“景瑞現(xiàn)在還是要通過快周轉來實現(xiàn)高速成長，這是階段性的核心目標。”

　　編者按：11月底，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會已圓滿閉幕，這次大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點讀者，12月24-28日，觀點新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場系列訪談報道。

　　觀點網(wǎng) 魯鵬 自2006年首次披露籌備上市，景瑞地產(chǎn)歷經(jīng)7年終在2013年10月31日登陸港交所。

　　對于上市，景瑞地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總裁助理許朝輝稱：“理論上是獲得一張入場券，具體以后怎么做，還是要看市場。”

　　據(jù)許朝輝介紹，上市成功募資大概10億元左右，對公司增長沒有特別大的變化，“我們大部分投資靠銷售回款來支撐，并不是說要靠不斷融資來支撐自己增長，至少目前沒有看到。”

　　同時許朝輝指出，公司的增長同上市是沒有關系的，景瑞現(xiàn)在的增長靠的是已有的產(chǎn)品線和快速周轉的模式。

　　“事實上，景瑞很早就想做高速周轉的模式，中間也有過搖擺，也就這兩年才開始堅定走這條路。”

　　而對于堅持走快速周轉開發(fā)住宅將面臨利潤空間收窄的趨勢，許朝輝稱，還是希望從高周轉著手，追求凈資產(chǎn)回報。

　　具體目標為凈利潤率維持在大概10%的水平，對應的毛利率在不到30%，然后靠提高資產(chǎn)周轉率，讓股東回報較高。

　　以下為觀點新媒體對景瑞地產(chǎn)執(zhí)行董事兼總裁助理許朝輝先生的專訪實錄：

　　觀點新媒體：景瑞地產(chǎn)上市成功，最大的感受是怎樣的？

　　許朝輝：這個還是有一點體會，香港資本市場和證券監(jiān)管體系很規(guī)范、公開，也很嚴謹。

　　我們從3月份正式內部啟動上市，到10月31號掛牌，歷時7個月，各方面都還很順利。主要打交道的是聯(lián)交所，香港的證監(jiān)會也會審核。我們交上去材料，他們反饋意見、追問問題，總共三輪，正式的是兩輪，后面又有一些補充。

　　香港聯(lián)交所很規(guī)矩，問的也很專業(yè)，把實質的判斷都交給市場。投行們寫的分析報告本身也做了客觀專業(yè)的分析，基金根據(jù)這些報告、招股書作出純市場化的判斷。企業(yè)有什么缺點、有什么長處，能夠客觀地講出來。

　　聯(lián)交所主要是促使披露得透明一些，便于市場做判斷，這一套系統(tǒng)感覺還是比較高效。

　　觀點新媒體：上市之前景瑞做過怎樣的準備？

　　許朝輝：景瑞以前做過A股上市，但是由于政策原因沒有上成，不過在這個過程中做了很多的準備。

　　景瑞是民營企業(yè)，成立已經(jīng)有20年，在準備A股上市的時候把相關方面都理得很清楚。當時有一個美資基金股東，從另外一個角度讓我們的內部治理架構達到一個上市公司的水準。美資基金股東對平時的投資、重大決策的規(guī)范性要求很嚴謹，之前雖然沒有上市，但是已經(jīng)不亞于一個上市公司的內部治理架構。

　　這些準備讓我們這次香港上市有了很好的基礎，律師來整理材料，也發(fā)現(xiàn)我們有很多的材料都具備，無非是更新一些新的財務、新的競調的過程。

　　觀點新媒體：上市之后的一個改變就是要披露報表，這方面會不會帶來一些壓力？

　　許朝輝：對，上周和公司秘書到北京參加年報制作、信息披露、預防內幕交易的培訓，有很多東西還在學習。

　　景瑞本身比較簡單，現(xiàn)在已經(jīng)整體上市，上面沒有什么控股集團，所以類似的麻煩會少一些。公司實際控制人另外也沒有資產(chǎn)，所以關連交易的可能性沒有，這方面出差錯的可能性還會少一些。

　　但是畢竟是第一次做，還是要小心一些，過了元旦就要開始準備年報，現(xiàn)在還是會比較謹慎。

　　觀點新媒體：第一份年報是第一次把成績亮相出來，因為是第一次，可能就會有一些預期，在數(shù)據(jù)之外希望達成什么樣的效果？

　　許朝輝：年報是給外部投資人、給資本市場看的。要客觀介紹業(yè)績情況，只要客觀就行，我們不會刻意要求怎么樣。管理層對業(yè)務部門，對各個城市公司有比較高的業(yè)績要求，但對年報本身按實際披露。

　　我們希望年報把我們的特色和對未來的思考能講得清楚一些。從目前來看，景瑞在上市的內房股里規(guī)模偏小，但是我們要給資本市場信心。我們雖然規(guī)模偏小，但在高速成長，而且是業(yè)務上有特色的公司。

　　跟業(yè)務中的做法和業(yè)績表現(xiàn)結合起來，把這個特點講透就可以了。至于業(yè)績本身，我們到現(xiàn)在還沒有正式承諾過今年的業(yè)績目標，但是要把運營的特點和未來發(fā)展的前景講好。

　　現(xiàn)在幾乎所有公司都在講快周轉，但我們講得比較實一些。比如說我們的標準化、從拿地到開盤的速度等，還是有一些很具體的做法。要讓資本市場能理解我們的特色，不光是這么說，而且能做到，這種特色能支持我們未來兩三年高速的增長。

