南沙房地產市場容量大、潛力大。方興進駐南沙新區(qū)正是看準了該區(qū)域在經濟、區(qū)域、交通、發(fā)展?jié)摿Φ榷喾矫娴木C合價值。

　　觀點網 見習編輯 趙思茵 在保利、越秀等多家央企進駐南沙新區(qū)后，項目多在北京、上海、長沙等地的方興地產也正式開啟其在華南的版圖。

　　12月18日，方興地產在南沙新區(qū)蕉門河中心區(qū)南濱水角項目舉行開工儀式。而該項目地塊為方興地產于今年9月底以總價19.53億元競得。

　　根據項目早前的透露，該項目總體量約為80萬平方米，總投資達70億元，將建設成集商業(yè)、購物為一體，具有粵港澳合作服務功能和城市綜合服務功能的大型綜合體社區(qū)。同時項目建成后將成為方興地產南方總部的所在地。

　　不過，對于項目多在北京、上海、長沙等地的方興來說，將南方總部設在華南的廣州南沙，大部分業(yè)內人士認為其頗有深意。

　　方興搶入廣州南沙

　　對此，有熟悉方興的港股分析師分析稱：“目前方興在北京等一線城市拿的地成本比較高，而其目前的土地及項目儲備也只夠開發(fā)到2015年。于是，為了未來的發(fā)展，開拓新城市進行發(fā)展在所難免。拿下南沙項目，也正意味著方興布局華南的戰(zhàn)略已經正式實施。”

　　而方興地產本身也表示，除已進入的北京、上海、長沙、蘇州、青島、麗江、三亞等全國一、二線城市外，未來計劃實現(xiàn)京津冀、長三角、華中、山東、西南、云貴、海南、東北、華南9大區(qū)域均衡布局。

　　至于為何會獨獨選中南沙地塊，據某位熟悉廣州的市場人士介紹：“從華南區(qū)域經濟活躍程度來判斷，南沙房地產市場容量大、潛力大。方興進駐南沙新區(qū)正是看準了該區(qū)域在經濟、區(qū)域、交通、發(fā)展?jié)摿Φ榷喾矫娴木C合價值。”

　　此外，“方興屬于國企，和政府關系一直不錯，南沙項目不小，不排除其像長沙梅溪湖那樣進行土地一級開發(fā)?！鄙鲜龇治鰩熇^續(xù)分析稱。

　　據悉，早在今年5月，在香港舉行的“國家級戰(zhàn)略新區(qū)粵港澳全面合作示范區(qū)暨廣州南沙新區(qū)”香港推介會上，方興地產的母公司中化集團便與廣州南沙開發(fā)區(qū)管委會就簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

　　根據協(xié)議，中化集團將與廣州南沙新區(qū)在能源、農業(yè)、化工、金融、地產五大板塊展開全面合作。廣州南沙開發(fā)區(qū)管理委員會將協(xié)調有關部門，在具體合作項目審批、土地使用、市場準入和人才引進等方面為公司提供政策支持和優(yōu)質服務，造良好的投資發(fā)展環(huán)境。

　　由此可見，方興進駐南沙新區(qū)已是一場理所當然并且順其自然之事。一位接近方興南沙項目的消息人士也對觀點新媒體透露說：“方興和政府將會有多處合作，現(xiàn)在落地的地產項目只是開始。目前南沙新區(qū)的市場前景受益諸多方面，方興很可能在該片區(qū)進行一級土地開發(fā)。”

　　再涉土地一級開發(fā)

　　翻查資料，早在2011年，方興地產便啟動了其第一個一級開發(fā)項目——長沙梅溪湖項目。該項目占地面積11.4萬畝，總投資為600多億元，方興地產主要負責征地拆遷及市政建設一級開發(fā)。

　　時隔兩年，在梅溪湖項目已頗有起色之時，今年2月份，方興在青島又再下一城。

　　2月18日，方興地產與青島西海岸發(fā)展集團達成合作，并簽訂《西海岸經濟新區(qū)CBD核心區(qū)域開發(fā)建設合作框架協(xié)議》，計劃投資300億元人民幣在西海岸經濟新區(qū)CBD核心區(qū)域進行開發(fā)建設，再次涉及土地一級開發(fā)。

　　可以說，方興對一級土地開發(fā)業(yè)務是“情有獨鐘”，而一級開發(fā)業(yè)務確也對其業(yè)績有不小回報。

　　據方興公布的今年首11個月業(yè)績顯示，該集團已累計取得物業(yè)簽約銷售額125.03億元，累計簽約銷售建筑面積53.75萬平方米。其中，梅溪湖片區(qū)累計出讓土地計容建筑面積仍為204.35萬平方米，累計銷售成交金額為61.57億元。

　　很顯然，在住宅市場屢屢遭遇政策調控，并且高端項目沉淀過多資金的情況下，方興的梅溪湖一級土地開發(fā)已經逐漸開始為其業(yè)績做出不小的貢獻。因此，方興或將再次在南沙新區(qū)涉足土地一級開發(fā)便不足為其。

　　不過，值得注意的是，土地的一級開發(fā)雖然有不小的盈利空間，但也有牽涉環(huán)節(jié)眾多、開發(fā)周期一般較長、受到宏觀經濟形勢、樓市調控政策的疊加影響大等缺點。

　　據了解，方興的梅溪湖項目便曾因項目高達600多億的投資規(guī)模和長達5年的開發(fā)時間而不被業(yè)界看好。而且，一直以高毛利率在業(yè)內著稱的方興，今年上半年的毛利率也因一級土地開發(fā)業(yè)務比重上升，毛利率由去年的56%降為43%。

　　對此，方興地產董事會主席何操曾坦言，今年上半年，方興地產長沙梅溪湖一級土地開發(fā)項目是計入物業(yè)開發(fā)來算的，這一項目的毛利率只有33%，而扣除該項目后，方興的開發(fā)板塊的毛利率為48%，跟去年基本上持平。

　　目光回到南沙，目前廣州南沙新區(qū)已被定位為繼上海浦東、天津濱海等之后又一個重要的國家級新區(qū)。

　　“南沙新區(qū)的面積可以抵過6個珠江新城，這樣大的片區(qū)，人口達到200萬才可以稱為成熟。但是，目前南沙的人口只有70萬，政府計劃在2020年達到200萬。也就是說，方興的項目要發(fā)展成熟并盈利也還要經歷至少7年時間?！?/p>

　　“地塊的前景不容質疑，但是也正是因為是新區(qū)，所以還會有很長一段發(fā)展過程?！蹦澄皇煜V州的市場人士如是稱.