養(yǎng)老地產(chǎn)相對于傳統(tǒng)養(yǎng)老院而言，其在規(guī)模上更大，在產(chǎn)品以及合作開發(fā)的機(jī)構(gòu)上將會(huì)有更多專業(yè)化的機(jī)構(gòu)參與，同時(shí)也會(huì)在產(chǎn)品上整合更多針對老年人需求的特殊資源，而且覆蓋的人群也更加專業(yè)。

　　什么是養(yǎng)老地產(chǎn)。一般的寬泛意義上都是指專門為老年人養(yǎng)老需求而開發(fā)的有針對性的地產(chǎn)產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)相對于傳統(tǒng)養(yǎng)老院而言，其在規(guī)模上更大，在產(chǎn)品以及合作開發(fā)的機(jī)構(gòu)上將會(huì)有更多專業(yè)化的機(jī)構(gòu)參與，同時(shí)也會(huì)在產(chǎn)品上整合更多針對老年人需求的特殊資源，而且覆蓋的人群也更加專業(yè)。

　　我國養(yǎng)老市場份額和養(yǎng)老地產(chǎn)容量。2020年末全國社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)將達(dá)到每千名老年人35-40張，而目前我國每千名老人的社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)約為20張(遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家的40-80個(gè))。我們假設(shè)至2050年末全國社會(huì)養(yǎng)老床位數(shù)維持2020年要求的每千名老年人35-40張不變(即每千名老年人需增加15-20張)，以上述2050年末全國老年人口2.60億計(jì)算，則至2050年我國新增社會(huì)養(yǎng)老床位的潛在需求約為390-520萬張。同時(shí)，我們假設(shè)每張床位對應(yīng)住宅建面為25-35平米(相當(dāng)于兩室戶住宅建面50-70平米)。由此推算，截至2050年我國新增社會(huì)養(yǎng)老住宅潛在需求為9757萬平-1.82億平米。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)模式。我們對國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)模式、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行了相關(guān)對比。并從保利安平和熹會(huì)的實(shí)際案例出發(fā)，分析了當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)的生存環(huán)境、盈利模式和潛在客戶。

　　目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為常住養(yǎng)老和“候鳥式”養(yǎng)老兩大模式。兩者的主要差異在于居住時(shí)間的長短。

　　常住養(yǎng)老又分為CCRC社區(qū)模式、居家養(yǎng)老模式和以房養(yǎng)老模式。以上三種模式中CCRC社區(qū)在國外開發(fā)相對成熟，且市場認(rèn)同度相對廣泛。居家養(yǎng)老和以房養(yǎng)老是目前國內(nèi)主要方式，其中與保險(xiǎn)相結(jié)合的以房養(yǎng)老模式處于政府積極探索方向。

　　“候鳥式”養(yǎng)老主要包括異地養(yǎng)老服務(wù)中心、度假式養(yǎng)老基地和買房投資。異地養(yǎng)老服務(wù)中心模式主要指以季節(jié)為周期在不同養(yǎng)老公寓之間進(jìn)行更換。該模式特點(diǎn)在于滿足老年人旅游養(yǎng)老、度假養(yǎng)老、回原籍養(yǎng)老的多重需求。度假式養(yǎng)老基地的實(shí)質(zhì)在于以養(yǎng)老文化為核心推行休閑度假服務(wù)。該養(yǎng)老模式的最大好處在于可以將老年人養(yǎng)老需求與全家互動(dòng)活動(dòng)、定期度假或?qū)W術(shù)交流等相結(jié)合。

　　投資建議：截至2月18日，A股動(dòng)態(tài)PE在11.66倍，地產(chǎn)動(dòng)態(tài)PE在11.15倍。近期市場主題盛行，主要養(yǎng)老地產(chǎn)標(biāo)的包括：上實(shí)發(fā)展、鳳凰股份、世聯(lián)行、云南城投、保利地產(chǎn)、南國置業(yè)。

　　不確定因素：房價(jià)上漲或帶來行業(yè)調(diào)控

　　海通證券-房地產(chǎn)行業(yè)新思維系列：大國豐巢，中國養(yǎng)老地產(chǎn)研究