由于華僑城擁有歡樂谷、東部華僑城，以及歡樂海岸等多條產(chǎn)品線，并且已構(gòu)建了多點經(jīng)營格局，因此今后要發(fā)揮多兵種優(yōu)勢，以面對點應(yīng)對迪斯尼和萬達(dá)等的競爭。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 在進(jìn)入新一輪的擴(kuò)張布局后，華僑城將迎來更大的挑戰(zhàn)。

　　3月14日，華僑城新任總裁侯松榮在2013年度業(yè)績發(fā)布會上表示，面對迪斯尼和萬達(dá)等競爭對手的挑戰(zhàn)，華僑城首先要做的是看到自己的優(yōu)勢，并將長處發(fā)揮出來。

　　侯松榮具體提到，由于華僑城擁有歡樂谷、東部華僑城，以及歡樂海岸等多條不同類型的產(chǎn)品線，并且已經(jīng)在國內(nèi)構(gòu)建了多點經(jīng)營格局，因此今后要發(fā)揮多兵種的優(yōu)勢，以面對點應(yīng)對迪斯尼和萬達(dá)等的競爭。

　　同時，華僑城還將考慮以低成本的資本運作方式來擴(kuò)大多點的優(yōu)勢，并通過加大并購來獲取新的產(chǎn)品線。

　　事實上，經(jīng)過2013年的擴(kuò)張，華僑城在新項目拓展方面初見成效。其董秘陳躍華在業(yè)績發(fā)布會上介紹，新拓展的寧波、順德、福州三個項目預(yù)計可以增加建設(shè)用地約6000余畝，住宅和商業(yè)建筑面積超過420萬平方米。

　　除了已經(jīng)確定的項目以外，陳躍華還表示，華僑城還將在重慶、哈爾濱、鄭州等新城市，以及已經(jīng)進(jìn)入的深圳、成都、武漢等城市尋找新的投資機(jī)會。

　　而在當(dāng)前大熱的互聯(lián)網(wǎng)思維方面，侯松榮也提到華僑城正在歡樂谷景區(qū)的基礎(chǔ)上打造智慧景區(qū)，期望通過智慧景區(qū)和游客之間建立一個在互動平臺，然后將平臺做大，在以此尋找今后進(jìn)一步的獲利空間。

　　另外，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，華僑城今年將加快推進(jìn)包括深圳純水岸16期，西北片區(qū)錦繡花園四期，天河湖一號，蘇河灣一號，T1、T2樓，成都地產(chǎn)領(lǐng)域，武漢地產(chǎn)二期等項目的建設(shè)。

　　而在布局城市的選擇上，華僑城表示，一線城市仍將是其地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來投資布局的核心區(qū)域，在加快擴(kuò)張之際，除以往的大型綜合性項目之外，還要加快短平快項目的開發(fā)力度。

　　此外，在新業(yè)務(wù)方面，陳躍華表示，華僑城將以資本運作作為主要手段，加快進(jìn)入與文化旅游，房地產(chǎn)相關(guān)的新業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并將主要采取包括資本手段，如收購，股權(quán)投資和合資等方式。

　　而在融資方面，陳躍華提到，華僑城會加快資金周轉(zhuǎn)，積極推進(jìn)資本市場的融資工作，力爭在今年內(nèi)實現(xiàn)破局，同時還要進(jìn)一步加深對香港資本市場的研究。

　　除侯松榮和陳躍華外，華僑城副總裁姚軍與張立勇在當(dāng)天業(yè)績會上也就相關(guān)問題進(jìn)行了回答。

　　以下為華僑城2013年度業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：請問公司主題公園2013年的人均消費和入園重復(fù)率是多少？今后有沒有什么計劃對此進(jìn)行提高？

　　姚軍：人均消費實際上也是我們主題公園運營的重要問題，游客進(jìn)入了園區(qū)，我們希望能夠通過豐富的產(chǎn)品，豐富的旅游消費品引導(dǎo)游客入園消費量有所增長，提高我們的整體收入。

　　其實就歡樂谷主題公園來說，人均消費是在逐年增長。2010年、2011年歡樂谷的人均消費是115元，近兩年已經(jīng)增長到125元左右。這個增長幅度是很可觀的，因為這需要市場的培育，特別是我們主題公園內(nèi)部的商品、餐飲等。比如在武漢歡樂谷就有一個很成功的嘗試，里面的餐飲就是全部自營，目前運營的效果也不錯，我們今后還會繼續(xù)加大自營業(yè)務(wù)，以增加這方面的消費收入。

　　關(guān)于重游率的問題，由于現(xiàn)在有幾個新的公園開業(yè)，比如說武漢，因為是新公園，所以初次旅游的人特別多。而像歡樂谷這樣的項目，我們前幾年統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是有30%到40%的重游率。目前我們也在通過各種運營手段來激發(fā)大家重游，比如說十幾歲到三十幾歲的年齡段都適合來歡樂谷旅游。

