四月春來(lái)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)告別寒冷冬天，開(kāi)啟新一年的發(fā)展；恰逢全面深化改革與新型城鎮(zhèn)化的不斷加速推進(jìn)新時(shí)期，在天時(shí)、地利、人和中，大沈陽(yáng)房地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)？

　　主持人：那接下來(lái)，我們將進(jìn)入沈陽(yáng)行論壇的重點(diǎn)環(huán)節(jié)之一，城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行盛京圓桌，本次沈陽(yáng)圓桌的主題是新時(shí)期的大沈陽(yáng)房地產(chǎn)。在這個(gè)主題之下，本次圓桌討論有兩個(gè)分議題，分別是環(huán)渤海區(qū)位到東北粘性戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，和樓市中國(guó)有效策略的有效考量。

　　首先有請(qǐng)圓桌主持，來(lái)自香港聯(lián)祥集團(tuán)董事總經(jīng)理杜宏鵬先生。同時(shí)有請(qǐng)參與本次討論的嘉賓上臺(tái)，他們是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮先生，沈陽(yáng)金道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理莫嶸先生，美國(guó)海斯蘭德國(guó)際建筑事務(wù)所首席建筑師馮瑩女士，合富輝煌沈陽(yáng)公司總經(jīng)理鄭奮先生，中遠(yuǎn)集團(tuán)沈陽(yáng)公司總經(jīng)理張冰女士。

　　杜宏鵬：今天沈陽(yáng)的天氣不錯(cuò)，春意盎然，我想也讓我們這兩年來(lái)一直壓抑很大的地產(chǎn)從業(yè)人員能夠暫時(shí)舒緩一下緊張的壓力，帶著輕松的心情和市場(chǎng)一同回歸2014城市觀點(diǎn)論壇。

　　那么，今天臺(tái)上坐的都是老朋友了，包括中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)界以及地產(chǎn)界的權(quán)威專家陳淮老師，其實(shí)陳老師每次來(lái)沈陽(yáng)我都是親自來(lái)聆聽(tīng)，同時(shí)今天臺(tái)上還有來(lái)自于沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)行業(yè)的代表，同時(shí)還有來(lái)自于開(kāi)發(fā)行業(yè)的供應(yīng)商，包括建筑設(shè)計(jì)行業(yè)的馮瑩女士，以及來(lái)自于營(yíng)銷行業(yè)的代表。那么我想，今天我們會(huì)從宏觀、種觀、微觀一同，可以說(shuō)充分的來(lái)分析一下今天圓桌論壇的主題，叫做新時(shí)期下的大沈陽(yáng)房地產(chǎn)。

　　那么說(shuō)到新時(shí)期，我們說(shuō)一下這個(gè)新時(shí)期我感覺(jué)主要兩大方向：

　　第一，新一屆政府上臺(tái)呼喚出市場(chǎng)化的概念。所以今天我們第一個(gè)主題叫市場(chǎng)化的回歸。

　　第二，今年兩會(huì)回歸之后，其實(shí)新型城鎮(zhèn)化被各大媒體廣泛報(bào)道，我今年春天在北京參加一個(gè)論壇，跟歐陽(yáng)捷先生也一同參加了，當(dāng)時(shí)感覺(jué)所有的話題都圍繞著新型城鎮(zhèn)化，所以說(shuō)就在這兩個(gè)新時(shí)期的狀態(tài)我們看一看沈陽(yáng)。

