未來(lái)并不會(huì)刻意繼續(xù)降價(jià)，同時(shí)不排除漲價(jià)。九龍倉(cāng)正在等待地方政府下一步的松綁政策。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露  “（杭州、常州樓盤(pán)降價(jià)）屬于業(yè)務(wù)上的策略。”  4月11日下午，九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司在上海召開(kāi)媒體會(huì)，該集團(tuán)副主席、九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋出席活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，正式回應(yīng)此前的降價(jià)動(dòng)作。

　　“第一，我們還在繼續(xù)關(guān)注一些土地，可能還會(huì)買(mǎi)地。第二，也許未來(lái)幾個(gè)月，我們某些樓盤(pán)會(huì)漲價(jià)。”周安橋指出，未來(lái)并不會(huì)刻意繼續(xù)降價(jià)，同時(shí)不排除漲價(jià)。九龍倉(cāng)正在等待地方政府下一步的松綁政策。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)，不同的地方會(huì)有一些松動(dòng)的政策出臺(tái)，而一些地方的銷(xiāo)售也會(huì)根據(jù)松動(dòng)的變化做出調(diào)整。

　　此前，該集團(tuán)在2013年全年業(yè)績(jī)會(huì)上曾公布，今年九龍倉(cāng)在內(nèi)地的銷(xiāo)售目標(biāo)是230億元。不過(guò)今年前兩月，九龍倉(cāng)在內(nèi)地的銷(xiāo)售不到20億。對(duì)此，其副主席吳天海表示，這一銷(xiāo)售情況不如去年，若按這兩個(gè)月的銷(xiāo)售速度，九龍倉(cāng)可能無(wú)法完成目標(biāo) 。

　　對(duì)此，周安橋表示，公司在銷(xiāo)售方面表現(xiàn)已經(jīng)好轉(zhuǎn)。

　　“很高興的告訴大家，前3個(gè)月超出了我們的預(yù)期目標(biāo)。從第一季度的情況來(lái)看，我們預(yù)期是40多億，已經(jīng)做到了，還有略超過(guò)，所以對(duì)于完成今年的銷(xiāo)售目標(biāo)我們是有信心的。”

　　他進(jìn)一步指出，在某些城市實(shí)施一些調(diào)整價(jià)格的做法并不是完全的的原因。

　　“我們和大部分地產(chǎn)公司都有一個(gè)相似的地方，一般下半年的銷(xiāo)售情況比上半年好一點(diǎn)。主力銷(xiāo)售時(shí)間是在第三、第四季度。”

　　除此之外，談及商業(yè)地產(chǎn)，周安橋介紹，目前為止，成都IFS已有95%以上的商業(yè)面積全部出租，開(kāi)業(yè)當(dāng)天已有60%的商家進(jìn)入營(yíng)業(yè)狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年6、7月份這95%都會(huì)開(kāi)業(yè)。

　　“這個(gè)是我們未來(lái)發(fā)展的一個(gè)模式，接下來(lái)是重慶的國(guó)金中心（50萬(wàn)平方米）、長(zhǎng)沙的國(guó)金中心（地上、地下面積達(dá)100萬(wàn)平方米，目前在建最大的一個(gè)國(guó)金中心）。以后我們會(huì)在國(guó)內(nèi)一些城市（比如上海、西安），繼續(xù)尋找這類(lèi)項(xiàng)目。”

　　以下為九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司上海媒體會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　降價(jià)與漲價(jià)

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：九龍倉(cāng)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看？

　　周安橋：對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的看法，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講（3-5年，甚至5-10年），我們看好中國(guó)房地產(chǎn)的基本面。特別是今年兩會(huì)后公布了中國(guó)的城鎮(zhèn)化計(jì)劃，根據(jù)李總理的說(shuō)法，有1億農(nóng)民人口在未來(lái)還要進(jìn)入城市。已經(jīng)進(jìn)入城市里面，老區(qū)改造的居民也有1億，還有中西部1億的人口。

　　在外界看來(lái)，這個(gè)數(shù)字是巨大的，等于制造一個(gè)美國(guó)出來(lái)，美國(guó)就是3億人，我們要在6年的時(shí)間內(nèi)造一個(gè)美國(guó)出來(lái)。但是，不同國(guó)家房子標(biāo)準(zhǔn)不一樣，國(guó)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，如果按人口來(lái)講，在未來(lái)6年還有一個(gè)等同于美國(guó)的建筑量讓我們參與建設(shè)。

　　當(dāng)然，這個(gè)參與和我們以往做地產(chǎn)有一個(gè)不一樣的地方。中央明確指出，以往所謂的帶有自然性的城鎮(zhèn)化不是未來(lái)城鎮(zhèn)化想走的路，中央有一些新的提法。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，其中蘊(yùn)藏著很大的機(jī)會(huì)，我們有心參與。不過(guò)，作為一家香港公司，我們對(duì)很多部分不知道怎么去參與。比如，總理強(qiáng)調(diào)要建大量保障房、公租房，至少目前有一部分是不偏向香港公司，或者說(shuō)大部分香港公司都是不理解、不參與的。