　　而在產(chǎn)品的提升完善上，北京歡樂谷后來增加了一個歡樂時光區(qū)，增加了很多親子游的項目；上海歡樂谷正在增加一個新的歡樂海洋主題區(qū)，這都是適合家庭旅游的主題區(qū)，我們也是希望通過這些新項目來促進(jìn)家庭的重游率。

　　現(xiàn)場提問：其實除迪斯尼外，近年來長隆和萬達(dá)在主題公園方面發(fā)展也比較快，請問華僑城今后又將如何面對長隆、萬達(dá)等競爭者的挑戰(zhàn)？

　　姚軍：關(guān)于競爭對手的問題，說實話旅游行業(yè)在中國來說沒有進(jìn)入門檻，在國外也是這樣，有錢就可以做旅游產(chǎn)品，有錢買土地，買設(shè)備就可以做主題公園，這并不是我們今天才遇到的問題。

　　像迪斯尼和萬達(dá)可能是具有代表性的。迪斯尼是世界級的，大型旅游產(chǎn)業(yè)的航空母艦；而萬達(dá)是最近幾年快速增長發(fā)展起來的多業(yè)態(tài)企業(yè)，特別是最近強(qiáng)有力的進(jìn)入旅游。他從原來做城市綜合體，現(xiàn)在開始做大型的旅游度假區(qū)，比如說長白山這樣的大型項目。

　　但華僑城面臨這樣的競爭也不是今年才有，我們追溯到第一個主題公園開業(yè)，一直到今天都伴隨著市場的競爭，而且競爭越來越激烈。其實2005年香港迪斯尼開業(yè)時，我們當(dāng)時也很認(rèn)真的研究過，并且還很緊張，因為迪斯尼就在我們家門口，并且我們的項目都集中在深圳，還沒有形成全國布局。

　　但后來經(jīng)過認(rèn)真研究，我們覺得只要強(qiáng)調(diào)自己的品質(zhì)，強(qiáng)調(diào)自己的發(fā)展戰(zhàn)略，特別是要和迪斯尼這樣的景區(qū)有差異化運營，差異化的管理。實際上從那個時候開始華僑城就是這么走過來的，2005年9月1號香港迪斯尼開業(yè)，那一年以及第二年我們深圳歡樂谷景區(qū)反而增長了。包括我們的同行，香港海洋公園那一年也出現(xiàn)了增長，反而是香港迪斯尼開業(yè)的第一年、第二年都沒有完成預(yù)期目標(biāo)。

　　同時我們目前在全國布點、布局，是"以面對點"來應(yīng)對市場的競爭格局。在這個問題上華僑城始終抱有信心，當(dāng)然這個信心也來自于我們每一天都在研究市場，研究對手。所以我相信不久的將來還會有更多、更新、更現(xiàn)代、更先進(jìn)和更好的歡樂谷誕生。我們也會在競爭磨練中讓我們的產(chǎn)品更迎合市場，能夠和競爭對手共處一個市場。

　　現(xiàn)場提問：請問在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面今年的新推貨值有多少，去年留存的貨值又是多少？市場預(yù)計今年的整體情況會比去年要差一些，如果去化出現(xiàn)問題，公司將如何應(yīng)對？公司提到今年要增加一線城市的土地儲備，請問你們將以什么方式去增加？

　　張立勇：今年我們地產(chǎn)貨值和開工的規(guī)模與市場是緊密相關(guān)的。我們計劃在今年加大開工數(shù)量，大概的數(shù)量是將近100萬平方米。但具體貨值則要根據(jù)竣工來推算，如果按照計劃開工量計算，我們今年新推貨值大概有200億到250億左右，但最終的數(shù)量還是要按照當(dāng)時推出具體的市場價值來估算。

　　我們2013年也加速了推盤節(jié)奏，所以留下的貨值有一些，但是比往年少了很多，最主要是因為我們堅持了快周轉(zhuǎn)，快速推盤的策略。

　　在一二線城市加大布點是公司的一個策略，因為相對來講一二線城市的市場比較穩(wěn)定，供求結(jié)構(gòu)也比較健康，公司的決策是在一二線城市獲取資源。途徑除了沿用綜合能力開發(fā)的平臺去獲取土地外，我們也會同時關(guān)注在一二線城市短平快的項目，通過招拍掛等方式獲取，這也是我們歷來的策略。

　　現(xiàn)場提問：目前公司的經(jīng)營業(yè)績和估值水平是不相符的，同時公司從上次股權(quán)激勵完成到現(xiàn)在已經(jīng)有四年時間，請問最近在這方面有沒有什么突破和創(chuàng)新？在機(jī)制方面，華僑城能否有更大的探索和積極的推進(jìn)？

