“房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，最終要和資本市場(chǎng)通過(guò)不同方式進(jìn)行融合，這是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律。”老胡如是說(shuō)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 剛剛做完幾筆信托貸款擔(dān)保，建業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資本市場(chǎng)又有新的想法。3月7日，全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森向外界透露，建業(yè)地產(chǎn)有計(jì)劃參與河南省正在籌建的“中原銀行”。

　　“房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，最終要和資本市場(chǎng)通過(guò)不同方式進(jìn)行融合，這是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律。”老胡如是說(shuō)。

　　據(jù)了解，中原銀行將在13家河南省內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模偏小的城市商業(yè)銀行的基礎(chǔ)上組建而成，但在股東結(jié)構(gòu)一直未有確切的說(shuō)法。2013年初，曾有媒體曾援引河南省金融辦一位官員的話表示，河南省財(cái)政將擔(dān)任大股東。

　　盡管早在2009年，房地產(chǎn)金融化就已進(jìn)入萌芽時(shí)期。當(dāng)時(shí)，相繼有泛?？毓?、魯能、華潤(rùn)置地等企業(yè)進(jìn)入銀行業(yè)。但近段時(shí)間，房企涉銀呈現(xiàn)“井噴”之勢(shì)。僅去年年尾至今就有新湖中寶、新華聯(lián)、萬(wàn)科、恒大、越秀等多家房企加入“涉銀”行列。

　　值得關(guān)注的是，“涉銀”熱潮背后似乎暗藏著房企對(duì)于流動(dòng)性的擔(dān)憂(yōu)。3月12日，金融分析家、北京貝塔咨詢(xún)中心合伙人杜麗虹在2014觀點(diǎn)年度論壇上指出，現(xiàn)在中國(guó)（房地產(chǎn)）市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)，正是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　“整個(gè)市場(chǎng)在用一個(gè)短期的資金來(lái)支持長(zhǎng)期的投資項(xiàng)目。這樣的風(fēng)險(xiǎn)，正在從金融體系向地產(chǎn)行業(yè)延伸過(guò)來(lái)。”

　　期限錯(cuò)配

　　據(jù)介紹，過(guò)去幾年，隨著土地成本以及持有物業(yè)占比的持續(xù)上升，地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)杠桿逐步降低。這也就意味著，企業(yè)利用預(yù)售的模式，通過(guò)較少的自有資金來(lái)撬動(dòng)較大資產(chǎn)規(guī)模的杠桿在逐年下降。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止至2013年末，全國(guó)施工中的辦公樓的面積已達(dá)將2.5億平方米，相當(dāng)于2013年全年寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積的8.5倍。在零售物業(yè)方面，期內(nèi)累計(jì)施工中的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的面積逾8億平方米，相當(dāng)于去年全年銷(xiāo)售面積的9.5倍。

　　“這帶來(lái)的結(jié)果就是，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)施工面積在商品房總施工面積中的占比，已經(jīng)從2006年的6.5%上升到了現(xiàn)在的15.8%，在總投資著中的占比接近20%。商業(yè)物業(yè)的投資回收周期比較長(zhǎng)，純持有模式必然在10年以上，即使租售并舉，一般的投資回收期也要達(dá)到5年，所以行業(yè)的整體周轉(zhuǎn)效率出現(xiàn)了明顯的下降趨勢(shì)。”

　　而另一方面，盡管項(xiàng)目的投資周期在延長(zhǎng)，但企業(yè)的資金來(lái)源期限并沒(méi)有明顯的變化。

　　杜麗虹以上市公司2013年中期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例解釋稱(chēng)，在地產(chǎn)上市公司的資金結(jié)構(gòu)中，平均23%來(lái)自預(yù)售款，14%來(lái)自各項(xiàng)應(yīng)付款，16%是短期借款，15%是長(zhǎng)期借款，5%是債券發(fā)行，還有27%是權(quán)益資本。倘若從中剔除預(yù)售款，地產(chǎn)上市公司平均的預(yù)售期限只有1.7年。

　　“這也就意味著，如果要使投資周期與負(fù)債資金來(lái)源期限相匹配，持有物業(yè)的占比在總的投資中不能超過(guò)7%。但就目前行業(yè)平均水平來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的投資比例已經(jīng)接近20%。”她強(qiáng)調(diào)，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)面臨著一個(gè)短債長(zhǎng)投的期限錯(cuò)配問(wèn)題。

　　金融暗涌

　　更糟糕的是，來(lái)自于金融體系的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)正在向地產(chǎn)行業(yè)延伸而來(lái)。

　　過(guò)去幾年，中國(guó)社會(huì)的融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，其中尤為特別的就是銀行業(yè)的作用在降低。

　　據(jù)杜麗虹介紹，銀行貸款的占比已經(jīng)從10年前的90%以上，下降到現(xiàn)在的60%左右。2013年，委托貸款的占比從10年前的2%升至15%，信托融資從0升至11%，企業(yè)債從1%升至10%，保險(xiǎn)及其它社會(huì)融資從1%升至4%。

