綠地在商業(yè)地產(chǎn)方面有兩個(gè)明確的發(fā)展方向，即超高層建筑和大社區(qū)類型的購物中心。其中，購物中心會(huì)以持有為主，辦公樓將會(huì)出售。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 在拋出明年4000億的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之后，綠地的千億增長(zhǎng)支撐點(diǎn)成為業(yè)界普遍關(guān)心的話題。按照綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良的設(shè)想，未來商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)會(huì)是企業(yè)快速發(fā)展的方向。

　　“中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型以服務(wù)為主，辦公樓、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等都會(huì)快速提升。住宅市場(chǎng)不是不增長(zhǎng)，但是商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等成長(zhǎng)肯定比住宅成長(zhǎng)更快?！?/p>

　　相比為人所熟知的住宅業(yè)務(wù)，綠地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面早已布局多年，更被外界視為該公司與萬科一決高下的關(guān)鍵籌碼。

　　近日，綠地商業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁薛迎杰在接受觀點(diǎn)新媒體的專訪時(shí)，詳細(xì)介紹了綠地在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展路徑。

　　“本來商業(yè)地產(chǎn)在集團(tuán)中所占比重是40%，今年會(huì)發(fā)展到50%-60%的水平?！?/p>

　　目前綠地在商業(yè)地產(chǎn)方面有兩個(gè)明確的發(fā)展方向，即超高層建筑和大社區(qū)類型的購物中心。其中，購物中心會(huì)以持有為主，辦公樓將會(huì)出售。

　　“擁有城市必備功能的商業(yè)樓宇，這部分我們做得比較多，比如在一二線城市的超高層建設(shè)。既可以成為地標(biāo)，也可以成為當(dāng)?shù)刈詈玫霓k公場(chǎng)所。另一方面，以'綠地繽紛城'為代表的購物中心是我們現(xiàn)在重點(diǎn)在做的事情?！?/p>

　　綠地將這一類購物中心定位為大社區(qū)商業(yè)，旨在為5公里范圍內(nèi)的社區(qū)居民提供社區(qū)服務(wù)。

　　“這一系列的購物中心面積約在5萬-8萬平方米，第一代產(chǎn)品已在北京大興開業(yè)（北京大興綠地繽紛城），目前招商達(dá)到100%?，F(xiàn)在我們?cè)谧龅诙a(chǎn)品，預(yù)計(jì)今年會(huì)發(fā)展到5家，分別在北京、上海、合肥以及西安?！?/p>

　　他還透露，未來一、兩年，綠地將在全國(guó)復(fù)制近20個(gè)這樣的項(xiàng)目。

　　談及此類社區(qū)型購物中心可供復(fù)制的模式，薛迎杰總結(jié)為四方面特點(diǎn)，即強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)、抓兒童、抓餐飲，以及提升社區(qū)服務(wù)功能。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)綠地商業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁薛迎杰先生的專訪實(shí)錄整理：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年綠地會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)方面加大發(fā)展力度，具體是如何考慮的？

　　薛迎杰：綠地在這方面從來沒有停止過，并不是在某一年出現(xiàn)了重大的轉(zhuǎn)折，更不是我們突然從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。這是根據(jù)市場(chǎng)變化、集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展的需求而產(chǎn)生的構(gòu)思和調(diào)整。

　　從數(shù)據(jù)上來看，今年恰好到了一個(gè)分水嶺，商業(yè)地產(chǎn)在綠地集團(tuán)中所占比重本來是40%，今年可能變成50%。所以大家好似一夜醒來，突然發(fā)現(xiàn)綠地在商業(yè)地產(chǎn)做了重大投入，其實(shí)不然，這不是拐點(diǎn)，而是一個(gè)漸進(jìn)的發(fā)展過程。

　　兩三年前，張玉良總裁就曾多次強(qiáng)調(diào)，要根據(jù)市場(chǎng)變化、企業(yè)發(fā)展需求調(diào)整綠地的產(chǎn)品投資結(jié)構(gòu)。綜合城市發(fā)展、企業(yè)需要以及政策引導(dǎo)三方面因素，我們慢慢有了這樣的變化。

