房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與投資相關(guān)，投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相關(guān)，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌，后果不但嚴(yán)重，而且根本不可控。

　　推薦語(yǔ)：在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，長(zhǎng)期回避出臺(tái)官方主基調(diào)，只講調(diào)控，但不講調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)，政策的透明度不高，這樣會(huì)給炒作留下極大的空間。其實(shí)，中國(guó)房?jī)r(jià)不宜暴漲，但也不宜暴跌，維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，就如同維持GDP增長(zhǎng)一樣。

　　安邦咨詢 在中國(guó)的宏觀調(diào)控中，房地產(chǎn)調(diào)控總是有著特殊的地位，不僅關(guān)乎草民，還關(guān)乎經(jīng)濟(jì)。2013年，中國(guó)的房?jī)r(jià)又經(jīng)歷了一輪上升周期。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，70個(gè)大中城市中，同比價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)；環(huán)比價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。

　　不過(guò)，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的力量似乎越來(lái)越不足。相關(guān)機(jī)構(gòu)研究顯示，2013年11月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格環(huán)比漲0.68%，漲幅較上月縮小0.56個(gè)百分點(diǎn)，其中69個(gè)城市環(huán)比上漲，31個(gè)城市環(huán)比下跌，環(huán)比上漲的城市較10月減少6個(gè)，環(huán)比下跌的城市數(shù)量較10月增加7個(gè)。其中北京上海等十大城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.16%，遠(yuǎn)超平均水平。

　　表面上看，北上廣等一線城市仍然領(lǐng)漲，一線城市與二三線城市出現(xiàn)分化趨勢(shì)。不過(guò)，鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京11月供應(yīng)的新建商品住宅以擬售均價(jià)12000－25000元/平方米的兩居中小戶型為主，四季度200萬(wàn)元至300萬(wàn)元的房源占到37%，300萬(wàn)元至400萬(wàn)元的占到19%；我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，今年400萬(wàn)元以下的房產(chǎn)交易占到公司總體交易的80%；麥田地產(chǎn)和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)同樣顯示，今年其公司名下成交的房源套均總價(jià)在300萬(wàn)元上下。這表明北京這樣的一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易也呈現(xiàn)了分化趨勢(shì)。安邦研究團(tuán)隊(duì)據(jù)此判斷，北京新建商品住宅價(jià)格上漲主要是由剛需拉動(dòng)，市場(chǎng)已經(jīng)看淡北京房產(chǎn)的投資價(jià)值。

　　同樣的情況在溫州早已上演。截至11月，溫州房?jī)r(jià)仍然在延續(xù)二十多個(gè)月的下跌趨勢(shì)。雖然普通樓房房?jī)r(jià)基本正常，但溫州高檔樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)了腰折的情況。以一套在2011年售價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元/平方米、總面積為120平方米的樓盤(pán)為例。該樓盤(pán)在2011年認(rèn)購(gòu)時(shí)，需要首付三成，另向銀行按揭貸款420萬(wàn)元。而如今，同樣是這套樓盤(pán)，售價(jià)已經(jīng)低于2萬(wàn)元/平方米，房子價(jià)值僅為240萬(wàn)元。

　　這樣的結(jié)果是個(gè)人“棄房”或者跑路，并將大量貶值的房產(chǎn)推給銀行。溫州銀監(jiān)分局調(diào)查顯示，截至7月底轄區(qū)內(nèi)42家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有580例房產(chǎn)斷供，處于不良貸款狀態(tài)的房屋為2584套。其中“抵押+保證”貸款風(fēng)險(xiǎn)最為突出，有397例，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”的為183例。

　　受到影響的不僅僅是銀行，還有炒房者和擔(dān)保公司。一位被套牢的炒房者吐苦水表示，“為什么我現(xiàn)在還拿著，用銀行貸款‘拆東墻補(bǔ)西墻’來(lái)償還銀行貸款，主要是維護(hù)銀行貸款信用。”不過(guò)，從溫州銀監(jiān)分局調(diào)查的情況來(lái)看，純抵押貸款出現(xiàn)“棄房”情況還是比較少的，更多出現(xiàn)在“抵押＋擔(dān)保”貸款環(huán)節(jié)。一位業(yè)內(nèi)人士表示，溫州擔(dān)保業(yè)中房產(chǎn)抵押的份額至少占業(yè)務(wù)總量一半以上，溫州約有300家擔(dān)保公司，其中融資性擔(dān)保公司行業(yè)協(xié)會(huì)有近50家會(huì)員，去年已有至少3家副會(huì)長(zhǎng)單位負(fù)責(zé)人因代償困難而入獄，今年數(shù)字會(huì)更多。

　　在安邦首席研究員陳功看來(lái)，房?jī)r(jià)腰斬造成個(gè)人投資受損、信用擔(dān)保體系瓦解、銀行惜貸的最終結(jié)果是投資不足。據(jù)溫州銀監(jiān)分局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，溫州民間借貸利率持續(xù)下降，銀行存款增勢(shì)強(qiáng)烈。而另一方面，溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)面臨“錢(qián)難借，資金緊張，生產(chǎn)成本高，生存困難”的困局，溫州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)失去動(dòng)力。數(shù)據(jù)顯示，2013年1－7月，浙江省規(guī)模以上工業(yè)增加值6434.2億元，同比增長(zhǎng)8.8%，溫州份額未占到浙江省總值的1/10，其5.1%的增速也低于浙江省平均水平3.7個(gè)百分點(diǎn)。就GDP而言，今年上半年，溫州已滑落至浙江第四，其7.4%的增速，低于浙江省8.3%的平均水平。如果這種情況在全國(guó)鋪展開(kāi)來(lái)，后果將難以想象。

　　陳功表示，溫州的經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與投資相關(guān)，投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相關(guān)，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌，后果不但嚴(yán)重，而且根本不可控。在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，長(zhǎng)期回避出臺(tái)官方主基調(diào)，只講調(diào)控，但不講調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)，政策的透明度不高，這樣會(huì)給炒作留下極大的空間。其實(shí)，中國(guó)房?jī)r(jià)不宜暴漲，但也不宜暴跌，維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，就如同維持GDP增長(zhǎng)一樣?？傊?，房?jī)r(jià)維穩(wěn)，就是經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)；經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)，就是社會(huì)維穩(wěn)。

　　本文來(lái)源于安邦咨詢博客