　　侯松榮：公司的估值是大家非常關(guān)心的問題，現(xiàn)在我們的估值從PE來講其實是一個典型的地產(chǎn)公司，現(xiàn)在地產(chǎn)公司估值普遍較低，這是因為宏觀形勢的影響。但從我們主觀來講，我們對自己的定義并不是純地產(chǎn)公司，我們是旅游文化加地產(chǎn)的公司，特別是旅游文化是我們業(yè)務(wù)中非常重要的一個板塊，也是我們的旗幟性板塊。

　　同時在開發(fā)的時候，我們用的方式和通常地產(chǎn)商招拍掛拿地，然后開發(fā)二三十萬房子賣也不一樣，華僑城不僅僅是在造房，而是把旅游文化和地產(chǎn)整合在一起，是造城。因為造城的概念，所以我們是復(fù)合的多元產(chǎn)品一塊呈現(xiàn)在消費者面前。

　　在很大程度上，我們銷售的不是單一的產(chǎn)品，而是一種生活方式，因為我們的復(fù)合性，整裝性使得它可以打包起來變成一個完整的生活方式。但是這件事情需要外界來理解，需要我們做更多的工作，這方面我們也正在努力改進(jìn)。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在國內(nèi)很多傳統(tǒng)企業(yè)都在思考互聯(lián)網(wǎng)思維，那么華僑城在各方面業(yè)務(wù)中是否也會考慮引入一些互聯(lián)網(wǎng)思維？

　　侯松榮：關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)思維有的人說有五個方面，也有說八個方面，但消費者體驗是誰都認(rèn)可的，我也特別認(rèn)可。其實消費者體驗不僅是產(chǎn)品出來以后有消費者的反饋，甚至在很多行業(yè)做到了在產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品定義的時候，消費者就參與。

　　就華僑城而言，我們也在建設(shè)智慧景區(qū)，主要是在所有景區(qū)內(nèi)通過WIFI覆蓋，同時通過智慧景區(qū)和我們的游客建立一個在景區(qū)互動的平臺，以及他離開景區(qū)之后的長期互動。

　　我們也希望通過這樣的工作，最快速度的得到消費者反饋，從而提升我們的產(chǎn)品、服務(wù)以及管理，我覺得這也是互聯(lián)網(wǎng)思維的一個特別重要的亮點，就是體驗。

　　當(dāng)然，互聯(lián)網(wǎng)還有一個很重要的思維方式，就是一個平臺模式，或者叫眼球模式。哪怕最終沒賺到錢，但在吸引足夠的眼球后，我們也可以在進(jìn)一步考慮能做什么事情。其實華僑城在這方面很有優(yōu)勢，去年有差不多3000萬人次游客進(jìn)入我們的園區(qū)，如果通過互聯(lián)網(wǎng)思維的模式能使每人多消費10元，這也就是3億，而且今后我們的游客人數(shù)還會隨著新的公園不斷建設(shè)，原有公園不斷提升，從而不斷增加。

　　我覺得這里面可挖掘的空間很大，我們在兩三年前就提出了倍增計劃，這個倍增計劃就是在門票收入繼續(xù)提升的情況下來挖掘所謂入園二次消費，把這3000萬人次變成4000萬，5000萬人次，那么之后的價值就會更大。我覺得這也是典型的互聯(lián)網(wǎng)思維，我們先做大平臺，然后在這個平臺上找到真正獲利的空間，我們下一步會朝這個方向繼續(xù)努力。

　　現(xiàn)場提問：請問華僑城在智慧景區(qū)的建設(shè)方面，目前有沒有做具體的事項在執(zhí)行，或者說已經(jīng)開始接受游客的一些意見反饋？

　　陳躍華：關(guān)于智慧景區(qū)的問題，剛才侯總講了我們有兩個目的，一方面增加體驗，另外是挖掘客戶長期價值。我們?nèi)ツ曜隽艘患虑?，在所有歡樂谷景區(qū)，包括我們度假旅游項目中實現(xiàn)了WIFI的全覆蓋，基本上是免費為客戶提供的。

　　第二，關(guān)于移動終端的APP我們已經(jīng)開發(fā)了，目前已經(jīng)在上海歡樂谷首先試用，近期就會有結(jié)果出來，另外我們今年4月份還會在幾個歡樂谷發(fā)布我們的1.0版本。通過這個平臺我們可以實現(xiàn)智慧景區(qū)的導(dǎo)游、導(dǎo)覽、導(dǎo)購、導(dǎo)航等等業(yè)務(wù)。

　　除提高客戶體驗以外，我們也希望在這個平臺上面提高增值服務(wù)，包括游戲，也希望游客能形成互動，形成一個社區(qū)。在這個基礎(chǔ)上，隨著我們?nèi)藬?shù)的不斷增加，我們還會開發(fā)更多的運用。