　　從我們了解的情況來看，中國(guó)各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，有的地方住宅市場(chǎng)仍有不少剛性需求，比如上海。但有的城市部分區(qū)域已經(jīng)到了一定程度，那邊商業(yè)用地和住宅用地的比重產(chǎn)生了區(qū)別。

　　另一方面，國(guó)家對(duì)于住宅的調(diào)控必然會(huì)引導(dǎo)企業(yè)朝商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。與此同時(shí)，集團(tuán)如果要維持這樣一個(gè)增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)無疑是一個(gè)重要的業(yè)績(jī)支撐點(diǎn)。

　　綠地集團(tuán)非常重視一、二線城市，而上述三個(gè)因素都在引導(dǎo)我們?nèi)カ@取更多的非住宅用地，商辦、商業(yè)用地的比重將會(huì)更多。

　　坦率的說，香港幾家大的發(fā)展商做到后面基本都在做非住宅業(yè)務(wù)，原來住宅都是通過舊屋改造去做，現(xiàn)在香港幾乎已經(jīng)沒有地再開發(fā)住宅，所以他們大量在做城市商業(yè)功能的完善和配套。

　　觀點(diǎn)新媒體：綠地是怎么做商業(yè)地產(chǎn)的？能否以項(xiàng)目為例，分享成功的經(jīng)驗(yàn)？

　　薛迎杰：在國(guó)內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)一定得符合中國(guó)的情況。

　　我們有兩個(gè)比較明確的方向：一是擁有城市必備功能的商業(yè)樓宇，這部分我們做得比較多，比如在一二線城市的超高層建設(shè)，既可以成為地標(biāo)，也可以成為當(dāng)?shù)刈詈玫霓k公場(chǎng)所。

　　二是，大社區(qū)類型的購物中心，這是集團(tuán)正在做的事情，也做得比較成熟。

　　商業(yè)樓宇體現(xiàn)的是樓宇經(jīng)濟(jì)。隨著城市的發(fā)展，粗放經(jīng)濟(jì)肯定不行，第二產(chǎn)業(yè)也不行。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，樓宇經(jīng)濟(jì)能為當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)、稅收、形象等帶來較大的好處。在上海、北京、廣州、深圳，樓宇經(jīng)濟(jì)一定是政府引導(dǎo)的方向，能夠聚集大量的先進(jìn)企業(yè)在一棟樓宇中開展商業(yè)活動(dòng)。

　　所以，綠地在這方面的工作不會(huì)停止，而且會(huì)越做越大。我們已經(jīng)在向商業(yè)集群的方向發(fā)展。根據(jù)情況，有的項(xiàng)目可以形成商業(yè)樓宇的集群，會(huì)細(xì)分為中高端辦公樓和城市最高端的辦公樓兩種集群。當(dāng)然，這里面也會(huì)有一些商業(yè)，但不會(huì)太多。

　　另一方面，集團(tuán)目前正在做大社區(qū)類型的購物中心，而且做得比較成熟，也可以稱之為片區(qū)商業(yè)中心。其定位在某個(gè)區(qū)域不一定是覆蓋一個(gè)社區(qū)，而是整個(gè)片區(qū)。

　　“綠地繽紛城”是我們主推的一個(gè)品牌，這一系列的購物中心面積一般是在5萬-8萬平方米，滿足在5公里范圍社區(qū)的需求，提供社區(qū)服務(wù)的功能。所以這樣的項(xiàng)目一定會(huì)伴隨著大量的社區(qū)，同時(shí)綠地在這個(gè)項(xiàng)目周邊開發(fā)了大量社區(qū)，當(dāng)然也有別的開發(fā)商開發(fā)的社區(qū)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何理解社區(qū)的概念？

　　薛迎杰：我們對(duì)于社區(qū)的定義是什么呢？一般來說，社區(qū)是指居住功能比較多，居住人口在導(dǎo)入期，所處的位置可能不是市中心。

　　我們?cè)诒本┑哪狭h(huán)開業(yè)了第一個(gè)綠地繽紛城，現(xiàn)在那邊有一句話叫“南繽紛北五彩”，就是說，南面有一個(gè)綠地繽紛城，北面有一個(gè)華潤(rùn)五彩城，兩個(gè)面積差不多，都在5、6萬平方米，都是輻射當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)。