　　觀點新媒體：景瑞在融資方面有怎樣的打算？

　　許朝輝：理論上是獲得一張入場券，具體以后怎么做，還是要看市場。

　　首先看資本市場，還有就是自身業(yè)績經(jīng)營需求，以及業(yè)績要能支撐對應融資。資本市場不是均勻的，不是說隨時都是好時機，幾方面要結合來看，所以現(xiàn)在也很難做一個特別長的規(guī)劃。

　　觀點新媒體：上市前后，公司的戰(zhàn)略布局、規(guī)劃方面有哪些變化？

　　許朝輝：這次募集資金大概有10個億左右，其實也不算多，可能就是拿一兩塊地，對公司的增長沒有特別大的變化。我們大部分的投資還是靠銷售回款來支撐，以后并不是說要靠不斷融資來支撐自己增長，至少目前還沒看到。

　　上市是一個促進因素，但不是說上市了就特別快，不上市就發(fā)展很慢。

　　我們雖然還沒公布業(yè)績，但今年比去年有很大增長，這個增長和上市是沒關系的。明年預計還會有很大的增長，這都是不考慮募集資金就能實現(xiàn)的，我們的增長動力還是靠自己形成的產(chǎn)品線和快速周轉的模式。

　　上市募集資金，或者以后發(fā)債，可以給以后的發(fā)展加速，但不是說完全靠這個，模式本身很重要。

　　觀點新媒體：很多以前做住宅的現(xiàn)在都轉投做商業(yè)，商業(yè)是值得發(fā)展的一個方向，景瑞為什么不朝這個方向發(fā)展？

　　許朝輝：術業(yè)有專攻，商業(yè)和住宅的資金需求、開發(fā)模式、運營理念完全不一樣，住宅是一個銷售型的物業(yè)，買了地造好房子就賣掉。

　　商業(yè)要做好，肯定要大量持有。而且商業(yè)的核心本質是運營，造房子不是最重要的，實際的運營，把商場做旺，把服務做好，才是核心能力要求。

　　雖然都算房地產(chǎn)業(yè)，但是差異很大，景瑞的專業(yè)能力還在住宅方面，這是從能力上的考慮；從市場判斷，商業(yè)風險大、周轉低，預期收益可能很大，伴隨的是資金占有大、周轉低。

　　景瑞現(xiàn)在還是要通過快周轉來實現(xiàn)高速成長，這是階段性的核心目標，這種模式做商業(yè)還不合適，商業(yè)跟我們目前的追求是不一致。

　　還有一點就是商業(yè)的風險比較大，即使像上海這種一線城市，可能都有過剩?？傮w供應已經(jīng)很大了，尤其像一些二線城市，實在不好理解為什么會有那么多商業(yè)。

　　住宅隨著城市化、人口聚集，只要不是太貴，都能賣掉。商業(yè)不是太好說，要有更高深的運營能力，可能要花幾年的時間把一個商場的商業(yè)做旺，這個風險有些大。還有像未來的電商會逐步替代以購物為主的商業(yè)，最后能剩下一些體驗式商業(yè)。我們對商業(yè)的前景還是不太看好，自身的能力也不太匹配，跟我們的階段性的目標不一致，所以不打算做商業(yè)。

　　但是我們有很多樓盤有配套的商業(yè)，這還是必要的，最大的有5萬方，小的有2萬方，幾千方的也有。

　　觀點新媒體：住宅市場的盈利空間逐漸明朗化，而且沒有以前那么高的利潤，繼續(xù)朝這個方向發(fā)展，如何保證有足夠的動力？

　　許朝輝：應該說每個項目的毛利、凈利都在下降，這是行業(yè)趨勢，因為開發(fā)商的利潤都會被不斷上漲的土地成本給吃掉。

　　景瑞還是希望能從高周轉來著手，我們追求的是股東回報，也就是凈資產(chǎn)回報。凈利潤率維持在一個比較平均的水平，10%左右就可以，對應的毛利應該是不到30%，負債率大概四五倍的樣子，剩下的就靠提高資產(chǎn)周轉率，就是達成快速的周轉，讓股東回報比較高。

　　這跟各個公司的策略有關，有的想把每個項目利潤都做得很高，但是做得慢一點，這也是成立的；景瑞是想做得快一點，每個項目的利潤也不用太高。

　　觀點新媒體：景瑞成長的規(guī)劃是多久以后會突破成長期，進入穩(wěn)定期？

　　許朝輝：可能要銷售四五百億以后，大概三四年左右。規(guī)模擴大了以后，可能需要考慮新的方向，現(xiàn)在還看不到。中國的政策多變、市場多變，使得三五年之后的預判太難。

　　還是先把兩三年的路看清楚，而且堅持走就可以了。景瑞其實很早就想按照現(xiàn)在的模式做，中間也有過搖擺，這兩年才開始堅定走這條路。

　　觀點新媒體：契合商業(yè)年會的主題--商業(yè)的未來，您認為商業(yè)的未來什么樣？

　　許朝輝：我理解的商業(yè)是一個很專業(yè)的事情，應該是不多的專業(yè)企業(yè)來做就可以，而不應該是所有的地產(chǎn)商都來做。

　　現(xiàn)在的趨勢是大家一窩蜂的都來做商業(yè)地產(chǎn)。有些是別的沒得做才來做商業(yè)，但其實這應該是更難走的一條路。

　　擁有高水平的商業(yè)開發(fā)商應該是少數(shù)，現(xiàn)在中國的開發(fā)商很多，不可能都去做商業(yè)，都有這種專業(yè)能力還不現(xiàn)實。

　　最終應該還是有那么不多的幾家專門來做這種集中型的商業(yè)，一般的開發(fā)商還是做住宅、社區(qū)商業(yè)。

（審校：劉滿桃）