重點(diǎn)公司合同銷售額增長顯著好于全國水平，但較12年放緩。公司增速的差異主要來自于發(fā)展策略、推盤量及所在區(qū)域市場形勢不同。

　　投資要點(diǎn)：

　　2013年房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況綜述：1)商品房銷售增速創(chuàng)四年新高：13年銷售金額8.14萬億，同比增長26.3%，而2010-2012年增速分別為18.9%、11.1%和10.0%，14年創(chuàng)4年新高；13年銷售面積13.06億方，同比增長17.3%，2010-2012年增速為10.6%、4.4%和1.8%；2)投資開工增速均較上年提高、新開工規(guī)模重回11年：13年房地產(chǎn)開發(fā)投資額8.60萬億，同比增長19.8%，較12年的16.3%有所恢復(fù)；全年新開工20.12億方，在12年下降6.7%的基礎(chǔ)上同比增長13.5%，重回11年水平。3)土地市場異?；馃幔喝珖恋刭徶妹娣e3.88億方，同比增長19.8%；土地出讓金收入4.1萬億，同比增長52.4%，創(chuàng)歷史新高。

　　重點(diǎn)公司合同銷售額增長顯著好于全國水平，但較12年放緩。公司增速的差異主要來自于發(fā)展策略、推盤量及所在區(qū)域市場形勢不同：從申萬重點(diǎn)跟蹤的16家公司來看，合同銷售額達(dá)到8917億元，占全國銷售額的11.0%，平均增速為32.7%，明顯高于全國銷售額26.3%的增速，但較12年37.1%的增速有所放緩。我們預(yù)計(jì)重點(diǎn)公司2014年仍將有29.4%的增長，合同銷售額將突破萬億，達(dá)到11093億元。在跟蹤的16家重點(diǎn)公司中：1)合同銷售額增速50%的有3家：華夏幸福(64%，環(huán)北京區(qū)域需求高漲，價(jià)格大幅上漲)、世茂股份(53%，前期拿地項(xiàng)目進(jìn)入集中推盤階段)、世聯(lián)行(50%，進(jìn)入?yún)^(qū)域市占率快速提高)；2)合同銷售額增速在0-50%的有10家：榮盛發(fā)展(48%)、蘇寧環(huán)球(31%)、招商地產(chǎn)(26%)、金地集團(tuán)(24%)、保利地產(chǎn)(23%)、金科股份(23%)、萬科(21%)、華僑城(14%)、南國置業(yè)(13%)、金融街(9%)、首開股份(5%)；3)銷售額低于去年公司的有2家：北京城建(-4%，北京預(yù)售證取證困難)、福星股份(-7%，東瀾岸及福星國際城商業(yè)部分轉(zhuǎn)為自持)。

　　重點(diǎn)公司13年凈利潤整體增速達(dá)24.0%，較12年的21.9%有所提升，預(yù)計(jì)14年可能進(jìn)一步回升至31.3%：預(yù)計(jì)申萬重點(diǎn)跟蹤的18家公司13年歸屬于母公司的凈利潤全部實(shí)現(xiàn)正增長，平均增速為24.0%，高于12年21.9%的平均增速。18家公司中，13年業(yè)績增速超過50%的公司有2家；20-50%的有8家，低于20%的有8家。我們同時調(diào)整了部分公司的盈利預(yù)測和評級。

　　預(yù)計(jì)凈利潤增長超過50%的公司有2家，占11%：華夏幸福(2.10元，55.8%)，世聯(lián)行(0.75元，51.0%)。

　　凈利潤增長在20%-50%之間的公司有8家，占50%：外高橋(0.59元，35.3%)，榮盛發(fā)展(1.52元、34.3%)、招商地產(chǎn)(2.59元、34.0%)、保利地產(chǎn)(1.51元，27.7%)、南國置業(yè)(0.58元、25.4%)、萬科1.40元，22.9%)、世茂股份(1.41元、21.0%)、金融街(0.90元、20.0%)。

　　增長在0-20%之間的公司有8家，占39%：鐵嶺新城(1.35元、17.3%)、北京城建(1.42元，15%)、蘇寧環(huán)球(0.49元、15%)、福星股份(0.99元、15%)、華僑城(0.59元、11.4%)、首開股份(0.80元、10.9%)、金地集團(tuán)(0.93元、10.3%)、金科股份(1.21、10%)。

　　投資建議：得益于12年以來較好的銷售情況和房價(jià)的恢復(fù)，預(yù)計(jì)13年重點(diǎn)上市公司凈利潤增速平均為24.0%，略高于12年。但由于目前銷售增速正在逐步放緩，行業(yè)催化劑有限，我們認(rèn)為14年行業(yè)整體缺乏趨勢性機(jī)會。我們建議關(guān)注目前估值較低，但13年銷售、利潤快速增長的中盤成長股：華夏幸福、外高橋、陽光城、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金科股份等。

　　申銀萬國-房地產(chǎn)行業(yè)2013年年報(bào)前瞻：業(yè)績增速恢復(fù)銷售增速放緩