　　北京這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)購物中心可以說是典型的綠地模式，當(dāng)初在定義做這樣一個(gè)購物中心的時(shí)候，大家都覺得這個(gè)區(qū)域比較生僻，所以沒人看好在這里做購物中心。

　　綠地在那邊投資了一個(gè)住宅加辦公、酒店以及商業(yè)的綜合體項(xiàng)目，我們覺得這完全符合綠地大社區(qū)商業(yè)的模式。

　　首先，在這個(gè)區(qū)域有大量的導(dǎo)入人口，這些導(dǎo)入人口可能是新進(jìn)城市的，也可能屬于改善需求。這部分人放棄了市中心成熟的配套，為了改善居住面積和生活空間，從市中心二、三環(huán)往外遷。這樣就在這個(gè)區(qū)域形成了比較快、比較強(qiáng)烈的消費(fèi)需求。

　　鑒于此，我們做了一個(gè)綜合的產(chǎn)品，包括30萬平方米的住宅、5、6萬平方米的購物中心。值得一提的是，北京綠地繽紛城開業(yè)非常早，在住宅還沒有完全交付的時(shí)候，這個(gè)購物中心就已經(jīng)開業(yè)了。截至目前，開業(yè)不到兩年時(shí)間，這個(gè)項(xiàng)目目前招商是100%。

　　第二個(gè)大社區(qū)型購物中心即將在房山開業(yè)，位于房山老城區(qū)外面，靠近新城區(qū)，目前招商情況向好。另外，長(zhǎng)春的項(xiàng)目會(huì)在今年年底、明年年初開業(yè)。

　　作為多年專注于住宅、辦公樓開發(fā)的企業(yè)，綠地對(duì)于城市的發(fā)展非常了解，可以及時(shí)洞察到哪個(gè)區(qū)域什么時(shí)候人口會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，因?yàn)檫@會(huì)產(chǎn)生很多需求。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為對(duì)于城市的了解是做商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵？

　　薛迎杰：對(duì)。反過來，外地發(fā)展商更擅長(zhǎng)在市中心做，因?yàn)樗麄冎涣私獬鞘凶钪行牡拿}絡(luò)。

　　而綠地在這方面非常擅長(zhǎng)，因?yàn)槲覀儼殡S著城市成長(zhǎng)，在很多城市，綠地已經(jīng)進(jìn)入了10年、20年，看著城市從小變大，我們會(huì)從中看到了很多的機(jī)會(huì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么綠地比較看好大社區(qū)商業(yè)這一類型？

　　薛迎杰：集團(tuán)把以繽紛城為代表的這一類商業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展方向之一，通常情況下，這些項(xiàng)目的建筑面積會(huì)在6-8萬平方米，也會(huì)有8-10萬平方米的極端情況出現(xiàn)。

　　我們計(jì)劃未來一兩年內(nèi)在全國(guó)開業(yè)近20個(gè)這樣的項(xiàng)目，現(xiàn)已開始做籌劃。

　　一方面符合中央提出的新型城鎮(zhèn)化的需求。不聚焦在已經(jīng)飽和、擁擠的市中心，而是隨著人口和產(chǎn)業(yè)的遷移。比如北京要將部分產(chǎn)業(yè)遷移到保定，包括京津冀，我們都在做這方面的工作。

　　產(chǎn)業(yè)遷移帶來人口流動(dòng)會(huì)是一個(gè)好機(jī)會(huì)。產(chǎn)業(yè)遷移會(huì)帶來國(guó)家政策的調(diào)整，會(huì)帶來國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)的投入。而且遷移出去之后，沿線的交通必然會(huì)更加便捷，人群就會(huì)慢慢轉(zhuǎn)移到這個(gè)“走廊”，而且會(huì)優(yōu)先向這一地區(qū)輻射和導(dǎo)入。

