“站在戰(zhàn)略的角度就不難理解保利為什么今年會(huì)切入養(yǎng)老地產(chǎn)，這也將是未來(lái)十年，甚至二十年的戰(zhàn)略布局。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 就在各大房企和險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)之際，保利地產(chǎn)也不失時(shí)機(jī)的宣布了自己的養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略。

　　12月24日，保利地產(chǎn)正式對(duì)外發(fā)布養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略。其董事長(zhǎng)宋廣菊在發(fā)布會(huì)上表示，保利地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃是全產(chǎn)業(yè)鏈切入，打造由機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老組成的“三位一體”的中國(guó)式養(yǎng)老。

　　宋廣菊還表示，保利地產(chǎn)是站在戰(zhàn)略的角度切入養(yǎng)老地產(chǎn)，再將全產(chǎn)業(yè)鏈搭建好后，經(jīng)過(guò)逐步的培育，到了十年后可能就會(huì)成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。

　　而就具體的養(yǎng)老地產(chǎn)策略，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新在發(fā)布會(huì)上也介紹到，保利涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)指導(dǎo)思想就是致力于企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　胡在新還提到，在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面，保利成立了保利安平專(zhuān)業(yè)監(jiān)護(hù)養(yǎng)老公司，并打造和熹會(huì)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，今后還將在全國(guó)各省會(huì)城市建立和熹會(huì)品牌專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

　　據(jù)了解，目前保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市共擁有六個(gè)項(xiàng)目養(yǎng)老地產(chǎn)在建。其中北京西山和熹會(huì)構(gòu)已經(jīng)于年初開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，這也是保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。

　　目前北京西山和熹會(huì)已經(jīng)有110位老年人入主，平均年齡為79.5歲，80歲以上的老人比例為55%，擁有護(hù)士比例占70%，而該項(xiàng)目總共擁有200套房間，目前的入住率約50%。

　　但作為前提投入大、且回報(bào)周期長(zhǎng)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其盈利模式也是業(yè)界最為關(guān)心的問(wèn)題。

　　就此，胡在新表示，保利倡導(dǎo)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)盈利模式是微利模式。在居家養(yǎng)老方面，通過(guò)提供適老化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和增值服務(wù)，收取養(yǎng)老增值服務(wù)費(fèi)；在社區(qū)養(yǎng)老層面，希望通過(guò)老年公寓的租賃，還有社區(qū)配套服務(wù)，收費(fèi)方式采用使用權(quán)十年租賃收費(fèi)制。

　　不過(guò)，胡在新也坦承，目前北京西山和熹會(huì)項(xiàng)目還處于虧損階段，前期的投入全來(lái)自于公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利。

　　但對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，保利地產(chǎn)還是較為有信心。胡在新就表示，保利計(jì)劃用3到5年的時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)率進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，同時(shí)規(guī)劃用8到10年左右的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道，通過(guò)REITs上市。

　　另外，保利還計(jì)劃在未來(lái)的5到10年完成社區(qū)的適老配套改造，在新建社區(qū)全面推行適老建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并在保利社區(qū)中提供100%的服務(wù)，計(jì)劃建成50家和熹會(huì)品牌連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

　　以下為保利地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)媒體問(wèn)答實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利地產(chǎn)的養(yǎng)老項(xiàng)目和普通住宅不一樣，可能都以持有為主，這是否會(huì)對(duì)公司的資金提出挑戰(zhàn)？

　　宋廣菊：我們養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略是“三位一體”，我認(rèn)為要想切入養(yǎng)老地產(chǎn)，可能專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的建設(shè)是必須的，不過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)很難盈利，至少在現(xiàn)階段很難盈利。但是隨著老年人消費(fèi)能力的增長(zhǎng)，以及消費(fèi)需求的升級(jí)，未來(lái)還是可以盈利的，但是這種利潤(rùn)可能是微利。

　　目前我們?cè)噲D通過(guò)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)帶動(dòng)居家養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老。未來(lái)十年我們可能會(huì)在主要省會(huì)城市建設(shè)養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，實(shí)際上我們?cè)诒本┮呀?jīng)建完、并投入運(yùn)營(yíng)了。“和熹會(huì)”將是我們養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的品牌，我們通過(guò)對(duì)它的運(yùn)營(yíng)摸索出國(guó)際化的管理流程，培育專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)人員，在未來(lái)十年內(nèi)我們會(huì)在全國(guó)推行這個(gè)品牌，形成品牌連鎖。

