萬科已多次從公開場合透露其未來將輕資產(chǎn)運(yùn)營商業(yè)的設(shè)想，而壹海城或?qū)⒊蔀槠漭p資產(chǎn)運(yùn)營的一個(gè)重要載體。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 繼學(xué)習(xí)騰訊、小米后，萬科又選擇向汽車界新生者特斯拉學(xué)習(xí)，稱要做地產(chǎn)界的“特斯拉”。

　　4月16日，萬科在其壹海城項(xiàng)目發(fā)布會(huì)上做出上述表態(tài)，以借特斯拉的顛覆者形象，來詮釋壹海城對萬科發(fā)展商業(yè)的里程碑意義。

　　而這個(gè)項(xiàng)目的特殊在于，壹海城項(xiàng)目有望成為萬科今后輕資產(chǎn)運(yùn)營項(xiàng)目中又一個(gè)非常重要的項(xiàng)目。

　　操盤壹海城

　　資料顯示，壹海城項(xiàng)目位于鹽田中心區(qū)，項(xiàng)目共分六期開發(fā)，建成后將集寫字樓、公寓、購物中心、海岸商業(yè)街、藝術(shù)中心、超高層酒店等于一體。

　　據(jù)萬科方面最新消息，目前該項(xiàng)目中的寫字樓已于3月入伙，4.8萬㎡的中央公園將于近期開放；同時(shí)，預(yù)計(jì)上半年深圳首家華潤萬家都市升級版超市將進(jìn)入試營業(yè)狀態(tài)。

　　事實(shí)上，壹海城項(xiàng)目原為萬科29.6億元拿下的項(xiàng)目，項(xiàng)目由6宗地塊構(gòu)成，總占地面積13.72萬平米，總建筑面積34.52平米。

　　但后于2012年8月，萬科選擇將該項(xiàng)目的部分權(quán)益轉(zhuǎn)讓給招商地產(chǎn)，由此招商地產(chǎn)也擁有該項(xiàng)目的一半權(quán)益。

　　雖然是與招商聯(lián)手打造的項(xiàng)目，但是項(xiàng)目全由萬科操盤，因此壹海城“身上”萬科的烙印較招商更深。

　　在當(dāng)日的發(fā)布會(huì)上，萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，壹海城是萬科繼東海岸、十七英里、天琴灣后，扎根東部及鹽田的又一個(gè)里程碑項(xiàng)目。

　　不過，細(xì)究來看，除是萬科扎根深圳東部的一個(gè)重要項(xiàng)目外，還是萬科在深圳商業(yè)項(xiàng)目中，唯一一個(gè)選擇與其他企業(yè)合作的商業(yè)項(xiàng)目；再加上由萬科操盤，該項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上也是萬科提出輕資產(chǎn)運(yùn)營概念后，第一個(gè)與其他企業(yè)合伙且由自身運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目。

　　具體看來，目前萬科在深圳已開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目均由其獨(dú)立操刀。

　　至于為何壹海城項(xiàng)目與招商地產(chǎn)合作開發(fā)，相關(guān)分析指出，不排除早些時(shí)候選擇合作是規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，或也是萬科早就有小股操盤的想法，因此選擇將壹海城項(xiàng)部分權(quán)益售出。

　　此外，分析人士認(rèn)為，萬科目前的商業(yè)發(fā)展仍處于起步階段，經(jīng)驗(yàn)并不豐富，選擇賣出部分股權(quán)，可在降低其開發(fā)壓力的同時(shí)，也可以獲得一個(gè)更好學(xué)習(xí)商業(yè)運(yùn)作的機(jī)會(huì)。

　　另據(jù)了解，隨著商業(yè)地產(chǎn)漸成趨勢，擅長住宅開發(fā)的萬科近年來也在嘗試進(jìn)軍商業(yè)項(xiàng)目，就深圳區(qū)域來看，已開發(fā)的包括萬科廣場以及位于羅湖的社區(qū)性商業(yè)萬科紅。

　　對于萬科在深圳的商業(yè)項(xiàng)目，熟悉商業(yè)運(yùn)作的分析師指出，目前這兩個(gè)項(xiàng)目都處于較偏的位置，商業(yè)氛圍不及中心區(qū)域濃厚，自然在租金方面也會(huì)較核心商圈比也是有一定差距。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營嘗試

　　雖然萬科的商業(yè)還僅處于嘗試的階段，但不難知道的是，萬科已多次從公開場合透露其未來將輕資產(chǎn)運(yùn)營商業(yè)的設(shè)想，而壹海城或?qū)⒊蔀槠漭p資產(chǎn)運(yùn)營的一個(gè)重要載體。

　　今年以來，萬科將“小股操盤”設(shè)為2014年新的提法中的最重要的一條。事實(shí)上，“小股操盤”是萬科合作開發(fā)模式的進(jìn)一步深化，即在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由其團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享公司信用資源和采購資源。

　　“通過輸出管理和品牌，這種輕資產(chǎn)模式有利于提升萬科的凈資產(chǎn)收益率”。對于小股操盤模式萬科總裁郁亮如此解釋。

　　事實(shí)上，若將“小股操盤”這一輕資產(chǎn)運(yùn)營概念融入商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作來看，萬科與金隅股份合作的北京金隅萬科廣場便是個(gè)中案例。

　　在萬科2013年度業(yè)績報(bào)告中顯示，其僅持有金隅萬科廣場49%的權(quán)益；而根據(jù)最新的消息顯示，目前北京金隅萬科廣場，已將90%的股份賣出，萬科只占10%的股份。

　　對于金隅萬科廣場的運(yùn)營模式，也恰如北京萬科總經(jīng)理毛大慶早前對今后萬科商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作表態(tài)，即通過“輕資產(chǎn)、會(huì)運(yùn)營”的模式來運(yùn)作。

　　除金隅萬科廣場外，還有消息透露，目前深圳萬科廣場也正在尋找買方準(zhǔn)備全部賣出。

　　對于萬科今后商業(yè)的運(yùn)作，萬科董秘譚華杰早就明確，持有物業(yè)需要低成本融資能力，公司不具備這個(gè)實(shí)力，因此不想自持物業(yè)，都將采取售出的模式，只做管理收取服務(wù)費(fèi)。

　　由此來看，目前壹海城項(xiàng)目雖然萬科持有50%的權(quán)益，但未來或也會(huì)將其持有的商業(yè)部分悉數(shù)賣出，這也更加符合萬科的輕資產(chǎn)運(yùn)營策略。

　　不過，值得一提的是，對于萬科的此種“分拆銷售+售后返租”的輕資產(chǎn)運(yùn)營的開發(fā)模式，曾有分析指出存在較大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　其中，對于“分拆銷售”模式，分析認(rèn)為多重業(yè)權(quán)會(huì)使商場變得難以管理，可能會(huì)陷入經(jīng)營慘淡的絕境。