　　此外，頗為巧合的是，去年下半年開(kāi)始，中國(guó)地產(chǎn)的情況與我們的想法比較接近。我們從去年下半年開(kāi)始發(fā)現(xiàn)一個(gè)比較奇怪的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商參加土地競(jìng)買(mǎi)的積極性非常高，土地價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)也非常激烈，每個(gè)城市都出現(xiàn)了很多“地王”，而且“地王”記錄可以被不同的城市不斷的超過(guò)。

　　但實(shí)際上，房?jī)r(jià)并沒(méi)有多大的漲幅，至少跟不上地價(jià)的漲幅。甚至有一些城市還出現(xiàn)了較大的促銷(xiāo)。一些城市的房子賣(mài)不動(dòng)，價(jià)格上不去，去化率不高。當(dāng)然，也有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)去化率高的情況，但去化率不高算是普遍的現(xiàn)象。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層表示會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)，在經(jīng)歷常州、杭州樓盤(pán)降價(jià)之后，未來(lái)公司會(huì)否繼續(xù)做順應(yīng)市場(chǎng)的調(diào)整？

　　周安橋：順應(yīng)市場(chǎng)的調(diào)整，隨行就市，我們永遠(yuǎn)都會(huì)這樣做，而且會(huì)經(jīng)常做。但并不代表我們不看好內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。也絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)所謂九龍倉(cāng)全面拋售資產(chǎn)的情況。這屬于業(yè)務(wù)上的策略，而非政治層面的策略，如果把它提高到政治層面就誤解我們了。

　　第一，我們還在繼續(xù)關(guān)注一些土地，可能還會(huì)買(mǎi)地。第二，也許未來(lái)幾個(gè)月，我們某些樓盤(pán)會(huì)漲價(jià)。

　　到時(shí)候大家應(yīng)該會(huì)疑惑，為何這次漲，上次降？只能說(shuō)，這是針對(duì)不同城市的不同策略，而在同一個(gè)城市，我們也許會(huì)有漲有降。產(chǎn)品位置好的、稀有的項(xiàng)目，也許就算現(xiàn)在賣(mài)不動(dòng)，我都不會(huì)太輕易的降價(jià)出售。又或者會(huì)在某一個(gè)價(jià)格上賣(mài)掉10%，但不會(huì)一下子全賣(mài)掉，因?yàn)槲覀兛春梦磥?lái)的升值空間。

　　但是，有一些城市的產(chǎn)品，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)年拿地拿貴了，也可能某個(gè)產(chǎn)品在某個(gè)地區(qū)、某個(gè)階段內(nèi)過(guò)剩了，而再過(guò)一、兩年這個(gè)產(chǎn)品也不容易賣(mài)好價(jià)格。在大家都需要降價(jià)的情況下，九龍倉(cāng)可能會(huì)先下手為強(qiáng)。早降了一個(gè)禮拜，就會(huì)早贏得一個(gè)禮拜的時(shí)間，多賣(mài)100套總比少賣(mài)好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：九龍倉(cāng)在常州的項(xiàng)目降價(jià)一步到位，但在杭州比較特殊，九龍倉(cāng)君璽這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)走了低開(kāi)策略，但是效果不是太好，下一步會(huì)采取什么策略？

　　周安橋：昨天吃午飯的時(shí)候，我們還在說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目，準(zhǔn)備漲價(jià)。我們給員工考慮了幾個(gè)禮拜，怎么漲價(jià)。

　　剛才講到一些比較稀有的土地，這算是其中之一。第一，這個(gè)項(xiàng)目規(guī)模不大，才8萬(wàn)平方米。第二，這個(gè)板塊的土地本身比較稀缺。第三，按照4萬(wàn)/平方米這個(gè)價(jià)格來(lái)算，我們是略有虧損的。

　　所以，首先要隨行就市，如果這個(gè)價(jià)格沒(méi)有達(dá)到效果，我們還需要檢討。其次，我們認(rèn)為這樣的地賣(mài)掉了再去找一塊是不容易的。所以，我們準(zhǔn)備要考慮往上調(diào)（銷(xiāo)售價(jià)格），而不是往下調(diào)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在長(zhǎng)三角，九龍倉(cāng)還有多少這樣的項(xiàng)目？

　　周安橋：4萬(wàn)以上的項(xiàng)目，我們上海還有幾個(gè)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：杭州市場(chǎng)很有特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商似乎都在觀望，降價(jià)比較緩慢。

　　周安橋：所以我們已經(jīng)參考今年產(chǎn)品市場(chǎng)的狀況，某些戶(hù)型，比如200平方米以上的很難賣(mài)動(dòng)，因?yàn)?00平方米以上的目標(biāo)客戶(hù)群就是限購(gòu)客戶(hù)，能夠花800萬(wàn)、1000萬(wàn)買(mǎi)一套房子的人，肯定已經(jīng)有兩、三套房子。一部分就算房?jī)r(jià)過(guò)分降低也不容易賣(mài)動(dòng)，這部分客戶(hù)只能等政府政策放寬的時(shí)候，也許會(huì)產(chǎn)生2009年的情況，市場(chǎng)上一下子清掉一大部分存貨。