　　而通過(guò)這樣的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，會(huì)對(duì)我們保利所有的社區(qū)進(jìn)行養(yǎng)老的輻射。社區(qū)養(yǎng)老可能會(huì)在大型社區(qū)里面和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)一起配建5到10萬(wàn)平方米持有型的養(yǎng)老公寓，這個(gè)公寓可能是通過(guò)12年的產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃。這樣就解決了當(dāng)老年人65歲需要全面照顧的時(shí)候，我們給他提供一個(gè)養(yǎng)老型的公寓，這個(gè)公寓里面設(shè)有老年大學(xué)，老年活動(dòng)中心，有24小時(shí)對(duì)他親切關(guān)懷，又不打擾他生活的全信息跟蹤。

　　另外，還要結(jié)合居家養(yǎng)老，實(shí)際上很多老人習(xí)慣在家里，習(xí)慣了孩子的照顧，那么我們通過(guò)物業(yè)服務(wù)平臺(tái)給他通過(guò)增值養(yǎng)老服務(wù)，我們幫助他洗澡，吃飯，給他提供一些專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，通過(guò)三位一體來(lái)打造。我覺(jué)得這種方式更適合中國(guó)社會(huì)的發(fā)展，以及中國(guó)老齡社會(huì)的特點(diǎn)，還適合中國(guó)居住習(xí)慣和養(yǎng)老習(xí)慣。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您提到希望國(guó)家在金融政策，以及土地和稅收政策上給予養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)惠，那么目前國(guó)家在這三個(gè)方面有沒(méi)有明確提出給予哪方面的優(yōu)惠，公司對(duì)于政策的呼吁已經(jīng)進(jìn)展到了哪個(gè)程度？

　　宋廣菊：政策優(yōu)惠方面，我們也考察了一些先進(jìn)國(guó)家的做法。但中國(guó)的救護(hù)險(xiǎn)還沒(méi)有建立，像日本65歲以后國(guó)家就強(qiáng)行要交救護(hù)險(xiǎn)。救護(hù)險(xiǎn)是干嘛用的呢，就是當(dāng)你不能動(dòng)的時(shí)候國(guó)家這個(gè)險(xiǎn)種就會(huì)落地。

　　如果說(shuō)國(guó)家救護(hù)險(xiǎn)能夠出臺(tái)，或者允許企業(yè)介入救護(hù)險(xiǎn)就非常好，因?yàn)閭€(gè)人能夠滿足這樣的險(xiǎn)種，人生最可怕的就是碰到不能動(dòng)的時(shí)候，這是產(chǎn)業(yè)政策和保險(xiǎn)政策方面的缺位。

　　另外，國(guó)家對(duì)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的土地還沒(méi)有優(yōu)惠政策，我們希望養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建一個(gè)養(yǎng)老園的土地能得到一些優(yōu)惠，這樣的政策其實(shí)也可以減輕這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，但是現(xiàn)在還沒(méi)有這樣的政策，所以我們也很期待這樣的政策。當(dāng)然，還有其他的政策，也希望大家能多呼吁。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：現(xiàn)在保利的養(yǎng)老地產(chǎn)投資額已經(jīng)到了多少，未來(lái)計(jì)劃的投資額又是多少？公司預(yù)計(jì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的毛利率和凈利率又是多少？

　　宋廣菊：剛才我們提出三位一體的全產(chǎn)業(yè)鏈，像其中的展會(huì)前三年都是培育期，很難說(shuō)它會(huì)有利潤(rùn)。但是我覺(jué)得培育期是長(zhǎng)線的，如果能培育起來(lái)，不但對(duì)中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)推動(dòng)，同時(shí)自己也可以獲得利潤(rùn)。一個(gè)會(huì)展的培育期，五年差不多需要一千多萬(wàn)。如果再舉辦高端論壇，可能還得需要三五百萬(wàn)，而三年后才能盈利，這是展會(huì)的投資情況。