　　“去年新增人民幣貸款并不是很多，約8.9萬(wàn)億。但全社會(huì)的融資總額達(dá)到了17.3萬(wàn)億。雖然社會(huì)融資結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，但融資期限仍然較短。”

　　她進(jìn)一步指出，在企業(yè)貸款余額中，短期貸款和票據(jù)融資約占42%，而新增的貸款中一半左右是短期貸款和票據(jù)融資，即使是中長(zhǎng)期貸款，期限一般也只有2、3年。信托貸款的平均期限也是2年。所以企業(yè)的融資期限并沒(méi)有明顯的增長(zhǎng)。

　　而這一現(xiàn)象背后的原因就是在于，雖然銀行貸款的占比已降至60%，但整個(gè)社會(huì)仍是一個(gè)以銀行為主導(dǎo)的融資體系，所以無(wú)法擺脫其短債長(zhǎng)投的特點(diǎn)。

　　“銀行都是利用客戶(hù)較短期、甚至活期的存款來(lái)支撐長(zhǎng)期的項(xiàng)目。”杜麗虹續(xù)指，目前人民幣存款中，約30%是活期和臨時(shí)性的存款，再加上一年以?xún)?nèi)到期的存款，短期存款達(dá)到50%以上。

　　還有一個(gè)重要的問(wèn)題，以前人民幣存款每年都在增長(zhǎng)，所以銀行可以很安全地做短債長(zhǎng)投的事情。但近年來(lái)，由于受到創(chuàng)新理財(cái)工具的沖擊，存款搬家的趨勢(shì)明顯。上監(jiān)管機(jī)構(gòu)無(wú)疑意識(shí)到了上述問(wèn)題，所以在去年6月，央行做了一次不給貼現(xiàn)的警告，引發(fā)一系列超預(yù)期的連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致了當(dāng)時(shí)的錢(qián)荒事件。

　　錢(qián)荒以后，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，銀行之間的同業(yè)拆借利率處于較高水平，銀行短期資金成本的上升，從而推高整個(gè)社會(huì)的融資成本。

　　“在這種情況下，傳統(tǒng)制造業(yè)的投資回報(bào)已經(jīng)不足以覆蓋資金成本。”

　　杜麗虹援引人民銀行對(duì)5000家企業(yè)統(tǒng)計(jì)的調(diào)查數(shù)據(jù)指出，企業(yè)的銷(xiāo)售成本利潤(rùn)率已經(jīng)從07年的10%以上，下降到現(xiàn)在的6%以上；工業(yè)企業(yè)的總資產(chǎn)回報(bào)率從10.4%下降到8.77%，如果從中剔除壟斷性行業(yè)的企業(yè)，民營(yíng)企業(yè)的回報(bào)率會(huì)更低，已經(jīng)不足以覆蓋資金成本。

　　涉銀避險(xiǎn)

　　毫無(wú)疑問(wèn)，現(xiàn)在中國(guó)（房地產(chǎn)）市場(chǎng)最大的風(fēng)險(xiǎn)，不是信用風(fēng)險(xiǎn)，也不是房?jī)r(jià)崩潰的風(fēng)險(xiǎn)，而是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　“就2013年地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，相較于2010、2011、2012年，企業(yè)的短期資金風(fēng)險(xiǎn)得到緩解，一年內(nèi)發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性很??；但長(zhǎng)期來(lái)看，資金缺口擴(kuò)大到15%的水平，所以整個(gè)行業(yè)面臨的情況就是短期風(fēng)險(xiǎn)緩解、中期風(fēng)險(xiǎn)積聚。”

　　杜麗虹解釋表示，中期風(fēng)險(xiǎn)積聚的原因，就是整個(gè)行業(yè)包括整個(gè)社會(huì)，都在用比較短期限的資金支持比較長(zhǎng)線的投資。

　　“所以大家都需要進(jìn)行不斷地再融資。”她如是說(shuō)。

　　基于此，眾多房企開(kāi)始考慮聯(lián)手銀行，建立更直接、更長(zhǎng)期的資金渠道，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　2月中旬，越秀集團(tuán)以近91億元完成收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行75%股份。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有包括萬(wàn)科、恒大、新湖中寶在內(nèi)的超過(guò)30家房企“涉銀”。

　　而胡葆森此次談到的“中原銀行”，盡管還在重組過(guò)程中，但在他看來(lái)，已基本勢(shì)在必行。

　　按照老胡的說(shuō)法，“房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，最終要和資本市場(chǎng)通過(guò)不同方式進(jìn)行融合，這是行業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律。”

　　與此同時(shí)，他還指出，今年民營(yíng)銀行肯定會(huì)開(kāi)這個(gè)口子，房地產(chǎn)行業(yè)基本屬性是資金密集型，與金融的結(jié)合也是大勢(shì)所趨。當(dāng)然不是說(shuō)所有的房地產(chǎn)商都要參股銀行，行業(yè)與資本市場(chǎng)的對(duì)接可以有多種方式，入股銀行只是其中一種。