　　現(xiàn)場提問：公司在年報中提到了一些新的思路，像智慧華僑城，也提到了并購、擴(kuò)張、金融創(chuàng)新，以及公司資產(chǎn)全球范圍內(nèi)的配置方面取得突破，請問公司在這兩方面目前的具體思路和舉措有哪些？

　　侯松榮：公司目前確實在思考資源全球配置的問題，現(xiàn)在華僑城毫無疑問是全國性公司，我們將要進(jìn)入的城市，以及已經(jīng)確定要新進(jìn)入的城市加起來有十幾個。

　　現(xiàn)在就公司的進(jìn)一步發(fā)展來說，基于成熟的產(chǎn)品線和成熟的商業(yè)模式，自然要去尋找更新，更大的市場空間，所以一定程度上邁向國際化是必然的。我們很早就設(shè)立了香港華僑城，下面又有華僑城亞洲這個境外上市平臺，目前在資本市場上已經(jīng)有相當(dāng)程度的投資渠道，在融資上也有一定的競爭優(yōu)勢。

　　另外，并購方面顯然是我們希望能夠有所作為的一點?，F(xiàn)在面對迪斯尼、寰球影城，以及萬達(dá)和長隆的競爭，我們首先要看到的是自己的優(yōu)勢，尋找自己的長處，然后怎樣把長處發(fā)揮出來，我覺得至少有兩個方面。

　　第一，我們有很多產(chǎn)品線，除了歡樂谷這樣的主題公園之外，也有東部華僑城為代表的生態(tài)旅游，還有以歡樂海岸為代表的都市娛樂。所以我們要把多兵種的優(yōu)勢發(fā)揮出來，進(jìn)一步發(fā)展新的產(chǎn)品線。一種方式就是不斷通過自己的創(chuàng)新來發(fā)展，另一種方式就是通過并購獲取新的產(chǎn)品線。

　　第二個優(yōu)勢，我們已經(jīng)在中國構(gòu)建了多點經(jīng)營格局，而其他公司都還沒有完全形成這種發(fā)散式的，多點的經(jīng)營格局。這種運作方式一個非常大的優(yōu)勢就是，可以將相當(dāng)一部分游客堵在他的家門口，在當(dāng)?shù)鼐蛯崿F(xiàn)銷售。毫無疑問，我們也可以考慮低成本的資本運作方式來擴(kuò)大多點的優(yōu)勢。

　　現(xiàn)場提問：2013年公司的凈利潤增速只有14%左右，比市場預(yù)測要低一些，比2012年也要低，公司現(xiàn)在處于新的增長期，那么在這個過程中能否保證利潤的穩(wěn)定增長？

　　侯松榮：關(guān)于凈利潤，我們預(yù)計2014年也會實現(xiàn)增長，這一點我們還是比較有信心的，不管是房地產(chǎn)方面，還是旅游文化方面都有增長。我相信在未來幾年要謀求更大幅度的增長，很大程度上外延式擴(kuò)張是一個主要手段，當(dāng)然我們內(nèi)部挖掘也非常重要。

　　現(xiàn)場提問：目前金融創(chuàng)新也是一個發(fā)展趨勢，公司之前有通過歡樂谷門票進(jìn)行資產(chǎn)證券化的嘗試，請問今年在這方面是否還會有推進(jìn)？

　　丁友萍（財務(wù)總監(jiān)）：其實華僑城從2010年開始，在新產(chǎn)品創(chuàng)新融資方面一直走得比較靠前，此前就依靠集團(tuán)平臺做短券、私募債等。在資產(chǎn)證券化方面，在全國范圍內(nèi)我們也是第一家。2011年，我們在香港也進(jìn)行了發(fā)債。

　　至于以后新的融資方式方面的思考，我們會有兩個方向。第一，我們會非常關(guān)注資金成本的概念，并不僅僅是為了追求新的東西而去做新的融資；第二，我們非常在乎整體融資的結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性，包括產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，中長期和短期融資的分布。

　　從2014年的整體情況來看，貨幣政策趨勢總體而言比較嚴(yán)峻，在央行要求總量穩(wěn)定，調(diào)結(jié)構(gòu)的情況下，我們自己的應(yīng)對基本上是剛才提到的，我們在原有的一些品種上努力，因為我們進(jìn)入的比較早，所以我們一直會維持在這些品種方面的優(yōu)勢。

　　而針對一些新的融資機(jī)會，我們再結(jié)合剛才說的兩點，關(guān)注成本，關(guān)注結(jié)構(gòu)方面，如果能夠滿足我們的這種要求，我們就會一直關(guān)注。包括現(xiàn)在提到前?；鸬某闪?，很多公司在推其他證券化方面的產(chǎn)品，我們都有一直關(guān)注。

（審校：勞蓉蓉）