西安華南城多采用售后返租的模式或者給予投資者后期一定補(bǔ)償來吸引投資者購買，以此獲得更好的現(xiàn)金流。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 據(jù)港股企業(yè)華南城日前公布，其2013/14財政年度，4月1日至12月22日的合約銷售金額為117億港元，合約銷售面積約141.7萬平方米，超集團(tuán)年度110億港元銷售目標(biāo)7億港元。

　　期間，華南城的合約銷售均價為8250港元/平方米。當(dāng)中商場均價為16000港元/平方米；交易中心單幢均價為7500港元/平方米；寫字樓均價為12600港元/平方米；住宅均價為7680港元/平方米。

　　或由于銷售數(shù)據(jù)的趨升，華南城有意將本年度銷售目標(biāo)提升30億港元至140億港元。

　　返租“游戲”

　　據(jù)華南城控股有限公司首席財務(wù)總監(jiān)馮星航于11月26日中期業(yè)績會上透露，華南城今年的業(yè)績貢獻(xiàn)主要來源還是鄭州和西安的項目。

　　而就西安項目的銷售，據(jù)相關(guān)業(yè)內(nèi)透露，西安華南城多采用售后返租的模式或者給予投資者后期一定補(bǔ)償來吸引投資者購買，以此獲得更好的現(xiàn)金流。

　　“西安華南城多將各鋪位分割成20來平米的小鋪位，分賣給多個業(yè)主，隨后通過返租的形式租賃過來，定期給業(yè)主支付租金”。

　　同時，該業(yè)內(nèi)也補(bǔ)充表示，向購買者提供購買后的相關(guān)優(yōu)惠措施，也是華南城吸引投資者購買的手段之一。

　　而這一點，在西安華南城最新公布的優(yōu)惠活動也得以體現(xiàn)。

　　相關(guān)消息顯示，西安華南城在售為1期2號服裝工藝廣場，共7層，其中，-1至6層為商鋪，在售主戶型20-60平，價格8500-29000元/平不等；2期廣場皮草皮革部分已于10月18日正式開業(yè)。購鋪后可享有6年優(yōu)惠計劃，前3年在物業(yè)和管理上有優(yōu)惠，后3年可返回8%。

　　不過，在市場風(fēng)險不定、項目前景難料的情況下，“不管是售后返租、還是后期給予優(yōu)惠等讓利措施，華南城付出的代價都非常大，但卻僅是達(dá)到銷售目標(biāo)的一種手段。”相關(guān)分析指出。

　　而該種售后返租行為對于投資者的影響，分析認(rèn)為，關(guān)鍵還得看開發(fā)商是為了周轉(zhuǎn)資金而設(shè)置，還是為了有利于公司日后的經(jīng)營。

　　“假如開發(fā)商是出于資金周轉(zhuǎn)的目的，或者資產(chǎn)經(jīng)營公司的經(jīng)營能力有限，那么(售后返租)投資收益如期兌現(xiàn)的難度就會很大”。

　　上述業(yè)內(nèi)還透露，華南城將鋪位產(chǎn)權(quán)分割給多位業(yè)主的行為，由于單位面積較小、產(chǎn)權(quán)凌亂，這些都不利于華南城今后統(tǒng)一管理，由此可見，華南城更多的或是出于回籠資金的目的。

　　擴(kuò)張壓力

　　即便從目前來看華南城銷售有所提升，相關(guān)分析還是認(rèn)為，以物流園區(qū)模式為主打產(chǎn)業(yè)的華南城，更重要的是其物流園區(qū)的經(jīng)營，而非銷售。

　　據(jù)了解，物流園區(qū)在盈利方面分三部份，包括可售性物業(yè)銷售收入、出租性物業(yè)的租金收入、項目的增值收益，其中，可售性物業(yè)收入主要指住宅、商鋪、寫字樓的銷售。

　　“銷售提升，并不能代表后期經(jīng)營成功，尤其是華南城這種處于偏遠(yuǎn)郊區(qū)位置的物流園區(qū)，從毛利率來考慮，項目經(jīng)營才是重點”。

　　馮星航于今年中期業(yè)績會上也指出，“華南城一般批發(fā)市場的毛利率都會相對較高，大概60%左右，住宅是40%左右，而如果住宅相對多一點，我們的毛利率就相對低一點”。

　　分析指出，華南城之所以在不利于后期管理的情況下，選擇分散項目產(chǎn)權(quán)，及在后期給予相當(dāng)力度的優(yōu)惠來回籠現(xiàn)金，或與其在物流園區(qū)所需的大投入及每年需新增一兩個項目不無關(guān)系。

　　據(jù)了解，自2002年12月建立深圳華南城以來，華南城已在南寧、南昌、西安、河源、鄭州、哈爾濱等城市建造項目，其中，南昌、南寧、西安、河源、哈爾濱、深圳等項目的總建筑面積就已超4000萬平方米。

　　同時，華南城還將投資200億元，開發(fā)合肥華南城項目，該項目的規(guī)劃總凈面積約為10平方公里，建筑面積為2000萬方；另外，華南城還在鄭州建華南城項目，該項目的總規(guī)劃為10平方公里。

　　對于華南城的擴(kuò)張計劃，標(biāo)普相關(guān)分析師認(rèn)為，華南城單個項目的資本性規(guī)模比較大，和其他一些做住宅、單個項目比較小的公司來比，單個項目的開支風(fēng)險無疑是外界最為擔(dān)心的。

　　除擴(kuò)張壓力需迅速回籠資金外，該分析還補(bǔ)充表示，華南城擴(kuò)張地多以政府招商引資名義進(jìn)駐，基于與政府合作的基礎(chǔ)，也伴隨一定的政府方面的壓力與風(fēng)險。

　　“若項目運營不成功，政府的招商就不算成功，對于華南城品牌有影響，因此其也必須通過高周轉(zhuǎn)方式獲取發(fā)展資金支持項目的后續(xù)發(fā)展；另外，政府官員的更替或會導(dǎo)致雙方協(xié)議有所變更”。