　　對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的投入，未來(lái)十年可能會(huì)建50個(gè)，保利布局的每個(gè)城市可能都會(huì)建一個(gè)，也許每個(gè)城市還會(huì)有兩個(gè)，但我們目前的計(jì)劃是在每個(gè)大城市建一個(gè)，從而輻射保利社區(qū)的人群。

　　這方面的建設(shè)其實(shí)沒(méi)有賓館貴，而是根據(jù)床位的不同來(lái)定價(jià)。比如說(shuō)一個(gè)200到300個(gè)床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，你可以估算他的投資，50個(gè)是多少我們也可以測(cè)一下。

　　在老年性持有公寓方面，如果我們?cè)谝粋€(gè)50萬(wàn)平方米的社區(qū)留出8千或1萬(wàn)平方米的老年性持有公寓，將來(lái)每個(gè)城市會(huì)有五、六個(gè)項(xiàng)目會(huì)持有老年性公寓，這將是個(gè)長(zhǎng)期投資。

　　另外，我們現(xiàn)在已經(jīng)建成的社區(qū)的適老化改造有一筆資金投入，我估計(jì)有五到十億左右，這方面的投入主要是做智能化緊急呼叫，以及其他一些設(shè)備的改造升級(jí)，但這方面的投入確實(shí)是非常大的。

　　以上這些都是站在整個(gè)行業(yè)的角度，站在我們實(shí)際的角度，從如何針對(duì)三位一體的全產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化的投入，具體我們會(huì)在自己的工作計(jì)劃中鋪開(kāi)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司提到養(yǎng)老地產(chǎn)也會(huì)引入專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，那么這方面的進(jìn)展如何？

　　宋廣菊：我們的首個(gè)養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)是北京西山林語(yǔ)中的和熹會(huì)，這也是保利地產(chǎn)切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的試點(diǎn)。我們提到三位一體中的牽頭者是專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所以我們不但建設(shè)了物業(yè)，我們也按照老齡化的要求建立了床位，同時(shí)也組建了自己的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，叫做保利安平。

　　和熹會(huì)就是目前保利地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這個(gè)機(jī)構(gòu)會(huì)在中國(guó)十年內(nèi)建成至少50個(gè)這樣的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，我們目前已經(jīng)有的項(xiàng)目都是在200個(gè)床位以上。比如廣州琶洲的項(xiàng)目就是在城市中心做的這種機(jī)構(gòu)。

　　由于北京和熹會(huì)是在一個(gè)酒店的基礎(chǔ)上改造的，所以它在電梯的設(shè)計(jì)上，以及一些適老型的設(shè)計(jì)上其實(shí)是沒(méi)有達(dá)到我們想要的要求。但我們?cè)趶V州琶洲做的項(xiàng)目，它的設(shè)計(jì)是引進(jìn)日本全套的適老型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，包括它的門(mén)和普通不一樣，是可以擔(dān)架、輪椅推進(jìn)的，里面完全是適老型的產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前很多開(kāi)發(fā)商的做法是在一些遠(yuǎn)郊的地方引入酒店、商業(yè)資源做高端養(yǎng)老，但中國(guó)社會(huì)巨大的養(yǎng)老需求卻是居家的，小型的，或者身邊的養(yǎng)老，那么這方面保利后續(xù)是否會(huì)切入？

　　胡在新：保利的觀點(diǎn)是這樣，我們理解遠(yuǎn)郊的養(yǎng)老方式，或者獨(dú)立于市區(qū)之外的養(yǎng)老，這都是沒(méi)有生命力的，不可持續(xù)的，為什么？這源于中國(guó)老人的需求，他愿意和子女住在一起，所以我們?nèi)灰惑w的構(gòu)建實(shí)際上要強(qiáng)調(diào)居家養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)化。

　　據(jù)我們的調(diào)查，九成以上的老人都希望在家里和子女在一起。所以，對(duì)于這部分人群我們一定要提供專(zhuān)業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)，讓他有一個(gè)幸福健康快樂(lè)的晚年。

