隨著再融資逐步打開，以及市場利率上行趨勢緩解，我們看好A股地產(chǎn)公司，特別是能夠用業(yè)績增長贏得市場融資支持的行業(yè)龍頭出現(xiàn)系統(tǒng)性估值修復(fù)。

　　行業(yè)近況

　　中茵股份、外高橋及天保基建公告，再融資方案獲得證監(jiān)會通過。

　　評論

　　再融資獲批時(shí)點(diǎn)符合我們預(yù)期，政策信號明確。我們一直在提示，再融資將在2014年1季度出臺，目前來看時(shí)點(diǎn)符合預(yù)期。第一批過會國土部的企業(yè)，獲批均為大概率事件，我們覆蓋的北京城建值得關(guān)注。天?；纪俄?xiàng)目為空港商業(yè)區(qū)住宅及金海岸住宅項(xiàng)目，該項(xiàng)目并非保障房項(xiàng)目，均價(jià)達(dá)1.1萬元/平米，高于周邊市場均價(jià)，而中茵股份項(xiàng)目為徐州中茵廣場，包括寫字樓公寓酒店等，外高橋募投用途為自貿(mào)區(qū)建設(shè)，都于8月第一批出臺融資方案，此次獲批也顯示出監(jiān)管層態(tài)度并非盯住保障房，更加市場化對待房地產(chǎn)公司融資行為。

　　再融資將推動公司業(yè)績釋放提速，同時(shí)降低公司融資成本，成為A股地產(chǎn)股估值修復(fù)的催化劑：自2013年8月新湖中寶發(fā)布定增募資預(yù)案以來，有近40家房地產(chǎn)企業(yè)公告再融資計(jì)劃，融資規(guī)模近900億。隨著第一批過會國土部的企業(yè)獲得證監(jiān)會批復(fù)，我們認(rèn)為再融資將成為A股地產(chǎn)估值修復(fù)的催化劑。短期看，地產(chǎn)再融資推進(jìn)將吸收存量資金對市場有沖擊，但放眼中長期，該舉措一方面預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控的思路走向市場化，具備信號作用，另一方面也將有效降低A股地產(chǎn)公司融資成本，拓寬融資渠道，利于行業(yè)分化。我們一直認(rèn)為，A/H股目前龍頭上市公司的價(jià)差就是源于融資成本差異，目前A股萬科/保利綜合債務(wù)融資成本在8%左右，而H股中海/華潤債務(wù)融資成本都在5%以下，對應(yīng)到股東要求的回報(bào)率，H股公司也天然比A股要低，意味著H股公司在同樣業(yè)績增速下，可以給更高的PE估值，所以目前H股龍頭公司2013年P(guān)E在7x~8x，而A股萬科/保利都只有5x。同樣的，近期市場利率上行對于地產(chǎn)估值殺傷的邏輯也在于此，如果無風(fēng)險(xiǎn)利率上行，則股東要求回報(bào)率上升，自然不能給利率敏感性行業(yè)高估值。但往前看，隨著再融資逐步打開，以及市場利率上行趨勢緩解，我們看好A股地產(chǎn)公司，特別是能夠用業(yè)績增長贏得市場融資支持的行業(yè)龍頭出現(xiàn)系統(tǒng)性估值修復(fù)。

　　估值與建議

　　依然堅(jiān)定看好地產(chǎn)股短期修復(fù)30%~50%：隨著3月份銷售環(huán)比回升，A股再融資打開，我們堅(jiān)定看好地產(chǎn)板塊反彈30%~50%。股票梳理：模式護(hù)城河(萬科、保利、招商、榮盛和金地；華僑城；北京城建和陽光股份)和改革紅利(深圳股，比如深康佳(未覆蓋)，國企改革受益股，潛在自貿(mào)區(qū)域股如浦東金橋、格力地產(chǎn)(未覆蓋))。

　　中金公司-房地產(chǎn)行業(yè)：A股地產(chǎn)再融資正式啟航