　　陳老師，沈陽(yáng)我感覺(jué)在這兩個(gè)主題下它非常具有代表性，第一沈陽(yáng)其實(shí)我感覺(jué)是最早實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的一個(gè)城市，因?yàn)樯蜿?yáng)在前年年底被列為九個(gè)1.5線城市之一；在去年年底，和15個(gè)城市被成為一線城市。而沈陽(yáng)客觀來(lái)看的話，經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看應(yīng)該是二線，成交量應(yīng)該是一線，但是房?jī)r(jià)甚至是三線，那么主要在于沈陽(yáng)的供求關(guān)系一直是嚴(yán)重的供大于求，甚至在某些板塊上，像全運(yùn)村、棋盤(pán)山板塊目前來(lái)說(shuō)受到的壓力非常大。而新型城鎮(zhèn)化給沈陽(yáng)恰恰帶來(lái)機(jī)遇，因?yàn)樯蜿?yáng)是環(huán)渤海的區(qū)位，又是東北振興的核心城市，同時(shí)沈陽(yáng)周邊有很多重工業(yè)城市密集的圍繞在沈陽(yáng)周邊，所謂營(yíng)造出沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)區(qū)。那么新型城鎮(zhèn)化一方面打造城市群的概念，像京津冀一體化，同時(shí)也有一個(gè)概念，以鎮(zhèn)為單位打造出過(guò)去農(nóng)村怎么原地落戶，打造出新農(nóng)村的概念。

　　第一個(gè)概念拋給陳淮老師，我想在目前沈陽(yáng)這種嚴(yán)重市場(chǎng)化的狀態(tài)下，同時(shí)新型城鎮(zhèn)化又帶給沈陽(yáng)一些機(jī)會(huì)，那么有些人曾經(jīng)預(yù)測(cè)，沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)商再過(guò)半年左右可能就有一些風(fēng)險(xiǎn)了，所以這樣的前提下，我想陳老師能夠給沈陽(yáng)這個(gè)城市和一些開(kāi)發(fā)商，給我們一些建議和對(duì)策，看一看在目前的市場(chǎng)狀態(tài)下，陳淮老師對(duì)沈陽(yáng)有沒(méi)有一些什么針對(duì)性的建議和見(jiàn)解？

　　陳淮：其實(shí)我們這個(gè)紙上寫(xiě)了一行字，說(shuō)四月春來(lái)沈陽(yáng)房地產(chǎn)告別寒冷冬天，沈陽(yáng)房地產(chǎn)一直沒(méi)有什么特冷特?zé)幔瑬|北整個(gè)包括省會(huì)城市沈陽(yáng)，過(guò)去十年基本就是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，所以剛才你說(shuō)供大于求，供大于求是一個(gè)常態(tài)。

　　第二個(gè)你說(shuō)深度的市場(chǎng)化，市場(chǎng)化沒(méi)有什么深度，只有充分和不充分，我們現(xiàn)在還很不充分，比如土地和資金這兩種房地產(chǎn)依賴程度最高的要素還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有市場(chǎng)化。

　　最后你說(shuō)供大于求就是我們開(kāi)發(fā)商再過(guò)半年就有風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)去十年和再過(guò)半年開(kāi)發(fā)商從來(lái)沒(méi)有沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)總是有的，說(shuō)句坦率的話，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)多大風(fēng)險(xiǎn)，但是開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商手里的資產(chǎn)三種資產(chǎn)，一種叫土地、一種叫在建項(xiàng)目、一種叫現(xiàn)金。它和工業(yè)項(xiàng)目不一樣，工業(yè)項(xiàng)目有一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)，比如鞍山鋼鐵，或者我們的煤炭，或者是機(jī)械制造，這些大量的成本大量的投入在裝備上，這個(gè)裝備是會(huì)很快的無(wú)形貶值的，你買(mǎi)一千萬(wàn)噸煉油，千萬(wàn)噸級(jí)的乙烯裝置，技術(shù)一進(jìn)步你這個(gè)設(shè)備無(wú)形就損耗了，就是這個(gè)資產(chǎn)無(wú)形貶值技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)特別大，而房地產(chǎn)手里這三種資產(chǎn)不會(huì)因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步，不具備這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，那么風(fēng)險(xiǎn)在于你干不下去、有人能干下去。不是你手里的地和房子不好，是你干不下去了，所以這個(gè)市場(chǎng)就在于它不斷的優(yōu)化、選擇這些資源的支配者。說(shuō)句不好聽(tīng)話，媳婦跟你過(guò)不下去了，不等于沒(méi)人娶她，是你活不下去了。

