該公司高層認(rèn)為下半年，特別是第四季度地價(jià)有點(diǎn)過高，因而主要還是以‘撿漏’的態(tài)度去拿地。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 看慣了與綠地、恒基等地產(chǎn)大鱷合作開發(fā)的“戲碼”，旭輝牽手江蘇新城的“新劇情”并不令人感到意外。

　　12月20日，江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，宣布其控股子公司上海新城萬(wàn)嘉房地產(chǎn)有限公司，與旭輝集團(tuán)股份有限公司簽署《關(guān)于金山區(qū)金山新城B-17地塊合作開發(fā)協(xié)議》。旭輝集團(tuán)以對(duì)項(xiàng)目公司增資的方式，與上海新城萬(wàn)嘉合作開發(fā)上海市金山區(qū)金山新城B-17地塊。

　　新城與旭輝的合作

　　資料顯示，金山新城B-17地塊是江蘇新城于2013年9月24日競(jìng)得的。地塊東至海豐路、南至龍翔路、西至海盛路、北至龍軒路，面積為10.84萬(wàn)平方米，成交總額為7.04億元，土地用途為普通商品房用地。

　　據(jù)公告介紹，上海新城萬(wàn)嘉在取得項(xiàng)目地塊后已成立獨(dú)資項(xiàng)目公司，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，此次合作將由旭輝集團(tuán)向項(xiàng)目公司單方面增資1000萬(wàn)元。增資完成后，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本增至2000萬(wàn)元，項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為上海新城萬(wàn)嘉占50%股權(quán)，旭輝集團(tuán)占50%股權(quán)。

　　項(xiàng)目公司設(shè)董事會(huì)，董事會(huì)成員共5人，上海新城萬(wàn)嘉委派3位，旭輝集團(tuán)委派2位，董事長(zhǎng)由上海新城萬(wàn)嘉委派的董事?lián)巍?/p>

　　而雙方后續(xù)的增資須按照上述持股比例執(zhí)行，項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)亦將按照雙方持股比例分配。

　　對(duì)于上述合作，江蘇新城方面表示，這次是公司與旭輝的首次合作。目前合作項(xiàng)目在新城整體項(xiàng)目中占比還不高，與萬(wàn)科、旭輝、市北高新南通等公司已經(jīng)開展了合作。

　　“公司計(jì)劃擴(kuò)大合作開發(fā)項(xiàng)目比例，特別是在進(jìn)入新的區(qū)域過程中，將重點(diǎn)和本土開發(fā)商開發(fā)商合作，另外還將適時(shí)推進(jìn)和房地產(chǎn)基金的股權(quán)合作。”

　　有接近旭輝的知情人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)透露，實(shí)際上，旭輝與江蘇新城之所以會(huì)就這個(gè)項(xiàng)目達(dá)成合作，主要是碰巧兩家公司對(duì)該地塊都有興趣，在9月份土地出讓的時(shí)候，旭輝和新城都看上了這塊地，當(dāng)時(shí)兩家企業(yè)都已協(xié)商好了，新城出面拿地，之后旭輝也會(huì)進(jìn)入。

　　“兩家公司聯(lián)手能夠減低競(jìng)爭(zhēng)，主要是從這個(gè)方面出發(fā)考慮合作的。”該知情人士續(xù)稱，現(xiàn)在他們?cè)诠蓹?quán)上是5-5合資，所以項(xiàng)目日后的分工也是如此，雙方都會(huì)參與。

　　“因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目不是很大，所以5-5開發(fā)也都沒什么問題。跟恒基合作是旭輝操盤；跟綠地合作，基本上是聯(lián)合，根據(jù)實(shí)際情況選定一方來(lái)做。與其他開發(fā)商合作應(yīng)該會(huì)跟綠地的合作模式差不多。”上述知情人士如此表示。

　　另?yè)?jù)長(zhǎng)期關(guān)注旭輝的專業(yè)人士指出，今年旭輝的合作項(xiàng)目做了很多，除了綠地與恒基之外，該公司跟其他的開發(fā)商也都有合作，其中就包括江蘇新城。

　　該人士續(xù)稱，除了兩家大的開發(fā)商之外，在與其他企業(yè)合作時(shí)，旭輝主要還是看土地機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)關(guān)注合作方對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)是否具有與自己相同的價(jià)值觀。

　　旭輝“撿漏”拿地變調(diào)

　　“縱觀旭輝今年在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，下半年以來(lái)，旭輝買地頻率趨于減慢，該公司高層認(rèn)為下半年，特別是第四季度地價(jià)有點(diǎn)過高，因而主要還是以‘撿漏’的態(tài)度去拿地。便宜就買，不會(huì)把溢價(jià)打得很高。”該專業(yè)人士如是說。他分析，至少到明年首季度，旭輝都將維持“撿漏”的土地政策。

　　而花旗銀行研究報(bào)告就援引旭輝主席林中的話表示，目前某些中國(guó)城市樓市出現(xiàn)過熱，例如北京。旭輝由今年下半年開始放慢購(gòu)地步伐，明年第一季則看機(jī)會(huì)再收購(gòu)，但林中相信明年下半年才是較好的買地時(shí)機(jī)。

　　值得關(guān)注的是，花旗銀行在其研報(bào)中還指出，旭輝集團(tuán)明年目標(biāo)銷售約220億元，按年增加47%，即去庫(kù)存率約為46%。

　　有分析人士指出，在與旭輝管理層溝通之后了解到，他們?cè)诙ㄤN售目標(biāo)的時(shí)候還是以一個(gè)較為保守的基準(zhǔn)來(lái)做的。

　　“根據(jù)2013年的經(jīng)驗(yàn)，他們覺得開始的時(shí)候還是保守一點(diǎn)，所以用的一些假設(shè)都是比較保守的。從目前的貨量、土地儲(chǔ)備來(lái)看，支持明年220億的銷售應(yīng)該問題不大。”該人士如是說。　　

　　除此之外，花旗在研究報(bào)告中還提到，林中提出未來(lái)幾年年復(fù)合增長(zhǎng)40至50%直至銷售達(dá)500億元人民幣的目標(biāo)，并承諾明年旭輝可售面積將增加一倍，并會(huì)拿出銷售收入的40%來(lái)增加土地儲(chǔ)備。

　　而針對(duì)目前旭輝毛利率偏低的問題，“因今年的去庫(kù)存率達(dá)60%，而集團(tuán)會(huì)繼續(xù)保持較好盈利能力，明年至2015年的毛利率會(huì)逐步回升。”花旗銀行引用林中的話如此表示。

　　林中強(qiáng)調(diào)會(huì)嚴(yán)控財(cái)政狀況，若單一項(xiàng)目投資逾20億元人民幣，將會(huì)尋求合作發(fā)展，并會(huì)重組融資，以低成本的資金覆蓋高成本融資。其透露，未來(lái)旭輝會(huì)繼續(xù)深化與恒基以及綠地控股之間的合作。