌聲有請本環(huán)節(jié)的第三位專題演講嘉賓，他是金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生，他演講的題目是分類調(diào)控下的房企機(jī)遇與對策。

　　李戰(zhàn)洪：我們的命題是分類調(diào)控，但我不談分類，只談?wù){(diào)控。我先談一下感受，每一次房地產(chǎn)有自己的規(guī)律，我們一直說像能量地產(chǎn)一樣，它到了一個(gè)周期的時(shí)候，就峰谷，等它的能量消耗就會(huì)進(jìn)入谷，到了峰的時(shí)候就表現(xiàn)得比較好。所以在市場的規(guī)律出現(xiàn)峰谷的時(shí)候，到出現(xiàn)峰的時(shí)候，好的不得了，到市場出現(xiàn)谷的時(shí)候，市場調(diào)控來了，其實(shí)有時(shí)候調(diào)控不是調(diào)控，是房地產(chǎn)市場發(fā)生自然規(guī)律。我們是否去談轉(zhuǎn)型，是假的轉(zhuǎn)型，還是真的轉(zhuǎn)型？在轉(zhuǎn)型的過程中，哪些是變與不變？所以說被夸大的調(diào)控與轉(zhuǎn)型，我們把調(diào)控和轉(zhuǎn)型，特別是最近兩年以來，往往是被夸大的。

　　中央政府夸大調(diào)控，他的稅費(fèi)通過打壓就提高了，地方政府說要去保護(hù)它，就把地價(jià)在這個(gè)過程中不停抬高，金融行業(yè)通過這種調(diào)控資金緊張，它的財(cái)務(wù)成本就大幅度的提高，開發(fā)商說這個(gè)緊張那個(gè)緊張，就把房價(jià)調(diào)高了。所以在這個(gè)過程中，要正確看待。所以在每一次，房地產(chǎn)按照自己的走勢走的時(shí)候，調(diào)控的時(shí)候，其實(shí)是一次行業(yè)洗牌的機(jī)會(huì)，洗牌的結(jié)果往往是市場的集中度越來越高。 

　　我們看一組數(shù)據(jù)，世聯(lián)里面，在最近這幾年的調(diào)控過程中，調(diào)控度的增長，在10年的時(shí)候，戰(zhàn)略份額是26.7。13年比12年增長3%，在轉(zhuǎn)型的過程中，它占有的份額越來越大。被夸大的轉(zhuǎn)型就是盲目的轉(zhuǎn)型，你看我們50強(qiáng)的一種轉(zhuǎn)型，看不出來，其中有一種轉(zhuǎn)型是擴(kuò)張，有一種轉(zhuǎn)型在行業(yè)里面沒法做了，像中小企業(yè)就是退出。在這個(gè)時(shí)候我查了一下，企業(yè)的轉(zhuǎn)型，企業(yè)長期的經(jīng)營方向，它的運(yùn)營模式，以及相應(yīng)的組織方式，資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變。企業(yè)的變與不變里面，我們要關(guān)注一下周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整，周期性調(diào)整的企業(yè)對策是等待，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整是轉(zhuǎn)型，向關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

　　其實(shí)我們的市場規(guī)律就是房地產(chǎn)有自己的市場規(guī)律，在前面十年里面，12年之前，基本上是1年一個(gè)周期，從12年開始，其實(shí)已經(jīng)悄悄的變成兩年一個(gè)周期了，就是以前是一個(gè)大年，一個(gè)小年，其實(shí)也是突出了，剛才說了，過去是強(qiáng)調(diào)控現(xiàn)在是溫調(diào)控，等到溫調(diào)控的時(shí)候，周期就長了，其實(shí)我們把握好市場的周期性規(guī)律，就能掌握市場的節(jié)奏，現(xiàn)在基本上是兩年一個(gè)周期。

　　我們再看看房企轉(zhuǎn)型的變與不變，過去的十年和未來的十年，50強(qiáng)企業(yè)主要做了兩件事情，一個(gè)上市，一個(gè)全國化。未來十年一個(gè)是房地產(chǎn)金融，一個(gè)是多業(yè)態(tài)拓展，一個(gè)是跨行業(yè)擴(kuò)張，我們看它的變與不變。房企戰(zhàn)略的變與不變主要是五個(gè)方面：一個(gè)是危機(jī)推遲型、一個(gè)是投機(jī)型、一個(gè)是三級(jí)躍升型、一個(gè)是基地走遍型、一個(gè)是有機(jī)增長型。