　　所以我們要考慮這個(gè)市場(chǎng)的優(yōu)化選擇機(jī)制，我想這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)今后會(huì)越來(lái)越大，不等于我們這個(gè)市場(chǎng)就很快的沒(méi)有房子賣(mài)了，這個(gè)是沒(méi)有的。

　　我特別想說(shuō)明一點(diǎn)，剛才我們歐陽(yáng)總說(shuō)了影響房?jī)r(jià)的幾個(gè)規(guī)律，比如說(shuō)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)是第一位而且?guī)缀跏侵饕模驗(yàn)樗I(mǎi)房子主要是更新，五十年一更新，那么經(jīng)濟(jì)景氣的時(shí)候很多人提前更新，經(jīng)濟(jì)不景氣人們推遲更新。對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)，在城鎮(zhèn)化條件下這個(gè)條件同樣存在，但是不那么顯著，他第一位的需求不是因?yàn)楦?，而是因?yàn)橥抢锇帷?/p>

　　第二，人口。人口的增長(zhǎng)，我剛才說(shuō)到二三線以及沈陽(yáng)周邊城鎮(zhèn)，有一個(gè)極為簡(jiǎn)單的指標(biāo)，就是這個(gè)城市的常住人口與戶籍人口之間的關(guān)系。剛才歐總也反復(fù)講到成都，我們簡(jiǎn)單說(shuō)這個(gè)城市有多少人，不一定能說(shuō)明多大問(wèn)題，但是它和北上廣深，北上廣深的人口是三部分組成，我們的指標(biāo)取是常住人口，常住人口包括戶籍人口，也包括出租半年以上沒(méi)有戶籍的人口，但還有一部分流動(dòng)人口，北京常年有600萬(wàn)流動(dòng)人口，城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共廁所、交通運(yùn)輸承載的是2000萬(wàn)加600萬(wàn)人，如果一個(gè)城市它的常住人口和戶籍人口之比相對(duì)小，那么這個(gè)城市它由于人口所限比較低。而北上廣深它們的特點(diǎn)是，常住人口和流動(dòng)人口沒(méi)多大區(qū)別，沈陽(yáng)來(lái)說(shuō)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)供大于求，只是供大于求的量有大有小而已，它還有一個(gè)非常重要的因素，就是基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)，房?jī)r(jià)的很多因素在中國(guó)現(xiàn)在的過(guò)程中不是簡(jiǎn)單的供和求的對(duì)比，也不是給你建這所房子的開(kāi)發(fā)商花多少錢(qián)，而是你窗戶以外的人有沒(méi)有繼續(xù)花錢(qián)。簡(jiǎn)單說(shuō)，在你這個(gè)樓盤(pán)外頭每多種一棵樹(shù)你的房?jī)r(jià)就要漲一些，地鐵通到哪，你們這個(gè)小區(qū)的價(jià)格坐地漲一千、塊錢(qián)，這些醫(yī)療、教育、商業(yè)資源的配套，給你建這所房子的開(kāi)發(fā)商沒(méi)花錢(qián)，一定是有人花了錢(qián)的，這個(gè)外部成本的不斷投入就使房?jī)r(jià)一路上升，所以供大于求不等于房?jī)r(jià)就是不漲的，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)還是有它很有趣的方面。

　　第二方面，我們?cè)谏弦惠喺搲椭v到，主持人說(shuō)鞍山和鐵嶺和沈陽(yáng)還有區(qū)別，它有一個(gè)最重要的區(qū)別，沈陽(yáng)房子蓋得越多核心區(qū)越貴，而在中等規(guī)模城市不存在這個(gè)問(wèn)題。剛才我們舉到沈陽(yáng)周邊的城市，你都不用開(kāi)私家車，在城市中心找個(gè)圓點(diǎn)，騎個(gè)摩托車，20分鐘可以到城市任何一個(gè)地方。像沈陽(yáng)這樣的城市，越蓋它就越脹，所以大城市和特大城市房?jī)r(jià)的規(guī)律和中等城市規(guī)律是不一樣的。

