本輪行業(yè)調(diào)整周期與以往不同，行業(yè)整體處于從三四線回收到一二線的過程中，龍頭企業(yè)也難以保持以往較好的銷售業(yè)績，同樣也面臨銷售增速下滑以及拿地成本大幅上升的局面，板塊仍無趨勢性機(jī)會(huì)。

　　行業(yè)龍頭3月銷售增速放緩，萬科、金地優(yōu)于行業(yè)：今日保利、招地、金地公布一季度銷售情況，保利地產(chǎn)一季度簽約面積218萬平方米、金額281億元，同比分別減少23.7%和8.7%。其中3月降幅擴(kuò)大，面積和金額同比下降45.8%和13.8%；招商地產(chǎn)一季度銷售面積69.0萬平方米、金額96.0億元，同比增長0.2%和7.2%。但3月單月面積和金額分別同比下降33.0%和11.0%；金地集團(tuán)一季度銷售面積57.7萬平方米、金額77.1億元，同比分別下降11.8%和10.8%。其中3月單月降幅有所收窄，面積和金額同比分別下降3.7%和6.8%。

　　此前萬科公布一季度銷售業(yè)績，一季度銷售面積和金額同比分別增長11.7%和24.2%，其中3月單月同比下降4.8%和5.1%。我們統(tǒng)計(jì)的46個(gè)城市1季度商品住宅銷售面積同比下降18.8%，其中3月下降29%。萬保招金中，保利地產(chǎn)銷售面積增速明顯低于行業(yè)，招商地產(chǎn)3月銷售面積增速也低于行業(yè)。萬保招金合計(jì)一季度銷售面積和金額分別為759萬平方米和996億，同比分別變動(dòng)-4.0%和+8.3%，其中3月單月面積和金額分別為233萬平方米和326億，同比分別下降23%和9%。(詳見表一)

　　除招商地產(chǎn)積極拿地外，萬科、金地?cái)U(kuò)張速度均有所減緩，各企業(yè)拿地成本卻明顯上升：保利地產(chǎn)一季度獲得土地項(xiàng)目12個(gè)，新增土地權(quán)益面積372萬平方米，同比減少14.8%，但土地均價(jià)3513元/平，同比增29.7%。招商地產(chǎn)一季度拿地相對激進(jìn)，獲得11個(gè)項(xiàng)目，按最大容積率計(jì)算建筑面積408萬平方米，去年同期公告僅獲得5個(gè)項(xiàng)目，83萬平方米。今年一季度拿地均價(jià)2819元/平(不含博鰲大靈湖項(xiàng))，同比增5.7%，除1個(gè)廣州番禺項(xiàng)目外均處在二、三線城市。金地集團(tuán)一季度獲得4個(gè)項(xiàng)目，建筑面積63.3萬平方米，同比下降70%，樓面地價(jià)6001元/平，同比增長15.5%。

　　此前萬科公布一季度新增項(xiàng)目建面253萬平方米，同比下降63%，樓面均價(jià)4496元/平，同比增60.4%。一季度除招商地產(chǎn)在二、三線城市加速擴(kuò)張外，其他龍頭地產(chǎn)企業(yè)均放緩了拿地速度。另一方面，各企業(yè)拿地成本均明顯上升，萬保招金一季度拿地均價(jià)同比增18%。(詳見表二)

　　維持行業(yè)“同步大市-A”的投資評級：當(dāng)前房地產(chǎn)市場和我們前期判斷的一致，一方面商品住宅的銷售增速開始明顯下降，沒有人口持續(xù)流入的三四線城市需求不足已經(jīng)顯現(xiàn)，一、二線城市的部分住宅需求也進(jìn)入觀望的階段，我們認(rèn)為銷售增速的下滑才剛剛開始。另一方面，由于開發(fā)企業(yè)的集體回歸一、二線城市，土地均價(jià)開始大幅上升，企業(yè)盈利能力逐漸下降。

　　政策面存在一些邊際改善的空間，但并不大，不可期望過高。

　　需要關(guān)注的是，本輪行業(yè)調(diào)整周期與以往不同，行業(yè)整體處于從三四線回收到一二線的過程中，龍頭企業(yè)也難以保持以往較好的銷售業(yè)績，同樣也面臨銷售增速下滑以及拿地成本大幅上升的局面，板塊仍無趨勢性機(jī)會(huì)。繼續(xù)強(qiáng)烈建議關(guān)注京津冀一體化相關(guān)個(gè)股、以及增發(fā)底價(jià)大幅高于目前股價(jià)的地產(chǎn)股。推薦組合：京津冀一體化的華夏幸福、首開股份、金隅股份，轉(zhuǎn)型的陽光城、華業(yè)地產(chǎn)，關(guān)注新華聯(lián)。

　　-風(fēng)險(xiǎn)提示：金融體系去杠桿、經(jīng)濟(jì)增速下滑超預(yù)期，再融資受阻。

　　安信證券-房地產(chǎn)行業(yè)：龍頭企業(yè)銷售放緩，萬科、金地?cái)U(kuò)張減速