隨著內地經濟持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產將逐步走向成熟，未來十年將是中國商業(yè)地產的黃金十年。

　　觀點網 趙思茵 2012年，越秀地產將廣州國際金融中心(IFC)注入越秀房地產投資信托基金(越秀房托)，這筆“驚天交易”攪動了地產和金融兩界。至今，IFC的運營情況仍備受矚目。

　　據越秀房托透露，截至2013年6月30日，廣州IFC寫字樓的出租率為74.13%，租金水平繼續(xù)保持市場標桿地位；酒店公寓也進入爬坡成長期，入住率和出租率均有較大提升，房價處于市場領先地位。

　　越秀房托認為，旗下的六個項目均處于廣州成熟商圈的核心位置，原有五個物業(yè)保持著較高出租率，租戶較為穩(wěn)定。而國金中心雖然處于成長期，但仍是區(qū)域內最為優(yōu)質的物業(yè)。

　　對于旗下的商業(yè)物業(yè)，“我們還將繼續(xù)長期持有的策略。”越秀房托如是說。

　　與房地產企業(yè)近來的融資熱潮一樣，越秀房托也在不斷打開融資渠道。

　　“融資工作一直是基金的重點工作，越秀房托也會持續(xù)關注和開展。截至2013年6月底，房托的借貸比率為33.4%，離守則規(guī)定的45%，還有一定的空間。”

　　今年5月，越秀房托已成功發(fā)行了3.5億美元五年期的無抵押債券。與其他企業(yè)相比，越秀房托還擁有自己獨特的融資優(yōu)勢，“房托基金在境內外的合作銀行較多。境外有中銀、匯豐、DBS、渣打等，境內則有中行、建行、農行等?！?/p>

　　對于持續(xù)火熱的商業(yè)地產，在越秀房托看來，未來5-8年間，電商的經營規(guī)模有可能占到社會零售業(yè)總額的半壁江山。并且，隨著房地產長效機制的推進，將會有許多開發(fā)商由住宅地產轉向商業(yè)地產，商業(yè)地產將進入激烈競爭階段。

　　在這種情況下，越秀房托認為，房地產企業(yè)金融創(chuàng)新是必然趨勢，比如擴大直接融資的比例，增加權益性的融資，資產證券化REITs將會是一種主要的商業(yè)地產表現(xiàn)形式。

　　最后，越秀房托如此說道：“我們也希望國內能夠盡早推出REITs產品，讓更多的商業(yè)地產發(fā)展商有更大的空間。”

　　以下為觀點新媒體對越秀房地產投資信托基金(越秀房托)的采訪實錄：

　　觀點新媒體：去年IFC注入房托之后，目前的運營情況如何？與旗下的白馬服裝市場等項目相比，是處于哪一運營階段？

　　越秀房托：去年10月8日，越秀房產基金購入廣州國際金融中心。之后，越秀房托全面開展項目營運工作，加大招商推租力度，積極引進優(yōu)質客戶。

　　2013年上半年，越秀房托的商業(yè)項目租金收入增幅明顯，財富廣場、城建大廈和越秀新都會的增幅分別達到7.3%、7.0%和8.8%。6月底原5個項目(即不含國金中心)整體出租率平均為98.47%，其中白馬大廈項目出租率為100%。

　　截至2013年6月30日，IFC寫字樓的出租率為74.13%，租戶結構也不斷優(yōu)化，新增多家外資銀行等優(yōu)質核心客戶；酒店公寓也進入爬坡成長期，入住率和出租率均有較大提升。

　　觀點新媒體：越秀房托曾表示，未來還將尋求更廣闊的融資渠道，投資區(qū)域也將擴展至全國。這一計劃的進展情況如何？是否已經發(fā)現(xiàn)合適的項目？

　　越秀房托：首先，越秀房托在2013年，還將繼續(xù)實施積極而審慎的投資理財原則。即在充分評估市場狀況及資本市場情況下，以基金單位持有人長遠利益為依歸，慎重考慮及把握投資機會。

　　其中，越秀房托將主要考慮在國內的一線城市進行物業(yè)投資。根據越秀房托投資區(qū)域按修改后的信托契約，將從廣東省擴展到全中國(包括香港)，并以珠江三角洲為基礎，積極在北京、上海等城市尋找合適項目。

　　目前，越秀房產基金投資的物業(yè)類型現(xiàn)時主要集中于綜合體、寫字樓、零售商業(yè)、專業(yè)批發(fā)市場等高增長型的商用物業(yè)，如果有機會，越秀房托還將會策略性考慮綜合性物業(yè)。但是，截止目前越秀房托還沒有具體的項目計劃。

　　觀點新媒體：越秀房托如何增加旗下商業(yè)物業(yè)的價值？

　　越秀房托：越秀房托主要通過實施積極的租賃及資產管理策略。根據不同物業(yè)的特點，在租戶組合、租金水平與增長、租期等方面制定合理的策略，使物業(yè)組合的租金水平穩(wěn)步提升，出租率高企。

　　其次，越秀房托還會抓住契機，對維多利廣場全力實施經營調整，引入國際快時尚品牌優(yōu)衣庫。準備將其打造為中國大陸華南地區(qū)首家全球旗艦店，推動了項目的優(yōu)化升級。

　　此外，越秀房托還將所持的房產項目實施多樣化的資本增值策略。在制定并實施多項資產改造計劃的同時，通過不斷優(yōu)化租戶結構、維持良好的客戶關系、加大招商投入等策略不斷促進物業(yè)租金水平及物業(yè)價值的提升。

　　觀點新媒體：近年來，中國商業(yè)項目開發(fā)呈現(xiàn)井噴之勢，不少城市都規(guī)劃大量綜合體等商業(yè)項目，是否擔憂出現(xiàn)泡沫化、同質化趨勢？

