巧婦難為無(wú)米之炊，在狂飆的土地市場(chǎng)面前，房企也不得不緊跟其后。但花樣年卻采取了用股權(quán)置換土地的策略。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 何緣 巧婦難為無(wú)米之炊，在狂飆的土地市場(chǎng)面前，房企也不得不緊跟其后。但花樣年卻采取了用股權(quán)置換土地的策略。

　　12月23日，花樣年集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，公司以1.64億人民幣總代價(jià)成功收購(gòu)惠州TCL房地產(chǎn)的全部股權(quán)及債權(quán)。

　　公告顯示，收購(gòu)?fù)瓿珊?，花樣年將擁有惠州TCL的主要資產(chǎn)，包括在惠州及武漢的項(xiàng)目及未來(lái)土地獲取的資源。此后花樣年的土地儲(chǔ)備將增加約120萬(wàn)平方米的建筑面積。

　　另根據(jù)協(xié)議，TCL將認(rèn)購(gòu)花樣年集團(tuán)8.64億股，認(rèn)購(gòu)股份比例為花樣年集團(tuán)經(jīng)配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購(gòu)股份擴(kuò)大后的已發(fā)行股本的15%，認(rèn)購(gòu)金額為9.6億元，之后TCL成為花樣年集團(tuán)第二大股東。

　　TCL9.6億換股出讓地產(chǎn)項(xiàng)目

　　根據(jù)公開(kāi)資料，花樣年此次收購(gòu)具體獲得4宗土地。其中，位于惠州的兩幅土地合共建筑面積逾70萬(wàn)平方米，是商住用途。包括惠州市仲愷12、13號(hào)小區(qū)建筑面積54.62萬(wàn)平方米，還有惠州市惠陽(yáng)區(qū)秋長(zhǎng)街道茶園村地段建筑面積15.94萬(wàn)平方米。

　　另外兩幅土地位于武漢市，土地合共建筑面積逾50萬(wàn)平方米。包括東西湖區(qū)金銀湖街環(huán)湖中路西、柏環(huán)二路北住宅地建筑面積20.79萬(wàn)平方米，還有武漢市洪山區(qū)武豐村商業(yè)、運(yùn)輸及住宅建筑面積29.36萬(wàn)平方米。

　　對(duì)于此次惠州、武漢兩市1.64億元低價(jià)攬地，花樣年指出，公司在惠州亦深耕多年，而武漢作為花樣年一直關(guān)注的城市，進(jìn)駐武漢意味著公司在國(guó)內(nèi)核心二線城市中再下一城。

　　然而，于1.64億元的收購(gòu)價(jià)，深圳金鷹地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)林曉華認(rèn)為這個(gè)價(jià)格沒(méi)有合理與否一說(shuō)。這是考慮到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這里面也可能存在換股的形式。倘若收購(gòu)價(jià)格過(guò)高，花樣年的財(cái)務(wù)報(bào)表也不好看。

　　其實(shí)，表面上看似TCL賤賣(mài)旗下土地。但是實(shí)際上TCL亦不會(huì)打無(wú)準(zhǔn)備的戰(zhàn)。據(jù)了解，花樣年此次在收購(gòu)惠州TCL全部股權(quán)的同時(shí)亦以23億元的價(jià)格收購(gòu)惠州TCL房地產(chǎn)及其若干附屬子公司享有的債權(quán)。

　　“并不是說(shuō)純粹地有多少債權(quán)就能獲得多少資產(chǎn)，這里面也包含很多風(fēng)險(xiǎn)。TCL認(rèn)為花樣年獲取還債的能力更高，所以把風(fēng)險(xiǎn)出售給花樣年”林曉華對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示。

　　究竟TCL以9.6億元換股出讓旗下地產(chǎn)項(xiàng)目為代價(jià)，使得花樣年耗資土地款1.46億元以及承擔(dān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)這二者之間價(jià)值如何比較，花樣年表示其以增發(fā)股份的形式獲得了低成本的優(yōu)質(zhì)土地項(xiàng)目，一方面有效地拓展了公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，另一方面通過(guò)增發(fā)股份能更有效降低公司的凈負(fù)債率，保持穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

