其最新派發(fā)的宣傳單張上，于最顯眼處標明“大壯國際廣場規(guī)模=天河城+太古匯+萬菱匯+中華廣場+正佳廣場+花城匯”。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯趙思茵 作為廣州炙手可熱的購房和賣地區(qū)域，蘿崗一直備受社會各界關(guān)注。今年2月蘿崗并入黃埔，再次將眾人目光引向新黃埔區(qū)。

　　據(jù)媒體4月4日報道，位于黃埔區(qū)科學城片區(qū)暹崗村開創(chuàng)大道旁的大壯國際廣場已于前兩周正式開放營銷中心。

　　項目即將推出首期一線臨街商鋪，面積30-200平方米，均價3萬-8萬元/平方米。目前已開始接受買家登記，預(yù)計該盤將在5月正式開售。

　　廣州最大城市綜合體

　　資料顯示，大壯國際廣場項目總占地面積29.8萬平方米，總建筑面積達168萬平方米，由7幅地塊組成，體量相當于其“鄰居”萬達廣場的四倍，是廣州目前規(guī)模最大的超級城市綜合體。

　　在其最新派發(fā)的宣傳單張上，更于其最顯眼處標明“大壯國際廣場規(guī)模=天河城+太古匯+萬菱匯+中華廣場+正佳廣場+花城匯”。

　　據(jù)該項目負責人介紹，大壯國際廣場將分三期建設(shè)，其第一期規(guī)劃為國際娛樂美食城，第二期規(guī)劃為高檔公寓和甲級寫字樓和高端住宅產(chǎn)品，第三期規(guī)劃為五星級酒店和大型shoppingmall，總投資達到52個億，分為三個工期完成。

　　即將上市的首期，是G區(qū)的臨街商鋪，每間鋪面積33-600多平方米，以及不少四五十平方米的小面積商鋪。

　　如今，該項目已開始接受買家登記，預(yù)計將在5月正式開售。但具體價格仍未確定，銷售人員透露預(yù)計2樓商鋪均價約2萬元/平方米起，首層臨街商鋪均價約3萬元/平方米起。

　　據(jù)接近該項目的人士對觀點新媒體透露：“在目前的推售的街區(qū)商鋪中將有50%自持，主要為主力型的街區(qū)。七個地塊的定位和類型都是不一樣的，但最終會逐漸往高端走。”

　　其還舉了個例子：“天河城和正佳廣場開始開業(yè)時，有40%以上的業(yè)態(tài)是相同的，之后通過慢慢調(diào)整才得到今天二者的結(jié)果，大壯國際廣場最終結(jié)果應(yīng)該會接近正佳廣場的定位。”

　　為此，觀點新媒體致電大壯集團，其回應(yīng)稱：“此前，大壯國際廣場就公布，由戴德梁行負責項目的招商和管理。大壯國際廣場項目現(xiàn)時剛剛亮相，暫時不能公布其招商情況。”

　　而負責商業(yè)策劃及招商經(jīng)營的戴德梁行亦只是簡單回應(yīng)表示：“項目的定位會往高處走。”

　　商圈未熱后市待查

　　然而，對比位于大壯國際廣場項目對面的蘿崗萬達廣場，其今年初售賣的商鋪每平方米均價約2萬多元到5萬多元不等。而蘿崗黃埔并區(qū)之后，新黃埔區(qū)一些相對成熟街區(qū)的商鋪項目，最高的叫價也已超過10萬元/平方米。

　　值得注意的是，在業(yè)態(tài)上蘿崗萬達廣場和大壯國際廣場都涉及大型商業(yè)中心、休閑娛樂中心、文化中心、商業(yè)步行街、甲級寫字樓等業(yè)態(tài)。

　　“對于商業(yè)項目來說，定位和產(chǎn)品設(shè)計是明顯可以看到的，在同一地方的項目定位和產(chǎn)品類似都是可以的，關(guān)鍵看的是后期的管理。”戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)主管及高級助理董事伍林如此分析說，“對于商業(yè)項目而言，后期的經(jīng)營管理才是真正的較量。”

　　據(jù)廣州另一業(yè)內(nèi)人士分析稱，兩大項目將來的發(fā)展前景將更多取決于開業(yè)初期統(tǒng)一經(jīng)營與管理的實力。

　　該分析人士認為，大壯集團屬于民營集團，在資金、財力和運作能力、管理能力上都比不上有著多年商場運作經(jīng)驗的萬達。雖然面積夠大，產(chǎn)品類型包含商鋪、公寓、寫字樓等多種業(yè)態(tài)，但是從另一方面來說，業(yè)態(tài)太多會產(chǎn)生混亂，對運營和管理能力提出很高的要求。

　　另外，據(jù)大壯集團的官網(wǎng)顯示，大壯集團核心產(chǎn)業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)。但項目僅有未開業(yè)的大壯國際廣場、科學城綜合研發(fā)孵化區(qū)、蘿崗區(qū)聯(lián)合街舊改以及金都大酒店四個項目。

　　除了在項目定位和運營管理能力方面，往往商圈的形成及氛圍，對手行業(yè)項目運營成功與否也起這決定性作用。

　　雖然蘿崗最近因規(guī)劃調(diào)整為新黃埔區(qū)，但大壯國際廣場所處的蘿崗區(qū)域卻還未形成商圈。據(jù)悉，目前蘿崗區(qū)域近期內(nèi)能落成并投入使用的購物中心僅有萬達廣場，以及已建成的高德匯。

　　而尚規(guī)劃中的購物中心，包括綠地中央廣場、奧園廣場、敏捷廣場和大壯國際廣場等，多是大型綜合項目的一部分。并且，這些項目普遍把購物中心放在項目的后期進行。也就是說，這些項目所在的蘿崗中心城短期內(nèi)不至于有大量商業(yè)供應(yīng)。

　　因此，據(jù)第一太平戴維斯南區(qū)董事長林木雄分析稱：“蘿崗區(qū)域要形成比較有氛圍的商圈至少需要5-8年。”

　　持有相同觀點的伍林補充：“商圈的成熟還需要看第一個大的綜合體項目什么時候入市。估計，這也還是得看等蘿崗萬達廣場入市的時間。”