2014年、2015年我們有更多的項目推出。2014年我們有21個項目推出，將使今年的銷售額有一個比較好的保障。

　　觀點網(wǎng) 彭飛、見習編輯 鄭鵬 廣州時代地產(chǎn)自去年末敲開港交所的大門后，2014年2月21日，時代地產(chǎn)召開了首次業(yè)績會。

　　據(jù)時代地產(chǎn)董事會主席兼行政總裁岑釗雄在全年業(yè)績會透露，在去年合約銷售額為115億元的基礎(chǔ)上，公司2014年的銷售目標定為150億元人民幣。

　　“為了達成這個目標，也考慮到2014年市場會出現(xiàn)波動的情況，我們還是要掌握好市場，把價格定得合理一些?！?/p>

　　其表示，公司今年首月錄得銷售有所放緩，主要是由于農(nóng)歷新年假期以及去年成績太好而有所放松，而不是行業(yè)前景有所改變。

　　他還表示，對整個房地產(chǎn)行業(yè)充滿信心，因為城鎮(zhèn)化發(fā)展以及居民消費能力的上升，都有助國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

　　岑釗雄介紹，公司會繼續(xù)致力發(fā)展以住宅為主的項目，并以首次置業(yè)的客戶為目標。并指集團未來以廣州為發(fā)展核心，及再加大進入市場投資力度；同時，廣東省仍有很大的發(fā)展機會，當中包括城鄉(xiāng)舊樓改造空間，而政府亦致力以優(yōu)惠政策鼓勵業(yè)主將舊樓拿出來開發(fā)，帶來更多的機會。

　　據(jù)透露，未來在拿地上，時代地產(chǎn)將延續(xù)其較低的拿地成本，而縱觀時代地產(chǎn)的土地儲備，其中很大一部分來自于舊城改造項目。

　　目前時代持有20個位于廣州市的城市改造項目，在這20個項目當中，其中有6個項目預(yù)計今年內(nèi)可以實現(xiàn)改造和作為公司的土地儲備，這些項目總用地面積大概521萬平方米。

　　截至2013年12月31日，時代在6個城市擁有土地儲備總建筑面積約817萬平方米，這些土地儲備預(yù)計可以支持公司未來三到五年的發(fā)展。

　　另外，時代地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事牛霽旻于業(yè)績會上表示，隨著公司在去年上市以及利潤大幅增長，公司凈杠桿率已從2012年的116%下降至去年的93%，未來亦繼續(xù)有改變空間。對于未來的凈負債，其期望維持在70%水平以內(nèi)，并認為不難做到。

　　牛霽旻坦陳，因為去年有新增城市首次開盤，而且售價較低，以致公司毛利率從2012年的28%，下跌至2013年的24%。但其補充，“相信隨著未來以鞏固現(xiàn)有市場為目標，毛利率會有改善空間”。

　　以下為時代地產(chǎn)控股有限公司2013年度全年業(yè)績會現(xiàn)場實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：時代今年業(yè)績增長很理想，除了銷售好以外，是否還有其他原因？怎樣去保持這樣的高增長？今年1、2月份銷售的情況是怎么樣呢？時代地產(chǎn)參與舊城改造的土地成本為很低的土地價格，舊城改造方面是通過什么方式拿到這樣的儲備？

　　管理層：2013年的增長不是一個偶然性的增長，本身是公司的一個積累，因為在2012年，我們的合同銷售額也達到73億人民幣，我們?nèi)ツ晔?11億，這對于我們來說是非常重要的里程碑，我們第一次超過100億的銷售，這個是我們累積的一個結(jié)果。

　　對于未來，另外，我們在2013年、2012年已經(jīng)賣出去，并會在2014年結(jié)轉(zhuǎn)的有80多個億，所以這一部分的銷售額在2014年對于我們的利潤會有非常重要的一個幫助。并且這一部分零售出去的貨量的毛利率都比我們2013年要高，所以對于我們2014年的利潤也同樣會有一個比較大的幫助。

　　1月份銷售稍微有一點下降，不過我覺得這個是正常的，主要是由于農(nóng)歷新年假期以及去年成績太好而有所放松，不是行業(yè)前景有所改變。

　　對于舊改，第一，本身廣東省有很多這方面的機會，因為廣東省城鄉(xiāng)的一個發(fā)展，天然就為這個市場帶來了很多可以改造的空間。不是每個省份都有這種情況，好像長三角，其實它城鄉(xiāng)區(qū)域相對比珠三角這邊建設(shè)得更有序一點，所以改造的空間就沒有這邊那么大了。另外，廣州700多平方公里，就有百分之二十多的土地上面有建筑物，如果不進行改造的話，土地的供應(yīng)是有限的，另外它的改造成本，政府也給了很多優(yōu)惠的條件，所以這里面有很多機會，讓政府可以讓利給市場去參與這個改造。這個里面的空間還是很大。

　　現(xiàn)場提問：時代地產(chǎn)一年內(nèi)的債務(wù)大概到期的19億多，兩年內(nèi)26億多，這個負債水平有下降，未來是否會有融資的考慮？現(xiàn)在集團的銷售不錯，但是毛利率水平是有下降的，舊城改造的項目毛利率的水平是多少？

　　管理層：截至2013年12月31日，整個時代地產(chǎn)集團的近期負債有74億，這里面有一個占比就是20%以內(nèi)是19.8億。19.8億是一年內(nèi)到期，一年內(nèi)到期包含幾項內(nèi)容，一項是按照我們的貸款一年內(nèi)到期，一類是我們的信托一年內(nèi)到期，但是信托按照合約規(guī)定一年內(nèi)到期不超過3億，然后加上我們所有的信托有一個開放性窗口，我們把這方面全部加上去是5.6億，另外一部分是一年內(nèi)到期的貸款，我們是把所有的這些匯總給了時代地產(chǎn)，所以才構(gòu)成19.8億的水平。

