房地產(chǎn)是一個(gè)典型的資源密集型行業(yè)，這里資源主要指金融和土地，未來(lái)市場(chǎng)將如何配置這兩大資源并將呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)？

　　推薦語(yǔ)：十八屆三中全會(huì)關(guān)乎中國(guó)改革，是全面深化改革的總體部署，房地產(chǎn)調(diào)控也將是其中的重要一環(huán)，會(huì)議召開前人們都在猜測(cè)，三中全會(huì)后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何調(diào)控？

　　趙曉 十八屆三中全會(huì)的公報(bào)與《決定》中，有開宗明義的積極信息，如自貿(mào)區(qū)、取消勞教、開放民辦銀行等，特別是第三次土地改革的前景已依稀可見；也有避而不談但側(cè)面表態(tài)且直中要害的聲音，如對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度。“要緊緊圍繞使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”這句公報(bào)中提綱挈領(lǐng)的表述，也為下一步房地產(chǎn)調(diào)控的去行政化指明了方向。前者表明了政府應(yīng)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困局的主要抓手，后者反映了政府“穩(wěn)增長(zhǎng)”的進(jìn)退空間。

　　從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而言，當(dāng)前的高土地成本、高政務(wù)成本以及高金融成本已經(jīng)窒息中國(guó)經(jīng)濟(jì)。今年前三季度的GDP為7.7%，然而7.7%這一數(shù)值僅是下行周期的一個(gè)中間值。過(guò)去幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的低工資成本、低環(huán)保成本的優(yōu)勢(shì)已漸成歷史。在此情況下，如何化解僵局？從本屆三中全會(huì)給出的政策方向來(lái)看，似乎已比較清楚：通過(guò)啟動(dòng)第三次土地改革來(lái)降低土地成本；通過(guò)深化政府體制改革和財(cái)稅改革來(lái)降低政務(wù)成本；通過(guò)深化金融改革，推進(jìn)利率市場(chǎng)化，來(lái)降低金融成本。改革的目的非常簡(jiǎn)單：就是要降低各種成本，釋放中國(guó)經(jīng)濟(jì)的活力，給困境中的中國(guó)企業(yè)一條活路。

　　對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一步趨勢(shì)，公報(bào)只字未提。這是否意味著對(duì)房地產(chǎn)沒有態(tài)度呢？顯然不是。如果我們要提煉一句話來(lái)體現(xiàn)公報(bào)的核心要義，無(wú)疑是“要緊緊圍繞使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”。房地產(chǎn)是一個(gè)典型的資源密集型行業(yè)，這里資源主要指金融和土地，未來(lái)市場(chǎng)將如何配置這兩大資源并將呈現(xiàn)怎樣的趨勢(shì)？對(duì)于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，我們認(rèn)為將呈現(xiàn)兩大趨勢(shì)。

　　第一，房地產(chǎn)金融將進(jìn)入直接融資時(shí)代。從2004年到2012年，八年的時(shí)間里直接融資占比從30%上升至40.5%，融資金額增長(zhǎng)6.5倍。而國(guó)內(nèi)貸款占資金來(lái)源的比重從2004年的18％下降到2012年的15％。進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢(shì)仍在不斷擴(kuò)大。尤其是房地產(chǎn)信托新增規(guī)模與信托總量的占比明顯增加。

　　第二，品牌開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)相融合的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。10月29日，萬(wàn)科出手逾30億港元認(rèn)購(gòu)徽商銀行在港IPO股份，核心訴求并不是為了銀行貸款，而是順應(yīng)這種新趨勢(shì)。具體而言，融合的趨勢(shì)便是搭建地產(chǎn)金融的全體系架構(gòu)。對(duì)于房企而言，從前期的融資，到中期的按揭，以及后續(xù)的社區(qū)金融體驗(yàn)等，房企與銀行股權(quán)層面的合作，可以有效降低交易成本。隨著萬(wàn)科社區(qū)金融的不斷完善，未來(lái)可為其龐大的存量業(yè)主群提供財(cái)富管理服務(wù)。這樣既增加了存量客戶的粘性，又對(duì)增量客戶形成吸引力。

　　對(duì)于土地要素市場(chǎng)，從長(zhǎng)久來(lái)看，土地改革是大勢(shì)所趨，只有改革才能讓農(nóng)民真正分享到城鎮(zhèn)化成果。但土地改革的過(guò)程不會(huì)一蹴而就。因此，政府要做好平衡，既要避免房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，又要避免大幅下降，推進(jìn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

　　趙曉，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授；文章轉(zhuǎn)自趙曉博客