　　咱們一再討論的，大家都在說(shuō)我們的房子多了賣(mài)不出去，一段時(shí)間的供不應(yīng)求是正常的。

　　杜宏鵬：那就這個(gè)話題，我接著想問(wèn)一問(wèn)來(lái)自于開(kāi)發(fā)代表莫嶸先生，莫總怎么看待目前新型城鎮(zhèn)化沈陽(yáng)面臨的機(jī)遇？同時(shí)我也知道，金道地產(chǎn)莫總這邊不僅做住宅開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在也在涉獵一些工業(yè)地產(chǎn)，甚至網(wǎng)絡(luò)化等等，都有哪些思考？

　　莫嶸：首先，非常感謝觀點(diǎn)雜志的出品人陳總，因?yàn)槲覀兪抢吓笥?，她說(shuō)以前在南方說(shuō)一說(shuō)，現(xiàn)在到北方來(lái)說(shuō)一說(shuō)，我說(shuō)來(lái)沈陽(yáng)時(shí)間短，所以對(duì)沈陽(yáng)的一些情況肯定沒(méi)有本地的很多同行水平高，所以我推薦杜總，他是沈陽(yáng)第一名嘴，我覺(jué)得城鎮(zhèn)化的題目太大，我也不是陳教授，陳教授在宏觀層面掌握更好，有發(fā)言權(quán)。我覺(jué)得我只能從自身個(gè)人的感受來(lái)說(shuō)兩句，我覺(jué)得對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，這么大的市場(chǎng)，現(xiàn)在誰(shuí)都做房地產(chǎn)，那么這個(gè)時(shí)候可能大家，剛才有記者問(wèn)我房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌，我說(shuō)沒(méi)飯吃的時(shí)候房?jī)r(jià)還是會(huì)跌的，所以論房?jī)r(jià)的時(shí)候可能更多的是和客戶來(lái)討論，那經(jīng)濟(jì)學(xué)家可能不討論房?jī)r(jià)?；ヂ?lián)網(wǎng)的因素會(huì)不會(huì)有，可能有一天我們會(huì)發(fā)現(xiàn)小米會(huì)不自然不自然的進(jìn)入到這個(gè)行業(yè)，不管這些會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，過(guò)一段時(shí)間大家就會(huì)看到究竟是怎樣。

　　杜宏鵬：馮瑩女士進(jìn)入沈陽(yáng)，也在做沈陽(yáng)一些項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)，同時(shí)在環(huán)渤海也有好多項(xiàng)目，我想從建筑設(shè)計(jì)的角度能不能也給我們分享一下對(duì)于沈陽(yáng)位于整個(gè)環(huán)渤海，或者整個(gè)區(qū)位發(fā)展的機(jī)會(huì)和優(yōu)勢(shì)？

　　馮瑩：深耕是指?jìng)鹘y(tǒng)行業(yè)的各個(gè)細(xì)節(jié)需要深耕，開(kāi)拓是指以產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)，李克強(qiáng)總理在博鰲亞洲論壇上指出，海南的發(fā)展已進(jìn)入黃金期，其實(shí)東北與海南同樣具備氣侯優(yōu)勢(shì)，海南是過(guò)冬，然后東北避暑，實(shí)際上就像美國(guó)的夏威夷和北歐的阿爾卑斯山脈一樣，它都是屬于度假的圣地，所以我覺(jué)得東北也是很有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的。

　　那么在目前傳統(tǒng)行業(yè)供應(yīng)量提升的時(shí)期，我認(rèn)為只有從重工業(yè)基地轉(zhuǎn)型才能形成新的格局，從而才能提升總體經(jīng)濟(jì)水平。只有經(jīng)濟(jì)水平提升了以后，那么傳統(tǒng)的房地產(chǎn)才有新的利潤(rùn)空間。目前，據(jù)我所知首創(chuàng)奧萊的布局北邊就有葫蘆島，北邊有萬(wàn)寧，中間還有昆山，那么萬(wàn)達(dá)在西雙版納也打造了旅游度假區(qū)，東北的長(zhǎng)白山包括延渤海的海邊還是有很多機(jī)會(huì)的，我希望大家能夠關(guān)注海斯蘭德在沈陽(yáng)的發(fā)展。