　　另外，要把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做好一定要有專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)做支撐，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老肯定要有家，把家的溫情和機(jī)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)結(jié)合起來(lái)。我們的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和適老公寓，都應(yīng)該在市區(qū)內(nèi)解決，所以兩者需要很好的結(jié)合。而居家養(yǎng)老應(yīng)該以家為依托，只有這樣他才能真正符合老人的需求和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)，運(yùn)用這種優(yōu)勢(shì)，再加上多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)模式，還有我們?nèi)珖?guó)化的開(kāi)發(fā)，從而讓長(zhǎng)者可以實(shí)現(xiàn)一地入會(huì)多地養(yǎng)老的局面，這中間會(huì)有很大的發(fā)展空間。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：就目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老環(huán)境來(lái)看，今后養(yǎng)老產(chǎn)品要如何提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，目前養(yǎng)老社區(qū)遇到的困難又是什么？

　　胡在新：像發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)走在我們前面，他們可能在投資運(yùn)營(yíng)管理方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。也有很多機(jī)構(gòu)進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商或者其他機(jī)構(gòu)在合作。但是，從戰(zhàn)略的角度我們要看到一個(gè)方向，中國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還是需要我們自己來(lái)做。

　　因?yàn)橥耆蕾噰?guó)外的機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)管理，他們的實(shí)力肯定不夠，畢竟中國(guó)的市場(chǎng)，中國(guó)人的家庭倫理觀念和國(guó)外不一樣，所以在養(yǎng)老需求方面也會(huì)不一樣。由于保利地產(chǎn)的合作主辦方是中國(guó)老年人產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，從政府層面合作入手，可能和其他一些發(fā)展商的做法不太一樣。而由政府的相關(guān)機(jī)構(gòu)來(lái)參與指導(dǎo)我們，推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我覺(jué)得這是我們做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)之一。

　　第二，目前大多數(shù)是希望在社區(qū)內(nèi)解決養(yǎng)老需求，而作為房地產(chǎn)商做這件事就會(huì)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。我們可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)，專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)支持，以及專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)服務(wù)，這是其他企業(yè)很難整合的資源。

　　當(dāng)然，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定要靠自身的良性循環(huán)，不能靠投錢(qián)，或者完全依賴政府投，或者等政策。而是要從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的角度去構(gòu)建，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)，從市場(chǎng)化資源運(yùn)作和整合的角度去做才更有希望。其實(shí)我們也還是處于探索階段，因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)業(yè)是非常復(fù)雜，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的盈利模式大家也都很擔(dān)心，但我們?cè)敢馔度?，也愿意去培育它，只是?huì)需要一些時(shí)間。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利地產(chǎn)目前積極布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，是否意味著這方面會(huì)是公司今后的重要發(fā)展戰(zhàn)略？

　　宋廣菊：關(guān)于企業(yè)戰(zhàn)略，保利地產(chǎn)的方向是比較堅(jiān)定的，就是以普通住宅為主，到今天仍然是堅(jiān)持以普通住宅為主。但是，我們還提到了適當(dāng)?shù)?、有?jì)劃的增加持有物業(yè)。而根據(jù)中國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，可能在城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以前，我們的發(fā)展戰(zhàn)略都不會(huì)做調(diào)整。

　　為什么我們?cè)趹?zhàn)略中提到會(huì)有計(jì)劃適當(dāng)增持商業(yè)物業(yè)，是因?yàn)槲覀兛吹降内厔?shì)。目前國(guó)家的城鎮(zhèn)化在不斷強(qiáng)化，到了70%會(huì)趨于一個(gè)拋物線方向轉(zhuǎn)換。那么在50%到70%的階段轉(zhuǎn)化完成之前，保利會(huì)布局相關(guān)多元化的產(chǎn)業(yè)來(lái)支撐未來(lái)的發(fā)展，包括過(guò)去提到的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，以及今天發(fā)布的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，其實(shí)都是在各個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展中早就做了一些規(guī)劃，如何逐步實(shí)施。

　　今天我們正式發(fā)布養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，也是按照我們一貫的戰(zhàn)略制定的，在局部階段實(shí)施的一個(gè)方向。所以，保利仍然堅(jiān)持過(guò)去的戰(zhàn)略方向不變，只是當(dāng)初的戰(zhàn)略制定就有這一塊的安排，而這方面也會(huì)是我們未來(lái)利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)之一。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前全國(guó)100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目大多數(shù)是以旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)的名義拿到的土地，這樣的項(xiàng)目大概有300個(gè)，這說(shuō)明旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)到了一定程度，那么今后保利地產(chǎn)在拿地，以及養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方面有什么樣的策略能夠保證公司在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中勝出？