　　剛才說(shuō)我們看好中國(guó)市場(chǎng)，這是分時(shí)間段，即5年、10年以上。一兩個(gè)月我們還是有一點(diǎn)觀望情緒，觀望什么呢？我們?cè)诘日乱徊降膭?dòng)作，特別是地方政府，應(yīng)該會(huì)出臺(tái)一些松綁政策。我們?cè)谄诖艺J(rèn)為未來(lái)幾個(gè)月不同的地方會(huì)有一些松動(dòng)的政策出來(lái)，而一些地方的銷(xiāo)售也會(huì)根據(jù)松動(dòng)的變化來(lái)做出調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司當(dāng)時(shí)在常州降價(jià)的時(shí)候，地方政府有沒(méi)有什么反應(yīng)？而且你剛才也說(shuō)可能會(huì)推出雙向調(diào)控，地方政府和九龍倉(cāng)有討論這些事情嗎？

　　周安橋：我們降價(jià)的事情，之前并沒(méi)有和常州市政府打招呼。不過(guò)巧合的是，之前正好有一個(gè)機(jī)會(huì)碰到他們的官員，他們一方面表示理解，另外一方面保證會(huì)按照法制的態(tài)度來(lái)處理一些社會(huì)情況。該需要保護(hù)我們的，他們會(huì)按照法制來(lái)辦，保證不會(huì)影響我們公司同事的安全。

　　當(dāng)然，并不是說(shuō)地方政府鼓勵(lì)我們降價(jià)。他們認(rèn)為降價(jià)也好，漲價(jià)也罷，這都是企業(yè)行為，他們完全理解，并表示尊重。

　　我們現(xiàn)在感受到了，今天中國(guó)的社會(huì)已經(jīng)與香港比較接近。降價(jià)的問(wèn)題沒(méi)有像幾年前那么敏感，大家也能理解，商品是可漲可降的。比如股票，不能說(shuō)昨天漲了買(mǎi)入，今天跌了就要賠給你，這是不可能的。這個(gè)觀念越來(lái)越多被大家所接受，但還是存在個(gè)別的業(yè)主，我們也理解他們的心情。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：令人好奇的是，常州應(yīng)該算是經(jīng)濟(jì)行為比較熱的地方，而且不限購(gòu)。但很多品牌開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐那闆r都不太好過(guò)，比如星河灣和雅居樂(lè)的項(xiàng)目。在此之中，九龍倉(cāng)的態(tài)度更為堅(jiān)決。包括杭州也是一樣，作為浙江的經(jīng)濟(jì)中心，您對(duì)這兩個(gè)地方出現(xiàn)大面積降價(jià)怎么看？九龍倉(cāng)的思路是怎樣的？您覺(jué)得住宅市場(chǎng)的空間在哪里？

　　周安橋：表面上看來(lái)經(jīng)濟(jì)很好的地方，按理說(shuō)房?jī)r(jià)應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)上升，這樣剛才說(shuō)的問(wèn)題就不存在了。但也會(huì)在一些情況下房?jī)r(jià)沒(méi)有上升，這就涉及到一些問(wèn)題，過(guò)去這么多年，城鎮(zhèn)化的推動(dòng)經(jīng)歷了自發(fā)性的情況。

　　也就是說(shuō)，在一些表面上看起來(lái)經(jīng)濟(jì)好的城市，也會(huì)發(fā)生個(gè)別地區(qū)供應(yīng)量過(guò)剩，時(shí)間太緊。如果說(shuō)把過(guò)去幾年的土地供應(yīng)節(jié)奏在放緩拉長(zhǎng)一些情況就會(huì)不同。但在短時(shí)間內(nèi)推出了大量土地，而配套一時(shí)之間又沒(méi)能跟上來(lái)，就會(huì)導(dǎo)致一些樓盤(pán)房?jī)r(jià)上不去。

　　中央政府、地方政府對(duì)過(guò)去10年、20年城鎮(zhèn)化的推進(jìn)確實(shí)到了要檢討的階段，希望未來(lái)的城鎮(zhèn)化有更好的計(jì)劃，避開(kāi)剛才說(shuō)的這些情況。

　　對(duì)于九龍倉(cāng)來(lái)說(shuō)，在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，我們確實(shí)看到了很大的商機(jī)。但在具體落實(shí)的時(shí)候，一下子又覺(jué)得不知道怎么邁出去。機(jī)會(huì)太多、機(jī)會(huì)太大也不是好事情，不知該從哪里開(kāi)始入手。

　　所以就要吸取過(guò)去10年中正反兩面的經(jīng)驗(yàn)，不要光看到機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)之中也隱藏著一部分陷阱。比如，我們選擇土地的時(shí)候，也免不了受一些傳統(tǒng)的觀念的影響。比如，看一個(gè)城市的GDP、人均GDP、房?jī)r(jià)，這都很正常。大家都是看了這個(gè)數(shù)據(jù)以后做的決定，但未必一定不會(huì)錯(cuò)。有時(shí)候，我們?nèi)ベI(mǎi)一塊地，買(mǎi)的時(shí)候覺(jué)得是對(duì)的，因?yàn)槲沂俏ㄒ?、唯二，或者唯三的。但沒(méi)想到三個(gè)月以后連續(xù)出現(xiàn)了5塊地。政府、區(qū)政府以及開(kāi)發(fā)商都應(yīng)該為此檢討一下，是不是供地太多了，配套不齊？

　　當(dāng)然，九龍倉(cāng)不能保證100%不踩到陷阱，我只能說(shuō)90%以上抓住了機(jī)會(huì)，小于10%踩到陷阱。因此，我們會(huì)更小心的選擇未來(lái)新進(jìn)的城市，或者城市中一些新的城鄉(xiāng)結(jié)合處。我們覺(jué)得最安全的是舊城改造，當(dāng)然這也有另外的問(wèn)題，比如拆遷很麻煩，拆遷成本很貴。