　　我個(gè)人覺得未來城市發(fā)展的方向不會(huì)鐘擺式、潮汐式的，而會(huì)是多中心、多點(diǎn)聚集、向周邊聚集，這就是“產(chǎn)研協(xié)同發(fā)展”。產(chǎn)業(yè)必然會(huì)帶來人們對(duì)于居住的需求，隨之會(huì)產(chǎn)生生活配套、商務(wù)功能等。

　　另一方面，在一些大都市，很難想象開車20公里出去消費(fèi)，除非有一個(gè)特定的理由。與此同時(shí)，零售系統(tǒng)的發(fā)達(dá)以及電商的沖擊，都會(huì)倒逼著購物中心往社區(qū)走。

　　我憑什么要跑很遠(yuǎn)去買一件能夠在網(wǎng)上購買的東西？但如果在社區(qū)附近就不同了，所以大社區(qū)商業(yè)潛力非常大。

　　當(dāng)然，要發(fā)掘這方面的潛力，項(xiàng)目就必須做得精細(xì)化，包括業(yè)態(tài)配置、產(chǎn)品組合等。在此之中，產(chǎn)品組合要放大到整個(gè)商業(yè)設(shè)置配比中去考慮。比如開發(fā)進(jìn)度，項(xiàng)目體量，以及和辦公樓、酒店、住宅的配合。

　　每個(gè)細(xì)節(jié)都要想得非常清楚。因?yàn)楝F(xiàn)在社區(qū)的密度會(huì)比較稀，屬于多焦點(diǎn)聚集。在這個(gè)社區(qū)工作的人，不一定真的騎自行車上班，可能這些人上班的距離超過10公里，所以大多數(shù)人會(huì)買一部代步小車。因此，這類項(xiàng)目的停車位要做得非常足。

　　換句話說，車輛的擁有已經(jīng)成為項(xiàng)目輻射范圍的一個(gè)顯著特征，停車位的數(shù)量、設(shè)置，也是一個(gè)重要因素。

　　觀點(diǎn)新媒體：綠地繽紛城在選址、定位、設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)等方面有怎樣的特點(diǎn)？

　　薛迎杰：繽紛城指的是購物中心，邊上會(huì)有寫字樓，屬于集團(tuán)的另外一個(gè)品牌體系--綠地中心，或者綠地中央廣場(chǎng)，購物中心就叫綠地繽紛城。

　　首先，定位于以服務(wù)社區(qū)居民為主。我們專門研究了社區(qū)居民的需求，發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，周一到周四會(huì)出現(xiàn)空白效應(yīng)，這是社區(qū)購物中心普遍面臨的一個(gè)重大問題。

　　因?yàn)橹芪逋砩?、周六、周日社區(qū)購物中心通常都會(huì)人滿為患，所有的停車位都不夠用。但周一到周四很可能沒人來，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)間大家都在市中心上班。盡管如此，我們從中抓住了幾個(gè)方向。第一，在做產(chǎn)品的時(shí)候一定要清楚服務(wù)的對(duì)象是誰，周一到周四，我們的服務(wù)對(duì)象一定不是上班族，而留守人群。而社區(qū)正好有留守族。

　　坦率的說，如果是在市中心，特別是白領(lǐng)多的樓宇，一上班樓都空了，剩下的可能只有保姆、阿姨。但社區(qū)不同，社區(qū)往往是拖家?guī)Э?。上班族出去工作，家里往往?huì)剩下老人、小孩、以及其他的退休人群。這些人群的消費(fèi)力是周一到周四的主力軍，特別是兒童。

　　這與中國(guó)的特點(diǎn)緊密相連，在國(guó)外上班，企業(yè)樓下通常會(huì)有一個(gè)幼兒園，下班就可以抱著孩子回家。但國(guó)內(nèi)不同，小朋友大多都是3:30放學(xué)，這讓大人無暇顧及，學(xué)齡前兒童更是如此。

　　基于此，在繽紛城中，我們大量放入了兒童的元素，這不僅僅是賣商品、培訓(xùn)，而是為兒童提供一個(gè)嬉戲、逗留的場(chǎng)所。他們可能坐下來看個(gè)電影、喝杯飲料，買東西，也可以釣魚、喂兔子，隨機(jī)消費(fèi)。