　　胡在新：目前大家都紛紛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，可以說(shuō)是聞風(fēng)而動(dòng)，這其實(shí)也說(shuō)明大家看好這個(gè)行業(yè)，未來(lái)是可以預(yù)期的，因?yàn)榇嬖邶嫶蟮男枨蟆?/p>

　　其實(shí)我們?cè)诮槿腽B(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候也做過(guò)一個(gè)構(gòu)思，但對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的理解還不是特別透撤。當(dāng)然，每個(gè)公司的策略不一樣，而100萬(wàn)平方米的項(xiàng)目實(shí)實(shí)在在配建的養(yǎng)機(jī)構(gòu)到底是多少，這其實(shí)值得考究。所以可能我們要做一些簡(jiǎn)單的剔除，也許有一些是以概念地產(chǎn)去獲取土地。

　　但是，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)要依據(jù)滿足老人的核心需求，從而在此基礎(chǔ)上形成自己的競(jìng)爭(zhēng)力，而不是依靠規(guī)模有多大，或者項(xiàng)目有多少，核心還是在養(yǎng)老模式，從運(yùn)營(yíng)管理和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的構(gòu)建上形成自己的優(yōu)勢(shì)。

　　未來(lái)我們也會(huì)積極和各級(jí)政府溝通，爭(zhēng)取這樣的項(xiàng)目，另外我們?cè)诓呗陨希谝欢w量的項(xiàng)目上也會(huì)主動(dòng)投入。即便不納入養(yǎng)老項(xiàng)目的范疇，我們也會(huì)從各個(gè)層面去做我們的養(yǎng)老事業(yè)，從戰(zhàn)略上逐步實(shí)施，這樣才能真正把我們的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做到前面，也只有走到了前面才會(huì)有優(yōu)勢(shì)。任何一個(gè)行業(yè)都有競(jìng)爭(zhēng)，但競(jìng)爭(zhēng)反而是一件好事，大家可以相互學(xué)習(xí)，我相信我們會(huì)在這個(gè)舞臺(tái)上和同行共同進(jìn)步，把這個(gè)產(chǎn)業(yè)做好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利現(xiàn)在做專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，那么公司是否會(huì)對(duì)適老住宅，或者老年公寓的租賃人群設(shè)定一個(gè)資格，或者通過(guò)一個(gè)價(jià)格機(jī)制去引導(dǎo)潛在的租賃者？

　　宋廣菊：我們對(duì)于養(yǎng)老公寓的要求是65歲以上的人才有資格購(gòu)買(mǎi)，為什么要這樣要求呢？因?yàn)槲覀兲峁┑氖沁m老型的公寓，所以你不能買(mǎi)了以后空在那里，這樣運(yùn)營(yíng)會(huì)帶來(lái)很大的困難。

　　我們?cè)阡N(xiāo)售的時(shí)候，會(huì)一次性出售15年的產(chǎn)權(quán)，這樣可以收回一部分投資。但是運(yùn)營(yíng)需要資金支持，這方面的投入比一般住宅項(xiàng)目高，因?yàn)樗械漠a(chǎn)品都是特別設(shè)計(jì)的。

　　銷(xiāo)售之后，會(huì)由我們來(lái)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，依靠我們專(zhuān)業(yè)的人對(duì)老年公寓實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理。而當(dāng)老人去世以后，如果沒(méi)有住夠15年，那么剩下的折舊費(fèi)公司一定會(huì)放還給老人的孩子，因?yàn)檫@個(gè)房子還需要給新的老人入主。如果老人能活到90歲，那么在80到90歲這十年我們還需要補(bǔ)貼租金，這其實(shí)是一個(gè)互動(dòng)方式。