　　國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與接地氣

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：九龍倉(cāng)在成都市場(chǎng)再做一些調(diào)整，消息稱(chēng)九龍倉(cāng)的管理層在換人，這是否準(zhǔn)確？作為香港企業(yè)，九龍倉(cāng)如何回顧這么多年在國(guó)內(nèi)一路的發(fā)展？未來(lái)在國(guó)內(nèi)如何會(huì)更接地氣？

　　周安橋：九龍倉(cāng)確實(shí)在改變。以前我們不太了解國(guó)內(nèi)的做法，也覺(jué)得沒(méi)有太大必要，有點(diǎn)害怕、害羞，很少與國(guó)內(nèi)媒體來(lái)往。但過(guò)去幾年，我們一直在學(xué)習(xí)，也取得了一定的成果。

　　因?yàn)橄愀鄣厣?，價(jià)格比較高，所以在香港做地產(chǎn)有一個(gè)不成文的規(guī)矩。土地越放越值錢(qián)，而且香港沒(méi)有土地增值稅，所以放10年即使可能漲了3倍、10倍，賦稅也還是正常。所以，賣(mài)掉了還不如不賣(mài)，賣(mài)掉的變成現(xiàn)金不一定還能買(mǎi)回這樣的土地。在某種意義上來(lái)講，香港發(fā)展商過(guò)去還是以長(zhǎng)線的方式做地產(chǎn)，不著急。

　　而在國(guó)內(nèi)20、30年以來(lái)，大部分成功的地產(chǎn)商就靠快速周轉(zhuǎn)，他不周轉(zhuǎn)也不行，因?yàn)橘Y本比較少，資金成本比較高。還有最大的一個(gè)問(wèn)題——國(guó)內(nèi)有土地增值稅。比如你賺了2億，可能要付1億的稅。假如1年賺2億，2年賺4億，但賺到4億的時(shí)候要付2億的稅。這個(gè)事情對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)深刻的反思。

　　隨著越來(lái)越多的合作，國(guó)內(nèi)企業(yè)的做法影響著我們。要學(xué)會(huì)很容易，但真的要學(xué)也很困難，這是一個(gè)系統(tǒng)工程。

　　比如，國(guó)內(nèi)不少公司在拿地之前已經(jīng)有方案了，而且方案已經(jīng)做得很細(xì)了，用國(guó)內(nèi)的說(shuō)法來(lái)說(shuō)關(guān)系也打好了。他可以在出乎我們意料的情況下，用幾個(gè)禮拜的時(shí)間拿到審批，報(bào)批，甚至個(gè)別不是很合法的，還可以開(kāi)工動(dòng)土，哪怕動(dòng)工不合規(guī)會(huì)被罰款也無(wú)所謂，他算的是大賬。

　　在香港公司來(lái)看，這種做法以前我們想都不敢想，做也不敢做。當(dāng)然，我們也不是鼓勵(lì)去學(xué)這種違規(guī)的事情，但在不違規(guī)和違規(guī)之間確實(shí)還有很大的空間。我們這幾年在學(xué)，要縮短這個(gè)周期。學(xué)到今天也沒(méi)有達(dá)到，或者超過(guò)國(guó)內(nèi)一些開(kāi)發(fā)商的做法。

　　我們同行很多人講5、9、12、30這類(lèi)的方式。九龍倉(cāng)內(nèi)部也經(jīng)常講5、9、12、30，但我不一定做到5、9。所以會(huì)想他做5、9、12，我做6、10、14也可以，所以現(xiàn)在我們可以接近這個(gè)水平。

　　與其他香港開(kāi)發(fā)商相比，我們已經(jīng)更接地氣，更接近國(guó)內(nèi)的做法。九龍倉(cāng)從中也得到了不少的好處，回報(bào)率提升了，資金周轉(zhuǎn)率也高了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：九龍倉(cāng)在北京發(fā)展的比較保守，只有一些合作物業(yè)的開(kāi)發(fā)。同樣的，港資企業(yè)進(jìn)入北京比較早，但做著做著就沒(méi)聲音了，對(duì)此您怎么看？

　　周安橋：我們看好北京市場(chǎng)，也很愿意在北京做項(xiàng)目，但北京對(duì)我們來(lái)說(shuō)是一個(gè)考驗(yàn)。過(guò)去幾年，在某種意義上，北京市長(zhǎng)對(duì)我們所有香港公司和外資公司是抗拒的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：怎么抗拒？

　　周安橋：這不是在批評(píng)誰(shuí)，客觀的講，北京大部分住宅用地比較復(fù)雜，不是純粹拿一塊地出來(lái)。一方面要限價(jià)，但限價(jià)以后要配套保障房。往往在保障房部分我們搞不清楚，弄不明白，時(shí)間長(zhǎng)了我也不清楚怎么做，這樣心理上就有點(diǎn)抗拒。

　　比如說(shuō)，某塊地拍得很貴，價(jià)格很高，必然會(huì)做好房子才能以更高的價(jià)格賣(mài)出去。但這塊地同時(shí)要蓋一些很便宜的房子給政府，就好似在香港半山這么好的地方，我又要做一些廉價(jià)房給政府，這個(gè)很奇怪，我們就覺(jué)得很難做。

