之所以從無(wú)錫項(xiàng)目著手這次基金合作，是因?yàn)轫?xiàng)目體量比較小，而且是全新未開發(fā)的項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬  新內(nèi)房股景瑞地產(chǎn)，宣布在項(xiàng)目引入外資基金。

　　在4月22日發(fā)布的公告中，景瑞地產(chǎn)稱，向美國(guó)私募股權(quán)公司美國(guó)世紀(jì)橋投資公司旗下的Robinson RE Company，作價(jià)3200萬(wàn)美元(約2.48億港元)，出售Modern Jump的43.24%股本權(quán)益。

　　Modern Jump將透過(guò)其全資子公司亮珀收購(gòu)無(wú)錫景瑞置業(yè)(項(xiàng)目公司)的全部已發(fā)行股本，完成后景瑞地產(chǎn)持有Modern Jump的56.76%權(quán)益。

　　景瑞地產(chǎn)表示，出售事項(xiàng)將有助于集團(tuán)與美國(guó)世紀(jì)橋投資公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以開發(fā)位于江蘇省無(wú)錫市錫山區(qū)錫東新城商務(wù)區(qū)錫東大道西、興越路南的區(qū)域部分的項(xiàng)目地塊，將對(duì)集團(tuán)有利。

　　對(duì)引入該基金，景瑞地產(chǎn)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁楊鐵軍表示，希望能交到更多專注于國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資的境外私募基金伙伴。

　　聯(lián)系到近期無(wú)錫市場(chǎng)降價(jià)事件，政府也給出回應(yīng)，頒布新政放寬購(gòu)房落戶標(biāo)準(zhǔn)至60平方米。對(duì)此楊鐵軍稱，引入基金已經(jīng)談了幾個(gè)月，與市況無(wú)關(guān)，只是宣布時(shí)間剛好碰上降價(jià)。

　　引入基金

　　據(jù)了解，美國(guó)世紀(jì)橋投資為一家總部設(shè)在美國(guó)的私募股權(quán)公司，專注于中國(guó)的住宅房地產(chǎn)投資的間接全資子公司。

　　據(jù)楊鐵軍介紹，景瑞地產(chǎn)此前也同不同的基金公司有過(guò)合作。此次引入外資基金的主要目的，“從公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，希望能夠多交些這樣的朋友，這些專注于做國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資在境外的私募基金。”

　　楊鐵軍指出，對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，覺得（這些公司）是很好的合作伙伴。之所以從無(wú)錫項(xiàng)目著手這次基金合作，是因?yàn)轫?xiàng)目體量比較小，而且是全新未開發(fā)的項(xiàng)目。

　　“第一單，項(xiàng)目小一點(diǎn)，各方面談起來(lái)都比較簡(jiǎn)單一點(diǎn)，大家前期磨合更輕松。而且這個(gè)項(xiàng)目是新項(xiàng)目還沒(méi)開始，前期的工作也比較簡(jiǎn)單。”

　　此外，楊鐵軍還透露，不排除未來(lái)尋求更深層次的合作。“景瑞在香港上市后，也收到境外機(jī)構(gòu)的關(guān)注。若是后期有合作，最開始都是從項(xiàng)目層面開始，通過(guò)比較具體的項(xiàng)目建立一些認(rèn)同感作為開端。”

　　另?yè)?jù)介紹，無(wú)錫項(xiàng)目會(huì)開發(fā)成景瑞近幾年研發(fā)比較成熟的小面積別墅產(chǎn)品和小面積公寓產(chǎn)品，面向首置和首改人群。

　　“我們會(huì)在項(xiàng)目戶型、總價(jià)等方面做比較多結(jié)合市場(chǎng)的考慮，充分考慮周邊人群實(shí)際承受能力，還有項(xiàng)目本身在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”楊鐵軍如是稱。

　　歷史資料顯示，1月24日，據(jù)無(wú)錫市國(guó)土資源局最新公告文件，錫山區(qū)及濱湖區(qū)的3宗地塊均底價(jià)成交，3宗地成交總價(jià)共9.65億元。

　　其中，XDG-2013-51號(hào)地塊由上海景瑞投資有限公司競(jìng)得。地塊位于錫東新城錫東大道西、興越路南，建筑面積10.34萬(wàn)平方米，容積率1.8-2.0，起始價(jià)3.91億元，折合樓面價(jià)2102元/平方米，規(guī)劃為居住用地。

　　而該次摘地，也是景瑞地產(chǎn)首進(jìn)無(wú)錫市場(chǎng)。此次引入基金，款項(xiàng)也將用于支付XDG-2013-51號(hào)地塊的土地出讓金。

　　基金渠道

　　盡管不是很明顯，但基金正成為越來(lái)越多房地產(chǎn)開發(fā)商的資金渠道選擇。

　　據(jù)熟悉市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金渠道還是很窄，房地產(chǎn)的金融其實(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后其他行業(yè)金融。

　　“開發(fā)商的資金渠道有銀行貸款、預(yù)收款、自有資金和外資，現(xiàn)在多了信托和基金，信托和基金的成本都比較高。所以有很多企業(yè)，如果能拿到相對(duì)成本相對(duì)低的資金，就會(huì)把信托給置換出去。”

　　不過(guò)該業(yè)內(nèi)還指出，在某些情況下基金也不失為一種較為理性的選擇。原因之一是相對(duì)銀行貸款而言，在使用上沒(méi)有太多監(jiān)管。

　　“打個(gè)比方，銀行貸款會(huì)要求在什么時(shí)間才能用，并不是說(shuō)批了之后這筆錢馬上就能動(dòng)用；還有就是比如說(shuō)從銀行貸款5個(gè)億，但是最后可用資金只有4個(gè)億，剩余1個(gè)億要留在賬戶上。銀行方面的考慮是留下部分資金增加保障，同時(shí)吸收對(duì)公存款。”

　　“等于只能用到80%的資金，但是利息還是算全額利息。”不僅如此，該業(yè)內(nèi)還介紹稱，“房企銷售的時(shí)候，只要資金回籠銀行就要求還款，回籠資金就要還掉一部分，銀行也怕風(fēng)險(xiǎn)。”

　　相對(duì)于銀行貸款，據(jù)介紹，基金在使用時(shí)間上比較自由，資金池放在那里，使用額度也較為靈活。

　　不過(guò)基金的使用成本較為高昂，但該業(yè)內(nèi)分析稱，若是算上監(jiān)管，銀行貸款的成本也能去到10%甚至12%，并不比基金便宜多少，兩者相差不大。“既然能使用更靈活，那房企肯定更愿意選擇基金。”