　　周期性調(diào)整習(xí)慣把危機(jī)作為發(fā)展線索，內(nèi)在危機(jī)中不斷解決問題，把企業(yè)不斷帶到明年，這種是有些問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的行業(yè)已經(jīng)悄悄向結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型的變與不變，開發(fā)產(chǎn)品的提升，開發(fā)業(yè)態(tài)的拓展，開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，開發(fā)融資的創(chuàng)新，這幾個(gè)方面我們要進(jìn)行關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)的變與不變，包括被動(dòng)的進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其實(shí)是不妥的。

　　再一個(gè)就是房企的模式的變與不變，主要是三個(gè)方面，其實(shí)從黃金十年到白銀十年，我的關(guān)鍵不是說黃金到白銀，因?yàn)楝F(xiàn)在房價(jià)高了，房價(jià)總價(jià)，我們資產(chǎn)增值了。以前5000塊錢一平方的，現(xiàn)在變成1萬一平方了，怎么就叫黃金變白銀了，其實(shí)是黃金到青銅。在未來的十年里面，我們的產(chǎn)品就像青銅一樣的，要精雕細(xì)琢，靠產(chǎn)品為王的時(shí)代，所以這個(gè)時(shí)候?qū)Ξa(chǎn)品的要求就提高了。模式的轉(zhuǎn)變從情人到夫人，在過去十年一般是利用資源致勝，到未來十年基本上是能力致勝。第三個(gè)是從資金到資產(chǎn)，未來資產(chǎn)優(yōu)化更加重要。

　　原理模式的變與不變。房地產(chǎn)的盈利模式過去主要是依靠囤積土地，等待升值來盈利，現(xiàn)在盈利模式會(huì)從依靠土地的升值轉(zhuǎn)變到依靠城市的選擇，依靠多元化的產(chǎn)品，依靠成本控制，依靠提升效率實(shí)現(xiàn)盈利。

　　行業(yè)管理變與不變，第一個(gè)是合作發(fā)展，第二個(gè)是關(guān)聯(lián)發(fā)展。以前房地產(chǎn)企業(yè)是單獨(dú)發(fā)展為主，現(xiàn)在一些大型的房企都有戰(zhàn)略合作的伙伴，出現(xiàn)了行業(yè)間合作發(fā)展態(tài)勢。關(guān)聯(lián)發(fā)展就是上下游產(chǎn)業(yè)鏈，鏈條上的企業(yè)關(guān)系越來越密切，這對成本的控制，產(chǎn)品的品質(zhì)的提高都有利。

　　組織關(guān)系的變與不變，一些開發(fā)商，就我的三分天下，有一部分開發(fā)商面臨退出，面臨被淘汰，面臨被兼并，包括他也拿不到土地。隨著招牌掛的規(guī)范，靠關(guān)系已經(jīng)打不開了，基本上是無米下鍋。另外就是兼并與合作將提高房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。過去是開發(fā)投資一體化，現(xiàn)在出現(xiàn)開發(fā)、投資分離的現(xiàn)象。未來企業(yè)向?qū)Ｒ换l(fā)展，就是有的企業(yè)只投資有的企業(yè)只做開發(fā)，這種趨向會(huì)越來越嚴(yán)重。所以，我還是因了美國著名學(xué)者的一句話，中國的企業(yè)能看到方向，但往往都是原地踏步。

　　最后房企究竟還有多少好時(shí)光，憑什么判斷？大家經(jīng)常問這個(gè)問題，是不是房地產(chǎn)已經(jīng)沒有好時(shí)光了？

　　第一，看一二手房的成交比?，F(xiàn)在我們在很多的城市一二手房的成交比還沒達(dá)到1：1，現(xiàn)在的美國城市化達(dá)到83.4的時(shí)候，每成交一套新房，往往能帶動(dòng)3套二手房的成交，像這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場的發(fā)展已經(jīng)差不多了。第二，看房子，現(xiàn)在是什么東西？究竟是居所還是資產(chǎn)還是投資品，房地產(chǎn)發(fā)生到現(xiàn)在，我們房子現(xiàn)在的名字叫資產(chǎn)，但還不是居所。日本、美國，包括德國，它現(xiàn)在就是居所，當(dāng)它成為居所的時(shí)候，它每成交成交一套新房的時(shí)候，就有三套二手房的交易。日本到77.6%的時(shí)候，房價(jià)漲了三倍。第三，城市化率是否到70%，所以說中國房地產(chǎn)市場至少還有十年的好時(shí)光。