　　另外，北京的招標(biāo)往往付款時(shí)間極短，要求一個(gè)月要把地價(jià)付完。這對(duì)香港公司來(lái)講是不可能的。真正的香港公司要報(bào)名、要打外匯、要離岸匯款，我們要通過(guò)商務(wù)部、外管局各方面程序，一般正常程序要走4個(gè)月，安全一點(diǎn)要6個(gè)月。

　　在九龍倉(cāng)進(jìn)入的大部分城市里面，地方政府基本都會(huì)允許我們這種做法，哪怕時(shí)間短，他們可以讓我先付美金，然后再轉(zhuǎn)成人民幣，北京政府沒(méi)有給我們這樣的政策。

　　當(dāng)然，也并不是絕對(duì)不能做，這要?jiǎng)佑梦覀儑?guó)內(nèi)的資源，動(dòng)用人民幣去做。但又碰到另外一個(gè)問(wèn)題，我們沒(méi)有一個(gè)所謂的國(guó)內(nèi)主體，沒(méi)有批準(zhǔn)可以允許我做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司。

　　所以只能打擦邊球，把一些做過(guò)國(guó)內(nèi)項(xiàng)目的公司拿來(lái)用。這在律師看來(lái)，不能用這個(gè)公司再做項(xiàng)目，因?yàn)楫?dāng)年這個(gè)公司進(jìn)來(lái)就是做一個(gè)項(xiàng)目，做完你就要走。國(guó)內(nèi)企業(yè)可以做完一個(gè)項(xiàng)目再投資，我們只能做完一個(gè)項(xiàng)目把錢(qián)全部打出去結(jié)算，重新再來(lái)過(guò)。所以在接下來(lái)的經(jīng)濟(jì)改革里，我們期待可以把這一條放寬。

　　當(dāng)然，在北京市場(chǎng)我們做了很多嘗試，也希望打擦邊球進(jìn)去，盡管并不是完全不能，但總是不完美的做法，所以也不可能大量去做。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：怎么看北京市場(chǎng)？四萬(wàn)億以后，北京的房?jī)r(jià)是全國(guó)漲得最大的，您覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

　　周安橋：如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，北京市場(chǎng)屬于風(fēng)險(xiǎn)比較小的地方，因?yàn)樾枨罅渴亲畲蟮?。北京?xiàng)目的效益在近年九龍倉(cāng)國(guó)內(nèi)所有項(xiàng)目中排在前幾名，所以我們非常想進(jìn)北京市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：前幾年一直在調(diào)控，但開(kāi)發(fā)商多數(shù)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲。但今年沒(méi)出什么調(diào)控政策，很多開(kāi)發(fā)商卻預(yù)期偏低。您覺(jué)得是什么原因？

　　周安橋：房地產(chǎn)市場(chǎng)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，所以房?jī)r(jià)不可能一直上升，和經(jīng)濟(jì)接軌。為什么今年房地產(chǎn)商幾乎都不約而同的比較保守？其實(shí)，去年下半年到今年年初都是淡季，這段時(shí)間對(duì)樓市持觀望態(tài)度的不是我們一家。

　　其實(shí)，我們認(rèn)為不可能再出更嚴(yán)厲的政策，而是應(yīng)該往放松的方向走。既然往放松的方向走，如果就事論事，大家應(yīng)該對(duì)今年的房?jī)r(jià)持樂(lè)觀的看法。但恰恰相反，而是不約而同的說(shuō)“不一定”。

　　我覺(jué)得，這和宏觀經(jīng)濟(jì)有關(guān)系。不僅僅是地產(chǎn)行業(yè)，并沒(méi)有看到更多的行業(yè)發(fā)展蒸蒸日上，除了虛擬經(jīng)濟(jì)（騰訊、阿里巴巴、游戲）。我們?cè)静⒉皇煜さ男袠I(yè)很獨(dú)特，股票也漲得很厲害，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)卻漲得不厲害。再加上全世界利息的走勢(shì)，大家對(duì)未來(lái)美元的利息、對(duì)中國(guó)的貨幣政策都有一個(gè)判斷。

　　在這個(gè)大環(huán)境下，坦率的講，也許真正放開(kāi)限購(gòu)也不見(jiàn)得有很多人有錢(qián)買(mǎi)房子，萬(wàn)一放寬了（限購(gòu)），房?jī)r(jià)也不上去就更令人害怕?，F(xiàn)在說(shuō)房子不好賣(mài)還有借口給自己，可以安慰說(shuō)是因?yàn)橄迌r(jià)、限購(gòu)、限貸，但倘若真的放寬了，也不一定（會(huì)好轉(zhuǎn)）。

　　買(mǎi)房子不光是因?yàn)檎叩挠绊懀罱K你也要掏錢(qián)出來(lái)買(mǎi)，要支付，要貸款，這與整體經(jīng)濟(jì)有關(guān)系。不管是內(nèi)地、香港，還是海外，利息上漲、銀根緊縮，肯定會(huì)讓大家對(duì)大宗商品采取相對(duì)保守的態(tài)度。再加上包括我們?cè)趦?nèi)的大部分發(fā)展商，存量相對(duì)來(lái)說(shuō)都處于一個(gè)高位，大部分都存在去存貨的壓力。

