未來8-10年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍將是全世界規(guī)模最大、增長(zhǎng)速度最快的市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯王靜 進(jìn)入2014年以來，關(guān)于中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)的“拐點(diǎn)”、“泡沫”甚至“崩盤”之說甚囂塵上，市場(chǎng)籠罩在不安的氣氛中。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮卻宣稱：“未來8-10年，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍將是全世界規(guī)模最大、增長(zhǎng)速度最快的市場(chǎng)。”

　　4月16日，2014城市觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行圓滿落幕。陳淮在論壇上發(fā)表了“市場(chǎng)的回歸，中國(guó)房地產(chǎn)問題與思考”的主旨演講，較為詳細(xì)地闡釋了三個(gè)問題，包括新興城市化、新的市場(chǎng)變化帶來的思考和挑戰(zhàn)以及短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

　　相比于較為悲觀的普遍觀點(diǎn)，陳淮對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀以及未來預(yù)測(cè)都較為積極。而讓陳淮如此有底氣的，是中國(guó)目前在大力推進(jìn)的城鎮(zhèn)化。面對(duì)一季度全線下滑的成交數(shù)字，陳淮認(rèn)為較為正常，“不可能年年的成交量不斷放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地產(chǎn)市場(chǎng)了。”

　　城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)力

　　“中國(guó)城鎮(zhèn)一共需要多少房，北上廣深需要多少房，沈陽(yáng)、哈爾濱、長(zhǎng)春東北需要多少房，完全不取決于這些城市城鎮(zhèn)有多少獨(dú)生子女家庭。”

　　陳淮指出，這個(gè)問題根本取決于中國(guó)的城市城鎮(zhèn)的總?cè)丝谑窃鲩L(zhǎng)還是不增長(zhǎng)，是較快的增長(zhǎng)還是較慢的增長(zhǎng)。“只要未來十年、二十年中國(guó)的城市城鎮(zhèn)仍然人口是快速增長(zhǎng)的，我們就一定需要蓋更多的房子、更好的房子和更快的蓋房子。”

　　他進(jìn)一步舉證指出，去年末中國(guó)城鎮(zhèn)人口是7.2億人，在全國(guó)總?cè)丝谥兴急戎爻^53%。全國(guó)的城鎮(zhèn)人口是按照常住人口統(tǒng)計(jì)的，與全國(guó)戶籍人口相比差17個(gè)百分點(diǎn)，涉及2.4億人，這中間有2.4億人實(shí)際上遠(yuǎn)沒有真正市民化和真正定居落戶下來。

　　而國(guó)家于3月17日正式公布的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中，進(jìn)一步提出2020年中國(guó)城鎮(zhèn)人口在總?cè)丝谥兴急戎匾岣叩?7%，也就是說還要再提高15-16個(gè)百分點(diǎn)，還要涉及2.2億人。這就是中國(guó)需要蓋更多房子、更快蓋房子的最主要的依據(jù)。

　　加之以沈陽(yáng)和東北為整體的老工業(yè)基地以及城市偏遠(yuǎn)地帶棚戶區(qū)中，居民的住房改善需求，中國(guó)蓋房子的任務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完結(jié)，而是剛剛開頭，拉開帷幕。

　　同時(shí)他強(qiáng)調(diào)，新型城鎮(zhèn)化要嚴(yán)控特大城市人口規(guī)模。目前，一千萬(wàn)人口以上的城市有六座，500萬(wàn)人口以上的城市有11座，也就是說未來一段時(shí)間嚴(yán)控人口繼續(xù)向這些城市城鎮(zhèn)集聚的包括17座城市。

　　“在十八屆三中全會(huì)全面深化改革中提出，要重點(diǎn)發(fā)展的中等規(guī)模城市。這個(gè)中等規(guī)模城市包括大部分中西部和我們東北的一些省會(huì)級(jí)城市和地市級(jí)中心城市。”

　　“崩盤”說不符合國(guó)情

　　2014年以來，唱衰中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的言論不絕于耳。針對(duì)由來已久的崩盤之說，陳淮直指，“我們已經(jīng)聽了十年了，這些預(yù)測(cè)沒有一個(gè)符合中國(guó)的國(guó)情的。”

　　陳淮首先是承認(rèn)市場(chǎng)分化的，“市場(chǎng)中出現(xiàn)分化并不可怕，分化也不是今天才開始的。”但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，局部的問題不能代表整體。

　　他舉例稱，有一些地方過度擴(kuò)張，比如鄂爾多斯，以及與它類似的城市還有一些。但是不代表中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了多大的問題，這個(gè)市場(chǎng)本來就應(yīng)當(dāng)是供不應(yīng)求和供大于求的反復(fù)交替才是正常的市場(chǎng)。供大于求的格局，并不等于就沒有需求，并不等于房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者沒有利潤(rùn)可圖，也甚至不等于房?jī)r(jià)不漲。

　　其次，陳淮提出，“房地產(chǎn)的需求是累積需求，8-10年的累積需求和累積供給之間的對(duì)比關(guān)系，才能真正說明它們的供大于求和供不應(yīng)求。”

　　對(duì)此他解釋道：“人們的前置、后置周期，把三年后的需求提前到今天很正常合理，三年前的需求推后到三年后也很合情合理。不可能年年的成交量不斷放大，年年成交量保持一致的，那就不是房地產(chǎn)市場(chǎng)了。”

　　針對(duì)市場(chǎng)上此起彼伏的拐點(diǎn)說，陳淮表示，“拐點(diǎn)是所謂的加速上升到減速上升的轉(zhuǎn)折，如果說房地產(chǎn)的拐點(diǎn)，那么我們房?jī)r(jià)加速上升、加速上升的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了若干次，不是即將到來，已經(jīng)出現(xiàn)了若干次，不管是世界金融危機(jī)之前還是之后，還是2013年的國(guó)五條。”

　　陳淮關(guān)于“市場(chǎng)”的最后注解是，“不是人人都活得下去”。他坦言，一場(chǎng)大洗牌時(shí)代過了，“大家都注意到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有八個(gè)字，前四個(gè)字叫優(yōu)勝劣汰，我們可能要迎來這個(gè)時(shí)代；但是我們也希望大家關(guān)注后四個(gè)字，叫適者生存。”