　　越秀房托：我們也關注到國內商業(yè)地產泡沫化的相關報道。我們基金旗下的六個項目均處于廣州成熟商圈的核心位置，原有五個物業(yè)保持著較高出租率，租戶較為穩(wěn)定，國金中心雖然處于成長期，但仍是目前區(qū)域內最為優(yōu)質的物業(yè)。我們將繼續(xù)長期持有的策略。

　　但是，對于房產基金未來的規(guī)模擴展，越秀房托將密切留意商業(yè)地產的發(fā)展趨勢，并根據市場情況制定投資策略。

　　觀點新媒體：中國房地產行業(yè)調控形勢逐漸改變，住宅地產市場量價齊升，這對商業(yè)地產的未來發(fā)展會有什么影響？

　　越秀房托：隨著國家出臺一系列強化房地產調控、推進城鎮(zhèn)化進程的政策，住宅地產降溫還是比較明顯，因此，從未來看，商業(yè)地產將成為投資者及房企關注的焦點。

　　隨著商業(yè)地產的發(fā)展，中心城市的商業(yè)地產將向城市綜合體的方向發(fā)展。因此，國際金融中心也將成為廣州商業(yè)地產的亮點。

　　雖然，近期受宏觀經濟增長放緩及國家提倡儉節(jié)政策，短期內對高端消費行業(yè)、零售百貨業(yè)產生一定影響。但這同時也推動商業(yè)地產升級轉型，從規(guī)模擴大向商業(yè)運營、資產增值與資本營運相結合的商業(yè)綜合實力轉變，這正好給我們提供更有力的發(fā)展空間。

　　可以說，商業(yè)地產已進入發(fā)展的上升時期，隨著內地經濟持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產將逐步走向成熟，未來十年將是中國商業(yè)地產的黃金十年。

　　觀點新媒體：商業(yè)項目非?？简炠Y金實力，越秀房托是如何認識和處理商業(yè)與金融資本之間的關系？

　　越秀房托：越秀房托具有較強的融資能力?；鸬膫鶆照邽楸３珠L期的借貸比率在35%以下。目前，房托的借貸比率為33.4%，離守則規(guī)定的45%，還有一定的空間，具有充足的融資資源。

　　另外，房托基金在境內外的合作銀行較多。境外有中銀、匯豐、DBS、渣打等，境內則有中行、建行、農行等?？梢哉f，基金的穩(wěn)定性得到銀行的認可，形成了長期戰(zhàn)略關系?；鹪?008年、2011年以及2013年中均進行了融資。

　　觀點新媒體：越秀房托如何改善基金的財務結構和成本的？

　　越秀房托：越秀房托會繼續(xù)執(zhí)行“銀行貸款與債券的結合、長期和中期債務的結合、浮動利率和固定利率的結合”的財務政策，以降低債務結構和利率波動給基金帶來的財務風險。上半年3.5億美元5年期企業(yè)債券的成功發(fā)行，是該財務政策的體現(xiàn)。

　　觀點新媒體：在人民幣貸款方面，預計今年房托打算償還多少本金？下半年會不會再融資？對于融資成本又是如何考慮的？

　　越秀房托：目前，越秀房托的人民幣貸款年初余額是42.5億元，上半年已經歸還了近2億元。融資工作一直是基金的重點工作，而越秀房托也會持續(xù)關注和開展。

　　降低融資成本是基金的基本財務目標。如我們通過評級機構的投資級評級，獲得了債券投資人的認可，也獲得了銀行等貸款機構的認可，我們相信可以在此基礎上，為基金的貸款取得較低的利率，降低融資成本。

　　觀點新媒體：2013觀點商業(yè)年會主題為“商業(yè)的未來”，在前景美好但競爭日益激烈的環(huán)境下，您認為商業(yè)會有怎樣的未來？

　　越秀房托：隨著新一輪城鎮(zhèn)化進程的推進，為房地產行業(yè)發(fā)展帶來前所未有的發(fā)展機遇。中國的城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是52%左右，如果按照戶籍人口是35%，離發(fā)達國家還有很大的距離。

　　據相關數據統(tǒng)計，十二五期間我國將建住宅6500萬套，總面積50億-55億平米，其中保障房有3500萬套。并且，隨著產業(yè)結構的調整，商業(yè)地產、旅游地產、產業(yè)地產都在進一步發(fā)展，老年住房問題也越來越受到關注。

　　我們認為，接下來房地產行業(yè)將會呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢：

　　首先，未來5-8年間，電商的經營規(guī)模占社會零售業(yè)份額的比重會越來越大，對商業(yè)地產的沖擊很大，預計未來商業(yè)地產的發(fā)展，會走向大型化和小型化相結合、高端和低端相結合的模式；

　　此外，隨著房地產長效機制的推進，將會有許多開發(fā)商由住宅地產轉向商業(yè)地產，商業(yè)地產將進入激烈競爭階段；

　　在這種情況下，房地產企業(yè)金融創(chuàng)新是必然趨勢，比如擴大直接融資的比例，增加權益性的融資，資產證券化REITs將會是一種主要的商業(yè)地產表現(xiàn)形式。

　　近來，香港金融發(fā)展局已經發(fā)表了新的建議書，提出將香港發(fā)展成為全球REITs的主要資本市場，并將在養(yǎng)老金投資、稅務、投資收購等方面進行改進。因此，預期將會有更多的內地商業(yè)地產商考慮在香港發(fā)行REITs。

　　我們也希望國內能夠盡早推出REITs產品，讓更多的商業(yè)地產發(fā)展商有更大的空間。