4月22日及4月25日，觀點(diǎn)新媒體攜城市觀點(diǎn)論壇繼續(xù)走入西安、蘇州，與經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)精英、專業(yè)人士坐而論道，探討分類調(diào)控與市場(chǎng)回歸趨勢(shì)中的中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)。

　　(2014年4月13日)第一季度走完，低迷的中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)讓這個(gè)春天感覺(jué)不到多少春光。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)承壓，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)不同程度回落，困難總比預(yù)料中來(lái)得多；房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)一年的“暴走”之后，似乎也還沒(méi)有回過(guò)氣來(lái)。

　　雖然艱難，但“中國(guó)不會(huì)有短期強(qiáng)刺激政策”的總理表態(tài)，也并不出人意料。4月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，為了積極應(yīng)對(duì)各種壓力、風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，在促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生協(xié)同并進(jìn)中穩(wěn)增長(zhǎng)，進(jìn)一步創(chuàng)新宏觀調(diào)控的方式方法，研究擴(kuò)大小微企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策實(shí)施范圍，部署進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)性金融對(duì)棚戶區(qū)改造的支持作用，確定深化鐵路投融資體制改革、加快鐵路建設(shè)的政策措施。

　　棚戶區(qū)改造和鐵路等基建項(xiàng)目，在這一輪決策中并不是強(qiáng)刺激政策，而是被定義為“微刺激”，各路專家意見(jiàn)也被刺激得七零八落：有的擔(dān)心重演“四萬(wàn)億”，有的嫌棄力度不足，有的則認(rèn)為信號(hào)模糊……

　　在這信息大爆炸的時(shí)代，人們的聚焦點(diǎn)總是那么輕易被轉(zhuǎn)移——浙江興潤(rùn)置業(yè)資金斷裂風(fēng)波出現(xiàn)之后，人們關(guān)心房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈與融資窘境；奉化塌樓之后，人們關(guān)心建筑質(zhì)量與建筑壽命的問(wèn)題，聽聞二手房買賣時(shí)已是先問(wèn)樓齡、再問(wèn)價(jià)格；杭州等地出現(xiàn)樓盤降價(jià)，更需要關(guān)注樓市生態(tài)和市場(chǎng)分化現(xiàn)象；而保定、廊坊等城市“環(huán)首都、京津冀一體化概念”大熱，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)驚人上漲……

　　無(wú)論如何，稍顯慘淡的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，對(duì)于今年房地產(chǎn)趨勢(shì)的一個(gè)基本判斷是“市場(chǎng)在分化、城市在分化、企業(yè)在分化”，分化背后的原因，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回歸。

　　市場(chǎng)怎樣回歸？在4月16日，觀點(diǎn)新媒體主辦的2014城市觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮以及眾多房地產(chǎn)界、金融界、財(cái)經(jīng)界、政府協(xié)會(huì)的杰出人物，將共同討論與剖析“市場(chǎng)的回歸”這一主題。

　　而中原集團(tuán)主席黎明楷先生在2014觀點(diǎn)年度論壇上也曾直言，今年房地產(chǎn)開局并不是很好，開發(fā)商是樂(lè)觀的，但是市場(chǎng)表現(xiàn)并不是那么樂(lè)觀。

　　因?yàn)?，我們并沒(méi)有看到政策打壓房地產(chǎn)的動(dòng)作，最為清晰的是“分類調(diào)控”指引；另一方面，在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)更不可能被打壓，理由顯而易見(jiàn)，“如果房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯的下調(diào)，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)也是不利的事”。

　　正如前所述，2014年的房地產(chǎn)行業(yè)一大挑戰(zhàn)便在于市場(chǎng)的分化、企業(yè)在分化，那么，分化的是誰(shuí)？

　　一二線城市和三四線城市的分化，城市不同區(qū)域的不同市場(chǎng)表現(xiàn)，可截取的樣本實(shí)在太多。而企業(yè)的分化也很明顯，大者愈大、強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小型房企將愈發(fā)艱難。

　　從已公布的一季度房企銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，大型房企基本無(wú)憂，例如萬(wàn)科1-3月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積415.0萬(wàn)平方米，銷售金額542.3億元，分別比2013年同期增長(zhǎng)11.7%和24.2%；恒大地產(chǎn)1-3月合約銷售金額約為305.1億元，合約銷售面積約434萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)每平方米7029元，較2013年同期分別增長(zhǎng)72.2%、52.9%及12.6%；碧桂園前3個(gè)月共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣318.4億元(去年同期183.9億)，合同銷售建筑面積約488萬(wàn)平方米(去年同期271萬(wàn)平方米)。

　　當(dāng)然，并非所有都是一如既往地增長(zhǎng)，如中國(guó)海外1-3月銷售約為351.28億港元(2013年同期為401億港元)，相應(yīng)樓面面積約為195.28萬(wàn)平方米；保利1-3月實(shí)現(xiàn)簽約面積217.71萬(wàn)平方米，同比減少23.66%；實(shí)現(xiàn)簽約金額280.71億元，同比減少8.73%；華潤(rùn)置地截至一季度末實(shí)現(xiàn)合約銷售額約96.1億元，同比下降48.75%；實(shí)現(xiàn)合約銷售面積約95.17萬(wàn)平方米，同比下降約38.5%；世茂房地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)合約銷售117.9億元，合約銷售面積96.28萬(wàn)平方米，相較去年同期的137.2億元和111.6萬(wàn)平方米均下降14%；綠城集團(tuán)1-3月累計(jì)總銷售面積約53萬(wàn)平方米(2013年同期約61萬(wàn)平米)，合同銷售金額約121億元，同比持平。

　　上面所列舉的企業(yè)，是2013年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜中銷售金額排行前十的上市企業(yè)(剔除萬(wàn)達(dá)、綠地)，第一季度的表現(xiàn)顯得錯(cuò)綜復(fù)雜，銷售保持上漲的只有萬(wàn)科、恒大、碧桂園，中海、保利、華潤(rùn)置地、世茂房地產(chǎn)等都出現(xiàn)了一定幅度的下滑，令人意外的是綠城竟然與去年同期取得了一樣的銷售金額數(shù)字。

　　也許十大房企中8家企業(yè)的表現(xiàn)并不能代表什么，但反過(guò)來(lái)思考，十大房企的銷售都并不妥當(dāng)?shù)臅r(shí)候，后面成群結(jié)隊(duì)的百億房企和中小房企，是否正在或者即將經(jīng)歷一場(chǎng)大浪淘沙的分化與選擇？

　　4月22日及4月25日，觀點(diǎn)新媒體攜城市觀點(diǎn)論壇繼續(xù)走入西安、蘇州，與經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)精英、專業(yè)人士坐而論道，探討分類調(diào)控與市場(chǎng)回歸趨勢(shì)中的中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)。