　　最后，歷史和經(jīng)驗(yàn)告訴我們，一直認(rèn)為中國房地產(chǎn)有泡沫的企業(yè)和個(gè)人不具備可持續(xù)發(fā)展能力。謝謝大家。

　　主持人：感謝李先生用自己的個(gè)人魅力來影響我們在場的每一位朋友。下面就進(jìn)入到5分鐘互動(dòng)提問環(huán)節(jié)，讓我們掌聲有請剛才的演講嘉賓上場。

　　提問：我是八百家的記者，有兩個(gè)問題分別求教兩位老師。第一，先問一下李戰(zhàn)洪老師，有相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，西安的投資人群不足10%，而西安的房價(jià)在31個(gè)大中型城市里面居倒數(shù)第5，如何看待西安的投資空間及價(jià)值。第二，就主題多元化的一個(gè)問題，多元化的擴(kuò)張勢必會(huì)帶來一定多元的銷售模式，在樓市分化變局下的今天，開發(fā)商如何銷售并轉(zhuǎn)型。

　　另外一個(gè)問題想問一下黎老師，目前大多數(shù)的代理公司、網(wǎng)絡(luò)媒體及開發(fā)商都在談全民銷售，以電商的模式組建，這種模式會(huì)否成為房地產(chǎn)銷售的主流模式？在您看來，什么樣的角色扮演更符合市場發(fā)展的趨勢并滿足多方的需求。謝謝。

　　李戰(zhàn)洪：第一個(gè)中國房地產(chǎn)的發(fā)展水平存在著區(qū)域差異和城市之間的差異。第二個(gè)西安的房價(jià)處在一個(gè)低水平，說明西安的房地產(chǎn)發(fā)展處在比較健康的狀態(tài)。第三個(gè)，現(xiàn)在是10%的投資比例，說明西安投資的氛圍，投資的潛力沒有得到充分的挖掘，所以我認(rèn)為西安大有潛力，所以金科來了。

　　關(guān)于多元化，如果從理論上面來說，過去的時(shí)候，銷售從4P到4C，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)到4R階段，4R的營銷模式是關(guān)聯(lián)、關(guān)系、反應(yīng)和回報(bào)，不管是房多多還是好屋中國，以及現(xiàn)在電商的模式還是渠道，現(xiàn)在都是圍繞4R來展開的，就是給我們的購房者，給我們的渠道更多一些回報(bào)，然后找到我們一些相關(guān)聯(lián)的企業(yè)，就是搭建一種關(guān)系，然后快速的市場反應(yīng)。同樣，多元化發(fā)展也是圍繞4R走的。謝謝。

　　黎振偉：我的回答是這樣的，其實(shí)我們代理機(jī)構(gòu)所面臨的電商沖擊，跟商業(yè)是一樣的。也就說電商它可以實(shí)現(xiàn)非常多的信息的溝通、渠道、互聯(lián)，但是線下的溝通、銷售它要解決體驗(yàn)，促成交還有信息的驗(yàn)證，所以我們還沒有看到一個(gè)純電商公司能完成全國銷售，但是我們看到所有的公司都在利用電商，這是必然的，不是說誰替代誰，而是更好的融合，去結(jié)合發(fā)展。

　　主持人：非常感謝兩位嘉賓的精彩回答，由于時(shí)間關(guān)系，我們今天的問答環(huán)節(jié)就到這里了，請兩位嘉賓回座休息。

　　親愛的各位來賓，我們今天上午論壇的演講環(huán)節(jié)就到這里就暫告一段落了，讓我們再一次感謝為我們奉獻(xiàn)精彩演講的各位嘉賓，謝謝大家。

　　接下來，我們將進(jìn)入西安行論壇的重點(diǎn)環(huán)節(jié)之一—城市觀點(diǎn)中國行西安原作，本次西安圓桌的主題是：西部經(jīng)略 分類調(diào)控下的房地產(chǎn)。在這個(gè)主題下面，共設(shè)有兩個(gè)分議題，各位嘉賓可以圍繞兩個(gè)分議題進(jìn)行討論，分議題一：政策變化中的西安房地產(chǎn)機(jī)會(huì)，分議題二：區(qū)位優(yōu)勢與西安樓市發(fā)展空間。

　　 直播實(shí)錄：2014城市觀點(diǎn)論壇西安行（二）

（審校：劉滿桃）