　　而對(duì)于TCL來(lái)說(shuō)，海通證券亦分析指出，此次收購(gòu)反映了TCL聚焦主業(yè)，剝離輔業(yè)的戰(zhàn)略性經(jīng)營(yíng)思路，將有利于主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　相關(guān)研報(bào)也表示，目前來(lái)說(shuō)，TCL投資面板亟需資金，房地產(chǎn)占用資金過(guò)大。公司出售目標(biāo)公司股權(quán)和債券可以大幅改善現(xiàn)金流。公司參與花樣年增發(fā)后將成為第二大股東，未來(lái)需要資金時(shí)容易從資本市場(chǎng)套現(xiàn)。

　　花樣年收購(gòu)買(mǎi)地路線

　　“其實(shí)，這也是基于花樣年與TCL的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這也不是花樣年第一次跟TCL達(dá)成協(xié)議?！绷謺匀A表示。

　　事實(shí)上，早在2011年6月29日，花樣年集團(tuán)已發(fā)布公告稱(chēng)，公司以3.16億人民幣總代價(jià)成功收購(gòu)TCL王牌電子(深圳)有限公司的全部股權(quán)。

　　而對(duì)于二度牽手TCL，花樣年預(yù)計(jì)惠州及武漢的項(xiàng)目于未來(lái)數(shù)年將可為公司帶來(lái)可觀的利潤(rùn)回報(bào)及現(xiàn)金流。

　　在林曉華看來(lái)，TCL之所以找花樣年合作，一方面可能因?yàn)橐郧澳玫臍v史用地現(xiàn)在開(kāi)發(fā)面臨增值稅的問(wèn)題；一方面是它缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力，而花樣年本身除地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還有酒店的運(yùn)營(yíng)。

　　“而對(duì)花樣年來(lái)說(shuō)，用收購(gòu)的方式拿地還是比較劃算的。各自的戰(zhàn)略考慮不一樣，花樣年是沖著土地儲(chǔ)量，TCL是出于資金安全角度。不專(zhuān)業(yè)做房地產(chǎn)的TCL做的是財(cái)務(wù)投資，花樣年實(shí)現(xiàn)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)化”他繼續(xù)表示。

　　對(duì)于這種收購(gòu)的模式，林曉華認(rèn)為，收購(gòu)速度快，現(xiàn)在房企自己找地沒(méi)有那么容易。尤其是很多歷史用地現(xiàn)在市場(chǎng)周邊都已經(jīng)成熟了，市場(chǎng)化程度較高，獲利空間大，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較安全。

　　事實(shí)上，在深圳其他業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，花樣年之所以通過(guò)股權(quán)置換曲線拿地也跟它今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不甚理想有關(guān)。據(jù)了解，今年公司銷(xiāo)售增長(zhǎng)較慢，規(guī)模有限，前11月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣80.96億元，百億目標(biāo)承壓。

　　其實(shí)，業(yè)績(jī)不佳亦跟集團(tuán)目前重心調(diào)整有關(guān)。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，花樣年目前談?wù)摳嗟氖禽p資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。但是由于涉及板塊范圍大，前期需要更多的資金投入。因此在業(yè)績(jī)、資金壓力以及輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式未來(lái)前景不明朗的情況下，花樣年選擇以股權(quán)置換土地的方式，保住現(xiàn)金流增加土儲(chǔ)，尋求合作也在情理之中。

　　據(jù)了解，在今年5月27日，花樣年以1億元的代價(jià)購(gòu)買(mǎi)寧波世紀(jì)華豐房產(chǎn)有限公司30.5%股權(quán)；后在6月27日，又以4.81億元的代價(jià)購(gòu)買(mǎi)其剩余69.5%股權(quán)，獲得一塊位于寧波北侖區(qū)的土地使用權(quán)，該幅土地的總占地面積為7.54萬(wàn)平方米，容積率約為2，總建筑面積約21.75萬(wàn)平方米。

　　5月6日，花樣年以2.84億元收購(gòu)代價(jià)包括就收購(gòu)中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)全部股權(quán)，后持有位于上海浦東的爵士大廈的房產(chǎn)權(quán)，該大廈總建筑面積約1.75萬(wàn)平方米，為住宅用途。

　　3月27日，花樣年以總代價(jià)5.11億元人民幣收購(gòu)了蘇州銀莊全部股權(quán)，進(jìn)而擁有蘇州銀莊持有的國(guó)新大酒店以南兩幅土地的使用權(quán)，面積分別約3.58萬(wàn)平方米及3.72萬(wàn)平方米的地塊，作住宅及商業(yè)用途。