　　另外，我們的養(yǎng)老公寓是優(yōu)先考慮已買(mǎi)的客戶，如果當(dāng)老人失去行動(dòng)能力的時(shí)候，買(mǎi)了我們養(yǎng)老公寓的人是有優(yōu)惠的，一般是6000元/月住到這其中的房子，但如果是買(mǎi)了這個(gè)養(yǎng)老公寓的，3000元/月就可以進(jìn)住，同時(shí)在這中間我們還有不同的產(chǎn)品可以進(jìn)行搭配。

　　而如果每個(gè)城市都有專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)能夠服務(wù)好保利在這個(gè)城市的業(yè)主，那么我們就可以提供高端養(yǎng)老服務(wù)，銷(xiāo)售的產(chǎn)品也可能會(huì)增值，或者說(shuō)會(huì)比別人銷(xiāo)售得快，因?yàn)槲覀兡芴峁┰鲋捣?wù)。

　　所以，我想保利地產(chǎn)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是站在客戶角度去切入的，也是站在地產(chǎn)行業(yè)的角度去探索的，以此來(lái)搭建一個(gè)全產(chǎn)業(yè)鏈。

　　也許到未來(lái)住宅開(kāi)發(fā)沒(méi)有利潤(rùn)的時(shí)候，正是因?yàn)槲覀兡転槿嗣裉峁┻@樣一套養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，所以還是可以支撐微利的發(fā)展。而從整個(gè)戰(zhàn)略角度而言，養(yǎng)老地產(chǎn)就是我們?cè)诳v深多元化和橫向多元化的布局之一。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前除房地產(chǎn)商在做養(yǎng)老地產(chǎn)外，很多保險(xiǎn)公司也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)，那么作為不同的主體，會(huì)不會(huì)在模式和盈利點(diǎn)上有所區(qū)別？對(duì)于客戶而言，又將怎樣選擇不同主體的養(yǎng)老產(chǎn)品？

　　宋廣菊：我估計(jì)大家的切入點(diǎn)不一樣，盈利點(diǎn)肯定掌握得也不一樣。保險(xiǎn)公司關(guān)鍵是保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，他們捆綁住宅更關(guān)心的應(yīng)該還是盈利點(diǎn)，不過(guò)我們還沒(méi)有對(duì)保險(xiǎn)公司切入的模式進(jìn)行研究。

　　但是，站在保利地產(chǎn)的角度，我們?cè)趹?zhàn)略上還是非常清晰的。現(xiàn)在有很多說(shuō)法是用養(yǎng)老的名義來(lái)圈地，這個(gè)可能說(shuō)得俗了一點(diǎn)。但關(guān)鍵還是大家的切入點(diǎn)不一樣，保利地產(chǎn)一方面是出于責(zé)任所在，因?yàn)槲覀兪菄?guó)企。

　　第二，從戰(zhàn)略上來(lái)看，當(dāng)伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，包括行業(yè)發(fā)展到這個(gè)階段，保利從前一階段的專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)到現(xiàn)在多元化的布局，包括對(duì)商業(yè)，對(duì)展覽，對(duì)所謂的養(yǎng)老，包括對(duì)于旅游，對(duì)于產(chǎn)業(yè)相關(guān)的多元化切入是未來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的一個(gè)思路。

　　另外，現(xiàn)在我們也在考慮打通金融行業(yè)，縱觀美國(guó)也好，還是一些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡來(lái)看，到了一定時(shí)期都會(huì)實(shí)施多元化的轉(zhuǎn)型。大家可以看到日本一些大的開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都進(jìn)入了多元化階段，而新加坡的凱德置地在金融方面的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為他未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)的很大一塊。

　　所以，站在戰(zhàn)略的角度就不難理解保利地產(chǎn)為什么今年會(huì)切入養(yǎng)老地產(chǎn)，這個(gè)概念是站在一個(gè)戰(zhàn)略的角度去思考如何推動(dòng)企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定和持續(xù)的發(fā)展，這也是未來(lái)十年，甚至二十年的戰(zhàn)略布局。

　　今天我們把產(chǎn)業(yè)鏈搭好，然后逐步的培育，到了十年后可能它會(huì)成為我們的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。我們目前叫一業(yè)為主，多輪驅(qū)動(dòng)，在未來(lái)的驅(qū)動(dòng)過(guò)程中，多業(yè)態(tài)也會(huì)慢慢成為我們新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（審校：勞蓉蓉）