　　另外兩到三年的負債占比水平會比較高，這個是因為我們上市時間是去年12月份，我們新進入資本市場，那我們以前的債務(wù)，其中主要依賴于兩個方面。一是我們項目開發(fā)的貸款，貸款的期限一般都是在兩到三年左右，沒有超過4年的，就是貸款期限沒有很長。第二類就是我們的信托，國內(nèi)信托的融資渠道跟方式基本上都是在兩年或者是兩年半的時間，所以時間期限會受我們以前融資平臺未搭建的制約，所以這個債務(wù)時間會集中為三到五年，融資結(jié)構(gòu)在我們2013年已經(jīng)有很明顯的改善，隨著市場上各類融資形式的一些運用以及結(jié)合公司資金需求的狀態(tài)，這個債務(wù)償還期限后續(xù)會有更加改善的空間。

　　第二是毛利率的問題，我們2013年的合約銷售111億，毛利率是在32%到33%之間，今年的銷售會導致未來的一些結(jié)轉(zhuǎn)，所以我們毛利率方面也會有持續(xù)的改善空間。這個還不算城中村舊改的項目。目前初步測算，我們舊改以及城中村項目毛利率都在35%以上。

　　現(xiàn)場提問：公司現(xiàn)在的負債比率在93%左右，其實還是偏高，是否有計劃降下來一點？現(xiàn)在是否還有融資的計劃？公司有沒有在發(fā)債償或者是一些發(fā)新債的計劃？

　　管理層：我們負債比率目前是93%，相比去年116%已經(jīng)有一個比較明顯的改善。隨著我們上市融資平臺的開放，以及過去多種的融資渠道，結(jié)合公司的運營需求，會做一些優(yōu)化和調(diào)整，公司也設(shè)定了內(nèi)部的控制目標，希望控制在70%以內(nèi)。按照目前公司管理層在今年1月份做的一些規(guī)劃和測算，其實我們這個目標實現(xiàn)起來并不是很困難。所以我們預(yù)計未來負債的比例情況會下降。公司的發(fā)債計劃，其實也是資本市場上的一個融資渠道而已，公司其實也會結(jié)合上市平臺各種各樣的融資渠道去評估公司的運營策略和匹配程度。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在很多經(jīng)濟學者都認為整體的房價是一線城市看漲，但是幅度比較小，二線平穩(wěn)，三四線競爭更大，時代的區(qū)域布局主要在廣州，雖然房價有一定的上漲，是否比較樂觀呢？像珠海、佛山、中山這些城市，公司的布局也是比較大，在今年的趨勢會怎么樣？

　　今年公司1月份在珠海的橫琴區(qū)有一個10億左右的拿地，但是橫琴新區(qū)更多是概念性的東西，因為它的基礎(chǔ)，它的產(chǎn)業(yè)配套都還沒有進駐，這個項目今后的壓力是不是也會大一些呢？

　　管理層：關(guān)于一線、二線、三線城市房價的走勢，一線城市的價格可以更高一點，更平穩(wěn)一點，畢竟大的城市人口集中度大一點，二線城市有很多都是省會城市，這種區(qū)域穩(wěn)定一點也正常，三四線城市，如果放在全國的市場，它的差異還是蠻大的，有的地方會差一點，有的地方會好一點，這個也是一個行業(yè)里面必然經(jīng)歷的，三四線城市爆發(fā)性的增長，增長完之后就會有一個緩和或者有一個調(diào)整，我覺得這個是很正常的。

　　第二方面，其實我們整個布局是一個核心區(qū)域的布局，因為廣州是廣東的省會城市，所以它對于其他的區(qū)域會有一個輻射，但是我們現(xiàn)在所進入的佛山，它現(xiàn)在整個核心的房價

　　都去到一萬多，過去土地價格不是特別高拿的，現(xiàn)在回報率也是很高。珠海的平均銷售價格在廣東僅次于廣州跟深圳，基本超過1萬元/平米，其實在這個區(qū)域的投資回報也不低。剛剛拍的珠海的幾個地都超出市場預(yù)期，我們之前在這里拿下來的土地儲備，均價大概在2000元左右，所以相信未來還是有一個蠻大的利潤空間。至于未來橫琴會不會有高估，其實每個人有每個人的判斷，我們也在研究這個區(qū)域到底未來會怎么樣發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于土地儲備，公司主要是通過收購公司的股權(quán)獲得，那今年會不會也是會以收購公司股權(quán)為主呢？比例會是怎么樣？

　　去年毛利率下降是因為有三個新項目推出，今年推出的新盤會不會以低價搶市場占有率？利潤率會不會因此被拉低呢？

　　管理層：有關(guān)土地儲備，我們一直強調(diào)，我們整個土地儲備的戰(zhàn)略是多元化的，項目收購是我們其中一部分。我們過去收購的占比會比較大一點，這是一個很重要的獲取土地的方法。這比我們在市場舉牌的價格可以更可控一點。

　　關(guān)于毛利率，去年我們稍微會低一點點，因為很多項目都是去年進入市場，這個項目的首期毛利率相對低一點。我們的改造項目，毛利率肯定是更高一點，因為它需要時間，它的復雜程度使我們投入的精力更多一些，估計毛利率去到35%-36%左右。這些項目會對我們的利潤有明顯的幫助。