　　杜宏鵬：說(shuō)來(lái)說(shuō)去，其實(shí)今天臺(tái)上還有兩位應(yīng)該說(shuō)是第一線的我們的同行，也是營(yíng)銷公司代表，那么其實(shí)有人說(shuō)房地產(chǎn)好的時(shí)候營(yíng)銷公司很辛苦，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力大的時(shí)候營(yíng)銷公司仍然很辛苦，上一輪是08年時(shí)候感受特別明顯，當(dāng)時(shí)營(yíng)銷方式創(chuàng)新方式非常多，那么今天一樣面臨著全新的挑戰(zhàn)，當(dāng)然也是機(jī)遇，我想首先有請(qǐng)鄭奮先生來(lái)跟大家講一講目前在現(xiàn)在的樓市狀態(tài)下，我們有哪些新的有效的營(yíng)銷思考和策略？

　　鄭奮：大家好，首先感謝主辦單位能夠給到一個(gè)機(jī)會(huì)，跟老前輩還有這么多的地產(chǎn)界資深同行做交流。我是合富輝煌沈陽(yáng)公司的總經(jīng)理鄭奮，剛才主持人杜總提了關(guān)于我們哪一些營(yíng)銷渠道和營(yíng)銷方法，其實(shí)我們戰(zhàn)斗在第一線這種感覺(jué)還是非常多的，無(wú)論是地產(chǎn)的嚴(yán)冬也好，還是地產(chǎn)往上走的這樣一種熱潮也好，戰(zhàn)斗在第一線還是能夠感同身受的。應(yīng)該說(shuō)，2014年一季度，從我們代理的這些項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，的確相對(duì)于去年來(lái)說(shuō)，同期相比的話是表現(xiàn)得不盡如人意，我想這里面有幾個(gè)原因：

　　第一，跟我們現(xiàn)在宏觀的輿論有關(guān)?，F(xiàn)在媒體負(fù)面的報(bào)道，包括利空的一些消息特別多，所以說(shuō)對(duì)這個(gè)行業(yè)很多客戶，甚至是從事這個(gè)行業(yè)的一些從業(yè)者大家都會(huì)產(chǎn)生一些質(zhì)疑，這個(gè)房地產(chǎn)今后何去何從、房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降。那么從我個(gè)人的觀點(diǎn)來(lái)講，我覺(jué)得沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不會(huì)出現(xiàn)大起大落，因?yàn)樯蜿?yáng)房地產(chǎn)的需求一直以來(lái)都是非常旺盛的，也是非常穩(wěn)健的，一直以來(lái)都是保持著健康、向上、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　那么在這樣一個(gè)環(huán)境，營(yíng)銷人有哪些更高的要求呢？

　　第一，從一些傳統(tǒng)的營(yíng)銷渠道，演變到一些傳統(tǒng)營(yíng)銷渠道的組合，現(xiàn)在是十八般武藝樣樣井筒，各種類型的營(yíng)銷我們都需要把它的資源引進(jìn)進(jìn)來(lái)。比如我們看到一些新媒體房地產(chǎn)電商，我們合富旗下也有電商開(kāi)展這樣的內(nèi)容。

　　第二，在這樣的形勢(shì)下，對(duì)于我們營(yíng)銷人來(lái)說(shuō)，就需要對(duì)我們的工作提出更高的要求，比如我們對(duì)市場(chǎng)的熟悉、對(duì)市場(chǎng)的把握、對(duì)客戶的要求，對(duì)客戶更高品質(zhì)的要求，我想這些要求我們對(duì)市場(chǎng)吃得更透、對(duì)客戶把握得更準(zhǔn)，同時(shí)我們的工作需要做得更加細(xì)致，比以前的付出還需要更多。

　　杜宏鵬：最后一個(gè)話題問(wèn)一下來(lái)自中遠(yuǎn)集團(tuán)的張冰女士，中原是來(lái)沈陽(yáng)最早的，所以我想聽(tīng)聽(tīng)中原在目前市場(chǎng)狀態(tài)下，有什么樣的一些獨(dú)到的思路和想法、策略？