　　在這種背景下，我們更認(rèn)為地方政府要盡快的松綁，應(yīng)該考慮房?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)多一點(diǎn)，而不會(huì)考慮猛升的風(fēng)險(xiǎn)多一點(diǎn)。雖然我沒(méi)有預(yù)見(jiàn)能力，但還是感覺(jué)如果現(xiàn)在真的放寬限購(gòu)，房?jī)r(jià)猛漲的機(jī)會(huì)不是很大，大家也應(yīng)該立足于去化。

　　商業(yè)與第二代

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：從今年年初開(kāi)始，九龍倉(cāng)在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)成為另一個(gè)關(guān)注的焦點(diǎn)。您怎么評(píng)價(jià)目前成都IFS項(xiàng)目的表現(xiàn)？你們?cè)谥袊?guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展想法是什么？

　　周安橋：商業(yè)地產(chǎn)是九龍倉(cāng)的主打業(yè)務(wù)，在香港主要是海港城和時(shí)代廣場(chǎng)，另外還有第三個(gè)項(xiàng)目，叫"荷里活中心"。截止至去年年底，這三個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)額是460億港幣，大概占全香港零售額的9%。

　　根據(jù)國(guó)際會(huì)計(jì)制度，我們內(nèi)部針對(duì)這三個(gè)項(xiàng)目專(zhuān)門(mén)做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)。在過(guò)去4年中，每年對(duì)它們的價(jià)值做了一個(gè)重新的評(píng)估。我們發(fā)現(xiàn)，三個(gè)項(xiàng)目在4年中增值了1000億港幣，這是九龍倉(cāng)主打的業(yè)務(wù)。

　　于去年年底，商業(yè)地產(chǎn)在九龍倉(cāng)4000多億港幣的資產(chǎn)中占比60%，也就是說(shuō)我們有2600億是出租物業(yè)。在這2600億之中，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)占500億，雖然這個(gè)數(shù)字相對(duì)來(lái)說(shuō)并不大。但值得注意的是，這500億是從4年前的100多億增長(zhǎng)到了去年底的500億。

　　換句話說(shuō)，4年中，香港的物業(yè)增長(zhǎng)了一倍多，國(guó)內(nèi)收租物業(yè)卻增長(zhǎng)了好幾倍。4年前香港的這一批物業(yè)價(jià)值1000多億，到去年底價(jià)值2000多億，但國(guó)內(nèi)是從100多億變成了500億。

　　而在這500億中，很重要的一個(gè)部分是我們的第二代商業(yè)綜合體產(chǎn)品。今年年初， 九龍倉(cāng)在中國(guó)內(nèi)地的首個(gè)旗艦項(xiàng)目成都國(guó)際金融中心購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。

　　從十幾年前開(kāi)始，我們已經(jīng)進(jìn)入國(guó)內(nèi)，分別在上海、北京、大連、成都、重慶布局了時(shí)代廣場(chǎng)。我們將這些視為第一代產(chǎn)品，現(xiàn)在來(lái)看，其特點(diǎn)之一就是規(guī)模比較小。最小的項(xiàng)目在大連，1萬(wàn)多平方米；比較大的在上海的淮海路，商場(chǎng)面積也就是5萬(wàn)平方米，加上樓上的辦公公寓也就是十幾萬(wàn)平方米。

　　我們將成都的這個(gè)項(xiàng)目稱(chēng)為國(guó)際金融中心，是九龍倉(cāng)的第二代產(chǎn)品，我們引以為傲。該項(xiàng)目地上、地下面積超過(guò)了75萬(wàn)平方米，商場(chǎng)面積接近20萬(wàn)平方米。已經(jīng)超過(guò)了九龍倉(cāng)旗艦項(xiàng)目——香港海港城的規(guī)模。

　　到目前為止，95%以上的商業(yè)面積已全部出租，開(kāi)業(yè)當(dāng)天已有60%的商家進(jìn)入營(yíng)業(yè)狀態(tài)，預(yù)計(jì)今年6、7月份這95%都會(huì)開(kāi)業(yè)。

　　這個(gè)是我們未來(lái)發(fā)展的一個(gè)模式，接下來(lái)是重慶的國(guó)金中心（50萬(wàn)平方米）、長(zhǎng)沙的國(guó)金中心（地上、地下面積達(dá)100萬(wàn)平方米，目前在建最大的一個(gè)國(guó)金中心）。以后我們會(huì)在國(guó)內(nèi)一些城市（比如上海、西安），繼續(xù)尋找這類(lèi)項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：第二代產(chǎn)品有什么特點(diǎn)？

　　周安橋：這類(lèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)之一是都會(huì)有類(lèi)似的規(guī)模，商場(chǎng)分別會(huì)有10萬(wàn)、15萬(wàn)，甚至20萬(wàn)平方米的面積。

　　我們假設(shè)一個(gè)情況，倘若今天的2600億的商業(yè)價(jià)值在5年以后可能達(dá)到了5000億。那個(gè)時(shí)候也許國(guó)內(nèi)這部分物業(yè)會(huì)是1000億-2000億的規(guī)模，而不是今天的500億。這個(gè)數(shù)字會(huì)隨著我們現(xiàn)有國(guó)金中心的完成而增長(zhǎng)，未來(lái)還會(huì)多蓋幾個(gè)這樣的項(xiàng)目。