　　現(xiàn)在我們?cè)谧龅囊呀?jīng)是第二代繽紛城產(chǎn)品（第一代是北京大興繽紛城），我們會(huì)有所創(chuàng)新，比如做一個(gè)超過2000平方米的兒童公共娛樂空間，不具備產(chǎn)出功能，但可以讓兒童發(fā)現(xiàn)這是他們的世界。

　　在設(shè)計(jì)方面，我們與歐洲的一些公司溝通，歐洲有一個(gè)兒童俱樂部的概念，我們可以借鑒過來，把兒童俱樂部中的很多功能放在這樣的公共空間里，包括進(jìn)入的電梯扶手、旁邊的椅子、地板等都有特別的設(shè)計(jì)。更有趣的是，我們還會(huì)在這里專門設(shè)一組亂畫墻。小朋友可以在里面打滾、畫畫、照鏡子，或者在墻上踢一腳等。

　　這些我們會(huì)來投資，而且由我們自己的開發(fā)商來運(yùn)作設(shè)計(jì)，讓小朋友愿意在這里停留。然后，圍繞這樣的公共空間，我們可以在周圍假如兒童的購物、教育等業(yè)態(tài)，從而帶動(dòng)整個(gè)購物中心中的兒童消費(fèi)。

　　總的來說，綠地的社區(qū)型購物中心有四方面特點(diǎn)。

　　首先，強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)。大家都在將體驗(yàn)式消費(fèi)，但是體驗(yàn)很抽象，有的觀點(diǎn)認(rèn)為體驗(yàn)就是餐飲，這是不對(duì)的。體驗(yàn)有很多種內(nèi)容，我剛才講的兒童的部分也屬于兒童體驗(yàn)類，包括餐飲?，F(xiàn)在有專門做兒童餐飲的，兒童餐飲不是肯德基、麥當(dāng)勞，而是專門給兒童做餐飲的，里面所有的凳子、天花板、地面都是卡通的，很有趣。

　　另外，居民的需求分化明顯，有朝九晚五的，也有自由職業(yè)者，很多自由職業(yè)者和我們的作息時(shí)間是反的，所以夜晚就有大量的需求，便利店不一定能夠滿足這些人晚上的需求。現(xiàn)在有很多業(yè)態(tài)已經(jīng)要做通宵經(jīng)營(yíng)了，這些業(yè)態(tài)怎么辦？我們?cè)趺唇o他提供經(jīng)營(yíng)的可能性？

　　例如上海圖書館就推出了一個(gè)通宵營(yíng)業(yè)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多夜貓子睡不著，晚上到閱覽室，到圖書館看書，喝咖啡。這些以后都可以放到商業(yè)里面，我們?cè)谧鲈O(shè)計(jì)的時(shí)候，可能會(huì)在硬件、運(yùn)營(yíng)上把這個(gè)元素放進(jìn)去。商業(yè)發(fā)展到后面就會(huì)細(xì)分，很折磨人，也很有趣。

　　第二是抓兒童，第三是抓餐飲，第四是提升社區(qū)服務(wù)功能。

　　比如我們?cè)诒本┐笈d的綠地繽紛城就提供了有針對(duì)性的社區(qū)服務(wù)功能--鄰里相親?，F(xiàn)在北京大興一年一度最有名的活動(dòng)是什么呢？就是鄰里相親活動(dòng)。

　　我們觀察到，這里有大量的人群存在，而且很多都是單身，他們的工作這么忙，確實(shí)需要有這樣一個(gè)內(nèi)容存在。所以每年到某個(gè)時(shí)間，我們都在商場(chǎng)內(nèi)舉行相親活動(dòng)，一來就成千上萬人。這就是我們所說的社區(qū)服務(wù)功能，或者是社區(qū)公共空間的功能。

　　我們認(rèn)為，不論是在哪個(gè)區(qū)域做社區(qū)購物中心，這幾項(xiàng)功能是最為關(guān)鍵的。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年繽紛城會(huì)發(fā)展到多少家？投資規(guī)?？刂圃谠鯓拥乃剑?/strong>