　　張冰：大家好，我是香港中原沈陽(yáng)分公司的總經(jīng)理張冰。今天很高興，各位新聞媒體的朋友、各位地產(chǎn)同行、以及專家教授對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)我們?nèi)绾蝸?lái)面對(duì)挑戰(zhàn)、機(jī)遇的分享，那剛才杜總也有介紹，中原是一家蠻特殊的企業(yè)，它1978年成立于香港，之后在整個(gè)亞太區(qū)中國(guó)大陸成立40多家分公司，它的地產(chǎn)代理三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展在整個(gè)業(yè)界同行當(dāng)中是第一位的，那我也非常榮幸，作為沈陽(yáng)中原員工編號(hào)為第一的一位員工，從2002年開(kāi)始一直奮戰(zhàn)到2014年，也就是說(shuō)整整十二年的時(shí)間，那沈陽(yáng)中原對(duì)于整個(gè)沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展見(jiàn)證了它的高峰，也經(jīng)歷過(guò)它的低谷，那我想對(duì)于任何一家企業(yè)來(lái)講，這個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，這個(gè)陣痛都是必然的，也是不可或缺的。但無(wú)論怎樣，以我個(gè)人對(duì)于沈陽(yáng)房地產(chǎn)的了解，對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一些看法，那么在沈陽(yáng)這樣一個(gè)城市，它的機(jī)遇是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于挑戰(zhàn)的。

　　因?yàn)檎麄€(gè)沈陽(yáng)在東北的戰(zhàn)略地位，從它歷史的發(fā)展，在一些重要的時(shí)期對(duì)于整個(gè)國(guó)家的貢獻(xiàn)，包括到現(xiàn)在對(duì)于沈陽(yáng)也是有一些政策性的支持，包括我們的李總理上任之后，那么其實(shí)對(duì)于沈陽(yáng)也是有一些傾斜性的政策的。但我個(gè)人又覺(jué)得，沈陽(yáng)是一個(gè)運(yùn)氣不太好的城市，到每一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)有起勢(shì)的時(shí)候，總會(huì)有一些政策及時(shí)的壓下來(lái)，那么其實(shí)我們很多地產(chǎn)同行都是有感受，其實(shí)就現(xiàn)在而言，沈陽(yáng)房地產(chǎn)價(jià)格仍然在省會(huì)城市當(dāng)中排名還是很低的，也就是說(shuō)它是有機(jī)會(huì)進(jìn)入一個(gè)上升通道，但是始終沒(méi)有到一個(gè)發(fā)展的正確的軌道上來(lái)。那其實(shí)，今天這樣一個(gè)共襄享盛舉的大會(huì)，我想無(wú)論是新聞媒體也好，還是我們各位專家也好，還是我們地產(chǎn)同行也好，在這樣一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是代理公司，無(wú)論是新聞媒體，需要我們真正的攜起手來(lái)，那么大家不光是競(jìng)爭(zhēng)，要有更多的競(jìng)合，有更多的分享、更多方式方法的聯(lián)合，才有可能在市場(chǎng)上占有我們自己的一席地位。那么，沈陽(yáng)中原愿意和各位我們成為永遠(yuǎn)的朋友，大家一起來(lái)開(kāi)拓沈陽(yáng)這樣一個(gè)市場(chǎng)。

　　謝謝大家！

　　杜宏鵬：我想最后再問(wèn)陳淮老師一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題主要是我自己想問(wèn)的，就是美國(guó)量化寬松貨幣的退出，會(huì)不會(huì)對(duì)中國(guó)的貨幣產(chǎn)生影響？會(huì)不會(huì)進(jìn)而影響到房地產(chǎn)行業(yè)？因?yàn)閯偛耪f(shuō)到了五大影響因素中有一個(gè)最主要的就是貨幣問(wèn)題，所以說(shuō)針對(duì)這個(gè)問(wèn)題我想問(wèn)一問(wèn)陳淮老師。