　　當(dāng)然這些數(shù)字只是假設(shè)性的情況。我的意思是說(shuō)，九龍倉(cāng)在國(guó)內(nèi)的國(guó)金中心（亦或商業(yè)地產(chǎn)）的比例只會(huì)增加，不會(huì)減少，會(huì)變成30%、35%、40%、45%，甚至50%?？傆幸惶?，我們?cè)趪?guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)會(huì)和香港一樣，甚至超過(guò)香港。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：不少觀點(diǎn)認(rèn)為內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，但九龍倉(cāng)在上海、成都、長(zhǎng)沙等地都在做大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，你們?cè)趺纯催@個(gè)市場(chǎng)？

　　周安橋：這個(gè)問(wèn)題與電商對(duì)我們影響差不多。首先，九龍倉(cāng)很少做小范圍，所謂區(qū)域性的商業(yè)項(xiàng)目。一些公司會(huì)做10平方公里、50平方公里范圍的一個(gè)商場(chǎng)。九龍倉(cāng)可能做1萬(wàn)平方公里的商場(chǎng)，我們希望目標(biāo)客戶(hù)越多越好。

　　比如說(shuō)成都這個(gè)商場(chǎng)，雖然位于錦江區(qū)，但并不僅僅為這一個(gè)區(qū)服務(wù)。如果只為錦江區(qū)服務(wù)，我肯定支撐不了這個(gè)商城，不可能一個(gè)區(qū)里面有這么多人來(lái)買(mǎi)LV的包、阿瑪尼的衣服，甚至成都都不夠。就像海港城，不是為了700萬(wàn)的香港人服務(wù)，而是為了13億的人民服務(wù)，當(dāng)然這個(gè)有點(diǎn)虛。但13億人中依然有四、五千萬(wàn)人到香港，其中如果有80%的人會(huì)到海港城，我們的商場(chǎng)就是為這80%的4000萬(wàn)人，以及700萬(wàn)的香港人，以及海外游客服務(wù)的。

　　同樣的成都項(xiàng)目，如果把這個(gè)范圍放大到四川省，就不僅僅是成都的1000萬(wàn)人，而是四川8000萬(wàn)人，甚至包括重慶在內(nèi)，可能有1億人口。再講大一點(diǎn)，包括整個(gè)西南地區(qū)。

　　與此同時(shí)，我們強(qiáng)調(diào)規(guī)模，規(guī)模有一個(gè)綜合性的因素。消費(fèi)者到我們商場(chǎng)來(lái)，追求的是體驗(yàn)，感受的是氣氛，而不僅僅是購(gòu)物，簡(jiǎn)單的購(gòu)物可以用網(wǎng)購(gòu)來(lái)解決。雖然我不能100%避開(kāi)網(wǎng)購(gòu)，但能夠把網(wǎng)購(gòu)帶來(lái)的影響降低到最小。

　　網(wǎng)購(gòu)未來(lái)十年會(huì)發(fā)生什么樣的情況也是大家在猜測(cè)的問(wèn)題，我們只能盡可能的把這個(gè)影響降低。所以，九龍倉(cāng)選擇做國(guó)金中心，并沒(méi)有指望能夠遍地開(kāi)花，在可見(jiàn)的未來(lái)，我們不會(huì)超過(guò)10個(gè)國(guó)金中心，如果單純把它除以13億，我們每個(gè)這樣的商場(chǎng)針對(duì)的是1億人口的市場(chǎng)，這還是比較安全的。

　　合作與入股

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：九龍倉(cāng)一直與很多大型開(kāi)發(fā)商合作，比如萬(wàn)科、龍湖等，未來(lái)會(huì)否繼續(xù)加大這方面的力度？

　　周安橋：我們抱著開(kāi)放的態(tài)度去對(duì)待合作，但沒(méi)有特定的政策規(guī)定自己非要和誰(shuí)合作，或者不和誰(shuí)合作。對(duì)于合作與單獨(dú)開(kāi)發(fā)，我們都以開(kāi)放的心態(tài)去對(duì)待，根據(jù)不同的情況采取不同的方式，有時(shí)候往往在具體問(wèn)題上就促成一些想法。

　　比如，我們?cè)谀硞€(gè)城市看中一塊地，報(bào)名以后沒(méi)別人入場(chǎng)我們就單獨(dú)開(kāi)發(fā)。如果報(bào)名了以后，還有其他10家、8家報(bào)名，里面有幾家是我們的“老相好”，招商、中海、萬(wàn)科等，我們就考慮干脆大家別搶了，有可能就會(huì)促成合作。

　　也可能我們并沒(méi)特別看上某塊地，或者對(duì)某個(gè)市場(chǎng)不太了解，而一些朋友主動(dòng)找到我們提出合作，根據(jù)經(jīng)歷，我們大部分會(huì)選擇和有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商合作。

　　還有一種復(fù)雜的情況，同時(shí)有三、四個(gè)企業(yè)想要與九龍倉(cāng)合作，我們內(nèi)部就要痛苦的進(jìn)行選擇。多數(shù)情況下我只能找一家，個(gè)別情況下我會(huì)和幾家共同合作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：就國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的合作來(lái)看，成功的少最后鬧矛盾的多，九龍倉(cāng)在這方面做得比較好，能否分享一些經(jīng)驗(yàn)？另外，對(duì)于在股權(quán)層面的合作是如何考慮的？