　　陳淮：這個(gè)問(wèn)題恐怕不是三兩分鐘能說(shuō)清的。我們簡(jiǎn)單說(shuō)，2014年作為黨中央國(guó)務(wù)院考慮的在經(jīng)濟(jì)層面短期要考慮的問(wèn)題，就是你提的這個(gè)問(wèn)題。

　　我在回答你問(wèn)題之前再插一句，我們一定把宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)問(wèn)題分開(kāi)。宏觀調(diào)控是短期的，今天天冷降溫多穿一件衣服，這叫宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)問(wèn)題一定是長(zhǎng)期的，比如中國(guó)老百姓都有所居的問(wèn)題，比如我們的城鎮(zhèn)化建設(shè)推進(jìn)問(wèn)題、城鄉(xiāng)一體的問(wèn)題、基礎(chǔ)設(shè)施完善的問(wèn)題，這一定是長(zhǎng)期的，別指望用短期的政策就能解決長(zhǎng)期的問(wèn)題。同樣，也別把短期政策的影響，就認(rèn)為這是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)或者沒(méi)發(fā)展，這不會(huì)的。

　　至于你說(shuō)到美國(guó)量化寬松貨幣政策，說(shuō)起來(lái)是一個(gè)很復(fù)雜的事，一個(gè)是因?yàn)槊绹?guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在強(qiáng)勁復(fù)蘇。首先注意，我說(shuō)的是強(qiáng)勁復(fù)蘇，2013年美國(guó)道瓊斯納斯達(dá)克標(biāo)準(zhǔn)普爾三大指數(shù)，在一年內(nèi)50次創(chuàng)歷史新高，也就是說(shuō)美國(guó)的微觀經(jīng)濟(jì)體、微觀層面已經(jīng)全面站穩(wěn)腳跟，它的資產(chǎn)總量、技術(shù)研發(fā)、市場(chǎng)開(kāi)拓以及業(yè)績(jī)回報(bào)都全面提升股市才有這樣的反映。但是，它的政府日子非常難過(guò)，就業(yè)和財(cái)政兩大問(wèn)題幾乎沒(méi)有緩解，就像我們沈陽(yáng)去年可以說(shuō)房地產(chǎn)問(wèn)題還是一個(gè)相當(dāng)樂(lè)觀的2013年，但是我們周邊的那些重化工業(yè)基本是一個(gè)苦日子，美國(guó)是這么一種情況。

　　第二個(gè)最重要的原因，是因?yàn)樗分袊?guó)的錢(qián)還不上了。

　　第三個(gè)問(wèn)題，進(jìn)入21世紀(jì)之后世界競(jìng)爭(zhēng)是三大競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)是飯的競(jìng)爭(zhēng)，中國(guó)要源源不斷把行業(yè)引進(jìn)中國(guó)來(lái)。第二資源之爭(zhēng)，石油、天然氣。第三是貨幣定價(jià)權(quán)競(jìng)爭(zhēng)，我們正在和西方國(guó)家打一場(chǎng)仗，就是誰(shuí)決定人民幣和美元的幣制，是美元的量化寬松，還是中國(guó)的人民幣區(qū)域性國(guó)際化問(wèn)題，以及在這個(gè)掌握主動(dòng)權(quán)過(guò)程中是非常激烈的，所以不是我們今天能夠說(shuō)清楚的。

　　去年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)有個(gè)有趣的地方，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)要在總結(jié)今年運(yùn)行基礎(chǔ)上，對(duì)次年的主要運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)提出一個(gè)趨勢(shì)性的判斷，比如08年末就說(shuō)保增長(zhǎng)是主要的，出手要快、出拳要重，2011年末說(shuō)我們房地產(chǎn)過(guò)熱，2012年末說(shuō)經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)和物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然這些判斷有對(duì)有錯(cuò)，但它總有一個(gè)判斷，2013年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有趣的地方是沒(méi)有對(duì)2014年我們經(jīng)濟(jì)過(guò)熱還是過(guò)慢，通脹還是通縮，哪個(gè)是主要的沒(méi)提，沒(méi)提的原因就是因?yàn)榇髧?guó)貨幣政策的方向不定，所以你說(shuō)美國(guó)量化寬松就一定會(huì)退，它是一下就退還是徐徐退，它不一定，美國(guó)到現(xiàn)在還在執(zhí)行它從世界金融危機(jī)之前2007年就開(kāi)始實(shí)行的叫最低利率政策，它基準(zhǔn)利率0.25%，退不退是不好判斷的。