　　周安橋：合作方面我們就不謙虛了，九龍倉(cāng)是比較少的香港公司在合作層面比較成功的。我們90%以上的合作都是愉快的。少數(shù)的合作不怎么成功，但是還是保持愉快的關(guān)系。

　　這主要有幾個(gè)因素。首先是態(tài)度，我們的態(tài)度比較好，清楚為什么要合作，我們覺(jué)得自己不足。比如，剛才談到綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在這方面我們是做得最好的企業(yè)之一，不需要找合作伙伴。

　　在住宅地產(chǎn)，我們?cè)趪?guó)內(nèi)確實(shí)不如本地開(kāi)發(fā)商，包括所謂的“接地氣”、掌握市場(chǎng)、掌握消費(fèi)者的品味習(xí)慣。當(dāng)然這可以學(xué)習(xí)，但需要時(shí)間，需要經(jīng)歷，包括失敗的經(jīng)歷，正反兩面都要學(xué)。一方面要付出時(shí)間，另一方面也要付出學(xué)費(fèi)。

　　如果能夠找到一些好的，本身就有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，我們很愿意合作。所以，絕大部分情況下，我們都是讓對(duì)方操盤(pán)，他出總經(jīng)理。一般一講到合作，都會(huì)有針?shù)h相對(duì)的情況，比如你出總經(jīng)理，我出副總經(jīng)理，你做總經(jīng)理，我做董事長(zhǎng)等等。

　　我們?cè)谝恍﹥?nèi)部合作中也有類(lèi)似的安排，一般情況下，董事長(zhǎng)都由我們做，總經(jīng)理歸他們做，很多情況下我們沒(méi)有副總經(jīng)理，不會(huì)派副總經(jīng)理盯著他的總經(jīng)理。

　　我們可能在財(cái)務(wù)上有一個(gè)制約，會(huì)派出一個(gè)財(cái)務(wù)總監(jiān)，這也是很公平的。如果兩個(gè)君子合作，這個(gè)數(shù)字都是可以公開(kāi)的，沒(méi)有什么隱瞞的東西。我們也設(shè)置了一個(gè)機(jī)制，不管領(lǐng)導(dǎo)不領(lǐng)導(dǎo)，財(cái)務(wù)總監(jiān)我們派，對(duì)方一般也很愿意接受。

　　信任是合作的前提條件，有信任，企業(yè)中90%以上的問(wèn)題就自然沒(méi)有了。兩家公司的大矛盾基本都是源于不信任。比如，你買(mǎi)樣?xùn)|西我覺(jué)得買(mǎi)貴了，這樣每天就有矛盾出來(lái)，我們基本上不管這個(gè)事情，相信合伙人。當(dāng)然，我們也會(huì)提提意見(jiàn)，對(duì)市場(chǎng)、售價(jià)的判斷。

　　九龍倉(cāng)合作的一個(gè)重要觀點(diǎn)，就像做餐廳有沒(méi)有回頭客，忽悠人家來(lái)吃頓飯很容易，說(shuō)這里的飯很好吃。吃完以后我不講，你自動(dòng)再回來(lái)，就說(shuō)明我的飯真的很好。

　　舉一個(gè)很好的例子，在重慶我們和中海的合作是一個(gè)經(jīng)典案例。

　　與中海合作，第一個(gè)項(xiàng)目他們60%，我們40%；第二個(gè)項(xiàng)目我們55%，他們45%，一大一小。合作兩次以后，第三次是50%對(duì)50%。不僅如此，這個(gè)項(xiàng)目一分為二，50%的項(xiàng)目里面一半中海操盤(pán)，一半我操盤(pán)。

　　具體來(lái)講，這個(gè)項(xiàng)目中有90萬(wàn)平方米的住宅、50萬(wàn)平方米的商業(yè)，這是我們第一次和別人合作開(kāi)發(fā)綜合體。商業(yè)部分操盤(pán)歸九龍倉(cāng)，另外90萬(wàn)平方米歸中海。

　　所以我們開(kāi)董事會(huì)很有趣，上半部分是誰(shuí)，下半部分是誰(shuí)，講商業(yè)地產(chǎn)是由我們來(lái)主導(dǎo)，講住宅地產(chǎn)他們來(lái)主導(dǎo)。

　　第二個(gè)問(wèn)題，我們?nèi)牍删G城是一個(gè)特殊的情況，是一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)。這種機(jī)會(huì)我們也不會(huì)期盼有很多，如果再有也愿意參與，但是不太容易。因?yàn)橐M(jìn)入這么一個(gè)優(yōu)秀的公司，而且原來(lái)管理層是抱有歡迎態(tài)度的，讓我們拿到第二股東的權(quán)益，同時(shí)還不用付出所謂過(guò)高的代價(jià)。就像我們拿一塊地，又要好地段、好城市，又要好價(jià)格，這是一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，如果還有我們也會(huì)愿意參與。但我們并不會(huì)把股權(quán)作為重要的一個(gè)策略，不會(huì)放棄這樣的機(jī)會(huì)，但也不會(huì)積極主動(dòng)在市場(chǎng)上找這個(gè)機(jī)會(huì)。

（審校：勞蓉蓉）