　　去年我們說(shuō)經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)與物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)，但實(shí)際上你說(shuō)對(duì)了一半，去年的確有經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然如李克強(qiáng)總理兩會(huì)說(shuō)的困難比我們想象得大，結(jié)果比我們想象得好，但是去年物價(jià)上行的風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)來(lái)，今年就有這么個(gè)問(wèn)題了，我們到一季度，今天公布的數(shù)據(jù)，一季度的平均增長(zhǎng)速度7.4%，比大家預(yù)期得好，但是只要滿足我們主要矛盾還不夠，一個(gè)是就業(yè)，一個(gè)是金融風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些，第三是中央要地方財(cái)政不能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)、基本平衡，第四是包括我們周邊的鋼鐵、石油、化工、水泥這些行業(yè)走出全行業(yè)虧損，還不夠，所以我說(shuō)這個(gè)問(wèn)題復(fù)雜就在這。

　　美國(guó)量化寬松退不退不一定，第二它的確對(duì)我們影響大，比如過(guò)去我們一直在講人民幣是持續(xù)升值的，那么如果美國(guó)量化寬松貨幣政策退出，國(guó)際投機(jī)資本有預(yù)期了，所以一季度人民幣貶值速度相當(dāng)快，那就有可能一部分熱錢(qián)退出中國(guó)市場(chǎng)，退出的不一定是房地產(chǎn)市場(chǎng)，比如它退出了資本市場(chǎng)或者其他市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分并非是投機(jī)資本的熱錢(qián)就會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，總之你池子里的水少了，所以說(shuō)可能會(huì)對(duì)今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成風(fēng)險(xiǎn)。

　　最后一條，今年國(guó)務(wù)院真正的宏觀調(diào)控，今年高度關(guān)注經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的問(wèn)題和經(jīng)濟(jì)增速下行。剛才我們歐陽(yáng)總問(wèn)到是否會(huì)降準(zhǔn)等等，我一方面說(shuō)了謹(jǐn)慎從事，恐怕輕易出手不一定，不會(huì)頻繁出手。他還講到限貸才是真問(wèn)題，我個(gè)人看，這個(gè)到目前為止，市場(chǎng)名義利率和實(shí)際利率的差額不是政策所希望的，政策不希望銀行在政策之外對(duì)房地產(chǎn)的貨幣供給上再加碼，是銀行覺(jué)得房地產(chǎn)出現(xiàn)了分化有風(fēng)險(xiǎn)了，所以它的企業(yè)行為有收緊的趨勢(shì)，這個(gè)銀行企業(yè)行為的收緊趨勢(shì)不是政府希望的，因?yàn)檎衲昴軌蛟诜€(wěn)增長(zhǎng)上指望大的，出口，比如人民幣貶值出口是不是就有希望，也不一定，并不敢押寶，內(nèi)需消費(fèi)它是平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資我們除了房地產(chǎn)也機(jī)會(huì)沒(méi)有了寶可押，所以我們?nèi)绻欢ㄒ炕瘜捤删秃?jiǎn)單歸納成房?jī)r(jià)漲跌，那我想那是股評(píng)家的事，股評(píng)家才能說(shuō)的干凈利落，恐怕沒(méi)那么簡(jiǎn)單的我們來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題。

　　杜宏鵬：畢竟時(shí)間有限，我想今天討論重大的話題肯定是不夠充分，所以說(shuō)我們?cè)俅胃兄x臺(tái)上嘉賓以及今天等到中午的所有的參會(huì)的同仁，那么我們期待明年的下一場(chǎng)，觀點(diǎn)論壇我們?cè)俅瘟倪@個(gè)話題。再次謝謝各位，謝謝！